ªThời điểm xác định giá trị tài sản (định giá và định giá lại):
a.1. Tài sản phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, ký kết văn bản thỏa thuận tu chỉnh/bổ sung hợp đồng bảo đảm; việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay và khơng áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ.
a.2. Các trường hợp phải định giá lại tài sản :
- Khi hết thời hạn tối đa là 1 năm kể từ lần định giá gần nhất.
- Bên bảo đảm rút bớt tài sản (trừ tài sản là hàng hĩa luân chuyển trong quá trình SXKD mà tài sản đĩ khơng phải đăng ký giao dịch bảo đảm), bổ sung, thay thế tài sản.
- Khi UBND Tỉnh, TP điều chỉnh bất thường khung giá đất đối với quyền sử dụng đất.
- Khi giá TT biến động giảm trên 20% so với lần định giá gần nhất đối với tài sản khác.
- Ngân hàng phát hiện tài sản bị giảm giá trị vì hư hỏng, lạc hậu, mất mát.
- Sau khi di chuyển địa điểm lắp đặt đối với tài sản là MMTB gắn liền với nhà xưởng.
ª Việc định giá tài sản phải do tổ thẩm định của ngân hàng Cơng Thương hoặc thuê cơ quan chức năng chuyên mơn thực hiện (theo quy định cụ thể của NHCT VN).
ª Việc định giá phải căn cứ vào các cơ sở pháp lý hoặc cơ sở thực tế, đảm bảo tính khách quan, minh bạch. Cán bộ thẩm định khơng được định giá tài sản trái với quy định của pháp luật và của NHCT VN.
ª Giá trị tài sản được xác định bao gồm cả hoa lợi lợi tức và các quyền phát sinh từ các tài sản đĩ. Trong trường hợp tài sản là tồn bộ bất động sản cĩ vật phụ, thì giá trị của vật phụ cũng thuộc giá trị tài sản;nếu chỉ thế chấp một phần bất động sản cĩ vật phụ thì giá trị vật phụ chỉ thuơc giá trị tài sản khi các bên cĩ thỏa thuận.
ª Trong trường hợp cĩ thỏa thuận với khách hàng về việc thế chấp quyền sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất thì giá trị tài sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất cộng giá trị tài sản gắn liền với đất.
ª Khi định giá tài sản, cán bộ thẩm định phải lập biên bản định giá tài sản cĩ chữ ký của tất cả các thành viên.
Ví dụ minh họa : Việc xác định giá trị tài sản cố định của cơng ty cổ phần Nha Trang Seafoods –F17 vào ngày 01 tháng 6 năm 2006 được dựa trên các nguyên tắc sau đây:
- Phải đảm bảo tính cĩ thực (hiện hữu) của các tài sản.
- Theo danh mục do đơn vị cấp.
- Các tài sản được xác định theo chất lượng cịn lại hiện tại và giá thị trường tại tỉnh Khánh Hịa tháng 5 năm 2006.
b) Phương pháp thẩm định giá trị tài sản
b.1. Đối với giá trị tài sản khơng phải là quyền sử dụng đất:
- Tài sản là ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửi tại TCTD bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ: Giá trị tài sản bằng đúng với giá trị ngoại tệ bằng tiền mặt hoặc số dư tiền Việt Nam trên tài khoản.
- Tài sản là giấy tờ cĩ giá quy định được các NHTMQD, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, cơ quan quản lý NSNN chấp nhận thanh tốn hoặc bảo lãnh thanh tốn: Giá trị tài sản là giá trị được chấp nhận thanh tốn hoặc bảo lãnh thanh tốn.
- Giá trị tài sản là quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu cơng nghiệp, quyền địi nợ khác, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, quyền đối với phần vốn gĩp trong doanh nghiệp, thương hiệu được hướng dẫn tại quy định riêng của NHCTVN.
- Tài sản là MMTB, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng tiêu dùng: Cán bộ thẩm định của ngân hàng căn cứ giá trị ghi trên hĩa đơn mua hàng, giá trị cịn lại ghi trên sổ sách sau khi đã trừđi giá trị khấu hao, giá cơng bố trên báo chí, giá chào bán của các đại lý bán hàng, hĩa đơn bán hàng qua đấu thầu, tham khảo giá thị trường cùng loại tại thời điểm định giá...để xác định giá trị tài sản.
- Trường hợp năng lực và kinh nghiệm của ngân hàng khơng đủ để xác định giá trị tài sản một cách chính xác thì ngân hàng phải thuê một tổ chức chuyên mơn cĩ chức năng định giá độc lập để xác định giá trị tài sản. Trong trường hợp này, bên bảo đảm phải chịu mọi chi phí do việc thuê tổ chức chuyên mơn đĩ, đồng thời tổ chức chuyên mơn đĩ cũng phải chịu trách nhiệm về kết quảđịnh giá của mình.
