- Phương thức khác do các bên thoả thuận.
2.1.3. Những khó khăn, vướng mắc chủ yếu khi áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng
xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng
Mặc dù pháp luật đã có nhiều đổi mới trong việc xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm tiền vay tại TCTD. Tuy nhiên, trên thực tế, việc xử lý tài sản thế
chấp vẫn gặp phải những khó khăn, vướng mắc chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, một số điểm về cơ chế pháp lý chưa rõ ràng, đặc biệt là quyền
sử dụng đất. Phần lớn tài sản đảm bảo cho các món vay có giá trị lớn tại các TCTD là đất đai, nhà cửa (ví dụ: trên địa bàn TP.HCM có 2.870 tài sản, trị giá 933.322 triệu đồng) nhưng các văn bản hướng dẫn thi hành việc xử lý tài sản lại có những quy định khác nhau, thậm chí mâu thuẫn nhau và gây cản trở quá trình xử lý nhanh tài sản bảo đảm19. Tình trạng này bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân, chẳng hạn: do pháp luật đòi hỏi việc phát mại tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất phải thông qua Trung tâm bán đấu giá trong khi năng lực
làm việc của Trung tâm bán đấu giá lại rất kém hiệu quả; do sự nguyên tắc cứng nhắc của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm như cơ quan công chứng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm khi tiến hành công vụ được giao; do một số tài sản đảm bảo khi phát mại mới biết là không hợp lệ về thủ tục pháp lý nên đã gây rất nhiều khó khăn cho ngân hàng trong xử lý thu hồi vốn vay.
Thứ hai, vấn đề thỏa thuận giữa các bên khó thực hiện do khơng có thiện
chí. Theo quy định tại Điều 355 BLDS 2005 về xử lý tài sản thế chấp, cũng như Điều 58, 59 Nghị định 163 về giao dịch bảo đảm thì việc xử lý tài sản bảo
đảm ưu tiên được thực hiện theo phương thức do các bên thỏa thuận. Điều
này đồng nghĩa với việc cần có sự tự nguyện, sự hợp tác, thiện chí của bên vay, bên thế chấp đối với TCTD. Tuy nhiên, trên thực tế, một khi bên vay cố
19 Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC giữa Liên bộ Ngân hàng Nhà nước, Bộ tư pháp, Bộ công an, Bộ tài chính, Tổng cục địa chính ngày 29.4.2001 quy định tổ chức tín dụng khơng Bộ tư pháp, Bộ cơng an, Bộ tài chính, Tổng cục địa chính ngày 29.4.2001 quy định tổ chức tín dụng khơng được trực tiếp bán hay được trực tiếp nhận quyền sử dụng đất để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Trong khi đó Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm lại cho phép các bên được quyền thỏa thuận về việc bên nhận bảo đảm trực tiếp nhận các tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ có bản đảm.
tình khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ trả nợ của mình đối với TCTD thì TCTD khó có thể đạt được sự thiện chí, sự hợp tác từ phía
khách hàng trong việc xử lý tài sản thế chấp là tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của họ.
Trên thực tế, Nghị định 163/2006/CP ban hành ngày 29/12/2006 của
Chính phủ quy định về nội dung cách thức, thời gian xử lý tài sản bảo đảm
nhưng chưa có văn bản hướng dẫn và cũng khơng có cơ sở để yêu cầu cơ
quan thi hành án tham gia cưỡng chế thu hồi tài sản trong trường hợp người thế chấp không tự nguyện giao tài sản. Tổ chức tín dụng muốn thu hồi nợ, rút cuộc vẫn phải làm theo cách cũ là khởi kiện ra tòa để yêu cầu thi hành án. Tuy nhiên, các thủ tục hành chính là quá rườm rà, từ việc có đơn yêu cầu, ra quyết
định thi hành án, thời gian tự nguyện, biên bản làm việc của 2 bên tại thi hành
án, quyết định cưỡng chế về việc kê biên định giá phát mại tài sản, quyết định thành lập hội đồng định giá và hợp đồng bán đấu giá tài sản với Trung tâm
bán đấu giá tài sản… Mặt khác, do thủ tục phiền hà như vậy nên cơ quan thi hành án thường không thi hành đúng thời hạn như quyết định của bản án. Hội
đồng định giá do cơ quan thi hành án thành lập tự quyết định giá nên không
phù hợp với cách thức định giá như các bên thỏa thuận trong hợp đồng thế
chấp.
