CHƯƠNG 1 : PHÁP LUẬT VỀ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
2.1. Thực trạng thành lập và hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất
2.1.2.1. Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
hồi đất
Thực hiện bồi thường hỗ trợ, tái định cư, GPMB là một trong những nhiệm vụ chính của Tổ chức phát triển quỹ đất theo pháp luật hiện hành cũng như pháp luật trước đó. Trên thực tế, hoạt động này cũng là nhiệm vụ mà Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện thường xuyên nhất từ khi thành lập đến nay. Trước khi kiện tồn chuyển đổi theo Thơng tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, hầu hết Tổ chức phát triển quỹ đất ở địa phương đều tồn tại dưới tên gọi là “Ban bồi thường, GPMB”, chỉ ở một số nơi có tên gọi khác như “Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng Thành phố” (ở Hà Nội), hay như Trung tâm Thu hồi và Khai thác quỹ đất phục vụ đầu tư (ở TP.HCM). Tuy tồn tại dưới những tên gọi khác nhau, nhưng về cơ bản, các tổ chức trên chủ yếu thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, GPMB.
Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Tổ chức phát triển quỹ đất phải tuân theo một trình tự, thủ tục nhất định. Cụ thể, Tổ chức phát triển quỹ đất phải lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tiến hành chi trả bồi thường theo phương án đã được phê duyệt; tiếp nhận đất từ người bị thu hồi đất hoặc cưỡng chế thu hồi đất, giải quyết các khiếu nại (nếu có)32.
Từ khi thành lập đến nay, và nhất là từ khi kiện tồn theo Thơng tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Tổ chức phát triển quỹ đất đạt được nhiều kết quả khả quan, công tác thu hồi diễn ra nhanh chóng, đúng trình tự, thủ tục, giải quyết dứt điểm được những dự án kéo dài trước đó.
Tại Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM năm 2010, Trung tâm được giao
điều tra khảo sát để lập thủ tục thu hồi, xử lý 59 khu đất, tổng diện tích 2.314,5576 ha. Trong đó, đã hồn thành thu hồi và đang quản lý 18 khu, tổng diện tích 246,7042 ha;
đang triển khai thu hồi 35 khu, tổng diện tích 2.066,0216 ha. Đến thời điểm hiện tại, Trung tâm vẫn đang tiến hành chi trả bồi thường 35 khu đất trên.
Về tái định cư, Trung tâm tiếp tục triển khai công tác thu hồi 03 khu đất để làm dự án tái định cư với tổng diện tích 113,1564 ha trên địa bàn huyện Nhà Bè (đang tiến hành kiểm kê để lập phương án bồi thường, khu 63 ha Nhơn Đức - Phước Lộc đạt 71,7%, khu 25,8087 ha xã Phước Kiển đạt 79,9% và khu 23 ha xã Nhơn Đức đạt
32
28
84,7%). Ngoài ra, Trung tâm đã hoàn chỉnh hồ sơ trình UBND huyện Nhà Bè phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 khu tái định cư 25,8087 ha xã Phước Kiển.
Trong năm 2011, Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM sẽ tiếp tục hồn thành cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khu Đô thị mới Nhà Bè và khu 97 ha P.Long Bình, Q.9 để chuẩn bị bàn giao cho Công ty TNHH một thành viên GS E&C. Đặc biệt, Trung tâm sẽ tăng cường phối hợp với các Sở, ngành và đơn vị liên quan đẩy nhanh tiến độ thực hiện cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các khu đất trọng điểm (dự kiến bồi thường, giải phóng mặt bằng 08 khu đất, tổng diện tích 571,1950 ha)33.
Tại Đồng Nai, từ năm 2004 đến nay, trên địa bàn tỉnh Đồng Nai có hơn 615 dự án
đã và đang được triển khai cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng với diện tích trên 10.000ha với tổng giá trị bồi thường hỗ trợ trên 4.000 tỷ đồng. Trong đó, có nhiều dự án lớn như các khu cơng nghiệp: Biên Hồ 1, Tam Phước, Long Thành, Amata, Sông Mây, Hố Nai, Xuân Lộc, Định Quán, Bàu Xéo, sáu khu công nghiệp tại huyện Nhơn Trạch, các cụm công nghiệp, khu dân cư, khu đô thị, khu du lịch và nhiều dự án khác trên các lỉnh vực giao thông, điện, thủy lợi.., tạo tiền đề rất quan trọng cho việc phát triển kinh tế xã hội của khu vực và của tỉnh Đồng Nai.
