Đơn vị: Nghìn VND
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6
Dòng tiền thuần (939.502.742) (394.474.028) 280.071.261 1.104.429.871 115.984.376 84.460.231 Dòng tiền thuần chiết khấu (847.383.546) (320.909.345) 205.501.252 730.913.602 69.232.397 45.472.006 Lũy kế dòng tiền chiết khấu (847.383.546) (1.168.292.891) (962.791.610) (231.878.038) (162.645.641) (117.173.635) NPV (50 năm) 312.511.649 IRR 15,9%
Theo bảng tính NPV và IRR của dự án các chỉ số đánh giá tính khả thi của dự án như sau: NPV đạt 312 tỷ đồng mang giá trị dương và IRR đạt 15,9% lớn hơn lãi suất chiết khấu là 10,87%. Điều này cho thấy dự án của Cơng ty Cổ phần Tập đồn FLC là hồn tồn khả thi.
- Phân tích độ nhạy (phụ lục 02)
Qua các bảng tính NPV và IRR của dự án khi thay đổi mức giá bán biệt thự, thay đổi doanh thu và kết hợp thay đổi cả mức giá bán và doanh thu, CBTD nhận thấy trong trường hợp tổng mức đầu tư tăng 10% hoặc giá bán biệt thự giảm 10% thì dự án vẫn có hiệu quả.
g. Đánh giá rủi ro của dự án:
- Rủi ro liên quan đến khả năng thực hiện dự án: Chủ đầu tư có khả năng tài
chính, uy tín và có kinh nghiệm thực hiện những dự án lớn. Do đó khả năng thực hiện, thi công dự án là khả thi, ít rủi ro.
- Rủi ro liên quan đến mục đích sử dụng vốn: Khách hàng sử dụng vốn khơng đúng mục đích. Để rủi ro hạn chế do việc giải ngân, PVcomBank sẽ giải ngân trực tiếp vào tài khoản của nhà thầu, nhà cung cấp khi có đầy đủ hồ sơ, hợp đồng, chứng từ hợp lý và khách hàng đáp ứng được đầy đủ các điều kiện giải ngân, PVcomBank quản lý nguồn thu để thực hiện đầu tư xây dựng dự án
- Rủi ro liên quan đến thị trường đầu ra: Sản phẩm của dự án tiêu thụ chậm hoặc không tiêu thụ được. Triển vọng trung và dài hạn của thị trường BĐS có xu hướng ổn định và tăng trưởng do tốc độ đơ thị hóa và sự gia tăng nhanh của dân số, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội trong năm 2015 và các năm tới được kỳ vọng sẽ hồi phục; và do các chính sách phát triển hạ tầng và quy hoạch đơ thị đang từng bước hồn thiện. Dự án có lợi thế giá bán cạnh tranh, vị trí, cơ sở hạ tầng, là khu tổ hợp các dịch vụ nghỉ dưỡng,…Riêng mảng kinh doanh biệt thự tiến độ nộp tiền mua nhà được chia làm nhiều lần thuận lợi cho người mua. Người mua có thể nhận được hỗ trợ từ Ngân hàng để mua nhà. Do vậy khả năng sản phẩm không tiêu thụ được là rất thấp.
- Rủi ro về kiểm sốt dịng tiền của dự án: Khách hàng cam kết tiền thu về từ
Dự án sẽ chuyển về tài khoản duy nhất tại PVcomBank. Khách hàng được sử dụng nguồn thu từ Dự án vào 03 mục đích: (1) Thanh tốn nợ đến hạn tại PVcomBank; (2) Thanh toán các khoản liên quan đến đầu tư xây dựng Dự án; (3) Thanh tốn chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh.
3.4. Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tƣ vay vốn thuộc lĩnh vực du lịch, nghỉ dƣỡng tại Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam – Chi nhánh Quảng Ninh:
3.4.1. Những kết quả đạt được
Mặc dù Chi nhánh có tuổi đời cịn non trẻ trong hệ thống ngân hàng nhưng với những cố gắng nỗ lực của mình, Chi nhánh đã khơng ngừng hồn thiện, nâng cao chất lượng công tác thẩm định các dự án nói chung và các dự án du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng, thể hiện trên các mặt sau:
Về kết quả thẩm định
- Số lượng dự án được thẩm định và số lượng dự án được cho vay tại PVcomBank Quảng Ninh tăng đều qua các năm.
- Dư nợ hàng năm của Chi nhánh tăng liên tục nhất là trong giai đoạn 2017- 2019, đặc biệt là cho vay các doanh nghiệp.
