b) Ph ương pháp thẩm định giá
3.2 Đối với phía ngân hàng Cơng Thương Khánh Hịa
Việc thẩm định, thu thập thơng tin, đánh giá khách hàng trước khi cho vay là rất cần thiết và quan trọng, khơng thể thiếu trong quy trình tín dụng. Thẩm định trước khi vay là thẩm định tính khả thi, hiệu quả của dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh và khả năng hồn trả nợ vay của khách hàng. Thời gian qua, bên cạnh những hoạt động cĩ hiệu quả đem lại doanh thu cao cho ngành ngân hàng thì vẫn cịn một số tồn tại : Nợ xấu, nợ quá hạn chiếm tỷ trọng cao so với mức dư nợ cho vay của nền kinh tế, một trong những nguyên nhân là do khâu đánh giá khách hàng tuy cĩ thực hiện nhưng chưa đảm bảo yêu cầu, một phần do khối lượng cơng việc nhiều, số lượng khách hàng lớn, trình độ nghiệp vụ của cán bộ cịn hạn chế, dẫn đến tình trạng sau khi đã cấp tín dụng xong mới phát hiện sự khơng lành mạnh của khách hàng. Vì vậy tác giả xin đưa ra một số kiến nghị như sau:
Ø Kiến nghị 1 : Cán bộ ngân hàng cần phải hồn thiện cơng tác thẩm định về các phương diện sau :
ª Về phương diện mục đích sử dụng vốn.
Nguyên nhân dẫn đến nợ quá hạn là do khách hàng sử dụng vốn sai mục đích và làm ăn thua lỗ…do đĩ trước khi quyết định cho vay cần xem xét kỹ vấn đề này. Thơng thường khi khách hàng tiếp xúc với cán bộ tín dụng, họ thường nêu rõ mục đích xin vay cũng như yêu cầu xin vay của mình. Tuy nhiên cĩ một số khách hàng khơng nĩi thật mục đích xin vay vốn của mình, cán bộ tín dụng nên yêu cầu khách hàng trình các giấy tờ chứng minh mục đích xin vay vốn của họ.
Trường hợp khách hàng chứng minh đầy đủ tài sản thế chấp cho mĩn vay mà vẫn khơng trình bày rõ mục đích xin vay, cán bộ tín dụng nên giải thích rõ lý do thẩm định mục đích vay vốn của ngân hàng nhằm hạn chế rủi ro phịng trường hợp khi mục đích vay khơng hợp pháp hoặc khơng cĩ tính khả thi.
ª Về phương diện thị trường tiêu thụ
Nếu khách hàng xin vay với mục đích sản xuất kinh doanh thì khi thẩm định phương án kinh doanh, ngân hàng nên xem xét đến khía cạnh kinh tế của phương án như: sản phẩm sản xuất, thị trường têu thụ, chất lượng sản phẩm, tính cạnh tranh trên thị trường…
Thị trường tiêu thụ sản phẩm của phương án SXKD dồi dào và ổn định là nhân tố quan trọng vì sản phẩm cĩ tiêu thụ được trên thị trường thì ngân hàng mới cĩ khả năng thu hồi nợ vay và lãi vay từ lợi nhuận của phương án này. Ngồi ra, ngân hàng cũng cần phải xem xét các yếu tố khác như: sức cạnh tranh của các doanh nghiệp cùng ngành nghề với khách hàng, các hàng hĩa cùng chủng loại được nhập khẩu từ bên ngồi, thị hiếu của khách hàng trên thị trường sản phẩm của doang nghiệp…
ª Về phương diện tài chính
Thơng thường các báo cáo tài chính khách hàng nộp kèm hồ sơ xin vay thường thiếu tính trung thực nhất là trong các khoản chi phí. Do vậy ngân hàng
cần phải tiến hành thẩm định kỹ ở phương diện này nhằm phán đốn chính xác khả năng sinh lời của phương án xin vay.
Việc phân tích các báo cáo tài chính là điều rất quan trọng và cần thiết cho sự chính xác. Các báo cáo tài chính được phân tích chủ yếu là từ bảng tổng kết tài sản và bảng báo cáo kết quả SXKD, tuy nhiên những báo cáo này phải được thành lập gần với thời điểm xin vay. Nĩ phản ánh hệ thống số liệu kinh tế tài chính tổng hợp, tình hình hoạt động SXKD, tình hình sử dụng vốn của doanh nghiệp ở một thời điểm nhất định.