Tĩm lại, đối với giá trị tài sản khơng phải là quyền sử dụng đất thì giá trị tài sản là do ngân hàng và bên bảo đảm thỏa thuận nhưng khơng vượt quá giá thực tế mua bán, chuyển nhượng trên thị trường của tài sản tại thời điểm định giá.
b.2. Đối với giá trị tài sản là quyền sử dụng đất:
- Tại từng thời điểm, Tổng Giám đốc NHCT VN sẽ ban hành hướng dẫn xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất.
- Về nguyên tắc, giá trị tài sản là quyền sử dụng đất được định giá theo thỏa thuận nhưng khơng vượt quá khung giá do UBND Tỉnh, thành phố, các cấp cĩ thẩm quyền của nhà nước ban hành để xác định giá trị của tài sản, bao gồm các loại sau:
+ Đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp.
+ Đất do nhà nước giao cĩ thu tiền đối với các tổ chức kinh tế.
+ Đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Trường hợp định giá thực tế cao hơn khung giá nĩi trên thì phải thuê cơ quan chuyên mơn cĩ chức năng định giá độc lập để định giá theo quy định của NHCT VN.
- Đối với đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, đất ở, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, đất do nhà nước giao cĩ thu tiền đối với các tổ chức kinh tế,đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do ngân hàng và khách hàng vay,bên bảo lãnh thỏa thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng tại địa phương đĩ, tại thời điểm định giá sau khi trừ đi các chi phí dự tính để chuyển nhượng, xử lý tài sản để thu hồi nợ nhưng khơng được vượt quá khung giá của địa phương, trường hợp vượt thì phải thuê cơ quan cĩ chức năng định giá.
- Giá chuyển nhượng đất thực tế tại địa phương được xác định dựa trên. Giá chuyển nhượng đăng báo, giá chuyển nhượng tham khảo tại phịng địa chính của phường, xã; giá chuyển nhượng tham khảo của trung tâm kinh doanh địa ốc và các nguồn thơng tin khác. Trường hợp khơng thu thập được các thơng tin về thị trường bằng văn bản, chi nhánh cĩ thể lập Bản ghi chép khảo sát giá thị
trường, cĩ chữ ký của ít nhất hai cán bộ. Các thơng tin tham khảo cần sao chụp hoặc ghi chép đầy đủ và lưu giữ trong hồ sơ thế chấp , bảo lãnh.
b.3. Việc xác định giá trị tài sản phải tính đến các yếu tố sau:
- Đặc tính của tài sản: Tuổi thọ kỹ thuật, giá trị sử dụng, khả năng sinh lời của tài sản. Đối với tài sản cố định, ngân hàng phải tham khảo tốc độ hao mịn vơ hình và hữu hình của tài sản.
- Đặc tính thị trường của tài sản :Khả năng bán, chuyển nhượng, sự biến động giá cả, tỷ giá.
- Hiện trạng của tài sản.
- Đối với quyền sử dụng đất: Tính khả thi nếu phải xử lý tài sản (vị trí địa lý, điều kiện kết cấu hạ tầng, lợi thế thương mại…) Khả năng thay đổi giá trị quyền sử dụng đất (mục đích sử dụng đất, quy hoạch sử dụng của Nhà nước).
- Giá trị cĩ thể thu hồi khi phải xử lý tài sản.
Ví dụ minh họa : Tài sản của cơng ty cổ phần Nha trang seafood –F17 được ngân hàng tiến hành thẩm định theo từng loại như sau :
+ Đối với nhà cửa, vật kiến trúc:
a) Trên cơ sở các tiêu thức đánh giá, bằng chứng kiểm tốn, đặc điểm nhà cửa, vật kiến trúc, việc đánh giá được thực hiện như sau:
ª Xác định diện tích sàn xây dựng(m2).
ª Xác định đơn giá xây dựng.
ª Xác định tỷ lệ chất lượng (%) cịn lại
Giá trị cịn lại của Nhà cửa, vật kiến trúc = Đơn giá xây dựng x Diện tích sàn xây dựng x tỷ lệ chất lượng (%) cịn lại Trong đĩ: - Diện tích sàn xây dựng : Căn cứ kết quảđo đạc, khảo sát thực tế cùng với việc tính tốn trên bản vẽ mặt bằng do Đơn vị cung cấp.