Về chất lƣợng thẩm định
Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam nói chung đã được xây dựng dựa trên việc học hỏi quy trình thẩm định dự án của các NHTM khác, nhờ đó, quy trình thẩm định ngày càng được hồn thiện và phát huy hiệu quả tối đa trong hoạt động thẩm định. Theo đó, các CBTD tiến hành thẩm định đầy đủ theo các bước tiến hành thẩm định dự án từ khâu hồ sơ vay vốn, thẩm định khách hàng, thẩm định dự án đến thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay. Đối với những dự án du lịch, nghỉ dưỡng lớn, sau khi cán bộ thẩm định trình lên Ban giám đốc, sẽ được kiểm soát lại bởi Khối Khách hàng doanh nghiệp và Khối Tái thẩm và phê duyệt tại Hội sở. Việc này sẽ đảm bảo việc ra quyết định cho vay được chính xác và khách quan nhất.
Thứ hai, trong quá trình thẩm định một dự án đầu tư thuộc lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng, CBTD tại Chi nhánh đã áp dụng một cách linh hoạt các phương pháp, tùy theo nội dung thẩm định, đối tượng khách hàng, điều kiện thực tế. Phương pháp thẩm định theo trình tự và phương pháp so sánh được áp dụng nhiều và có hiệu quả cao đối với việc thẩm định các dự án du lịch, nghỉ dưỡng. Nếu phương pháp thẩm định theo trình tự giúp CBTD có thể đánh giá từ tổng quát đến chi tiết các nội dung thẩm định thì phương pháp so sánh, đối chiếu lại giúp CBTD có thể đưa ra kết luận về sự phù hợp, sự cần thiết của dự án; đánh giá ưu thế, khó khăn của dự án,…
Thứ ba, các nội dung thẩm định của một dự án du lịch, nghỉ dưỡng tại Chi nhánh cơ bản là khá đầy đủ, phù hợp với đặc thù của dự án, đồng thời cũng thống nhất với quy định của toàn hệ thống. Với những tính chất riêng biệt của một dự án du lịch, nghỉ dưỡng, CBTD chú trọng, quan tâm đến một số nội dung nhất định, các nội dung khác vẫn được thẩm định đầy đủ mà không bỏ qua.
- Đối với các dự án du lịch, nghỉ dưỡng, CBTD đã thẩm định khá tốt nội dung thị trường, đây là nội dung quan trọng đối với các dự án thuộc lĩnh vực này. Bên cạnh hồ sơ, tài liệu được chủ đầu tư cung cấp các CBTD của Chi nhánh đã thu thập được nhiều nguồn tài liệu để có thể so sánh đối chiếu và đưa ra đánh giá về khả năng cạnh tranh của dự án, những cơ hội và thách thức đối với dự án khi đưa vào vận hành,...
tra tính đúng đắn, chính xác của những thơng tin được cung cấp từ hồ sơ của khách hàng. Trong quá trình thực hiện dự án, các CBTD thường xuyên đến kiểm tra, giám sát tiến độ thực hiện cơng trình nhằm đảm bảo dự án diễn ra đúng tiến độ xây dựng cũng như tiến độ vốn đầu tư. Ngồi ra, CBTD của Chi nhánh cịn trực tiếp xem xét tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư, tình trạng quan hệ tín dụng trước khi cho vay dự án sẽ giúp đánh giá chính xác hơn về tiềm năng cũng như kinh nghiệm trong việc thực hiện và vận hành các dự án du lịch, nghỉ dưỡng, điều này sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của dự án sau này.
Thứ tư, nhờ công tác thẩm định tại Chi nhánh cũng như toàn hệ thống Ngân
hàng TMCP Đại chúng Việt Nam nói chung ngày càng chặt chẽ và khoa học, hoạt động tín dụng tại PVcomBank Quảng Ninh đã có nhiều chuyển biến tích cực. Tổng dư nợ tăng liên tục trong giai đoạn này, nhưng tỷ lệ nợ xấu, nợ quá hạn ln duy trì ở mức thấp dưới 1%.
3.4.2. Những hạn chế:
Mặc dù đã đạt được những kết quả khả quan, song công tác thẩm định các dự án đầu tư du lịch, nghỉ dưỡng tại Chi nhánh vẫn còn bộc lộ một số tồn tại:
Thứ nhất, về quy trình thẩm định,CBTD tham gia trực tiếp vào cả 3 khâu cơ
bản trong quá trình thẩm định: tiếp thị khách hàng; thẩm định dự án; kiểm tra lại các điều kiện cho vay khiến việc thẩm định mang nhiều yếu tố chủ quan của CBTD. Đây cũng là hạn chế lớn nhất của hệ thống các ngân hàng tại Việt Nam hiện nay.
