điều kiện. Về tài sản bảo đảm, Bộ luật cho phép các bên có thể đưa vào bảo đảm hầu như tất cả các loại tài sản hợp pháp, cho dù đó là vật, giấy tờ có giá hay quyền tài sản. Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có thể là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Đặc biệt, các loại tài sản tồn tại dưới dạng quyền tài sản (tài sản vơ hình) cũng được ghi nhận ở phạm vi rộng. Cụ thể, các quyền tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm bao gồm quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và các quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm đều được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Quyền sử dụng đất, với tư cách là một loại quyền tài sản đặc thù, cũng được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tuy nhiên ngoài việc phải tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự còn phải phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai. Ngoài ra, pháp luật cũng ghi nhận rõ ràng hơn về trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ.
1.2. Những vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động
cho vay của tổ chức tín dụng
1.2.1. Khái niệm và đặc trưng của xử lý tài sản thế chấp trong hoạt
động cho vay của tổ chức tín dụng
Trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản, nếu đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện được nghĩa vụ của họ đối với bên có quyền thì việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ được đặt ra. Vấn đề này đã được dự liệu tại Điều 355 Bộ luật dân sự 2005, theo đó quy định: Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện. Thực tiễn này cho thấy việc nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về xử lý tài sản bảo đảm nói chung và tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng nói riêng là cần thiết và hữu ích.
theo đó một bên hoặc cả hai bên tham gia giao dịch bảo đảm tiến hành các biện pháp nhằm thanh toán nợ cho bên chủ nợ bằng giá trị tài sản bảo đảm. Hoạt động này được thực hiện thông qua những hành vi pháp lý cụ thể của các chủ thể có liên quan như Bên nhận thế chấp, Bên thế chấp và những người thứ ba (cơ quan cơng an, tồ án, thi hành án, ủy ban nhân dân…). Những hành vi này tuy có nội dung khác nhau nhưng đều nhằm hướng tới một mục tiêu chung, đó là bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của bên chủ nợ - bên nhận thế chấp trong quan hệ cho vay có bảo đảm giữa tổ chức tín dụng với khách hàng.
Trong pháp luật thực định, vấn đề bản chất và nội dung của thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp đã được thể hiện khá rõ tại Bộ luật dân sự 2005. Theo quy định của Bộ luật này, việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung và tài sản thế chấp nói riêng được thực hiện theo phương thức do các bên đã thoả thuận, hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp. Trong trường hợp tài sản thế chấp có nhiều vật thì bên nhận thế chấp được chọn tài sản cụ thể để xử lý, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Bên nhận thế chấp chỉ được xử lý số tài sản cần thiết tương ứng với giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm; nếu xử lý quá số tài sản cần thiết và gây ra thiệt hại cho bên thế chấp thì phải bồi thường thiệt hại cho bên thế chấp. Sau khi đã phát mại tài sản thế chấp, tiền bán tài sản thế chấp sẽ được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp, sau khi đã trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản thế chấp. Trong trường hợp tiền bán tài sản cịn thừa thì phải trả lại cho bên thế chấp và nếu tiền bán tài sản khơng đủ thanh tốn nợ cho bên nhận thế chấp thì bên thế chấp có trách nhiệm phải trả tiếp phần cịn thiếu đó bằng các tài sản khác thuộc sở hữu của mình.
Việc xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng có những đặc trưng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, trong xử lý tài sản thế chấp, do tài sản thế chấp không được
tiến hành xử lý là tương đối khó khăn, vì trước đó bên nhận thế chấp thường khơng trực tiếp quản lý và kiểm sốt tình trạng tài sản thế chấp. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp thường phải làm thủ tục kê biên, sai áp tài sản để tránh nguy cơ bên thế chấp tẩu tán tài sản hoặc làm giảm sút giá trị của tài sản trước khi bị xử lý. Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp ở Việt Nam cho thấy rằng khi đến hạn thanh toán mà khách hàng khơng trả được nợ thì tổ chức tín dụng – với tư cách là bên nhận thế chấp, rất khó tiếp cận với tài sản thế chấp để làm thủ tục phát mãi nhằm thu hồi nợ cho mình.
Thứ hai, do nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay là một khoản nợ vay nên số tiền thu được từ việc xử lý tài sản thế chấp sẽ được chi trả theo nguyên tắc ưu tiên hoàn trả nợ gốc, lãi, sau đó là thanh tốn tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại (nếu có)14. Nguyên tắc này có tác dụng đảm bảo tốt nhất việc thu hồi nợ vay cho các tổ chức tín dụng, sau đó là các quyền và lợi ích hợp pháp khác phát sinh từ khoản vay đa giải ngân.
Thứ ba, việc xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của tổ chức
tín dụng thường rất phức tạp, vì đối tượng thế chấp chủ yếu là bất động sản, bao gồm nhà, đất, cơng trình xây dựng và hoa lợi có trên đất. Trên thực tế, các tài sản này thường rất khó phát mãi vì những rắc rối về giấy tờ, hồ sơ pháp lý của tài sản cũng như việc xác định giá bán của tài sản, thủ tục bán tài sản khá phiền hà đối với cả bên mua và bên bán. Đó là chưa kể đến trường hợp một bất động sản thường được đem bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ khác nhau tại nhiều chủ nợ nên việc tiếp cận tài sản để xử lý ngay lại càng khó khăn hơn, do sự khơng thống nhất ý chí giữa các đồng chủ nợ có bảo đảm.
1.2.2. Các nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng của tổ chức tín dụng
Như trên đã phân tích, việc xử lý tài sản thế chấp trong quan hệ cho vay giữa tổ chức tín dụng với khách hàng vốn “đụng chạm” đến lợi ích của nhiều bên nên khi tiến hành xử lý các tài sản này, cần tuân thủ một số nguyên tắc nhất định mà pháp luật đã dự liệu.