2.2. Những vấn đề chung về thẩm định dự án đầu tƣ thuộc lĩnh vực du lịch,
2.2.4. Nội dung thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng:
Thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng bao gồm các nội dung chính sau:
- Thẩm định về mặt pháp lý và mục tiêu của dự án.
- Thẩm định về mặt thị trường của dự án.
- Thẩm định về mặt kỹ thuật của dự án.
- Thẩm định về khả năng tổ chức quản lý và nhân lực thực hiện dự án.
- Thẩm định về mặt tài chính của dự án.
- Thẩm định khả năng trả nợ của dự án.
- Thẩm định các rủi ro của dự án và phương án kiểm sốt.
Thẩm định tính pháp lý và mục tiêu của dự án
Nội dung thẩm định gồm: Tư cách pháp nhân của chủ đầu tư, tính đầy đủ, hợp lệ của bộ hồ sơ trình duyệt theo quy định của Pháp luật.
Bên cạnh đó, cần thẩm định mục tiêu của dự án để xem xét tính phù hợp của dự án đối với các chương trình kinh tế địa phương, vùng, ngành. Trên cơ sở khung pháp lý điều tiết hoạt động đầu tư xây dựng, tuỳ theo từng loại và quy mô dự án để kiểm tra và đánh giá tính pháp lý của dự án. Trong q trình thực hiện nội dung này, với tư cách là bên tham gia tài trợ vốn, các TCTD cần lưu ý:
Kiểm tra việc chấp hành có đủ, có đúng với các quy định hiện hành của chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án, đặc biệt trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư. Rất nhiều trường hợp, những vấn đề được các bên chức năng đặt ra đối với dự án nhưng chủ đầu tư không tiếp thu để chỉnh sửa dự án, bỏ qua và vẫn tiếp tục triển khai dự án hoặc bên chức năng tham gia ý kiến, nhưng ý kiến không đầy đủ hoặc chỉ là hình thức mà né tránh trách nhiệm. Trong những trường hợp này, nếu dự án vẫn tiếp tục triển khai, thì rủi ro về mặt pháp lý, rủi ro về kỹ thuật, công nghệ, mơi trường,...sẽ là rất lớn. Do đó, TCTD phải nắm vững: Quy định hiện hành trong quản lý đầu tư và xây dựng, vai trị và trách nhiệm của các bên có liên quan, nội dung cụ thể mà các bên chức năng có liên quan đã tham gia đối với dự án, đối chiếu với yêu cầu trong quy định hiện hành và mức độ tiếp thu, chỉnh sửa của chủ đầu tư trong q trình triển khai dự án để có ý kiến cụ thể với chủ đầu tư. Qua đó, hướng việc triển khai dự án của chủ đầu tư theo đúng quy định hiện hành, nhằm giảm thiểu rủi ro cho dự án và cho chính phần vốn mà các TCTD tham gia tài trợ.
Thẩm định tính thị trƣờng của dự án
Các thông số dự báo thị trường là những thông số dùng làm căn cứ để dự báo tình hình thị trường du lịch và thị phần của doanh nghiệp chiếm lĩnh thị trường du lịch, qua đó, có thể ước lượng được doanh thu của dự án. Do vậy, mức độ chính xác của doanh thu ước lượng phụ thuộc rất lớn vào những thông số này. Các thông số thường gặp trong dự báo thị trường du lịch là Dự báo tăng trưởng của nền kinh tế; Dự báo về nhu cầu du lịch của khách nội địa và quốc tế; dự báo thị hiếu của khách du lịch; dự báo lượng khách du lịch trong ngắn và dài hạn; dự báo doanh thu từ du lịch;…
Nhìn chung các thơng số này có thể chia thành hai loại: Các thơng số có thể thu thập được từ dự báo kinh tế vĩ mô và các thơng số chỉ có thể thu nhập từ kết quả nghiên cứu thị trường. Tuy nhiên, các doanh nghiệp Việt Nam ít khi thực hiện nghiên cứu thị trường nên các thông số như tốc độ tăng nhu cầu thị trường du lịch, số lượng khách du lịch, tốc độ tăng giá dịch vụ chỉ có thể ước lượng thơng qua kinh nghiệm hay số liệu quá khứ hơn là dựa vào kết quả khảo sát. Chính điều này làm
cho công việc thẩm định mức độ tin cậy của các thông số sử dụng để dự báo thị trường và doanh thu trở nên khó khăn và phức tạp.
