CHƯƠNG 1 : PHÁP LUẬT VỀ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
2.1. Thực trạng thành lập và hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất
2.1.2.2. Thực hiện đấu giá QSDĐ theo quy định của pháp luật
Việc Tổ chức phát triển quỹ đất được Nhà nước giao đất để quản lý, khai thác quỹ đất để đấu giá QSDD là nội dung quan trọng với mục đích khai thác, tạo nguồn thu cho ngân sách, góp phần trong việc chỉnh trang và phát triển đô thị. Tuy nhiên, mục đích mà Nhà nước cịn hướng tới thơng qua hoạt động này là làm giảm những hạn chế trong hoạt động điều phối đất đai của cơ quan quản lý hành chính Nhà nước.
Bản chất của hoạt động đấu giá QSDĐ là hình thức chuyển dịch QSDĐ cho các chủ thể thực sự có nhu cầu và năng lực trong việc sử dụng đất, đảm bảo tính khách quan, cơng bằng, trung thực. Đấu giá QSDĐ là một hoạt động khó khăn, phức tạp không như đấu giá các loại tài sản thông thường khác. Để thực hiện được nhiệm vụ này, Tổ chức phát triển quỹ đất khơng những phải có những điều kiện tốt về cơ sở vật chất kỹ thuật mà cịn phải có cả một đội ngũ viên chức chuyên nghiệp trong hoạt động đấu giá. Chỉ có như vậy, hoạt động đấu giá QSDĐ của Tổ chức phát triển quỹ đất mới thực sự hiệu quả.
Chính lẽ đó, tuy được giao nhiệm vụ đấu giá QSSĐ nhưng không phải Tổ chức phát triển quỹ đất ở cấp nào, địa phương nào cũng thực hiện được. Đến nay, hầu hết Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện, gồm cả tổ chức kiện toàn và thành lập mới đều chưa thực hiện nhiệm vụ đấu giá QSDĐ. Tại cấp tỉnh, đối với những tỉnh thành lập mới Tổ chức phát triển quỹ đất như Bến Tre, tổ chức này cũng chưa thực hiện đấu giá QSDĐ. Một số tỉnh chuyển đổi theo thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT- BNV-BTC như TPHCM, Hà Nội, Đồng Nai, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Hải Phịng, Thừa Thiên Huế...thì Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh đã thực hiện được nhiệm vụ này. Cụ thể:
31
Tại Tp.HCM, đến nay Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM đã tổ chức đấu giá
quyền sử dụng đất được 7 khu đất, diện tích 62.2 ha, thu về cho ngân sách 1,340 tỉ đồng36. Năm 2010, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố được giao điều tra khảo sát để lập thủ tục thu hồi, xử lý 59 khu đất, tổng diện tích (TDT): 2.314,5576 ha. Trong đó, đã hồn thành đấu giá 02 khu, tổng diện tích 0,1744 ha. Trong năm 2011, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM sẽ phối hợp cùng Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản (Sở Tư pháp) thực hiện bán đấu giá 67 nền đất tại P.Trường Thạnh, Q.937, đồng thời sẽ trình UBND TP danh mục 18 khu đất dự kiến sẽ tiến hành tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách. Trong số các khu đất mà Trung tâm phát triển quỹ đấtdự định đưa ra đấu giá QSDĐ, phải kể đến các khu “đất vàng” 462 - 464 Nguyễn Thị Minh Khai (quận 3); khu đất số 234 Lý Tự Trọng (quận 1); khu đất 93/2 Long Sơn (quận 9)... Ngồi ra, cịn có 9/11 khu đất “sạch” đã được giải phóng mặt bằng hoàn toàn mà Trung tâm phát triển quỹ đất đang quản lý cũng được đem ra đấu giá quyền sử dụng, gồm: Khu đất tại xã Tân Thạnh Tây (huyện Củ Chi), khu đất tại Tân Phú Trung (huyện Củ Chi), khu đất tại Vĩnh Lộc (huyện Bình Chánh)... Hiện nay, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố đang thuê đơn vị tư vấn, thẩm định giá 18 khu đất trên.38
Tại Đồng Nai, trong 5 năm qua, UBND tỉnh giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất
tỉnh 20 khu đất với tổng diện tích 218.884,8m2 để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh đã thực hiện đấu giá được 13 khu đất với tổng diện tích: 115.522,7m2 cịn lại 7 khu với diện tích: 103.362,1m2. Tổng số tiền thu qua đấu giá được 219.857.672.200 đồng, tăng so với giá khởi điểm là: 30.829.525.000 đồng; Sau khi trừ chi phí, số tiền nộp Ngân sách được: 199.341.772.155 đồng.39
Hoạt động đấu giá QSDĐ ở các địa phương đã làm sơi động, thúc đẩy thị trường bất động sản; góp phần xóa giá ảo, tạo sự bình ổn về giá cả đất đai cho thị trường bất động sản. Đồng thời, hoạt động đấu giá QSDĐ còn tạo nguồn thu lớn cho ngân sách và góp phần vào hoạt động điều phối đất đai cùa Nhà nước.
36
Theo Người lao động, TP HCM dự kiến đấu giá 18 khu đất "vàng", (21/3/2011)
http://landtoday.net/vn/tintuc/27861/tp-hcm-du-kien-dau-gia-18-khu-dat-vang.aspx
37
Nguyễn Thanh, TP.Hồ Chí Minh: Cần sớm ban hành Quy chế tổ chức và hoạt động của Trung tâm Phát triển
quỹ đất. (10/02/2011)
http://www.tainguyenmoitruong.com.vn/bat-111ong-san-1/tp-ho-chi-minh-can-som-ban-hanh-quy-che-to-chuc- va-hoat-111ong-cua-trung-tam-phat-trien-quy-111at
38
Theo Người lao động, TP HCM dự kiến đấu giá 18 khu đất "vàng", (21/3/2011), http://landtoday.net/vn/tintuc/27861/tp-hcm-du-kien-dau-gia-18-khu-dat-vang.aspx
39
32
Tuy nhiên, trong khi thực hiện nhiệm vụ này, Tổ chức phát triển quỹ đất của các địa phương vẫn cịn gặp một số khó khăn do quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ chưa thống nhất và từ những hạn chế của các hoạt động liên quan.
Hoạt động đấu giá nói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng được thực hiện theo nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 20/3/2010 của Chính phủ quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản. Theo đó, mọi hoạt động đấu giá tài sản đều phải thực hiện qua tổ chức đấu giá chuyên nghiệp. Đồng thời khoản 2 điều 55 nghị định này còn quy định “Tổ chức
phát triển quỹ đất được thành lập theo quy định của pháp luật về đất đai khi tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất phải ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp quy định tại Điều 14 Nghị định này để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.” Trong khi đó, điểm g điều 2 Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-
BTNMT-BNV-BTC lại giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất nhiệm vụ “Tổ chức thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Ở đây pháp luật đã giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất “tổ chức thực hiện đấu giá
QSDĐ” tức là Tổ chức phát triển quỹ đất có thể tự mình tổ chức thực hiện đấu giá
QSDĐ theo quy định nếu đủ khả năng, cịn nếu khơng thực hiện được thì có thể th tổ chức đấu giá chun nghiệp thực hiện. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 điều 55 nghị định 17/2010/NĐ-CP thì trong mọi trường hợp đấu giá QSSĐ, Tổ chức phát triển quỹ đất đều phải ký hợp đồng thuê tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực hiện. Điều này đã làm hạn chế khả năng tự chủ trong việc thực hiện nhiệm vụ của Tổ chức phát triển quỹ đất, làm mất nhiều thời gian trong khâu thủ tục phối hợp với tổ chức có chức năng đấu giá chuyên nghiệp.
Ngồi khó khăn trên, Tổ chức phát triển quỹ đất cịn gặp một số khó khăn khác trong q trình thực thi nhiệm vụ này. Cụ thể như sau:
Hiện tại, đất được giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất để đấu giá chủ yếu chỉ là những khu đất có diện tích nhỏ, vị trí khơng thuận lợi hoặc các khu đất gặp nhiều khó khăn trong cơng tác giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, những khu đất có diện tích lớn, vị trí thuận lợi nếu được đầu tư sẽ có giá trị cao, lại được giao cho các chủ đầu tư. Do vậy, ngay từ đầu trong công tác đấu giá QSDĐ, Tổ chức phát triển quỹ đất đã mất lợi thế. Vị trí đất, diện tích đất được đưa ra đấu giá thực sự là một trong những vấn đề mà các nhà đầu tư quan tâm, khơng có được hai yếu tố này thì giá trị khu đất đấu giá sẽ khơng cao, thậm chí khó tổ chức thành cơng buổi đấu giá.
Bên cạnh đó, việc đấu giá QSDĐ hiện nay chủ yếu là đấu giá thơ (đất chưa có hạ tầng). Vì vậy, giá khởi điểm, giá trúng đều chỉ đạt ở mức thấp do mất hẳn phần giá trị
33
chênh lệch địa tô tạo nên khi khu đất đã có hạ tầng. Nguyên nhân của hiện tượng này được cơ quan chức năng xác định là do các địa phương chưa có cơ chế đầu tư vốn ban đầu cho đấu giá.
Mặt khác, công tác tổ chức thẩm định giá thị trường làm cơ sở cho việc đấu giá đất còn chậm. Việc xác định mức giá khởi điểm trước khi đưa ra đấu giá QSDĐ thực sự là một vấn đề khó khăn đối với Tổ chức phát triển quỹ đất. Nếu Tổ chức phát triển quỹ đất xác định giá “đấu” cao thì nhà đầu tư quay lưng, nhưng nếu thấp thì rất dễ tạo cơ hội khiến các đấu thủ liên thơng dìm giá, đất vẫn phải bán với giá như được cấp.