- Thứ nhất, trách nhiệm phải thực hiện nghĩa vụ dân sự:
5. Báo Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh số 336 ngày 10-12-2010.
áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự” thì mới không được phép giao dịch về nhà ở. Thông tư Liên tịch 14 quy định mở rộng hơn “kể từ thời điểm có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật” mặc dù trong Thơng tư có thuật ngữ “trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” nhưng cũng rất dễ bị lạm dụng nếu không hiểu biết pháp luật. Theo quy định của Thông tư liên tịch thì mọi người dân khi tham gia giao dịch về tài sản với một chủ thể nào đó thay vì phải tìm hiểu xem “tài sản đó có đủ điều kiện để giao dịch hay khơng” thì phải tìm hiểu chủ sở hữu có bị tịa án nào kết án bằng bản án có hiệu lực mà chưa thi hành không? Nếu không lỡ mua phải nhà của người đang phải thi
hành án thì hết sức phiền tối. Đây là điều mà khó có thể thực hiện được trong ví dụ thực tế trên, bởi lẽ khi mua ngơi nhà ở này bà Hường khơng bắt buộc phải có nghĩa vụ tìm hiểu bà C đang phải chấp hành bản án liên quan đến tài sản nào hay không (trừ khi có quyết định áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, quyết định kê biên,… gửi cơ quan, tổ chức có thẩm quyền để họ ngăn chặn giao dịch đó).
b. Chủ thể
Bên bán nhà ở phải có các điều kiện sau đây: a) Là chủ sở hữu nhà
ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự; b) Cá nhân
có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở khơng nhằm mục đích kinh doanh.
Bên mua nhà ở là tổ chức, cá nhân. Nếu là cá nhân trong nước thì khơng phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự. Trường hợp là người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì phải thuộc diện được sở hữu, được mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật. Nếu bên mua nhà ở là tổ chức thì khơng phụ thuộc vào nơi
đăng ký kinh doanh.
c. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở và thời điểm chuyển quyền sở hữu
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có cơng
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng
(Điều 63 Nghị định).
d. Nghĩa vụ và quyền của các bên
* Nghĩa vụ và quyền của bên bán nhà ở - Bên bán nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:
+ Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán (nếu có);
+ Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho
bên mua;
+ Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;
+ Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.
- Bên bán nhà ở có các quyền sau đây:
+ Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận; + Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận;
+ Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận;
+ Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thỏa thuận. - Nghĩa vụ và quyền của bên mua nhà ở.
- Bên mua nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:
+ Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu khơng có thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà;
+ Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm
quyền, lợi ích của người thuê như thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi
thời hạn thuê còn hiệu lực.
- Bên mua nhà ở có các quyền sau đây:
+ Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận;
+Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận;
+ Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại.
đ. Một số trường hợp cần lưu ý