CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.2 Mơi trường bên ngồi của CTCP Đầu Tư Kinh Doanh Địa Ốc Hưng Thịnh
4.2.2 Môi trường kinh tế
Mơi trường kinh tế tồn cầu đã trở nên kém thuận lợi hơn. Tăng trưởng toàn cầu đang chững lại, tiến trình phục hồi về thương mại và các hoạt động chế tạo và chế biến đang mất đà (Hình 4-3 và 4-4). Tăng trưởng GDP toàn cầu theo giá so sánh dự kiến giảm nhẹ từ 3% năm 2018 xuống 2,9% năm 2019 do tác động của các hoạt động kinh tế bị chững lại, các ngân hàng trung ương tiếp tục rút dần chính sách tạo thuận lợi, thương mại và đầu tư toàn cầu tiếp tục yếu đi trong điều kiện căng thẳng gia tăng của chiến tranh thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc. Tăng trưởng ở các nền kinh tế tiên tiến dự kiến giảm nhẹ từ 2,2% năm 2018 xuống 1,9% năm 2019, và giảm dần xuống mức tiềm năng, còn 1,6% vào năm 2020 khi chạm đến các ngưỡng ràng buộc về năng lực và quá trình bình thường hóa chính sách tiền tệ tiếp tục diễn
ra. Môi trường bên ngoài bắt đầu xấu đi từ năm 2018, dự kiến còn trở nên kém thuận lợi hơn đối với các nền kinh tế đang phát triển và thị trường mới nổi. Lý do là tăng trưởng ở các nền kinh tế tiên tiến chững lại, đầu tư và thương mại toàn cầu giảm xuống, các điều kiện huy động vốn bị thắt chặt hơn và căng thẳng thương mại tăng lên. Tăng trưởng ở các nền kinh tế đang phát triển và thị trường mới nổi giảm nhẹ xuống khoảng 4,2% trong năm 2018 so với 4.3% năm 2017, do một số quốc gia phải chịu áp lực tài chính, dự kiến chỉ tăng nhẹ lên mức 4,3% năm 2019 và 4,6% năm 2020 khi quá trình phục hồi ở các nước xuất khẩu thương phẩm đã đến ngưỡng đi ngang.
Hình 4-3: Tăng trưởng GDP tồn cầu Nguồn: Ngân hàng Thế Giới Nguồn: Ngân hàng Thế Giới
Cho dù phải đối mặt với những trở ngại phát sinh, tăng trưởng ở các quốc gia đang phát triển khu vực Đông Á và Thái Bình Dương vẫn đứng vững. Tăng trưởng GDP theo giá so sánh tại khu vực Đông Á và TBD dự kiến giảm đà từ 6,3% năm 2018 xuống 6% trong các năm 2019 và 2020 (Hình 4-4).
Hình 4-4: Tăng trưởng GDP của các nước Đông Nam Á Nguồn: Ngân hàng Thế Giới
Tăng trưởng chậm lại trong khu vực cho thấy các hoạt động kinh tế chững bước do cơ cấu kết hợp với xuất khẩu yếu đi trong điều kiện căng thẳng thương mại tăng lên giữa Trung Quốc và Mỹ và dự kiến tăng trưởng của Trung Quốc sẽ giảm đà đến năm 2020. Tốc độ tăng trưởng ở Trung Quốc dự kiến sẽ chững lại từ 6,5% năm 2018 xuống cịn 6,2% bình qn trong các năm 2019 – 2020 và quá trình tái cân bằng kinh tế đối nội và đối ngoại vẫn tiếp tục diễn ra. Các cấp có thẩm quyền ở Trung Quốc đã chuyển sang chính sách tài khóa và tiền tệ tạo thuận lợi hơn nhằm đối phó với mơi trường kinh tế đối ngoại thách thức hơn, bao gồm cả những căng thẳng thương mại đang leo thang. Hoạt động kinh tế ở các quốc gia còn lại trong khu vực, trừ Trung Quốc, dự kiến vẫn vững vàng, xoay quanh tốc độ tăng trưởng
tiềm năng trong năm 2019 – 2020. Nhưng rủi ro lại tăng lên, khi nhìn vào xu hướng cơ cấu dân số ngày càng bất lợi, tốc đợ tích lũy tư bản dần chậm lại, kèm theo nhu cầu phải kiềm chế tăng trưởng tín dụng quá mức. Điều kiện huy đợng vốn trên tồn cầu bị thắt lại, chi phí vay nợ cao hơn, dòng vốn đầu tư chững lại, tình trạng bất định chính sách kéo dài cũng ảnh hưởng đến tăng trưởng đầu tư trong những năm tới, càng làm hạn chế tốc độ tăng trưởng tiềm năng.
