Môi trường bên trong

CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.3 Môi trường bên trong

Các nhân tố bên trong có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp tới hoạt động kinh doanh của công ty. Mơi trường bên trong doanh nghiệp chính là các yếu tố tồn tại bên trong doanh nghiệp - các đơn vị của doanh nghiệp, đội ngũ quản lý và nhân viên của doanh nghiệp có ảnh hưởng đến việc ra quyết định của ban lãnh đạo. Các yếu tố nội tại bên trong doanh nghiệp gồm tổ chức hệ thống, nhân sự, tài sản vơ hình, khả năng tài chính, cơ sở vật chất kỹ thuật.

4.3.1 Nguồn nhân lực

Mọi tổ chức, doanh nghiệp đều muốn có mợt nhân sự dồi dào, có trình độ

quản lý, năng lực làm việc, giàu kinh nghiệm, CTCP Đầu Tư Kinh Doanh Địa Ốc Hưng Thịnh chi nhánh Phú Nḥn cũng vậy. Đây chính là nợi lực quan trọng cho doanh nghiệp đứng vững và phát triển, vậy nên việc tuyển chọn và sử dụng lao động là rất cần thiết đối với sự phát triển ngày càng cao của các doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh gay gắt địi hỏi lao đợng phải có trình đợ, nhanh nhạy tiếp thu cái mới và luôn ln hồn thiện bảnthân. Chính vì vậy, trong q trình kinh doanh cơng ty đã thực hiện sự thay đổi, điều chỉnh nhân sự để phù hợp với sự

STT Phân loại hợp đồng Năm 2016 Năm 2017 Chênh lệch 2017/2016 Năm 2018 Chênh lệch 2018/2017

I Phân loại hợp đồng theo thời hạn

1 Hợp đồng lao động dài hạn 108 132 24 171 39 2 Hợp đồng lao động ngắn hạn 23 27 4 13 -14

II Phân loại hợp đồng theo giới tính

1 Lao đợng nam 78 95 17 113 18

2 Lao động nữ 53 64 11 71 7

III Phân loại hợp đồng theo học vấn

1 Trên đại học 0 1 1 0 -1

2 Đại học/ Cao đẳng/ Trung cấp 125 149 24 171 22 3 Tốt nghiệp THPT và trình đợ khác 6 9 3 13 4 4 Tổng cộng 131 159 28 184 25 Bảng 4-2: Biến động nhân sự 2016-2018 Nguồn: Phòng nhân sự

Số lượng nhân sự có sự biến đổi tương đối lớn qua các năm, chứng tỏ chi nhánh Phú Nhuận đang phát triển tương đồng với sự tăng trưởng về quy mô của công ty

mẹ. Với số lượng trên 100 nhân viên, đáp ứng được nhu cầu phân phối BĐS cũng như chỉ tiêu từ công ty mẹ đề ra.

Hiện nay cơng ty có tỷ lệ lao đợng trình độ trên đại học là 0% và tỷ lệ đại học/cao đẳng/trung cấp là 92.9% và tốt nghiệp THPT/trình độ khác là 7.1%. Tỷ lệ này là phù hợp với thị trường hiện tại đòi hỏi nhân viên kinh doanh phải có kiến thức lẫn kỹ năng mềm ở trình độ cao để tư vấn khách hàng.

Tỷ lệ nam và nữ cũng ở mức gần cân bằng qua các năm. Có một thực tế rằng đối với ngành BĐS, nữ có phần dễ chiếm thiện cảm của khách hàng hơn nên khi tuyển dụng chi nhánh cũng ưu tiên tuyển nữ hơn. Thực trạng của ngành BĐS là tỷ lệ đào thải do không đáp ứng được chỉ tiêu doanh thu và tự nghỉ là khá cao. Nhân viên nam có phần chịu những áp lực cơng việc của ngành này tốt hơn nên qua các năm tỷ lệ của nam có phần nhỉnh hơn mợt tí, cụ thể là năm 2016 là 59.5% : 40.5%, năm 2017 là 59.7% : 40.3%, năm 2018 là 61.4% : 38.6%.