- Đơn giá xây dựng : Được hiểu là đơn giá xây dựng lại mới hồn tồn tính trên 1m2 sàn xây dựng. Đơn giá được xác định qua xem xét đặc điểm kết cấu, kiến trúc của cơng trình, đồng thời dựa trên các thơng tin giá cả thị trường xây dựng, tham khảo đơn giá xây dựng trong suất vốn đầu tư xây dựng cơ bản do Viện Kinh Tế xây dựng ban hành.
- Tỷ lệ chất lượng (%) cịn lại: Tỷ lệ chất lượng (%) cịn lại của nhà cửa và vật kiến trúc tại thời điểm đo đạc khảo sát và đánh giá được xem xét qua các yếu tố sau:
+ Thời gian sử dụng và mức độ hao mịn thực tế qua quá trình sử dụng. + Quy định của Nhà Nước về thời gian sử dụng tối thiểu và tối đa của tài sản.
+ Điều kiện và mơi trường xung quanh của nhà cửa, vật kiến trúc.
Cụ thể:
Giá trị cịn lại của phân xưởng 1 Bình Tân, Xưởng đá ( PX Bình Tân) và nhà làm việc số 6 (PX 777 Lê Hồng Phong) của cơng ty cổ phần Nha Trang SEAFOODS–F17 là: ĐVT: 1.000đ Số liệu của đơn vị Số liệu của ngân hàng Tài sản Năm ghi sổ Nguyên giá Đã khấu hao Giá trị cịn lại Nguyên giá Tỷ lệ cịn lại Ước tính giá trị hiện tại Chênh lệch 1 2 3 4 5 = 3-4 6 7 8 = 6*7 9 = 8 -5 PX 1 Bình Tân, Xưởng đá 1/98 830.025 520.973 309.052 830.025 41% 340.310,2 31.258,3 Nhà làm việc số 6 10/00 51.133 38.426 12.706 51.132,6 23% 11.760,4 -945,9
- Số liệu của đơn vị do chính đơn vị cung cấp
+Nguyên giá :
Kích thước Tên tài sản Đơn
vị SL Dài Rộng Cao Khối Lượng Đơn Giá Nguyên giá 1 2 3 4 5 6 7=3*4*5*6 8 9 = 8*7 PX 1 B. Tân, Xưởng đá m2 1 75.00 18.60 1.395,00 595.000 830.025.000 Nhà làm việc số 6 m2 1 16.71 6.80 113,63 450.000 51.132.600
FKhối lượng = SL * dài * rộng * cao F Nguyên giá = khối lượng * đơn giá + Tỷ lệ cịn lại : PHẦN KẾT CẤU CHÍNH Tổng tỷ lệ k.cấu chính Tỷ lệ chất lượng cịn lại
Mĩng Tường Nền,sàn Vì kèo Mái
Tên Tài sản T.lệ so với g.trị của nhà Tỷ lệ cịn lại T.lệ so với g.trị của nhà Tỷ lệ cịn lại T.lệ so với g.trị của nhà Tỷ lệ cịn lại T.lệ so với g.trị của nhà Tỷ lệ cịn lại T.lệ so với g.trị của nhà Tỷ lệ cịn lại 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12=2+4+6 +8+10 13=((2*3) +(4*5)+(6 *7)+(8*9) +(10*11))/ 12 PX 1 B. Tân, Xưởng đá 10% 40% 18% 40% 5% 45% 10% 45% 17% 40% 60% 41% Nhà làm việc số 6 10% 30% 15% 25% 5% 20% 9% 20% 17% 20% 56% 23%
+ Ước tính giá trị hiện tại
Nguyên giá Tỷ lệ cịn lại Ước tính giá trị hiện tại
6 7 8 = 6*7
830.025.000 41% 340.310.250
51.132.600 23% 11.760.498
Sau khi xác định được nguyên giá và tỷ lệ chất lượng cịn lại, ta ước tính giá trị hiện tại theo cơng thức sau :
Ước tính giá trị hiện tại = nguyên giá * tỷ lệ chất lượng còn lại
+ Đối với máy mĩc thiết bị, phương tiện vận tải và thiết bị truyền dẫn: Việc đánh giá tài sản thuộc danh mục yêu cầu được thực hiện như sau:
+ Kiểm kê xác định số lượng, các chỉ tiêu kỹ thuật của máy mĩc thiết bị. + Xác định tỷ lệ chất lượng (%) cịn lại.
+ Xác định gía trị cịn lại của máy mĩc thiết bị. Trong đĩ:
- Tỷ lệ chất lượng (%) cịn lại: Tỷ lệ chất lượng (%) cịn lại của máy mĩc thiết bị tại thời điểm kiểm kê và đánh giá được xem xét qua các yếu tố sau:
+ Thời gian sử dụng và mức độ hao mịn thực tế qua quá trình sử dụng. + Quy định của nhà nước về thời gian sử dụng tối thiểu và tối đa của tài sản.