Thứ hai, về phương pháp thẩm định, các phương pháp để thẩm định chưa
được áp dụng một cách triệt để, nhiều nội dung của dự án chưa được đánh giá chính xác. Phương pháp triệt tiêu rủi ro đã được áp dụng nhưng nhiều khi chưa đánh giá tồn diện về tính khả thi của dự án do mới chỉ dừng lại ở mức độ đơn giản, chỉ xem xét ở các dự án lớn, có tính biến động thị trường cao. Phương pháp dự báo được vận dụng trong phân tích phương diện thị trường của dự án song còn sơ sài, mới chỉ dựa trên số liệu sẵn có của dự án đầu tư. Phương pháp phân tích độ nhạy mới chỉ dừng lại phân tích 1 đến 2 yếu tố biến động trong khi các dự án du lịch, nghỉ dưỡng chứa đựng các yếu tố tác động mang tính chất hỗn hợp. Mặt khác, việc lựa chọn yếu tố dao động, khoảng dao động thường mang tính chất cứng nhắc, cụ thể: mọi yếu tố
dao động đều giả định 5-10% cho tất cả các dự án, do đó có thể chưa đánh giá được hết những ảnh hưởng đến dự án nếu các chỉ tiêu có sự thay đổi.
Thứ ba, về nội dung thẩm định, một số nội dung thẩm định chưa được CBTD
phân tích một cách đầy đủ, rõ ràng, chi tiết như: thẩm định kỹ thuật dự án, thẩm định hiệu quả tài chính của dự án, đánh giá rủi ro. Nội dung thẩm định khía cạnh kinh tế xã hội chưa được phân tích, đặc điểm của ngân hàng là tổ chức kinh doanh tiền tệ nên mối quan tâm hàng đầu là tính an tồn và tính sinh lời của dự án. Do vậy khía cạnh kinh tế xã hội thường ít được ngân hàng chú trọng trong phân tích.
Trong q trình thẩm định nội dung của dự án, thẩm định kỹ thuật chưa được phân tích đánh giá một cách chi tiết, chỉ xem xét các yếu tố kỹ thuật dựa vào các báo cáo phân tích kỹ thuật do khách hàng cung cấp mà ít đưa ra nhận xét chủ quan do bản thân CBTD chưa có nhiều kinh nghiệm và khơng am hiểu nhiều về kỹ thuật. Các báo cáo này thường thiếu tính khách quan do khách hàng thường phân tích theo hướng có lợi để được vay vốn tại ngân hàng. Việc thuê tổ chức tư vấn để thẩm định khía cạnh này đã được đưa ra nhưng còn nhiều hạn chế. Mặt khác, nếu thuê tư vấn thì năng lực lập dự án và kinh nghiệm tư vấn cần được chú trọng xem xét, tuy nhiên nội dung này mới chỉ dựa vào một số tài liệu mà chủ đầu tư cung cấp nên chưa mang tính khách quan. Chi nhánh cũng chưa có bản tổng hợp so sánh giữa các tổ chức tư vấn cũng như các yêu cầu tối thiểu cần có với một đơn vị tư vấn.
Khi thẩm định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, cần thiết phải quan tâm đến biến động có ảnh hưởng đến dự án nhưng CBTD mới chỉ chú trọng nhiều đến các chỉ tiêu chủ yếu như NPV, IRR, T, còn chưa đề cập hết đến lợi ích và chi phí của dự án. Việc cố định lãi suất chiết khấu trong suốt vòng đời dự án nhiều khi chưa tính hết được các tác động của trượt giá, lạm phát cũng làm cho kết quả phân tích bị sai lệch lớn.
Ngồi ra trong q trình thẩm định dự án đầu tư, các yếu tố rủi ro và các biện pháp khắc phục rủi ro chưa được phân tích một cách triệt để. Việc đánh giá các chỉ tiêu phi tài chính cịn mang tính hình thức, chủ quan, thiếu cơ sở tin cậy do khơng có tiêu chuẩn, định mức để so sánh, đối chiếu. Hệ thống văn bản quy phạm, quy
trình, tiêu chuẩn của Ngân hàng vẫn đang trong quá trình xây dựng và hồn thiện.
Thứ tư, quá trình thu thập và xử lý thơng tin làm cơ sở cho quá trình thẩm
định còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được nhu cầu về chất lượng thẩm định, gây khó khăn cho CBTD. Thông tin về doanh nghiệp và dự án đầu tư chưa đủ độ tin cậy, hầu như các thơng tin về doanh nghiệp mà CBTD có được chủ yếu là do khách hàng tự cung cấp hoặc CBTD thu thập qua một số kênh thông tin khác. Các báo cáo tài chính của doanh nghiệp có thể khơng minh bạch, chưa được kiểm tốn, khơng phản ánh chính xác thực tế hoạt động của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp thường có xu hướng muốn cung cấp những thông tin tốt và che đậy những thông tin xấu. CBTD đa số còn trẻ thiếu kinh nghiệm về thẩm định, thiếu cán bộ nhạy bén chuyên sâu về một lĩnh vực đặc biệt về pháp lý, kỹ thuật, thiếu kinh nghiệm trong việc thu thập thơng tin thị trường, dự đốn xu thế phát triển của ngành nghề lĩnh vực kinh doanh mà các doanh nghiệp đang đầu tư vì thế mảng thẩm định thị trường còn mang nhiều yếu tố chủ quan và dựa vào những gì chủ đầu tư cung cấp.
3.4.3. Những nguyên nhân:
Sở dĩ cơng tác thẩm định tại Chi nhánh cịn tồn tại những hạn chế kể trên là do rất nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan như sau:
Nguyên nhân chủ quan:
Trước hết là năng lực trình độ nghiệp vụ của cán bộ tín dụng, mặc dù đã có
nhiều cố gắng trong học hỏi, nâng cao trình độ song hiện tại, đội ngũ cán bộ tuổi đời còn trẻ là một trong những điểm khó khăn trong xử lý các tình huống thực tế. Số lượng cán bộ thẩm định còn mỏng trong khi số lượng dự án cần tài trợ ngày càng nhiều, trình độ chun mơn của các CBTD còn hạn chế, chưa đáp ứng được những yêu cầu ngày càng phức tạp trong công tác thẩm định nhất là đối với các dự án lớn, nên quá trình thẩm định kéo dài, chất lượng thẩm định chưa cao. Đa số cán bộ tự nghiên cứu và triển khai thực hiện bằng kinh nghiệm thực tiễn của bản thân, đôi khi không tránh khỏi thiếu khách quan, thiếu tính khoa học nhất là đối với các dự án lớn, phức tạp, có liên quan đến nhiều ngành như các dự án du lịch, nghỉ dưỡng. Số cán bộ trình độ đại học chiếm đa số tuy nhiên số cán bộ có kỹ thuật cịn hạn chế, số
cán bộ có chun mơn về cả nghiệp vụ lẫn kỹ thuật lại càng ít, điều này ảnh hưởng khơng nhỏ đến chất lượng công tác thẩm định tại chi nhánh. Đặc biệt đối với các dự án du lịch, nghỉ dưỡng có nhiều yếu tố đặc thù, thị trường có nhiều biến động và rủi ro địi hỏi CBTD phải có kinh nghiệm dày dặn, nghiên cứu kỹ thị trường dự án, dự đốn các biến động có thể xảy ra, cập nhật kịp thời các chính sách mới nhất. Đây là vấn đề hết sức khó khăn vì các cán bộ khơng được đào tạo chun mơn về lĩnh vực này.
Thứ hai, Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam xây dựng quy trình và nội
dung thẩm định chung cho các khách hàng doanh nghiệp thuộc các ngành nghề kinh doanh khác nhau và chỉ xây dựng riêng cho một số ngành nghề nổi bật, đặc thù như bất động sản, giao thông vận tải,...Điều này khiến CBTD gặp lúng túng khi thẩm định dự án thuộc các ngành nghề lĩnh vực cụ thể. Chất lượng thẩm định dự án sẽ phụ thuộc vào khả năng, trình độ của CBTD, do đó báo cáo thẩm định sẽ mang nhiều yếu tố chủ quan của người thẩm định dự án.
Thứ ba, mặc dù Chi nhánh đã rất quan tâm đến đầu tư công nghệ thông tin, sử
dụng các trang thiết bị hiện đại, tuy nhiên hiệu quả sử dụng công nghệ chưa cao, khả năng khai thác thông tin chưa đạt hiệu quả tối ưu, ảnh hưởng đến chất lượng cơng tác phân tích đánh giá khách hàng vay vốn. Mặc khác, phần mềm chuyên dùng do một công ty tin học lập riêng cho công tác thẩm định chưa có, tại Chi nhánh các chỉ tiêu