6. Kết cấu của đề tài
1.3.1 Phương pháp so sánh
a. Khái niệm:
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành cơng hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản cĩ giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường.
b. Các nguyên tắc áp dụng
Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá thị trường của một tài sản cĩ mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự cĩ thể so sánh được đã mua, bán trên thị trường.
Phương pháp này khơng cĩ cơng thức hay mơ hình cố định, mà nĩ dựa trên các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
Phương pháp này địi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp.
Theo các tiêu chuẩn thẩm định giá khi sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá tài sản thường tuân theo các nguyên tắc sau đây:
+ Nguyên tắc thay thế: một nguời mua cĩ lý trí khơng trả giá cho cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản khác cĩ cùng sự hữu ích như nhau. + Nguyên tắc đĩng gĩp: Quá trình điều chỉnh cĩ sự tham gia đĩng gĩp của các yếu tố hay bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường của nĩ. c.Các bước tiến hành: gồm 5 bước
Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần tuân theo các bước sau đây:
ü Bước 1: Tìm kiếm nguồn thơng tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà cĩ thể so sánh với tài sản đối tượng cần thẩm định giá về
các mặt, kiểu cách, điều kiện, vị trí… Cĩ quy mơ thích hợp và cĩ cùng tính chất sử dụng .
ü Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản cĩ thể so sánh, để xác định giá trị của nĩ và đảm bảo rằng các tài sản này cĩ thể so sánh được.
Mơ tả về quy mơ, đặc điểm tính pháp lý, cơng trình xây dựng: nhà cấp mấy, thời gian xây dựng, diện tích xây dựng.
ü Bước 3; Lựa chọn một số tài sản cĩ thể so sánh được thích hợp (từ 3 tài sản trở lên).
ü Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm xuống ).
ü Bước 5: Ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán cĩ thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
F Qua 5 bước nêu trên ta nhận thấy rằng khi tiến hành sử dụng phương pháp này nên chọn các tài sản tương tự cùng khu vực lân cận với tài sản đang giao dịch thì cho kết quả chính xác hơn. Cịn nếu trường hợp ít tài sản so sánh khơng đủđáp ứng yêu cầu trên sẽ cĩ kết quả cĩ độ chính xác kém hơn khi thẩm định.
d. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng: d.1. Ưu điểm:
Phương pháp so sánh gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì xuất phát từ 3 ưu điểm cơ bản sau:
- Là phương pháp định giá ít gặp khĩ khăn về mặt kỹ thuật, vì: khơng cĩ cơng thức hay mơ hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường - đĩ là các bằng chứng rõ ràng – đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của tài sản. Vì vậy nĩ cĩ cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý cơng nhận.
- Là cơ sở hay cịn gọi là đầu vào của các phương pháp khác, như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này trở nên cĩ ưu thế khi cĩ sự trợ giúp của máy tính. Thơng thường người ta sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá tài sản.
d.2. Nhược điểm:
Tuy nhiên, khi sử dụng phương pháp này cần chú ý một số vấn đề sau:
- Phương pháp này chủ yếu dựa vào dữ liệu lịch sử, dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động. Nếu thị trường biến động, các thơng tin nhanh chĩng sẽ trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn, khi đĩ tính chính xác sẽ thấp
- Khi sử dụng các tài sản so sánh là phải tương đồng với tài sản thẩm định giá sao cho phù hợp với tài sản thẩm định nên nĩ cịn phụ thuộc vào nhiều khả năng phân tích.
- Cần phải cĩ đầy đủ thơng tin rõ ràng về thị trường, nếu khơng sẽ khĩ đưa ra kết quả chính xác.
- Bên cạnh đĩ việc áp đặt các hệ số điều chỉnh trong phương pháp này cịn mang tính chủ quan dựa trên kinh nghiệm và phán xét của thẩm định viên là chủ yếu do đĩ tính thuyết phục khơng cao. Nếu trường hợp các tài sản so sánh cĩ sự khác biệt rất lớn so với tài sản cần thẩm định giá thì mức độ sử dụng các hệ số sẽ sai lệch nhiều và khơng cịn chính xác nữa.
Do cĩ một số hạn chếđã nêu ở trên nên khi tiến hành thẩm định thì cần phải cĩ thêm một số phương pháp nữa để thay thế phương pháp này như vậy độ chính xác cao hơn. Ví dụ như phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp đầu tư…
d.3. Các điều kiện cần thiết:
Để khắc phục những nhược điểm trên, trong quá trình áp dụng phương pháp này cần chú ý các điều kiện sau:
- Chất lượng thơng tin phải cao: thơng tin phải phù hợp, kịp thời, chính xác, cĩ thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy.
- Thơng tin thu thập cĩ thể so sánh được: trong trường hợp những cuộc mua bán cĩ thể so sánh được lại khơng giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt của tài sản được xem xét, điều đĩ sẽảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này.
- Thị trường cần phải ổn định: Nếu thị trường biến động mạnh, phương pháp so sánh trực tiếp khĩ đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh cĩ các tính chất giống nhau về mọi mặt.
