- Thứ nhất, trách nhiệm phải thực hiện nghĩa vụ dân sự:
1. HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
1.1. Những quy định chung về hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán.
a. Đối tượng của hợp đồng mua bán
Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch.
Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ; đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì
phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán. Được phép giao dịch nghĩa là những tài sản đó khơng bị pháp luật cấm giao dịch, khơng có tranh chấp (tùy theo từng loại tài sản mà xác định có tranh chấp hay không).
Trong hợp đồng mua bán tài sản các bên đặc biệt quan tâm tới chất
lượng hàng hóa, nhất là hiện nay tình trạng hàng giả, hàng nhái khá phổ biến. Chất lượng của vật mua bán do các bên thỏa thuận. Trong trường hợp, chất lượng của vật đã được công bố hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định thì chất lượng của vật được xác định theo các tiêu
chuẩn đã công bố hoặc theo quy định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
Khi các bên khơng có thỏa thuận và pháp luật khơng có quy định về chất lượng thì chất lượng của vật mua bán được xác định theo mục
đích sử dụng và chất lượng trung bình của vật cùng loại.
Pháp luật quy định bên bán phải bảo đảm giá trị sử dụng hoặc các
đặc tính của vật mua bán, nếu sau khi mua mà bên mua phát hiện khuyết
báo ngay khi phát hiện và có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa, đổi vật có khuyết tật, giảm giá và bồi thường thiệt hại nếu khơng có thỏa thuận khác. Tuy nhiên bên bán không chịu trách nhiệm về khuyết tật của vật trong các trường hợp mà bên mua đã biết hoặc phải biết khi mua hoặc vật bán đấu giá, vật bán ở cửa hàng đồ cũ hoặc bên mua có lỗi gây ra khuyết tật của vật.
Mua bán quyền tài sản: Trong trường hợp mua bán quyền tài sản
thì bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua, còn bên mua phải trả tiền cho bên bán. Trường hợp quyền tài sản là quyền đòi nợ và bên bán cam kết bảo đảm khả năng thanh tốn của người mắc nợ thì bên bán phải liên đới chịu trách nhiệm thanh toán, nếu khi đến hạn mà người mắc nợ không trả.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với quyền tài sản là thời điểm bên mua nhận được giấy tờ xác nhận về quyền sở hữu đối với quyền về tài sản đó hoặc từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền sở hữu, nếu pháp luật có quy định.
b. Giá bán
Giá là điều khoản căn bản trong hợp đồng mua bán, giá do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trong trường hợp các bên thỏa thuận thanh tốn theo giá thị trường thì giá được xác định tại địa điểm và thời điểm thanh toán.
Đối với tài sản trong giao dịch dân sự mà Nhà nước có quy định
khung giá thì các bên thỏa thuận theo quy định đó. Đối với một số tài sản Nhà nước quy định khung giá để tính thuế, bồi thường khi giải tỏa,... mà không phải khống chế trong khung giá thì các bên có tồn quyền thỏa thuận. Thực tế, có những trường hợp các bên chỉ ghi trong hợp đồng
bằng khung giá (để trốn thuế), còn thỏa thuận thực tế cao hơn nhiều lần sẽ dẫn đến rủi ro khi tranh chấp (hợp đồng giả tạo) che dấu hợp đồng
mua bán khác.
Giá bán thông thường được thực hiện bằng tiền Việt Nam (VND), tuy nhiên trong thực tế các bên thỏa thuận bằng ngoại tệ, vàng,...thì phải
xem xét cụ thể để đảm bảo không vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc bất lợi cho một bên tham gia.
Để đảm bảo lợi ích của mình, các bên có thể thỏa thuận áp dụng hệ
số trượt giá khi có biến động về giá. Thỏa thuận về giá có thể là mức giá cụ thể hoặc một phương pháp xác định giá. Trong trường hợp thỏa thuận mức giá hoặc phương pháp xác định giá khơng rõ ràng thì giá của tài sản
được xác định căn cứ vào giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao
kết hợp đồng.
c. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán
Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên
bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
Khi các bên khơng có thỏa thuận về thời hạn thanh tốn thì bên mua phải thanh toán ngay khi nhận tài sản.
Trường hợp các bên vi phạm cam kết trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm như sau:
- Một là, trong trường hợp bên bán giao vật với số lượng nhiều hơn
số lượng đã thỏa thuận thì bên mua có quyền nhận hoặc khơng nhận phần dơi ra; nếu nhận thì việc thanh tốn được thực hiện theo thỏa thuận đối với phần dôi ra;
- Hai là, trong trường hợp bên bán giao ít hơn số lượng đã thỏa
thuận thì bên mua có một trong các quyền nhận phần đã giao và yêu cầu bồi thường thiệt hại; nhận phần đã giao và định thời hạn để bên bán giao tiếp phần còn thiếu; hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại;
- Ba là, trong trường hợp vật được giao khơng đồng bộ làm cho
mục đích sử dụng của vật khơng đạt được thì bên mua có một trong các
yêu cầu bồi thường thiệt hại và hỗn thanh tốn phần hoặc bộ phận đã
nhận cho đến khi vật được giao đồng bộ hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Trong trường hợp bên mua đã trả tiền nhưng chưa nhận vật do giao khơng đồng bộ thì được trả lãi đối với số tiền đã trả theo lãi suất cơ bản
do Ngân hàng Nhà nước quy định và yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do giao vật không đồng bộ, kể từ thời điểm phải thực hiện hợp đồng cho đến khi vật được giao đồng bộ;
- Bốn là, trong trường hợp vật được giao không đúng chủng loại thì
bên mua có một trong các quyền nhận và thanh toán theo giá do các bên thỏa thuận; yêu cầu giao đúng chủng loại và bồi thường thiệt hại hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
d. Thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi ro
Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thỏa
thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được
chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó. Như vậy, pháp luật quy định cụ thể thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản trong hợp đồng mua bán, riêng đối với hợp
đồng mua bán nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu theo quy định
của Luật nhà ở.
Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán.
Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản mua bán cho đến khi tài sản
được giao cho bên mua, còn bên mua chịu rủi ro đối với tài sản mua bán
kể từ khi nhận tài sản, nếu khơng có thỏa thuận khác. Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản, nếu khơng có thỏa thuận khác.
e. Bảo đảm quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mua bán
Bên bán có nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản đã bán cho bên mua không bị người thứ ba tranh chấp. Trong trường hợp tài sản bị người thứ ba tranh chấp thì bên bán phải đứng về phía bên mua để bảo vệ quyền lợi của bên mua; nếu người thứ ba có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản mua bán thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại.
Trong trường hợp bên mua biết hoặc phải biết tài sản mua bán thuộc sở hữu của người thứ ba mà vẫn mua thì phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu và khơng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.