CHƯƠNG 1 : PHÁP LUẬT VỀ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
2.2. Một số giải pháp hoàn thiện
2.2.1. Giải pháp về pháp luật:
Thực tế ban hành văn bản pháp luật hiện nay của nước ta vẫn cịn nhiều bất cập. Trình đơ lập pháp, thể chế quan điểm, đường lối chính sách cũng như cơng tác xây dựng các kế hoạch, chương trình mục tiêu cụ thể chưa đáp ứng được nhiều đòi hỏi của thực tiễn quản lý Nhà nước. Do đó, tiếp tục hồn thiện pháp luật đất đai nói chung, pháp luật liên quan đến Tổ chức phát triển quỹ đất nói riêng, là một trong những giải pháp quan trọng để Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động ngày càng hiệu quả hơn. Cụ thể cần phải hoàn thiện một số vấn đề sau:
Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần có sự thay đổi trong việc xác định lại thời điểm xác định giá đất, đồng thời cho phép Tổ chức phát triển quỹ đất được linh động trong vấn đề thỏa thuận bồi thường với người dân và có hướng dẫn cụ thể cho cơ chế thỏa thuận này
Sau hơn một năm triển khai thực hiện Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, theo đánh giá của các Bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp về cơ bản chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại Nghị định là phù hợp với thực tiễn, đã cơ bản giải quyết được những khó khăn, vướng mắc của người dân và nhà đầu tư trong lĩnh vực thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm được lợi ích của người bị thu hồi đất, được đơng đảo người dân và doanh nghiệp đồng tình ủng hộ và thực hiện nghiêm. Tuy vậy, quy định của nghị định cũng bộc lộ một số hạn chế cần phải khắc phục.
Đầu tiên, pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần có sự thay đổi về thời điểm xác định giá đất. Theo quy định hiện hành, giá đất để bồi thường được xác định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, thực tế giữa thời điểm phê duyệt phương án bồi thường và lúc có quyết định thu hồi đất cách xa nhau, có trường hợp kéo dài 3-4 năm nên giá đất thường có biến động khá lớn. Vì vậy, thay vì quy định giá đất để bồi thường được xác định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất, pháp luật nên quy định giá đất sẽ được tính tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
38
Với việc quy định như vậy, sẽ giảm bớt sự trượt giá của đồng tiền khi người bị thu hồi đất nhận được tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Bên cạnh đó, nên cho Tổ chức phát triển quỹ đất được thoả thuận với các tổ chức, cá nhân trong thực hiện bồi thường. Bởi lẽ, hiện nay giá bồi thường, hỗ trợ đã gần sát giá thị trường, cá biệt có nơi bằng giá thị trường (nếu tổng hợp tất cả chi phí cho bồi thường và các khoản đầu tư khác). Vì vậy, nếu thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo trình tự quy định sẽ kéo dài thời gian (hơn 1 năm) vừa tốn kém chi phí cho Nhà nước và thời gian cho người bị thu hồi đất, vừa làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng. Để thực hiện được nội dung này, Nhà nước cần có hướng dẫn thêm về trình tự thực hiện (chẳng hạn Nhà nước nên quy định thời gian Tổ chức phát triển quỹ đất thoả thuận với người dân là bao lâu, nếu q thời gian đó thì thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định ; cách thức thoả thuận với người dân....)
Cần có các hướng dẫn cụ thể từ phía Nhà nước trong việc triển khai một số nhiệm vụ như: nhận chuyển nhượng QSDĐ; xây dựng các khu, điểm, nhà tái định cư và vấn đề liên kết liên doanh với doanh nghiệp của Tổ chức phát triển quỹ đất
Hiện nay, hầu hết Tổ chức phát triển quỹ đất trong cả nước đều chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa tốt các nhiệm vụ trên bởi pháp luật hiện hành chưa quy định rõ cách thức tiến hành như thế nào. Vì vậy, Nhà nước nên có hướng dẫn cụ thể khi triển khai các hoạt động trên.
Trong việc nhận chuyển QSDĐ, nên có hướng dẫn về trình tự thực hiện; các điều kiện được nhận chuyển nhượng; nguồn vốn nhận chuyển nhượng; sau khi nhận chuyển nhượng cho phép Tổ chức phát triển quỹ đất được chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư khác và sử dụng phần kinh phí tăng thêm sau khi chuyển nhượng; nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng; quy định về chi phí quản lý khu đất sau khi chuyển nhượng để giao cho nhà đầu tư khác….v.v.
