13.1. Khảo sát giá thay thế
Nghiên cứu giá thay thế
170. Mục tiêu quan trọng của việc khảo sát giá thay thế là đảm bảo rằng đơn giá cho việc
tính tốn bồi thƣờng tồn bộ các tài sản bị ảnh hƣởng là mức giá thay thế. Mục tiêu này sẽ đạt đƣợc thơng qua q trình khảo sát chi tiết thị trƣờng và/hoặc nhân tố nhƣ năng lực sản xuất, các yếu tố tƣơng đƣơng, giá trị của các tài sản thay thế, sự bất lợi của các đối tƣợng bị ảnh hƣởng..., đồng thời so sánh và đánh giá về các đơn giá mà u ban nhân dân tỉnh đã ban hành.
- Xác định giá đất tại thời điểm hiện tại
- Xác định giá cây cối, hoa màu tại thời điểm hiện tại
- Xác định giá vật liệu và nhân công xây dựng nhà ở, vật kiến trúc tại thời điểm hiện tại - Xây dựng phƣơng án giá thay thế cho đất, tài sản, cây cối, hoa màu tại thời điểm
nghiên cứu.
171. Công tác khảo sát giá thay thế đƣợc Tƣ vấn tiến hành đồng thời thông qua các kênh
khác nhau nhƣ các hộdân trong khu vực BAH và lân cận, cán bộ địa phƣơng, các văn phòng
nhà đất tại địa phƣơng từ ngày 13/04/2017 đến ngày 20/08/2017. Việc khảo sát giá thay thế đƣợc thực hiện thông qua:
- Tiếp xúc trực tiếp với các hộ dân trong khu vực BAH và khu vực lân cận để thu thập thông tin vềgiá đất, cơng trình đƣợc đánh giá trên thực tế tại địa phƣơng thông qua việc sử dụng một bộ câu hỏi phỏng vấn có cấu trúc để tìm kiếm thơng tin về giá các loại đất và tài sản
trên đất trong khu vực.;
- Thông qua những lần tiếp cận với chính quyền địa phƣơng, xác định giá các loại đất, hoa màu và các tài sản khác tại khu vực BAH, thu thập các văn bản pháp lý đã đƣợc ban hành gồm các bộđơn giá các loại đất và đơn giá cho các loại tài sản khác (bao gồm cả hỗ trợ) - Tiếp cận với các văn phòng nhà đất, các trang web nhà đất tại địa phƣơng để tìm hiểu
thông tin.
13.2. Đánh giá nhanh giá thay thế
- Đối với đất nơng nghiệp: Hầu nhƣ khơng có hoạt động chuyển nhƣợng, mua bán đất nông nghiệp, và các loại đất khác trong những năm vừa qua. Các chuyển nhƣợng đất nông nghiệp chỉ có những chuyển nhƣợng trong nội bộgia đình con cháu, anh em., không (hoặc
chƣa) qua chứng thực của UBND xã/phƣờng vì thếcũng khơng thểxác định đƣợc giá cả là bao nhiêu trong sự chuyển nhƣợng này.
- Đối với đất ở: Một số hộ trên địa bàn các xã/phƣờng có sự giao dịch đất ở, đất vƣờn nhƣng
chỉ tập trung ởđất mặt đƣờng, đất khu trung tâm các xã/phƣờng.
+ Tại địa bàn phƣờng Minh Tân có một số trƣờng hợp vừa mới mua đất ở hồi đầu
năm 2017 với giá khác nhau tuỳ từng vị trí, dao động từ 5.000.000 ÷ 10.500.000
đồng/m2, tại các vị trí mặt đƣờng Điện Biên mức giá này vào khoảng 8.000.000 –
16.000.000 đồng/m2. Theo đánh giá của họthì đây là mức giá bán phổ biến của các lô
đất trong khu vực và đƣợc duy trì ổn định trong năm.
+ Tại địa phận Xã Văn Phú: Vị trí đất khác nhau có giá đất cũng rất khác biệt, phần
đất ở các trục thơn, xóm, tổ dân phố thị lại có giá chỉ khoảng 600.000 đồng/m2. Tuy
nhiên theo đánh giá của các hộ dân mức giá thịtrƣờng tại thời điểm tháng 08/2017 là khoảng 600.000 – 1.200.000 đồng/m2
+ Tại địa phận phƣờng Nam Cƣờng: Vịtrí đất khác nhau có giá đất cũng rất khác biệt, phần đất ở các trục thơn, xóm, tổ dân phố có giá chỉ 500.000 - 1.500.000 đồng/m2.