Rủi ro đối với triển vọng toàn cầu và khu vực đã tăng lên và nghiêng theo hướng xấu. Xác suất leo thang bảo hộ thương mại tăng lên có thể để lại những âm hưởng và hệ quả rộng khắp theo các chuỗi giá trị tồn cầu. Những hệ quả đó cịn trở nên lớn hơn do những rủi ro địa chính trị và bất định chính sách gia tăng, gây tác đợng tiêu cực đến lịng tin và đầu tư ở các quốc gia chịu ảnh hưởng và cả trên toàn cầu. Bên cạnh đó, các điều kiện huy đợng vốn tồn cầu bị thắt chặt sớm hơn so với dự kiến có thể tiếp tục làm suy giảm lưu chuyển vốn, làm tăng biến động trên thị trường tài chính, gây áp lực lên gánh nặng trả nợ vừa được nới nhẹ trong vài năm qua do lãi suất và phí rủi ro trên tồn cầu cịn thấp. Nguy cơ dễ tổn thương trong nước – do nợ trong nước tăng cao kèm theo nhu cầu huy đợng nợ nước ngồi lớn ở mợt số quốc gia – có thể làm trầm trọng hơn tác đợng của các cú sốc bên ngoài và làm giảm tăng trưởng, nhất là ở những nơi dư địa chính sách cịn hạn chế
Mặc dù mơi trường tồn cầu trở nên thách thức hơn, nhưng nền kinh tế Việt Nam vẫn đứng vững nhờ sức cầu mạnh trong nước và nền sản xuất chế tạo, chế biến định hướng xuất khẩu. Dữ liệu ban đầu cho thấy tăng trưởng GDP của Việt Nam trong ba quý đầu năm 2018 được ước tính ở mức khả quan là 7% (so cùng kỳ năm trước. GDP dự kiến tăng trưởng 6,9% trong quý 3, tuy chững nhẹ so với mức 7,5% trong Quý 1, 2018 nhưng ít nhiều cũng đã bật lại từ mức 6,5% trong Quý 2, 2018 (Hình 4-5). Ngành nơng, lâm, ngư nghiệp tăng trưởng tốt ở mức 3,7%. Ngành công nghiệp và xây dựng tăng trưởng 8,9% nhờ tốc độ tăng trưởng sáng lạng trong các lĩnh vực chế tạo, chế biến ở mức 12,9%. Ngành dịch vụ đạt tăng trưởng 6,9% do du lịch và tiêu dùng tư nhân vẫn phát triển tốt
Hình 4-5:Tăng trưởng GDP của Việt Nam theo quý qua các năm Nguồn: Tổng Cục Thống Kê
Kinh tế - xã hội nước ta năm 2018 diễn ra trong bối cảnh kinh tế thế giới tăng trưởng chậm lại và tiềm ẩn yếu tố khó lường. Thương mại toàn cầu tăng chậm hơn dự báo do những thay đổi trong chính sách thương mại của Mỹ, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung ngày càng diễn biến phức tạp. Lạm phát toàn cầu những tháng đầu năm có xu hướng tăng cao hơn năm 2017 do giá năng lượng, đặc biệt là giá dầu bình quân tăng mạnh. Bên cạnh đó, căng thẳng thương mại giữa các nước lớn cùng với xu hướng gia tăng chủ nghĩa bảo hộ mậu dịch có tác động đến sản xuất, xuất khẩu của Việt Nam và các nước trong khu vực. Ở trong nước, bên cạnh những thuận lợi từ kết quả tích cực trong năm 2017, nền kinh tế nước ta cũng đối mặt tình hình thời tiết diễn biến phức tạp, tác động đến giá lương thực, thực phẩm, ảnh hưởng tới mục tiêu kiểm soát lạm phát; giải ngân vốn đầu tư công đạt thấp.
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Cụ thể, việc mật độ dân số tăng cao tại một khu vực sẽ khiến cho giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung – cầu bị phá vỡ. Ngoài ra, các yếu tố khác trong khu vực như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình đợ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có những tác động lên giá trị của BĐS. Hệ thống hạ tầng đô thị mới kết nối ngày càng đồng bộ hơn sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp "ăn theo" để đầu tư, phát triển thị trường BĐS cả trong trung hạn và dài hạn.