Trong việc xây dựng các khu, điểm, nhà tái định cư cần hướng dẫn cụ thể về trình tự thực hiện, nguồn vốn đầu tư, đồng thời có chính sách ưu đãi khi kêu gọi các nhà đầu tư tham gia với Nhà nước đầu tư xây dựng các khu, điểm, nhà tái định cư phục vụ thu hồi đất.
39
Trong vấn đề liên doanh liên kết với các tổ chức kinh tế, cá nhân cần có hướng dẫn về trình tự thủ tục, nguồn vốn góp (tiền, nhân lực, hay quỹ đất mà Tổ chức tạo lập được...), phương thức chia lợi nhuận....v.v.
Cần quy định thống nhất về đấu giá QSDĐ, đồng thời hiện nay chỉ nên cho phép Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh thực hiện nhiệm vụ này
Hiện nay, sự chồng chéo giữa các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, đã thực sự làm hạn chế khả năng chủ động thực hiện nhiệm vụ đấu giá QSDĐ của Tổ chức phát triển quỹ đất.
Để giải quyết vấn đề trên, liên bộ Tài chính - Tài ngun và Mơi trường nên hướng dẫn cụ thể về trường hợp thực hiện đấu giá QSDĐ của Tổ chức phát triển quỹ đất. Theo đó, nên cho phép Tổ chức phát triển quỹ đất được tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ đối với trường hợp quỹ đất đấu giá do Tổ chức phát triển quỹ đất tạo lập hoặc do UBND các quận, huyện tạo lập. Trong trường hợp Tổ chức phát triển quỹ đất không đủ điều kiện để tự thực hiện nhiệm vụ này thì có thể th tổ chức có chức năng đấu giá chuyên nghiệp thực hiện.
Bên cạnh đó pháp luật nên giao việc đấu giá quyền sử dụng đất cho Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh thực hiện thay vì quy định chung là « Tổ chức phát triển quỹ
đất » như hiện nay. Việc đấu giá quyền sử dụng đất có những đặc thù riêng khác với
đấu giá các loại tài sản khác như khu đất đấu giá phải phù hợp quy hoạch, sau đấu giá phải thực hiện các thủ tục về đất đai như giao đất hoặc cho thuê đất, kiểm tra chế độ sử dụng đất theo định kỳ do trong khu đất có được quy hoạch nhiều chức năng sử dụng đất..v.v. Hơn nữa, để tổ chức đấu giá QSSĐ, Tổ chức phát triển quỹ đất phải có cơ sở và nhân lực đủ mạnh, nhưng không phải Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện nào cũng đủ những điều kiện trên. Thêm vào đó, hoạt động đấu giá QSDĐ của Tổ chức phát triển quỹ đất lại không phải là hoạt động thường xuyên, liên tục. Nếu Tổ chức phát triển quỹ đất cả hai cấp đều đầu tư nhân lực và cơ sở vật chất cho công tác đấu giá sẽ tốn kém về mặt chi phí lẫn cồng kềnh bộ máy mà hoạt động cũng không thực sự hiệu quả. Do vậy, pháp luật nên giao nhiệm vụ đấu giá QSDĐ cho Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh thực hiện là hợp lý hơn cả.
Các tỉnh, thành phố cần sớm ban hành quy chế hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất
Như đã phân tích, quy chế hoạt động là một văn bản có ý nghĩa quan trọng đối với hoạt động của bất kỳ cơ quan, tổ chức nào. Bởi quy chế cụ thể hố vị trí, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan, tổ chức theo quyết định của cá nhân, cơ quan có thẩm quyền thành lập nên cơ quan, tổ chức đó. Thơng tư liên tịch số
40
01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC chỉ quy định khung pháp lý về Tổ chức phát triển quỹ đất. Các địa phương phải tuỳ tình hình thực tế địa phương mình mà có những quy định cụ thể về Tổ chức này với mục đích cuối cùng là đảm bảo cho Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động hiệu quả trên thực tế.
Do vậy, những tỉnh, thành phố chưa ban hành quy chế hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất thì cần sớm ban hành để Tổ chức này triển khai hoạt động. Điều quan trọng hơn là, đưa Tổ chức phát triển quỹ đất trở thành cánh tay đắc lực giúp cơ quan quản lý Nhà nước ở địa phương giảm bớt gánh nặng trong cơng tác quản lý và sử dụng đất, góp phần quan trọng trong sự nghiệp phát triển đất nước.