- Thứ nhất, trách nhiệm phải thực hiện nghĩa vụ dân sự:
1. HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
1.2. Hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với con ngưịi, bảo đảm cho con người có cuộc sống ổn định, “có an cư mới lạc nghiệp”. Vì vậy, Nhà nước phải kiểm sốt chuyển dịch nhà ở giữa các cá nhân, tổ chức nhất là việc mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở là một hình thức tạo điều kiện cho nhân dân tự giải quyết nhu cầu về nhà ở của mình. Ở những đô thị lớn, nhu cầu nhà ở ngày càng cấp thiết, giải quyết được nhu cầu nhà ở của tầng lớp nhân dân có thu nhập thấp sẽ giải quyết được nhiều vấn đề xã hội kèm theo như môi trường, sức khỏe, mỹ quan thành phố,... Nhà nước khuyến khích các chủ thể mua bán nhà ở, nhưng phải tuân theo pháp luật hiện hành về hợp đồng cụ thể như sau:
a. Đối tượng của hợp đồng là nhà ở nhưng phải đảm bảo các điều kiện (Điều 91 Luật nhà ở):
- Một là, có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy
định của pháp luật.
Luật nhà ở 2005 được ban hành, tại Điều 11 lại quy định Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, theo đó, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
đối với nhà ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định sau đây: a. Trường
hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ
trong nhà chung cư thì được cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; b. Trường hợp chủ sở
hữu nhà không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở.
Bên cạnh quy định này còn nhiều quy định khác liên quan đến giấy tờ nhà đất: Nghị định 60/CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại đô thị quy định người sử dụng và sở hữu nhà tại đô thị được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở. Giấy chứng nhận có bìa màu hồng (thường gọi là giấy hồng).
Luật Đất đai 2003 được ban hành (có hiệu lực thi hành từ này 01 tháng o1 năm 2004) dựa trên cơ sở lấy quyền sử dụng dụng đất làm căn cứ, còn các tài sản khác ở trên đất có thể thay đổi theo từng giai đoạn nhất định. Vì vậy, tại khoản 4 Điều 48 quy định: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng dất được cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài
sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bát động sản”. Trên cở sở quy định của của Luật Đất đai, Bộ Tài
nguyên môi trường đã ban hành Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT thống nhất mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất màu đỏ. Đồng thời Chính phủ cũng tiến hành xây dựng dự án Luật đăng ký bất động sản trình Quốc hội xem xét, thơng qua (nhưng sau đó khơng được chấp nhận).
Vì vậy, Nghị định 88/2009 NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của
Chính phủ (có hiệu lực thi hành từ ngày 10 tháng 12 năm 2009) cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Thực tế hiện nay có khoảng bốn loại giấy tờ liên quan về nhà, quyền sử dụng đất nên rất khó khăn cho các chủ thể tham gia xác lập loại hợp đồng nào là phù hợp.
- Hai là, khơng có tranh chấp về quyền sở hữu;
- Ba là, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết
định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo Thông tư số Liên tịch số 12/TTLT-BTP-VKSNDTC ngày 26 tháng 12 năm 2001, nay là Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT - BTP- TANDTC-VKSNDTC hướng dẫn về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thủ tục thi hành án dân sự, tại Điều 6 khoản 1 quy
định về kê biên, xử lý tài sản để thi hành án “Kể từ thời điểm có bản án,
quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, khơng thừa nhận tài sản là của mình mà khơng sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu có tranh chấp thì Chấp hành viên hướng dẫn đương sự thực hiện việc khởi kiện tại Toà án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày
được thơng báo mà khơng có người khởi kiện thì cơ quan thi hành án xử
lý tài sản để thi hành án.
Kể từ thời điểm có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc trong trường hợp đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp bảo đảm thi hành án, biện pháp cưỡng chế thi hành
án mà tài sản bị bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố cho người khác, người phải thi hành án không thừa nhận tài sản là của mình thì bị kê biên, xử lý để thi hành án”.
Ví dụ: Trường hợp bà Phạm Thị Hải Hường, ngụ tại quận 10 (TP. Hồ Chí Minh) lỡ mua phải căn nhà của người phải thi hành án của bà C, tại Bà Rịa – Vũng Tàu. Trong thời gian thông báo tự nguyện thi hành án, người phải thi hành án đã bán nhà (hoặc tài sản cho người khác) và hoàn tất thủ tục, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà5 Đây là trường hợp có thể xảy ra nhiều trong thực tiễn, nếu khơng có quy định thống nhất thì sẽ làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở 2005 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch: “Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho,
đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì
nhà ở phải có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu
đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; b) Khơng có tranh chấp về
quyền sở hữu; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành
quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Như vậy, tính từ thời điểm “có quyết định kê biên của cơ quan thi hành án, chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc bị