+ Điều kiện và mơi trường hoạt động của tài sản.
+ Chếđộ chăm sĩc bảo trì, sửa chữa, vận hành của người sử dụng đối với tài sản. å = = i 1 Tỷ lệ chất lượng cịn lại Tỷ lệ cịn lại của kết cấu chính thứ i (%) x Tỷ lệ kết cấu chính thứ i với giá trị nhà (%) Tổng tỷ lệ của kết cấu chính
- Giá trị cịn lại của máy mĩc thiết bị: Được xác định trên cơ sở các chỉ tiêu kỹ thuật ( xuất xứ, năm sản xuất, cơng suất…), tỷ lệ chất lượng (%) cịn lại của máy mĩc thiết bị , đồng thời dựa trên các thơng tin giá cả thị trường , giá tối thiểu nhập khẩu của những máy mĩc thiết bị cùng loại , cĩ cùng cơng suất hoặc tính năng tương đương.
Cụ thể:
Giá trị cịn lại của Hệ thống tủđơng IQF xoắn ( trụ sở 58B hai tháng tư), HT điện hạ thế PXBT (phân xưởng Bình Tân) và Tủ lạnh Sanyo loai lớn (trụ sở 58B hai tháng tư) của cơng ty cổ phần Nha Trang SEAFOODS–F17 là :
ĐTV: 1.000đồng Số liệu của đơn vị Số liệu của ngân hàng Tên tài sản Năm ghi sổ Nguyên giá Đã khấu hao Giá trị cịn lại Nguyên giá Tỷlệ cịn lại Ước tính giá trị hiện tại Chênh lệch 1 2 3 4 5 = 3-4 6 7 8 = 6*7 9 = 8 -5 Hệ thống tủ đơng IQF xoắn 12/01 2.841.256,1 1.001.256,4 1.839.999,7 2.841.256,1 65% 1.846.816,4 6.816,7 HT điện hạ thế PXBT 3/99 40.565,2 23.541,2 17.023,9 40.565,2 35% 14.197,8 -2.826,1 Tủ lạnh Sanyo loai lớn 3/02 27.163,8 15.698,4 11.465,3 27.163,8 38% 10.322,2 -1.143,1
Ước tính giá trị hiện tại = nguyên giá * tỷ lệ chất lượng cịn lại
Trong đĩ nguyên giá khi thẩm định lại được xác định căn cứ theo hồ sơ pháp lý cần thiết, ví dụ như : hĩa đơn GTGT, các thơng số kỹ thuật của tài sản, bảng báo giá, các chứng từ hải quan, các hợp đồng mua bán hoặc cho thuê, các giấy tờ pháp lý cần thiết liên quan đến tài sản khác như : máy mĩc thiết bị, thiết bị văn phịng, phương tiện vận tải…
ØNhận xét:
Qua số liệu minh họa của cơng ty F17, ta thấy cĩ sự chênh lệch giữa giá trị tài sản được thẩm định với sổ sách kế tốn của đơn vị, một số tài sản thì cĩ giá trị tăng nhưng ngược lại một số tài sản lại cĩ giá trị giảm so với sổ sách kế tốn của đơn vị. Nguyên nhân giảm giá trị tài sản là do một số tài sản đã hư hỏng nhiều, cĩ nơi khơng cịn sử dụng. Trong quá trình sử dụng, một số tài sản đã được sửa chữa tuy nhiên giá trị sửa chữa khơng đáng kể. Cịn nguyên nhân tăng giá trị tài sản là do khi đánh giá giá trị cịn lại của tài sản,ngân hàng xác định lại nguyên giá của tài sản trên cơ sở suất đầu tư, và giá cả thị trường của tài sản tương tựở thời điểm đánh giá. Mặt khác, trong quá trình sử dụng, một số tài sản đã được cải tạo sửa chữa, nên chất lượng sử dụng cịn lại tại thời điểm đánh giá của tài sản cịn tốt.
2.3. Đánh giá những mặt tích cực và hạn chế của phương pháp thẩm định giá trị tài sản phục vụ trong hoạt động tín dụng tại ngân hàng Cơng định giá trị tài sản phục vụ trong hoạt động tín dụng tại ngân hàng Cơng Thương Khánh Hịa.
Qua quá trình nghiên cứu thực tiễn cho thấy ngân hàng áp dụng phương pháp so sánh để tiến hành thẩm định giá trị tài sản tuy nhiên phương pháp nào