1.3.2. Phương pháp chi phí: a. Khái niệm:
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá đểước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc khơng cĩ mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản khơng đủđiều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
b. Nguyên tắc:
- Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở là người mua cĩ đủ thơng tin và dự tính hợp lý thì khơng bao giờ trả giá tài sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và cơng trình xây dựng cĩ ích tương tự.
- Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, đĩng gĩp. Theo nguyên tắc này giá trị của tài sản hiện cĩ cĩ thểđo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế.
- Phương pháp này thường được sử dụng đểđánh giá các tài sản đã qua sử dụng hoặc tài sản sử dụng vào các mục đích đặc biệt, tài sản chuyên dùng, các mục đích bảo hiểm và thẩm định giá cho các tài sản khác trong điều kiện khơng đủ thơng tin để thực hiện phương pháp so sánh.
c. Các bước tiến hành:
ü Bước 1: Ước tính giá trị mục tiêu thẩm định. Giả sử rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
ü Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại đểđầu tư lại hoặc để thay thế những tài sản hiện cĩ.
ü Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các tài sản hiện cĩ của doanh nghiệp, xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đĩ được chia làm ba loại: giảm giá tự nhiên, giảm giá do lỗ thời chức năng và giảm giá do lỗi thời bên ngồi.
ü Bước 4: Cuối cùng ta tính được giá trị của tài sản cần thẩm định giá qua cơng thức sau:
Giá trị thị trường của tài sản =
Giá trị đầu tư
của tài sản +
Chi phí hiện tại đầu tư tài sản Trong đĩ :
Chi phí hiện tại đầu tư tài sản =
Tổng giá trị đầu tư tài sản mới -
Khấu hao luỹ kế đối với những tài sản hiện cĩ d. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng
d.1.Ưu điểm:
- Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nĩ được sử dụng khi khơng cĩ các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nĩ là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác khơng thể sử dụng được.
- Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên mơn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy nếu nhà thẩm định cĩ chuyên mơn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì cĩ thể hạn chếđược những sai sĩt khi cung cầu cĩ biểu hiện của sự thái quá.
d.2. Nhược điểm
- Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí.
- Chi phí nĩi chung là khơng bằng với giá trị và khơng tạo ra giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của tồn bộ.
- Việc ước tính một số khoản giảm giá cĩ thể trở nên rất chủ quan và khĩ thực hiện. Trên thực tế chưa cĩ một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi.
- Để áp dụng phương pháp này địi hỏi người định giá phải cĩ nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
- Nhìn chung người ta ít dùng phương pháp này trong các trường hợp quan trọng.
d.3. Điều kiện áp dụng:
- Mặc dù cĩ nhiều hạn chế, song nĩ lại là một phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại tài sản cĩ mục đích sử dụng riêng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, nhà máy điện…đặc biệt là những cơng trình cơng cộng cĩ rất ít chứng cứ thị trường để so sánh.
- Thẩm định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.
- Là phương pháp thơng dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
- Phương pháp chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của tài sản.
- Phương pháp chi phí cũng thường được dùng cĩ tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.
1.3.3. Phương pháp thặng dư: a. Khái niệm:
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện cĩ trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giảđịnh của tài sản trừđi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đĩ.
Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản cĩ tiềm năng phát triển.
Một tài sản cĩ thể được coi là cĩ tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phần của giá trị tiềm năng cĩ thểđược giải thốt bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đĩ.
b. Nguyên tắc
Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc: “giá trị hiện tại của một tài sản là giá trị cịn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừđi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đĩ.”
Giá trị thặng dư của tài sản =
Giá trị phát triển gộp của tài sản phát triển dự kiến -
Chi phí phát triển bao gồm cả
lợi nhuận của Cty phát triển
Nguyên tắc sử dụng :
+ Sử dụng cao nhất và tốt nhất : là việc sử dụng tài sản tốt nhất ở mức cĩ thểđược trong điều kiện cho phép về pháp lý, điều kiện khả thi về tài chính và đem lại gía trị lớn nhất cho tài sản(theo IVSC - 2000)
+ Nguyên tắc lợi ích tương lai: ước tính giá trị của tài sản luơn luơn dự trên các triển vọng tương lai, dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sử dụng gắn liền với dự tính của người mua .
c. Các bước tiến hành:
ü Bước 1: xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định giá cĩ tính đến những quy định về tài sản và những hạn chế khác .
ü Bước 3:Ước tính tổng chi phí tạo nên giá trị doanh nghiệp
ü Bước 4: Tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để cĩ được tổng giá trị cịn lại .
d. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng. d.1 Ưu điểm:
- Được sử dụng đểđánh giá các tài sản cĩ tiềm năng phát triển.
- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Phương pháp này mơ phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào tài sản. Vì vậy nĩ cĩ giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển tài sản.
d.2 Nhược điểm:
- Khĩ khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Chi phí và giá bán cĩ thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
- Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền.
d.3 Điều kiện áp dụng:
- Phù hợp khi thẩm định giá tài sản cĩ yêu cầu về sự phát triển khơng phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
- Nhà định giá phải cĩ nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính tốn hiện đại khi đánh giá các dự án phát triển tài sản.
- Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các cơng ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng triển và các cơ hội đầu tư vào tài sản. Được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hĩa thì sẽ làm cho ngơi nhà cĩ giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra.
1.3.4. Phương pháp thu nhập: