Tốc độ tăng trƣởng (triệu đồng) Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
Doanh thu bán hàng và cung cấp DV 1.744.013 2.063.590 5.326.248
Giá vốn hàng bán 1.598.173 1.805.738 4.662.388
Lợi nhuận sau thuế 99.170 355.853 901.874
Nguyên giá TSCĐ 607.426 529.210 3.288.581
Khả năng sinh lời (%)
ROE 7,88 9,09 14,48
ROA 4,72 6,59 9,25
ROS 5,69 17,24 16,93
Chu kỳ kinh doanh (ngày)
Số ngày tồn kho bình quân 21 13 26
Số ngày phải thu bình quân 89 76 55
Số ngày phải trả bình quân 122 102 91
(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh Cơng ty CP Tập đồn FLC)
+ Doanh thu: năm 2013 doanh thu thuần và cung cấp dịch vụ là 1.744 tỷ đồng, năm 2014 tăng lên 2.063 tỷ đồng. Đến thời điểm 31/12/2015, doanh thu của Công ty tăng cao, đạt 5.326 tỷ đồng tăng 158% so với năm 2014. Nguyên nhân doanh thu công ty tăng nhanh như vậy là do Công ty đã đầu tư rất nhiều dự án và doanh số bán các BĐS tại các dự án tăng cao, ngoài ra doanh thu còn tăng nhờ hoạt động thương mại sắt thép và vật tư vật liệu xây dựng, các dịch vụ tư vấn đầu tư, tư vấn BĐS.
+ Lợi nhuận sau thuế của Cơng ty có xu hướng tăng năm 2014 là 356 tỷ đồng, năm 2015 tăng lên 901 tỷ đồng. Tỷ lệ lợi nhuận sau thuế/doanh thu các năm 2013, 2014, 2015 lần lượt đạt 5,69%, 17,24% và 16,93%. Các chỉ số về khả năng sinh lời của Cơng ty có xu hướng tăng, điều này chứng tỏ Cơng ty hoạt động có hiệu quả.
d. Thẩm định quan hệ tín dụng của khách hàng:
Theo thơng tin CIC số 2016/S10A ngày 18/07/2016, tình hình quan hệ tín dụng của Cơng ty CP Tập đồn FLC với các tổ chức tín dụng khác cụ thể như sau:
Bảng 3.8. Quan hệ tín dụng của Cơng ty CP Tập đồn FLC với các tổ chức tín dụng khác Đơn vị: triệu đồng STT Tên TCTD Hình thức cấp tín dụng Dƣ nợ tín dụng Phân loại dƣ nợ
1 BIDV – CN Thanh Xuân Cho vay trung hạn 2.202 Dư nợ đủ tiêu chuẩn
2 Vietcombank – CN Ba Đình Cho vay trung hạn 70.187 Dư nợ đủ tiêu chuẩn
3 NCB – CN Hà Nội Cho vay trung hạn 1.710 Dư nợ đủ tiêu chuẩn
4 Vietinbank – CN Thanh Hóa Cho vay dài hạn 791.191 Dư nợ đủ tiêu chuẩn
5 BIDV – CN Tây Sơn Cho vay dài hạn 1.520.389 Dư nợ đủ tiêu chuẩn
6 TPBank Cho vay trung hạn 1.753 Dư nợ đủ tiêu chuẩn
Tổng cộng 2.387.437
(Nguồn: Kết quả tra cứu trên hệ thống CIC)
Nhận xét: Khách hàng hiện đang quan hệ với 06 tổ chức tín dụng với tổng dư nợ là 2.387 tỷ đồng, khách hàng chưa từng có phát sinh nợ xấu trong 5 năm gần nhất và khơng có nợ cần chú ý trong 12 tháng gần nhất.
3.3.2. Thẩm định dự án đầu tư:
a. Đánh giá tổng mức đầu tư và phương án khả thi của nguồn vốn:
* Tổng mức đầu tư:
Bảng 3.9. Tổng mức đầu tƣ của dự án
(Đơn vị tính: nghìn VND)
TT Nội dung Giá trị trƣớc thuế Thuế GTGT Giá trị sau thuế I Chi phí xây dựng 1.166.069.547 116.606.955 1.282.676.502
1 Khu sân Golf 216.000.000 21.600.000 237.600.000
2 Khu nhà câu lạc bộ (club house) 71.486.909 7.148.691 78.635.600
3 Khu kỹ thuật sân Golf 8.636.727 863.673 9.500.400
4 Nhà đa năng 94.070.092 9.407.009 103.477.102
6 Khu khách sạn 229.889.091 22.988.909 252.878.000
7 Chi phí hạ tầng cảnh quan 51.998.636 5.199.864 57.198.500
8 Chi phí giao thơng nội bộ 29.821.818 2.982.182 32.804.000
II Chi phí thiết bị 67.407.000 6.740.700 74.147.700 III Chi phí đất 213.258.000 - 213.258.000 IV Chi phí quản lý dự án 7.265.177 726.518 7.991.695 V Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng 27.869.815 2.786.981 30.656.796 VI Chi phí khác 2.676.407 267.641 2.944.048 VII Dự phịng phí 63.564.397 6.356.440 69.920.837 VIII Lãi vay dự kiến 132.000.000 132.000.000 Tổng mức đầu tƣ dự kiến 1.680.110.343 133.485.234 1.813.595.577
* Cơ cấu nguồn vốn:
Bảng 3.10. Cơ cấu nguồn vốn đầu tƣ dự kiến của khách hàng
Đơn vị: Nghìn VND
STT Phƣơng án nguồn vốn Giá trị Tỷ trọng
1 Vốn tự có 779.669.715 43%
2 Vốn huy động từ khách hàng nhận chuyển
nhượng 233.925.862 13%
3 Vốn vay tín dụng 800.000.000 44%
Tổng cộng 1.813.595.577 100%
- Đánh giá tính khả thi của nguồn vốn: Nguồn vốn huy động chính là từ
nguồn vốn vay PVcomBank, dự kiến khách hàng sẽ vay khoảng 800 tỷ đồng. Ngoài ra, khách hàng còn sử dụng nguồn vốn huy động từ việc bán hàng, mặc dù phụ thuộc rất nhiều vào biến động của thị trường BĐS nhưng với lợi thế của dự án cũng như kinh nghiệm, uy tín của chủ đầu tư, chất lượng, giá bán của dự án, vị trí của dự án, thì khả năng huy động vốn từ người mua/nhà đầu tư thứ cấp vào dự án là có cơ sở.
Qua khảo sát thị trường, CBTD nhận thấy những điểm yếu, điểm mạnh, cơ hội và thách thức của FLC Hạ Long như sau:
ĐIỂM MẠNH ĐIỂM YẾU
- Chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm triển khai nhiều dự án.
- Vị trí: đắc địa với địa hình trên đỉnh đồi, tầm nhìn bao quát vịnh Hạ Long, đã được đầu tư về hạ tầng tương đối đồng bộ.
- Nằm trong một quần thể với đầy
đủ các dịch vụ tiện ích: sân golf, khách sạn, trung tâm hội nghị.
- Điều kiện khí hậu miền Bắc bất lợi
cho việc khai thác dịch vụ du lịch quanh năm.
- Chưa có chương trình trao đổi kỳ
nghỉ trong hệ thống.
- Cạnh tranh mạnh với các dự án
cùng lĩnh vực của các tập đoàn lớn khác như Vingroup, Sun Group, Tập đoàn Tuần Châu, BIM Group.
CƠ HỘI THÁCH THỨC
- Hạ Long là khu du lịch trọng điểm
của tỉnh Quảng Ninh.
- Được UBND tạo điều kiện.
- Nhu cầu mua nhà cao cấp ngày
càng tăng cao tại địa bàn thành phố. - Vị trí gần với nhiều khu du lịch, danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử văn hóa.
- Xu hướng chơi golf ngày càng
phát triển khiến các BĐS sân golf ngày càng trở nên hấp dẫn.
- Xu hướng của người mua nhà tại
Hạ Long vẫn ưu tiên khu vực có nhiều tiện ích chung, nhà có thể phát triển kinh doanh
- Khí hậu tại khu vực vào mùa mưa
và mùa lạnh gây ảnh hưởng đến nhu cầu du lịch của thành phố.
- Nhiều danh lam thắng cảnh đang
dần mất đi vẻ đẹp ban đầu do chịu tác động của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
* Đánh giá khả năng cạnh tranh của sản phẩm (Phụ lục 01)
Theo đánh giá chung, mức giá bán các dịch vụ thuộc dự án của Công ty CP Tập đoàn FLC (bao gồm sản phẩm sân golf, sản phẩm khách sạn và sản phẩm biệt thự) đưa ra là canh tranh so với các dự án tương đương hiện tại. Tuy nhiên, mức so
sánh chỉ mang tính chất tương đối bởi mặt bằng quy hoạch, kế cấu xây dựng, vị trí và cảnh quan của các dự án đều có sự khác nhau nhất định. CBTD đánh giá khả năng cạnh tranh và tiêu thụ sản phẩm của dự án là rất khả thi
c. Đánh giá đầu vào của dự án:
Toàn bộ dự án được thi công xây dựng bởi 01 nhà thầu (tổng thầu) đó là Cơng ty CP Xây dựng FLC Faros, cũng là nhà thầu cho rất nhiều các dự án FLC đã và đang triển khai như:
- Dự án tòa nhà chung cư FLC Complex Hà Nội.
- Khu đô thị FLC Garden City.
- Tòa nhà chung cư FLC Star Tower.
- Khu nghỉ dưỡng 5 sao FLC Vĩnh Thịnh Resort.
- Khu Quần thể Du lịch Nghỉ dưỡng sinh thái FLC Golf & Resort Sầm Sơn.
- Khu quần thể sân Golf, Resort, biệt thự nghỉ dưỡng và Giải trí cao cấp FLC
Nhơn Lý.
Bảng 3.11. Các chỉ tiêu tài chính của Công ty CP Xây dựng FLC Faros
(Đơn vị: VND)
TT Chỉ tiêu Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
1 Tổng tài sản 996.911.745 781.825.402.444 4.522.506.750.012
2 Tổng nợ phải trả 93.915.127 555.501.873.967 1.373.309.895.785
3 Tài sản ngắn hạn 878.564.189 727.791.508.658 1.332.765.764.623
4 Nợ ngắn hạn 93.915.127 555.501.873.967 1.373.309.895.785
5 Doanh thu 725.627.633 13.721.753.813 1.074.670.157.051
6 Lợi nhuận trước thuế 60.380.012 2.338.488.224 145.228.060.198
7 Lợi nhuận sau thuế 60.380.012 1.990.191.256 116.182.448.158
(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh của Công ty CP Xây dựng FLC Faros)
Nhận xét: Nhà thầu có đầy đủ năng lực về pháp lý, tài chính, kinh nghiệm trong lĩnh vực thi công xây dựng cũng như kinh nghiệm tổ chức và triển khai thực hiện dự án, các dự án của khách hàng đều khả thi và mang lại hiệu quả cao.
d. Đánh giá về công nghệ, kỹ thuật của dự án:
- Hạ tầng kỹ thuật của dự án:
+ Thoát nước: Dự án nằm tại khu vực đồi cao nên nước mặt và nước mưa được dẫn vào hệ thống thoát nước mặt, nước mưa chung của thành phố và các mương thoát nước nhân tạo. Nước thải, nước sinh hoạt được thoát vào hệ thống xử lý nước thải chung của cả thành phố.
+ Cấp nước: Nước cung cấp cho dự án được lấy từ tuyến ống cấp nước phân phối hiện có dọc khu vực cột 3 đến cột 8.
+ Hệ thống điện: Nguồn điện cấp cho dự án được lấy từ trạm biến áp phường Hồng Hà, Hồng Hải, Hà Trung, Hà Lầm – TP Hạ Long.
+ Thông tin liên lạc, viễn thông: Hệ thống thông tin liên lạc thông qua Tổng đài. + Đường Giao thông: Hệ thống đường nội bộ được thiết kế khớp nối với hệ thống giao thông chung của Khu vực.
e. Đánh giá năng lực tổ chức, quản lý dự án đầu tư:
Tiến độ triển khai thực tế đến thời điểm thẩm định:
+ Về hồ sơ pháp lý: Về cơ bản hồ sơ pháp lý của dự án đã tương đối hoàn chỉnh, hiện tại khách hàng đã có phê duyệt tỷ lệ 1/500.
+ Về tiến độ triển khai dự án: Đang thi cơng tạo hình thơ khu vực sân golf và cập nhật đến ngày 20/07/2016 đã thi cơng hồn thiện 17 lỗ golf, một số thiết bị của hệ thống bơm tưới đã được nhập về và đang lắp đặt, đồng thời song song thi công xây dựng khu nhà clubhouse.
f. Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án:
*Kế hoạch vay vốn trả nợ và nguồn trả nợ
Công ty dự kiến vay 800 tỷ đồng với thời hạn 06 năm (72 tháng) bao gồm cả thời gian ân hạn. Số tiền giải ngân từng lần sẽ phụ thuộc vào tiến độ thi công của dự án và kế hoạch thu nợ sẽ phụ thuộc vào dòng tiền của dự án với phân kỳ trả nợ gốc lãi 03 tháng/lần, tuy nhiên PVcomBank sẽ kèm thêm điều kiện về thu nợ trước hạn, theo đó nếu kế hoạch bán hàng tốt hơn dự kiến, PVcomBank hồn tồn có thể thu nợ sớm và giảm thiểu rủi ro.
Bảng 3.12. Bảng dự kiến kế hoạch trả nợ theo dòng tiền của dự án
Đơn vị tính: Triệu VND
Chi tiết Năm 2 (2017) Năm 3 (2018)
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Trả gốc 40.000 40.000 40.000 40.000 40.000
Chi tiết Năm 4 (2019) Năm 5 (2020) Năm 6 (2021) Năm 7 (2022) Q1 Q2 Q3 Q4 Trả gốc 45.000 45.000 45.000 45.000 180.000 180.000 180.000
(Nguồn: Báo cáo thẩm định Dự án của PVcomBank Quảng Ninh)
Như vậy theo bảng tính nhu cầu giải ngân và kế hoạch trả nợ của khách hàng thì đến hết quý 2 năm thứ 7 khách hàng đã trả hết nợ (tương đương với thời gian vay là 06 năm, từ quý 3/2016 đến hết quý 2/2022) trên cơ sở thu nợ cụ thể như sau: Ân hạn gốc và lãi 15 tháng kể từ thời điểm giải ngân (dự kiến là quý 3/2016 bắt đầu giải ngân và quý 4/2017 bắt đầu thu nợ). Lãi vay trong thời gian đầu tư được tính vào tổng mức đầu tư và được giải ngân ra, được tính nhập vào gốc. Hết thời gian ân hạn sẽ thu đều hàng quý theo thu nợ gốc. Thu nợ gốc theo tỷ lệ bảng tính dịng tiền vào của dự án ở kỳ thu nợ gốc đầu tiên sau 15 tháng ân hạn.
* NPV, thời gian hoàn vốn và tỷ lệ hoàn vốn nội bộ của dự án
Dự án của khách hàng được chia thành 02 hoạt động đầu tư chính là xây dựng sân golf, khách sạn, nhà đa năng khai thác trong 50 năm và xây dựng khu biệt thự bán/chuyển nhượng với mức lãi suất chiết khấu là 10,87%.
Bảng 3.13. Bảng tính NPV và IRR của dự án
Đơn vị: Nghìn VND
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6
Dòng tiền thuần (939.502.742) (394.474.028) 280.071.261 1.104.429.871 115.984.376 84.460.231 Dòng tiền thuần chiết khấu (847.383.546) (320.909.345) 205.501.252 730.913.602 69.232.397 45.472.006 Lũy kế dòng tiền chiết khấu (847.383.546) (1.168.292.891) (962.791.610) (231.878.038) (162.645.641) (117.173.635) NPV (50 năm) 312.511.649 IRR 15,9%
Theo bảng tính NPV và IRR của dự án các chỉ số đánh giá tính khả thi của dự án như sau: NPV đạt 312 tỷ đồng mang giá trị dương và IRR đạt 15,9% lớn hơn lãi suất chiết khấu là 10,87%. Điều này cho thấy dự án của Cơng ty Cổ phần Tập đồn FLC là hồn tồn khả thi.