ª Về phương diện tài sản bảo đảm:
Khi một khách hàng đến xin vay vốn, việc xác định giá trị tài sản làm đảm bảo là một trong những cơ sở quan trọng cho việc quyết định số lượng tiền vay, do đĩ cần lưu ý các nguyên tắc sau:
- Xác định được chính xác hiện giá của tài sản và khả năng phát mãi trong thực tế.
- Dự báo được khả năng biến động giá trị của tài sản trong giai đoạn lưu hành khoản nợ.
- Dự báo được khả năng biến động của thị trường đồ cũ của loại tài sản đĩ.
Ø Kiến nghị 2 : Định kỳ ngân hàng đánh giá lại tài sản bảo đảm
Để tránh rủi ro, TSBĐ phải được định giá lại trong các trường hợp sau:
- Khi hết thời hạn tối đa là 6 tháng đối với động sản và 1 năm đối với bất động sản kể từ lần định giá gần nhất.
- Giá trị tài sản bị giảm do hư hỏng, lạc hậu, mất mát.
- Thực hiện gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ, xử lý TSBĐđể thu hồi nợ.
- Giá trị thị trường của TSBĐ cĩ biến động giảm so với lần định giá gần nhất (tỷ lệ giảm theo quy định của NHCT VN).
CBTD chịu trách nhiệm thường xuyên theo dõi để xác định và đề nghị thời điểm cần đánh giá lại giá trị TSBĐ. Khi cần định giá lại TSBĐ, để bảo đảm tính khách quan, Ngân hàng cần thành lập tổđịnh giá TSBĐ, thành phần cán bộ
tham gia tổ định giá theo quy định từng thời kỳ. Cách thức đánh giá lại tài sản được tiến hành giống như khi định giá ban đầu.
Ø Kiến nghị 3 :Quan tâm hơn nữa việc đánh giá khách hàng
- Nắm bắt và xử lý các nguồn thơng tin về khách hàng từ nhiều nguồn khác nhau như qua các kênh thơng tin đại chúng, các tổ chức tín dụng mà khách hàng này cĩ quan hệ, thơng tin từ các đối tác của họ trên thương trường..qua đĩ bước đầu đánh giá được uy tín và tư cách của người xin vay.
- Đánh giá một cách cụ thể về năng lực đi vay của khách hàng, thơng qua kiểm tra thực tế tình hình sản xuất kinh doanh, kết cấu tài chính thể hiện trong bảng tổng kết tài sản, năng lực đi vay cũng được xác định dựa trên kết quả kinh doanh của nhiều năm trước đĩ. Các chỉ tiêu về nợ nần tại doanh nghiệp cũng giúp đánh giá khả năng thực lực của khách hàng.
- Xem xét kỹ khả năng trả nợ của người xin vay, khả năng trả nợ là kết quả của sự cân đối giữa những luồng thu và chi trong bảng cân đối tài chính của doanh nghiệp. Năng lực trả nợ cũng được đánh giá bằng khả năng sẵn sàng thanh tốn. Thẩm định kế hoạch trả nợ của khách hàng cĩ phù hợp với chu kỳ sống của dự án, vịng đời của sản phẩm do dự án tạo ra khơng?
- Đặc biệt quan tâm đến thực trạng trong hiện tại và chiều hướng biến động trong tương lai của thị trường kinh doanh mà sản phẩm của doanh nghiệp tham gia. Để cĩ cơ sở quả quyết vấn đề này địi hỏi cán bộ thẩm định phải dùng các phương án dự báo.
- Việc đánh giá khách hàng khơng chỉ dừng lại sau khi ngân hàng quyết định cho vay bởi vì mơi trường kinh tế xã hội luơn biến động. Do đĩ, việc sản xuất kinh doanh cũng như các hoạt động khác của đơn vị vay vốn cĩ những thay đổi nhất định, nhiệm vụ của ngân hàng là thường xuyên nắm bắt thơng tin liên quan đến khách hàng. Nếu khách hàng cĩ chuyển biến tốt, ngân hàng cĩ thể yên tâm về mĩn cho vay của mình, ngược lại, ngân hàng cũng cĩ thời gian và điều kiện để cĩ biện pháp thích hợp đối với khách hàng.
Ø Kiến nghị 4 : Nâng cao chất lượng đào tạo và huấn luyện nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ thẩm định giá qua nhiều hình thức đào tạo.
Trình độ nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên là những nhân tố quyết định chất lượng thẩm định giá. Nếu tất cả các yếu tố hợp thành tạo nên mơi trường thẩm định giá thuận lợi nhưng do thẩm định viên thiếu trình độ nghiệp vụ khơng đáp ứng nhiệm vụ được giao hoặc khơng trung thực, khách quan hoặc để lợi ích cá nhân chi phối đến hoạt động thẩm định giá thì kết quả thẩm định giá sẽ bị sai lệch, mĩp méo. Vì vậy ngân hàng cần duy trì các nguyên tắc sau đối với thẩm định viên.