Theo đánh giá của họ thì mức giá bồi thƣờng do UBND tỉnh ban hành (Quyết định số
+ Tại địa phận phƣờng Yên Ninh: Giá đất khác nhau tùy vào vị trí, khu vực đƣờng
Điện Biên giá đất cao nhất do đây là đƣờng tỉnh lộ, thuận tiện giao thƣơng buôn bán, theo đánh giá của ngƣời dân gần khu vực đƣờng Điện Biên giá đất tại đây dao động
khoảng 14.000.000 – 16.000.000 đồng/ m2, các vị trí khác trong phƣờng có giá thấp
hơn khoảng 2.000.000 –4.000.000 đồng/ m2
+ Kết quả khảo sát giá thay thế tại phƣờng Đồng Tâm cho thấy giá đất cao nhất tại tuyến đƣờng Đinh Tiên Hoàng. Theo đánh giá của các hộ gia đình giá đất ngồi phụ
thuộc vào vị trí cịn phụ thuộc vào thời điểm, theo ghi nhận giá đất trên tuyến đƣờng
Đinh Tiên Hoàng cao nhất khoảng 15.000.000 – 16.000.000 đồng/m2, các vị trí khác tại phƣờng Đồng Tâm có giá thấp hơn khá nhiều, dao động khoảng 2.000.000 – 6.000.000 đồng/m2 tùy từng vị trí, diện tích và hình dạng khu đất
+ Tại địa phận xã Tân Thịnh giá đất chênh lệch nhau không nhiều giữa các vị trí. Giá
đất cao nhất ở tuyến đƣờng u Cơ chỉ dao động khoảng 4.500.000 – 6.000.000 đồng/m2, tại các vịtrí khác trong xã giá đất thấp hơn. Theo đánh giá của ngƣời dân của
ngƣời dân trong khu vực qua các giao dịch mua bán đất, có những vị trí giao thơng, kinh doanh kém thuận lợi đƣờng nhỏ hẹp, đƣờng đất giá đất rất rẻ chỉ khoảng 150.000
–1.000.000 đồng/m2, những vị trí khác thuận tiện hơn giá dao động khoảng 2.000.000
–4.000.000. đồng/ m2
Đơn giá cho vật kiến trúc
- Tìm hiểu đơn giá cho vật kiến trúc đối với vùng bị ảnh hƣởng gặp nhiều khó khăn.
Thời gian gần đây, giá nguyên vật liệu xây dựng dao động thất thƣờng. Do sựđa dạng loại hình kết cấu nhà cửa trên địa bàn nên đơn giá đƣợc áp dụng sẽđƣợc tính cho từng hạng mục phù hợp.
- Đối với vật kiến trúc, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số. 26/2017/QĐ-UBND ngày 21/12/2017 Ban hành quy định về việc bồi thƣờng nhà, cơng trình xây dựng khác gắn liền với đất khi nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Yên Bái.
-
- Đối với các cơng trình của ngƣời dân, khơng tính trừ khấu hao và thƣờng đảm bảo giá
tƣơng đƣơng, thay thế sát giá xây mới.
Đơn giá cho cây trồng, vật nuôi
- Đối với cây trồng vật nuôi, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 27/2017/QĐ-
UBND ngày 21 tháng 12 năm 2017 của UBND tỉnh Yên Bái về việc ban hành quy
định về bồi thƣờng đối với cây trồng; bộđơn giá bồi thƣờng đối với cây trồng khi nhà
nƣớc thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Yên Bái. Trong đó có áp giá cụ thể và chi tiết cho từng loại cây trồng trên đất.
-
- Đơn giá bồi thƣờng cho cây trồng, vật nuôi cũng đƣợc ghi nhận là phù hợp với giá cả
thực tế.
13.3. Dự tốnnguồn kinh phí
172. Ƣớc tính chi phí cho Tái định cƣ bao gồm đền bù cho đất và tài sản không phải là đất, các khoản hỗ trợ và chi phí dự phịng là 211.816.000.000 đồng, tƣơng đƣơng 9.414.044 USD.
Dự tốn chi phí này sẽ đƣợc cập nhật trongq trình thực hiện dự án để đảm bảo bồi thƣờng
với chi phí thay thế tại thời điểm thu hồi đất.