4.2.4 Yếu tố công nghệ
Công nghệ góp phần thay đổi đáng kể những vấn đề cụ thể như cách thức làm việc, việc mua bán qua điện thoại, thói quen thuê nhà.
Cách thức làm việc mới:
Nhu cầu về diện tích văn phịng sẽ thay đổi nhờ nguồn lực bên ngoài từ các thị trường phát triển, phương thức làm việc linh hoạt hơn, và sự gia tăng trong mô hình không gian làm việc chia sẻ (co-sharing space).
Gia tăng mua hàng qua điện thoại:
Theo tổng hợp từ Dân Trí (2016), mức đợ thâm nhập của mua sắm trực tuyến tại Đông Nam Á cao hơn các thị trường phát triển khác như US và UK. Qua đó thị trường BĐS có thể phát triển nhờ những ứng dụng trên điện thoại, giúp hai bên người mua và người bán có thể tương tác, đăng bài, tìm kiếm và trao đổi thông tin, nghiên cứu thị trường và đấu giá một cách tiện lợi và nhanh chóng.
Thay đổi trong thói quen thuê nhà:
Đối với việc thuê nhà, những trang web cho phép chia sẻ nhà ở như Airbnb và HomeAway sẽ có tác đợng đối với cả BĐS nhà ở và BĐS nghỉ dưỡng ở Đông Nam Á. Những trang web này giúp nâng cao hiệu quả hoạt đợng các BĐS, tăng khả năng lấp đầy diện tích cịn trống tương tự mơ hình BĐS nghỉ dưỡng. Điều này sẽ dẫn tới sự sụt giảm về số lượng phòng khách sạn và căn hộ chung cư trong việc đáp ứng nhu cầu lưu trú cho cùng lượng khách du lịch.
Tóm lại, công nghệ phát triển, cụ thể tại Đông Nam Á, là một nhân tố vĩ mô ảnh hưởng đáng kế đến nhu cầu của thị trường, thói quen và hành vi tiêu dùng cũng như tạo điều kiện cho các hoạt động tìm kiếm trao đổi thông tin và các giao dịch trên thị trường diễn ra nhanh chóng, thuận lợi hơn. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra những thách thức về vấn đề pháp lý, bảo mật thông tin, thông tin sai lệch, cạnh tranh không lành mạnh hay tính rủi ro về mức độ an toàn khi thực hiện các giao dịch thanh toán.
4.2.5 Yếu tố xã hội
Lực lượng đầu tiên của môi trường mà công ty cần theo dõi là dân số, bởi vì con người tạo nên thị trường. Những người xây dựng chiến lược quan tâm sâu sắc đến quy mô và tỷ lệ tăng dân số ở các thành phố, khu vực và quốc gia khác nhau, sự phân bố tuổi tác và cơ cấu dân tộc, trình độ học vấn, mẫu hình hợ gia đình, cũng như các đặc điểm và phong trào của khu vực. Từ đó công ty sẽ nghiên cứu những đặc điểm và xu hướng chủ yếu về nhân khẩu cụ thể hóa những hàm ý của chúng trong việc lập kế hoạch bán hàng của công ty. Với CTCP Đầu Tư Kinh Doanh Địa Ốc Hưng Thịnh, thị trường của công ty chủ yếu là Việt Nam nên có thể nói cơng ty hiểu và nắm bắt được nhu cầu của thị trường trong nước. Với quy mơ và năng lực của mình trong thời gian trước mắt công ty vẫn đang tập trung vào thị trường trong nước vì chỉ có khi nào nắm vững được thị trường trong nước thì cơng ty mới có cơ hội phát triển vững chắc thị trường nước ngoài, và thị trường trong nước đang là một thị trường tiềm năng có mức phát triển cao.
Việt Nam được đánh giá là mợt trong những xã hợi có tính năng đợng cao bởi Việt Nam đang ở trong thời kỳ "cơ cấu dân số vàng", kèm theo đó là nỗ lực xây dựng cơ sở hạ tầng giáo dục nên thái độ nghề nghiệp dần được tăng cao, trình độ của lựa lao động dần đáp ứng các yêu cầu của doanh nghiệp và đặc biệt là văn hóa của người Việt có rất ít những điều cấm kỵ văn hóa có thể ảnh hưởng đến tình trạng lao đợng. Điều này giúp doanh nghiệp tự do trong vận dụng nguồn lao động để phát triển doanh nghiệp.