Thẩm định tính kỹ thuật của dự án
Các dự án thuộc lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng ngồi việc xây dựng cơng trình thơng thường như biệt thự, khách sạn,…cịn xây dựng thêm các dịch vụ giải trí đính kèm như sân golf, bể bơi, cơng viên giải trí, club,…Vì vậy, các giải pháp công nghệ, kỹ thuật xây dựng áp dụng cho dự án sẽ đa dạng do phải áp dụng cho nhiều loại hình cơng trình khác nhau. Các giải pháp này được chủ đầu tư quan tâm ngay từ khi lập dự án khi quyết định lựa chọn thiết bị máy móc cũng như dây chuyền công nghệ. Dự án sử dụng cơng nghệ thích hợp sẽ khơng bị hao mịn vơ hình q nhanh. Khâu thẩm định này địi hỏi sự chính xác trong khâu tính tốn thơng số kỹ thuật của dự án, kiểm tra sự phù hợp với điều kiện môi trường của các dây chuyền sản xuất. Ngoài ra, CBTD cũng phải nắm bắt được các quy định, quyết định, nghị định của nhà nước về các tiêu chuẩn xây dựng để so sánh, đối chiếu, đánh giá xem dự án có đảm bảo được chất lượng cơng trình, chất lượng dịch vụ hay không.
Thẩm định nhân lực và tổ chức quản lý
Thẩm định nhân lực cần phải xác định được nguồn lao động cung ứng trong từng giai đoạn cho dự án: Bao nhiêu lao động có trình độ, kỹ năng và lao động phổ thông? Giá cả lao động cho từng loại? Nguồn lao động dự trữ có thể bổ sung? Lao động sử dụng cho dự án là lao động sẵn có trên thị trường lao động hay lao động do dự án đào tạo? Thẩm định nguồn nhân lực là vô cùng quan trọng đối với các dự án, phân tích này sẽ đặc biệt cần thiết khi chủ đầu tư tự quản lý, khai thác sau khi dự án đưa vào vận hành. Đối với các dự án thuộc lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng ngoài việc đánh giá nguồn nhân lực tham gia vào quá trình thực hiện dự án còn cần phải đưa ra được kế hoạch nguồn nhân lực trong tương lai vì các dự án này thường cung cấp các dịch vụ cao cấp, cần số lượng lớn nhân sự có kinh nghiệm, trình độ và được đào tạo bài bản về khách sạn, dịch vụ.
Thẩm định tài chính của dự án
thẩm định một dự án thuộc lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng, địi hỏi sự tính tốn cùng khả năng tổng hợp và dự đốn chính xác những dịng tiền của dự án. Đây cũng là khâu cung cấp những dữ liệu cho việc đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án bao gồm:
- Thẩm định vốn đầu tư của dự án. - Thẩm định dòng tiền của dự án.
- Thẩm định các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính của dự án.
a. Thẩm định các thơng số xác định chi phí, xác định tổng mức đầu tư
Các công nghệ được sử dụng trong dự án du lịch, nghỉ dưỡng phụ thuộc vào loại hình cơng trình được xây dựng và vị trí xây dựng dự án. Do đó, các thơng số xác định chi phí rất đa dạng và thay đổi tùy theo đặc điểm công nghệ sử dụng trong từng loại dự án. Các thông số dùng làm cơ sở xác định chi phí gồm:
- Cơng suất máy móc thiết bị.
- Định mức tiêu hao năng lượng, nguyên vật liệu, sử dụng lao động. - Đơn giá các loại chi phí như lao động, nguyên vật liệu, nhiên liệu. - Phương pháp khấu hao, tỷ lệ khấu hao.
- Định mức các loại chi phí khác liên quan đến dự án đầu tư xây dựng. - Các quy định của Nhà nước liên quan đến đất đai.