- Phân tích độ nhạy (phụ lục 02)
Qua các bảng tính NPV và IRR của dự án khi thay đổi mức giá bán biệt thự, thay đổi doanh thu và kết hợp thay đổi cả mức giá bán và doanh thu, CBTD nhận thấy trong trường hợp tổng mức đầu tư tăng 10% hoặc giá bán biệt thự giảm 10% thì dự án vẫn có hiệu quả.
g. Đánh giá rủi ro của dự án:
- Rủi ro liên quan đến khả năng thực hiện dự án: Chủ đầu tư có khả năng tài
chính, uy tín và có kinh nghiệm thực hiện những dự án lớn. Do đó khả năng thực hiện, thi cơng dự án là khả thi, ít rủi ro.
- Rủi ro liên quan đến mục đích sử dụng vốn: Khách hàng sử dụng vốn khơng đúng mục đích. Để rủi ro hạn chế do việc giải ngân, PVcomBank sẽ giải ngân trực tiếp vào tài khoản của nhà thầu, nhà cung cấp khi có đầy đủ hồ sơ, hợp đồng, chứng từ hợp lý và khách hàng đáp ứng được đầy đủ các điều kiện giải ngân, PVcomBank quản lý nguồn thu để thực hiện đầu tư xây dựng dự án
- Rủi ro liên quan đến thị trường đầu ra: Sản phẩm của dự án tiêu thụ chậm hoặc không tiêu thụ được. Triển vọng trung và dài hạn của thị trường BĐS có xu hướng ổn định và tăng trưởng do tốc độ đơ thị hóa và sự gia tăng nhanh của dân số, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội trong năm 2015 và các năm tới được kỳ vọng sẽ hồi phục; và do các chính sách phát triển hạ tầng và quy hoạch đơ thị đang từng bước hồn thiện. Dự án có lợi thế giá bán cạnh tranh, vị trí, cơ sở hạ tầng, là khu tổ hợp các dịch vụ nghỉ dưỡng,…Riêng mảng kinh doanh biệt thự tiến độ nộp tiền mua nhà được chia làm nhiều lần thuận lợi cho người mua. Người mua có thể nhận được hỗ trợ từ Ngân hàng để mua nhà. Do vậy khả năng sản phẩm không tiêu thụ được là rất thấp.
- Rủi ro về kiểm sốt dịng tiền của dự án: Khách hàng cam kết tiền thu về từ
Dự án sẽ chuyển về tài khoản duy nhất tại PVcomBank. Khách hàng được sử dụng nguồn thu từ Dự án vào 03 mục đích: (1) Thanh tốn nợ đến hạn tại PVcomBank; (2) Thanh toán các khoản liên quan đến đầu tư xây dựng Dự án; (3) Thanh tốn chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh.
3.4. Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tƣ vay vốn thuộc lĩnh vực du lịch, nghỉ dƣỡng tại Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam – Chi nhánh Quảng Ninh:
3.4.1. Những kết quả đạt được
Mặc dù Chi nhánh có tuổi đời cịn non trẻ trong hệ thống ngân hàng nhưng với những cố gắng nỗ lực của mình, Chi nhánh đã khơng ngừng hồn thiện, nâng cao chất lượng công tác thẩm định các dự án nói chung và các dự án du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng, thể hiện trên các mặt sau:
Về kết quả thẩm định
- Số lượng dự án được thẩm định và số lượng dự án được cho vay tại PVcomBank Quảng Ninh tăng đều qua các năm.
- Dư nợ hàng năm của Chi nhánh tăng liên tục nhất là trong giai đoạn 2017- 2019, đặc biệt là cho vay các doanh nghiệp.
Về chất lƣợng thẩm định