Chỉ tính riêng tại Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh, từ khi thành lập đến nay, Trung tâm đã thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư 41 khu với tổng diện tích 758,5031 ha, tổng giá trị bồi thường 77.273 triệu đồng. Trong đó: Bồi thường để đấu giá QSDĐ: 20 khu đất, với tổng diện tích 218.884,8m2, tổng giá trị bồi thường 18.630 triệu đồng; bồi thường để giao đất cho các nhà đầu tư để xây dựng dự án: 06 khu đất, với tổng diện tích 2.212.465,7 m2, tổng giá trị bồi thường 58.643 triệu đồng. Giao chủ đầu tư 13 khu đất với tổng diện tích là 496,7785 ha. Đang chuẩn bị triển khai 02 khu đất với tổng diện tích là: 18,5895 ha.34 Mới đây, khi chuyển sang trực thuộc Sở TN & MT, trong năm 2010, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh đã thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư một số dự án lớn như: khu Trung tâm Hành chính - Văn hóa - Thương mại thành phố Biên Hịa; dự án cầu Thủ Biên.35
Nhìn chung cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Tổ chức phát triển quỹ đất đã diễn ra một cách nhanh chóng, đáp ứng được nhu cầu thu hồi đất cho các mục đích phát triển đất nước, rút ngắn thời gian thực hiện dự án đầu tư. Bên cạnh đó, cơng
33
Nguyễn Thanh, TP.Hồ Chí Minh: Cần sớm ban hành Quy chế tổ chức và hoạt động của Trung tâm Phát triển
quỹ đất (10/02/2011)
http://www.tainguyenmoitruong.com.vn/bat-111ong-san-1/tp-ho-chi-minh-can-som-ban-hanh-quy-che-to-chuc- va-hoat-111ong-cua-trung-tam-phat-trien-quy-111at
34
Sở TN & MT Đồng Nai, (20/3/2011), Báo cáo chuyên đề về Tổ chức phát triển quỹ đất.
35
29
tác này còn nâng cao hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất nói chung, đảm bảo được quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Tuy nhiên trong quá trình thực hiện nhiệm vụ, Tổ chức phát triển quỹ đất vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn từ những quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước.
Khó khăn đầu tiên phải kể đến là chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư liên tục thay đổi trong một thời gian ngắn (trong 6 năm đã có 3 nghị định, nhiều thông tư hướng dẫn). Sự thay đổi nhanh chóng của pháp luật, xét ở khía cạnh hạn chế, đã làm chậm lại quá trình thu hồi đất. Quá trình thu hồi đất thường diễn ra trong một vài năm, khi pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thay đổi sẽ tạo nên tâm lý so bì của người dân bị thu hồi đất. Trên cùng một đoạn đường, một diện tích, cùng một điều kiện như nhau và cùng trong một quyết định thu hồi nhưng lại áp giá bồi thường khác nhau, khiến người bị thu hồi đất khiếu nại là điều không thể tránh khỏi.
Thứ hai, gây bức xúc lớn nhất trong dư luận vẫn là giá đất bồi thường không phù hợp với thực tế. Theo khoản 2 điều 4 nghị định 17/2006/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành cơng ty cổ phần thì giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định theo quy định của Chính phủ. Và theo quy định tại điều 11 nghị định 69/2009/NĐ-CP, trong trường hợp giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá trị chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp. Giá đất được xác định lại sẽ không bị giới hạn bởi bảng giá đất do UBND tỉnh quy định.
Quy định này đã mở ra khả năng giá đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiến sát đến giá thị trường, song thực tế việc áp dụng thực hiện không phải là dễ dàng. Giá đất trong thị trường bất động sản ln có những diễn biến bất thường. Ngay cả những chuyên gia về lĩnh vực này cũng gặp khó khăn trong việc xác định giá đất. Vì vậy, dù có xác định lại giá đất, thực tế là giá đất bồi thường vẫn luôn không theo kịp giá thị trường. Do đó, trong cả hai trường hợp, người bị thu hồi đất vẫn phải chịu thiệt vì giá đất bồi thường thấp.
Bên cạnh đó, giá đất để bồi thường được xác định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, thực tế giữa thời điểm phê duyệt phương án bồi thường và lúc ra quyết định thu hồi đất thường cách xa nhau, có trường hợp kéo dài 3-4 năm nên giá đất thường có biến động khá lớn. Đến khi người có đất bị thu hồi nhận được tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì giá trị của tiền nhận được này lại càng trượt giá. Bởi lẽ,
30
trong quá trình chi trả bồi thường, ngân sách nhà nước không đủ để giải ngân một lượt nên Tổ chức phát triển quỹ đất chỉ có thể chi trả theo tiến độ thu hồi đất.
Thứ ba, việc bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất vẫn tiếp tục là bài toán nan giải đối với Tổ chức phát triển quỹ đất khi lập phương án Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Hầu hết các địa phương đều khơng có sẵn quỹ nhà đất phục vụ tái định cư. Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước dôi dư ở các địa phương lại càng không có. Chính vì vậy, trong nỗ lực tìm kiếm quỹ đất phục vụ tái định cư, nhiều địa phương đã đưa ra những giải pháp có tính khả thi rất thấp. Để có đất tái định cư, Tổ chức phát triển quỹ đất lại phải tiến hành thu hồi đất ở khu vực khác, với những khó khăn phức tạp mà trước đó đã gặp khi thu hồi đất. Với giải pháp trên, cái vòng luẩn quẩn thu hồi đất phải tái định cư, muốn tái định cư phải thu hồi đất chẳng biết đến khi nào mới hết.