Do dự án đầu tư kinh doanh du lịch, nghỉ dưỡng thường liên quan đến hoạt động xây dựng, nên khi thẩm định các thơng số xác định chi phí, Ngân hàng cần tìm hiểu kỹ những Thơng tư, Nghị định của Bộ Xây Dựng liên quan đến hoạt động đầu tư, xây dựng như Quy định về suất đầu tư xây dựng hiện hành; Quy định về cách xác định các loại chi phí xây dựng cơng trình và định mức các loại chi phí trong tổng mức đầu tư; Quy định về định mức tiêu hao máy, nhiên liệu, nhân cơng….
b. Thẩm định dịng tiền của dự án
Dòng tiền hay dòng tiền tệ là bảng dự toán thu chi trong suốt thời gian tuổi thọ của dự, nó bao gồm những khoản thực thu (Dịng tiền vào) và khoản thực chi (Dòng tiền ra) của dự án tính theo năm. Dịng tiền rịng của dự án được tính bằng Dịng tiền vào trừ đi Dòng tiền ra. Quy ước ghi nhận dòng tiền vào và dòng tiền ra
của dự án đều được xác định ở thời điểm cuối năm. Trong phân tích tài chính các dự án nói chung, sử dụng dịng tiền chứ không sử dụng lợi nhuận là cơ sở để đánh giá hiệu quả dự án vì tiền có giá trị về mặt thời gian. Trong q trình thẩm định dịng tiền, Ngân hàng tập trung thẩm định một số khía cạnh sau:
Thẩm định cách thức xử lý các loại chi phí khi ƣớc lƣợng dịng tiền
Trong quá trình thực hiện dự án có một số loại chi phí mà Ngân hàng cần chú ý đến đó là:
- Chi phí cơ hội: Là những khoản thu nhập mà cơng ty phải mất đi do sử
dụng nguồn lực của cơng ty vào dự án. Chi phí cơ hội về bản chất khơng phải là một khoản thực chi nhưng vẫn được tính vào vì đó là một khoản thu nhập mà công ty phải mất đi khi thực hiện dự án.
- Chi phí chìm: là những chi phí đã phát sinh trước khi có quyết định thực
hiện dự án. Vì vậy, cho cho dù dự án có được thực hiện hay khơng thì chi phí này cũng đã xảy ra rồi. Do đó, chi phí chìm khơng được tính vào dịng tiền dự án vì loại chi phí này khơng ảnh hưởng đến việc quyết định đầu tư hay không đầu tư dự án.
- Chi phí lịch sử: là chi phí cho những tài sản sẵn có của cơng ty được sử
dụng cho dự án. Chi phí này có được tính vào dịng tiền của dự án hay khơng là tùy theo chi phí cơ hội của tài sản, nếu chi phí cơ hội của tài sản bằng khơng thì khơng tính nhưng nếu tài sản có chi phí cơ hội thì sẽ được tính vào dịng tiền như dự án như trường hợp chi phí cơ hội.
- Vốn lưu động: là nhu cầu vốn dự án cần phải chi để tài trợ cho nhu cầu tồn
quỹ tiền mặt, các khoản phải thu, tồn kho sau khi trừ đi các khoản bù đắp từ các khoản phải trả. Khi thẩm định cần chú ý xem khách hàng có tính đến vốn lưu động hay khơng. Một số sai sót cần kể đến bao gồm: Chủ đầu tư khơng kể đến vốn lưu động, có kể đến vốn lưu động nhưng sử dụng toàn bộ nhu cầu vốn lưu động của một năm nào đó chứ khơng phải chỉ tính phần thay đổi vốn lưu động.
- Thuế thu nhập công ty: Thuế thu nhập công ty là một dòng dòng tiền ra của
dự án, được xác định dựa vào báo cáo kết quả kinh doanh của dự án. Thuế thu nhập công ty chịu tác động bởi phương pháp tính khấu hao và chính sách vay nợ của dự án,
khấu hao và lãi vay sẽ tạo ra cho dự án một lá chắn thuế và làm giảm thuế phải nộp. Thẩm định cách xử lý lạm phát
Lạm phát là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả của các dự án đầu tư du lịch, nghỉ dưỡng do thời gian thu hồi vốn thường diễn ra trong khoảng thời gian dài trong khi đó vốn đầu tư cho dự án lại lớn. Vì vậy, khi ước lượng dịng tiền dự án cần ước lượng tỷ lệ lạm phát kỳ vọng, lạm phát cao có thể làm cho lợi ích mang lại từ dự án trong tương lai không đủ bù đắp cho khoản đầu tư hôm nay.