+ Trình độ nghiệp vụ: thẩm định viên phải được đào tạo và thường xuyên học tập, bồi dưỡng để duy trì trình độ nghiệp vụ của mình trong suốt quá trình hành nghề thẩm định giá. Ngân hàng chỉ giao cho thẩm định viên những phần việc tương xứng với trình độ nghiệp vụ theo cấp bậc của họ.
+ Chuẩn mực nghiệp vụ: thẩm định viên cần phải tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá và tiến hành thẩm định theo quy trình thẩm định chuyên ngành phù hợp với nghiệp vụđược giao.
+ Chính trực: thẩm định viên phải là người thẳng thắn, trung thực trong quá trình thực hiện thẩm định giá
+ Khách quan: thẩm định viên phải là người cơng minh, khơng được phép định kiến, thiên vị khi đánh giá, nhận xét về kết quả thẩm định giá và thẩm định viên phải giữ thái độ vơ tư.
+ Độc lập: Khi hành nghề thẩm định viên phải giữ mình khơng để quyền lợi vật chất hoặc các sức ép chính trị chi phối. Bất kỳ một biểu hiện vụ lợi nào đều khơng phù hợp với phẩm chất đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên.
+ Bí mật: thẩm định viên cần phải tơn trọng tính bí mật của các thơng tin thu thập được trong quá trình thẩm định giá, khơng được tiết lộ bất kỳ thơng tin nào cho người thứ ba khi khơng cĩ sựủy thác đặc biệt hoặc do nghĩa vụ pháp lý hoặc nghĩa vụ nghề nghiệp yêu cầu.
+ Đạo đức ứng xử: thẩm định viên phải tự điều chỉnh hành vi của mình cho phù hợp với uy tín của ngân hàng, phải giữ mối quan hệ bình đẳng với các đơn vị cá nhân cĩ liên quan đến hoạt động thẩm định giá.
- Ngân hàng phải thường xuyên mở các khĩa học nâng cao nhằm tạo điều kiện cho nhân viên tham gia và nâng cao trình độ chuyên mơn nghiệp vụ về nghiên cứu thị trường, kỹ thuật thẩm định, các phương pháp xác định và đánh giá tài sản…đồng thời thường xuyên cập nhập, phổ biến các văn bản mới về thẩm định giá và các văn bản khác cĩ liên quan cho nhân viên. Nhờ đĩ các thẩm định viên nắm vững chếđộ chính sách hiện hành của Nhà Nước để phục vụ cho cơng tác thẩm định giá ngày một chất lượng cao hơn.
Ø Kiến nghị 5 : Thường xuyên nhận thơng tin từ các cơ quan cung cấp thơng tin
Trung tâm thơng tin tín dụng (CIC) của ngân hàng Nhà Nước là nơi thường xuyên cung cấp cũng như thu thập thơng tin cĩ liên quan đến khách hàng cĩ đăng ký. Đây là một tổ chức rất cĩ ích cho ngân hàng trong việc tìm hiểu thơng tin một cách chính xác về khách hàng của mình. Ngân hàng nên phối hợp với các tổ chức tài chính, trung tâm phịng ngừa rủi ro, cơng ty kiểm tốn trong cơng tác thẩm định cho vay nhằm hạn chế bớt rủi ro. Ngược lại, để tăng phần đảm bảo, Ngân hàng cũng nên cung cấp thơng tin về khách hàng của mình để cơ quan thơng tin cĩ thêm cơ sở đánh giá. Tuy nhiên, ngân hàng cũng khơng nên chỉ dựa vào các thơng tin này mà phải cĩ sự kiểm tra , xác minh của việc đi thực tế của cán bộ thẩm định.
Ø Kiến nghị 6 : Thành lập ban thẩm định cho từng khu vực.
Cơng tác thẩm định khả năng vay vốn của khách hàng đĩng vai trị quan trọng trong cơng tác tín dụng. Do vậy, ngân hàng nên thành lập ban thẩm định cho từng khu vực nhằm mục đích nắm bắt thơng tin của khách hàng một cách nhanh chĩng và kịp thời. Việc thành lập ban thẩm định ở từng địa phương là rất cần thiết và tạo điều kiện làm việc cho các cán bộ ngân hàng.
Ø Kiến nghị 7 : Hồ sơ làm việc được lưu trữ một cách khoa học và tuân thủ theo yêu cầu củachuẩn mực.