4.2.6 Yếu tố luật pháp
Thị trường BĐS năm 2018 được nhận định là chịu tác đợng của nhiều chính sách mới. Bước sang năm 2019, dù khung pháp lý cho thị trường gần như đã đầy đủ nhưng với các chính sách, bợ ḷt khơng đồng bợ, thậm chí có quy định mâu thuẫn, sơ hở, cũng ít nhiều có tác đợng khơng nhỏ đến thị trường.
Có thể nói, BĐS hiện đang là lĩnh vực có nhiều cách thức kinh doanh - sinh lời. Đặc biệt, các doanh nghiệp BĐS khơng ngừng đa dạng hóa hình thức sản phẩm, mợt mặt đáp ứng với nhu cầu của khách hàng, nhà đầu tư, mặt khác là để tối đa hóa các kênh huy đợng vốn cho mình. Tuy vậy, mỗi mơ hình đầu tư kinh doanh BĐS đều có mợt khn khổ pháp lý nhất định và yêu cầu đặt ra cho mỗi đối tượng là phải nắm rõ và tuân thủ khung pháp lý nhất định với mỗi mô hình mà mình đầu tư kinh doanh.
Theo giới chuyên gia, pháp lý của BĐS vẫn bộc lộ những lỗ hổng. Cụ thể, hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường BĐS, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch BĐS đến quản lý sử dụng BĐS chậm được hồn thiện, cịn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường BĐS chưa được quản lý và kiểm sốt mợt cách hiệu quả. Cơ chế, chính sách, nhất là chính sách tài chính đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có nhiều lần thay đổi và thiếu nhất quán, chưa rõ ràng.
Bên cạnh đó là câu chuyện đền bù đất, cả doanh nghiệp và người có đất đều loay hoay trong việc xác định giá thị trường, dẫn đến những ách tắc trong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng và nợp tiền sử dụng đất. Đặc biệt, là thủ tục hành chính rườm rà, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Ngồi ra, cịn rất nhiều những lỗ hổng chồng chéo trong câu chuyện pháp lý BĐS.
Từ năm 2015 đến nay, rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường BĐS tại TP.HCM. Tuy nhiên, việc cấp sổ hồng cho các khách hàng nước ngoài mua nhà tại Việt Nam thời gian qua gặp khó khăn. Bên cạnh đó, việc chuyển tiền từ Việt
Nam ra nước ngoài phải thực hiện nhiều thủ tục phức tạp nên các doanh nghiệp nước ngoài cũng e ngại khi đầu tư vào các dự án BĐS.
Một vướng mắc lớn khác của thị trường BĐS còn nằm ở khâu chuyển nhượng dự án kinh doanh. Hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng dự án rất lớn, trong đó có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng. Theo các quy định pháp luật hiện hành, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án, nên trên thực tế, việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn.
Được biết, Chính phủ, các Bợ ban ngành đang xem xét ban hành nhiều dự luật có liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS, như: Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai; Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị; Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp; Dự thảo Luật Quản lý phát triển đô thị; Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng; Thuế thu nhập doanh nghiệp; Thuế thu nhập cá nhân và Luật Đơn vị hành chính đặc biệt...
Thị trường BĐS kỳ vọng, tất cả những khung pháp luật và chính sách sau khi sửa đổi, cải cách sẽ tạo ra hành lang pháp lý thơng thống góp phần thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường trong những năm tới. Các doanh nghiệp cần chuẩn bị tâm thế sẵn sàng để có chiến lược và kế hoạch kinh doanh phù hợp nhằm tranh thủ cơ hội, giảm thiểu tác đợng tiêu cực từ những điều chỉnh chính sách.
4.2.7 Ma trận đánh giác các yếu tố bên ngoài
Với những phân tích về mơi trường bên ngoài đã nêu trên tác giả tiến hành đánh giá mức độ phản ứng của chi nhánh đối với các các yếu tố bên ngồi thơng qua ma trận EFE. đồng thời dựa vào kết quả thu thập ý kiến chuyên gia để xác định mức độ quan trọng của các yếu tố và phiếu khảo sát tổng hợp kết quả trong việc xác