173. Ngân sách Tái định cƣ đƣợc trính từ nguồn vốn đối ứng của tỉnh Yên Bái, sẽ đƣợc
Bảng 13: Dự tốn kinh phí kế hoạch tái định cƣ
TT Hạng mục Đơn vị lƣợng Khối Đơn giá Thành tiền Ghi chú I Bồi thƣờng 178.496.796.8
85
1.1. Đối với đất
1 Đất ở (ODT, ONT) m2 36.609 16.000.000 150.000 - 103.634.685.6
33 Đơn giá đƣợc áp tùy các vị trí bị ảnh hƣởng, chi tiết trong bảng đính kèm
2 Đất phi nông nghiệp khác (TSC, SKC,
SKX,SKK) m2 779 5.500.000 ... 1.440.000- 16.521.753.333 Đơn giá đƣợc áp tùy các vị trí bị ảnh hƣởng, chi tiết trong bảng đính kèm
3 Đất bằng chƣa sử dụng (BCS, DCS) m2 18.132 12.800.000 200.000 - 27.737.333.915 Đơn giá đƣợc áp tùy các vị trí bịảnh hƣởng, chi tiết trong bảng đính kèm
4 Đất nơng nghiệp (LUC, LUK, RST,
BHK, NHK, LNK, LNC, LNQ) m2 501.54
0
12.000-
38.000 11.372.038.51
2 Đơn giá đƣợc áp tùy các vị trí bị ảnh hƣởng, chi tiết trong bảng đính kèm
1.2. Đối với vật kiến trúc, cây cối, hoa màu,
thủy sản khác…
5 Nhà/kết cấu khác (T, G, B1, B2, B3) m2 16.905 3.153.000 290.100- 16.052.661.491 Đơn giá đƣợc áp tùy các vị trí bị ảnh hƣởng, chi tiết trong bảng đính kèm
6 Hoa màu (dứa, đậu, ngô, lúa…) m2 96.412 3.000-20.000 406.397.000 Đơn giá đƣợc áp tùy các vị trí bị ảnh hƣởng, chi tiết trong bảng đính kèm
7 Cây cối (tre, mít, ổi, đu đủ…) cây 29.898 1.900.000 7.000- 2.771.927.000 Đơn giá đƣợc áp tùy các vị trí bị ảnh hƣởng, chi tiết trong bảng đính kèm
II Hỗ trợ 22.535.308.160
8 Hỗ trợ di chuyển, di dời đối với hộ phải
tái định cƣ Hộ 115 5.000.000- 8.000.000 1.396.906.660
9 Hỗ trợ sinh hoạt đối với hộ bị ảnh hƣởng
từ 20% trở lên Số khẩu 1.697 12.000 6.704.883.000
- Hộ BAH 20%-70% đất nông nghiệp: Số khẩu * 6 tháng (12 tháng) * 30kg gạo/ngƣời/ tháng * 12.000đ/kg gạo
- Hộ BAH trên 70% đất nông nghiệp: Số khẩu * 12 tháng (24 tháng) * 30kg gạo/ngƣời/ tháng * 12.000đ/kg
TT Hạng mục Đơn vị lƣợng Khối Đơn giá Thành tiền Ghi chú
gạo Giá gạo có thể điều chỉnh tăng giá trong phạm vi
20%.
10 Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp m2 248.51
6 20.000 - 87.500 14.168.830.300 Bằng 2,5 lần giá đất nơng nghiệp, diện tích hỗ trợ khơng vƣợt q hạn mức giao đất
11 Đào tạo nghề cho ngƣời bị ảnh hƣởng
trong độ tuổi lao động ngƣời 166 1.680.000 278.880.000 1.680.000đ/ khóa đào tạo nghề cho ngƣời trong độ tuổi lao động có nguyện vọng
13 Hỗ trợ tái định cƣ Hộ 46 100.000.000 4.600.000.000
III Cộng (I+II) 205.646.296.8
45
IV Chi phí giám sát, đánh giá và quản lý 6.169.388.905
14 Chi phí giám sát, đánh giá độc lập trọn gói 1% 2.056.462.968
15 Chi phí quản lý và thực hiện trọn gói 2% 4.112.925.937
16 Dự phịng phí trọn gói 10% Đã bao gồm trong tổng mức đầu tƣ
VI
Tổng VII (III+IV) 211.815.685.7
50
Làm tròn 211.816.000.0