Trong đĩ ghi nhận đầy đủ những cơng việc đã làm và ý kiến nhận xét của thẩm định viên. Điều náy giúp:
- Các thẩm định viên dễ dàng nắm bắt kinh nghiệm của người đi trước và thực hiện cơng việc của mình hiệu quả hơn.
- Việc theo dõi, đánh giá, kiểm sốt chất lượng thẩm định giá được thuận lợi.
- Đảm bảo báo cáo kết quả thẩm định giá được lập trên cơ sở số liệu đã được chứng minh cụ thể và chi tiết nhất.
Ø Kiến nghị 8 : Cĩ chế độ khen thưởng, kỷ luật đối với cán bộ ngân hàng.
Ngồi việc nâng cao nghiệp vụ cho cán bộ tín dụng, ngân hàng nên thiết lập một chế độ thưởng, phạt nghiêm minh, cĩ tác dụng khuyến khích tinh thần trách nhiệm của mỗi nhân viên và hạn chế tối đa những tiêu cực cĩ thể xảy ra, gây thất thốt lớn cho ngân hàng. Nên phát huy tính dân chủ trong cơ quan khi đề ra các tiêu chí thi đua khen thưởng, đặc biệt nên quan tâm yếu tố đào tạo bồi dưỡng nhân tài.
PHẦN KẾT LUẬN
Tĩm lại thẩm định giá là một khâu rất quan trọng trước khi cho vay, giúp cho ngân hàng đánh giá được đúng khả năng hồn trả nợ của khách hàng, tạo điều kiện cho ngân hàng cĩ thể ra quyết định về mức cho vay đối với khách hàng một cách chính xác, hạn chế những rủi ro đáng tiếc cĩ thể xảy ra trong hoạt động tín dụng. Giải quyết tốt khâu thẩm định giá sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ ra quyết định của ngân hàng.
Qua quá trình tìm hiểu về các phương pháp thẩm định giá, đồ án đã đề xuất một số kiến nghị cĩ liên quan với hy vọng những kiến nghị này sẽđược các tổ chức thẩm định giá nĩi chung và ngân hàng nĩi riêng xem xét thêm nhằm làm cho chất lượng của cơng tác thẩm định giá được nâng cao và hướng tới sự cơng nhận của khu vực và quốc tếđối với các hoạt động thẩm định giá nhằm tạo lập thị trường thống nhất về dịch vụ thẩm định giá trong khu vực và trên thế giới. Tuy nhiên, đề tài của tác giả chỉ dừng lại ở việc tìm hiểu các phương pháp thẩm định giá và đưa ra những kiến nghị cơ bản nhằm hạn chế bớt phần nào những rủi ro trong cơng tác tín dụng ở ngân hàng.
Qua thời gian thực tập, dưới sự hướng dẫn nhiệt tình của cơ giáo Võ Thị Thuỳ Trang và Ban Giám Đốc ngân hàng Cơng Thương Khánh Hồ cùng các cơ chú, anh chị trong phịng Tín Dụng Doanh Nghiệp đã giúp em hiểu biết thêm về hoạt động thẩm định giá, cộng với vốn kiến thức em đã được học ở trường đại học, chắc chắn sẽ giúp em cĩ một hành trang tốt cho cơng việc sau này.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Sổ tay tín dụng ngân hàng Cơng Thương Việt Nam - Hà Nội 2004 2. Các văn bản hiện hành liên quan đến cơng tác tín dụng trong hệ thống
NHCT Việt Nam - Hà Nội 04/2006.
3. Quy định giá các loại đất tỉnh Khánh Hịa 2006.
4. TS Phí Trọng Hiển, Quản trị rủi ro trong hoạt động của ngân hàng, trang web www.mof.org.vn
5. Trang web www.kiemtoan.com.vn
6. Ban vật giá chính phủ - Vụ tổng hợp – Trung tâm thơng tin & kiểm định giá miền Nam, Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 ,NXB tp Hồ Chí Minh - 2001
7. Ban vật giá chính phủ và văn phịng thẩm định giá Australia phối hợp, Nguyên tắc và thực hành thẩm định giá (phần 1&2) , Hà Nội-TP Hồ Chí Minh - 16_30/11/2001
8. TS Nguyễn Minh Hồng, Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, NXB Thống Kê - 2005
9. Tài liệu và dữ liệu của ngân hàng Cơng Thương Khánh Hịa.
10.TS Nghiêm Xuân Thành, Một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh hội nhập quốc tế, Tạp chí Ngân Hàng số 21, tháng 11-06.