Thứ ba, quyền bán tài sản của bên nhận thế chấp chưa được qui định cụ
thể để thực hiện. Thực tế cho thấy, mặc dù Nghị định số 163/2006/NĐ-CP
ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm có quy định phương thức xử lý tài sản bảo đảm là “bán tài sản” và trong hầu hết các Hợp đồng thế chấp đều có điều khoản “bên cho vay có quyền trực tiếp bán tài sản để thu hồi nợ”, nhưng thực tế các tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền sử dụng, sở hữu của bên bên thế chấp nên việc đứng ra bán tài sản của bên nhận thế chấp là không thể, khơng đủ tư cách pháp lý. Do đó nếu khơng có sự đồng ý của bên thế chấp thì bên nhận
thế chấp không thể bán tài sản và nếu được sự đồng ý hợp tác của bên thế
chấp thì bên nhận thế chấp cũng chỉ là người giới thiệu, tìm kiếm khách hàng mua, cịn người trực tiếp bán tài sản cũng vẫn là bên thế chấp tài sản.
Thứ tư, vấn đề xác định giá trị của tài sản thế chấp trong giai đoạn xử lý.
Đây cũng là vấn đề khó đạt được sự thống nhất giữa các bên có liên
quan. Trong giai đoạn xử lý theo thỏa giữa 2 bên thế chấp và nhận thế chấp, việc xác định giá trị tài sản thế chấp gặp sự mâu thuẫn lợi ích giữa 2 bên, bên thế chấp mong muốn bán tài sản với giá càng cao càng tốt, để không những đủ giá trị để thanh toán hết nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp mà còn thừa
lại để nhận về, còn bên nhận thế chấp chỉ cần bán tài sản bằng đúng giá trị
nghĩa vụ phải thanh tốn mà thơi, ngồi ra những người dám mua khi biết đây là tài sản thế chấp cũng thường có tâm lý ép giá (vì biết chủ tài sản đang khó khăn), hoặc ngại mua (vì sợ khơng may mắn). Những mâu thuẫn lợi ích trên khiến cho việc xác định giá trị tài sản trong giai đoạn thỏa thuận xử lý trở nên khó khăn, kéo dài việc mua bán.
Thứ năm, các quy định về bán đấu giá tài sản thế chấp còn bất cập.
Ngày 18/01/2005, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 05/2005/NĐ-CP quy định về việc bán đấu giá tài sản. Ngày 04/05/2005, Bộ Tư pháp đã ban
hành Thông tư số 03/2005/TT – BTP hướng dẫn một số quy định của Nghị
định số 05/2005/NĐ – CP về việc bán đấu giá tài sản. Đây là chủ trương lớn
của Chính phủ nhằm phịng ngừa những tiêu cực làm thất thốt tài sản của Nhà nước. Tuy nhiên, sau 4 năm thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ – CP và Thông tư Liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC, hiện tại, việc bán đấu giá tài sản còn nhiều hạn chế, bất cập cần được khắc phục.
Cụ thể là:
- Khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, do phải áp dụng quy
định tại Khoản 3 Mục III, phần B của Thông tư Liên tịch số 03/2001/TTLT-
NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC nên việc xử lý tài sản thế chấp bị kéo dài thời gian, gây phiền hà và tốn kém chi phí cho các bên tham gia vào giao dịch bảo
đảm20. Trong khi khối lượng tài sản thế chấp của TCTD là rất lớn (chẳng hạn,