Lạm phát sẽ làm tăng chi phí và thu nhập thực tế của dự án đồng thời cũng làm tăng chi phí cơ hội của vốn. Khi thẩm định, cần chú ý xem chủ đầu tư có xử lý lạm phát ảnh hưởng đồng thời lên doanh thu và chi phí khi ước lượng dịng tiền hay không. Thường chủ đầu tư hoặc là bỏ qua yếu tố lạm phát hoặc xử lý lạm phát như là một yếu tố làm tăng giá bán, do đó tăng doanh thu mà vơ tình hay cố ý bỏ qua yếu tố lạm phát làm tăng chi phí.
Tách biệt quyết định đầu tƣ và quyết định tài trợ
Dự án đầu tư du lịch, nghỉ dưỡng có nhu cầu vốn lớn thường được thực hiện một phần từ vốn vay, một phần từ vốn góp của cổ đơng. Khi thẩm định, cán bộ tín dụng tại Ngân hàng cần đánh giá hiệu quả của dự án dựa trên quan điểm của Ngân hàng hay quan điểm tổng đầu tư chứ không phải dựa trên quan điểm của chủ đầu tư. Muốn biết dự án có hiệu quả hay khơng, Ngân hàng cần đánh giá mối tương quan lợi ích và chi phí phát sinh từ dự án và phải loại bỏ tác động của địn bẩy tài chính. Vì vậy, khơng nên đưa giá trị khoản vay, giá trị nợ gốc và lãi vay vào dòng tiền dự án. Điều này giúp loại bỏ tác động địn bẩy tài chính và tách bạch giữa quyết định đầu tư với quyết định tài trợ.
Phƣơng pháp ƣớc lƣợng dòng tiền
Dịng tiền của dự án có thể đến từ ba nguồn: Dòng tiền hoạt động, dòng tiền đầu tư và dòng tiền tài trợ. Tuy nhiên, ở đây khi thẩm định đứng trên quan điểm Ngân hàng nên không kể đến dịng tiền tài trợ. Có hai phương pháp để ước lượng dịng tiền đó là phương pháp trực tiếp và phương pháp gián tiếp. Dù chủ đầu tư có sử dụng phương pháp nào thì Ngân hàng cũng cần thẩm định xem chủ đầu tư xử lý
các yếu tố cấu thành dịng tiền vào và dịng tiền ra có chính xác trước khi xác định dịng tiền rịng hay khơng?
- Phương pháp trực tiếp: theo phương pháp này dòng tiền hoạt động bao gồm
dòng tiền vào tạo ra từ các hoạt động của dự án trừ đi dòng tiền ra chi cho hoạt động của dự án.
- Phương pháp gián tiếp: Theo phương pháp này dòng tiền hoạt động bao gồm
lợi nhuận sau thuế cộng khấu hao trừ đi chi phí tiếp tục đầu tư (nếu có) cộng hoặc trừ thay đổi nhu cầu vốn lưu động. Nếu chủ đầu tư sử dụng phương pháp gián tiếp thì khi thẩm định, Ngân hàng cần chú ý đến hai bộ phận là chi tiếp tục đầu tư và thay thế vốn lưu động rịng dễ bị bỏ sót. Lý do chủ đầu tư dễ nhầm tưởng chi đầu tư dự án là chi ở năm 0 mà quên rằng thực tế có nhiều dự án vẫn còn tiếp tục chi đầu tư vào những năm tiếp theo, ngay cả khi dự án đã đi vào hoạt động.
c. Thẩm định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án
Thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tƣ và khả năng huy động
vốn của dự án
Một dự án đầu tư thuộc lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng luôn cần sử dụng một lượng vốn đầu tư lớn để thực hiện. Nguồn vốn thực hiện dự án đầu tư kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng gồm hai nguồn chính là nguồn vốn của chủ đầu tư và nguồn vốn huy động khác. Để kiểm tra khả năng tài chính của chủ đầu tư, cần thực hiện phân tích báo cáo tài chính của chủ đầu tư trong ít nhất 03 kỳ báo cáo gần nhất, từ đó đưa ra được đánh giá về tình hình tài sản nguồn vốn của chủ đầu tư, doanh thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh, các thuận lợi khó khăn về tài chính chủ đầu tư đang gặp