Thời gian đầu tỷ lệ hợp đồng ngắn hạn chiếm tỷ lệ khá cao, năm 2016 là 17.6%. Do giữa mức thuế khi nhận hoa hồng giữa nhân viên ký hợp đồng ngắn hạn (ký hợp đồng dịch vụ) là cố định 10% và nhân viên ký hơp lao đợng dài hạn (ký hợp đồng lao đợng chính thức) là lũy tiến theo thu nhập thường từ 20% - 35%. Thời gian sau để hạn chế tình trạng trốn thuế và để khuyến khích nhân viên gắn bó với cơng ty lâu dài hơn, cơng ty có chính sách lương và đãi ngợ, thưởng tết cho nhân viên ký hợp đầu lao động dài hạng cao hơn hẳn nhân viên ký hợp đồng ngắn hạn. Do đó qua các năm tỷ lệ ký nhân viên ký hợp đồng ngắn hạn giảm theo thời gian. Cụ thể năm 2017 là 17%, năm 2018 là 7.1%

4.3.2 Năng lực tài chính và kết quả kinh doanh

Do tài chính và hoạt động kinh doanh của các chi nhánh bị ảnh hưởng rất nhiều bởi công ty mẹ là Hung Thinh Land và tập đoàn Hung Thinh Corp nên trong phần này tác giả phân tích tổng quan tài chính của Hung Thinh Corp và Hung Thinh Land sau đó sẽ đi vào chi nhánh Phú Nhuận.

4.3.2.1 Năng lực tài chính của cơng ty và kết quả kinh doanh của tập đồn Hung Thinh Corp và cơng ty Hung Thinh Land

Hung Thinh Corp được xếp thứ hạng 379/500 các Doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam, xếp thứ hạng 196/500 các Doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam và xuất sắc đứng thứ hạng 8/31 các Doanh nghiệp tḥc nhóm ngành Xây dựng, kinh doanh BĐS, vật liệu xây dựng theo bảng xếp hạng được thực hiện bởi công ty Vietnam Report bình chọn và cơng bố năm 2018.

Vấn đề về vốn cũng là một trong những vấn đề nan giải trong thời gian tới của toàn thị trường BĐS kể từ năm 2018 trở đi khi các ngân hàng thắt chặt việc cho vay đối với các chủ đầu tư. Tuy nhiên với năng lực cung cấp sản phẩm, phân phối sản phẩm và nhu cầu của thị trường về sản phẩm thì khả năng huy động vốn của tập đoàn cũng không phải quá nan giải. Để huy động vốn thì đầu năm 2018 Hưng Thịnh Corp đã lên sàn chứng khốn cơng ty xây dựng Hưng Thịnh Incon.

Hung Thinh Land hiện là thành viên do tập đoàn Hưng Thịnh Corp sở hữu 76,2% vốn, được thành lập vào năm 2002 với chức năng kinh doanh chính là mơi giới BĐS. Tổng tài sản của Hưng Thịnh Land đến ngày 31/12/2018 đạt xấp xỉ 3,755 tỷ đồng. Vượt lên những khó khăn về vốn công ty Hung Thinh Land đã chứng minh được năng lực kinh doanh với mức tăng trưởng lợi nhuận sau thuế năm 2018 so với năm 2017 lên đến 504.5%; Trong năm 2018 Hung Thinh Land đã tăng vốn điều lệ lên đến 1200 tỷ đồng trong khi trước đó vốn điều lệ công ty chỉ là 200 tỷ đồng.

Bảng 4-3: Doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế của công ty Hung Thinh Land. Nguồn: Số liệu phịng Kế Tốn

Với kết quả trên Hung Thinh Land mạnh dạn dùng hàng loạt tài sản để huy động vốn từ kênh trái phiếu với số tiền hơn 2.023 tỉ đồng. Số tiền thu được từ các đợt phát hành sẽ được Hung Thinh Land dùng để tăng qui mô vốn hoạt động và thực hiện các dự án. Một vài dự án sắp tới sẽ được bán bằng hình thức trái phiếu, vừa đáp ứng được nhu cầu gọi vốn của công ty vừa phù hợp với xu hướng phát triển của thị trường.

Bảng 4-4: Các đợ phát hành trái phiếu năm 2019 Nguồn: Tổng hợp

4.3.2.2 Năng lực tài chính và kết quả kinh doanh chi nhánh Phú Nhuận

Hung Thinh Land chi xuống quỹ hoạt động năm 2019 cho chi nhánh Phú Nhuận là 10 tỷ đồng, trong đó có 10% tài sản ngắn hạn và 90% tài sản dài hạn. Cơ sở vật chất, máy móc thiết bị của cơng ty hiện có gồm 2 căn nhà đang thuê số 161 và 163 Hoa Lan, phường 7, Quận Phú Nḥn, TPHCM rợng khoảng 1200 m2 diện tích sử dụng với các trang bị cơ bản như bàn làm việc, phòng làm việc, điện thoại để bàn, phòng họp, máy chiếu, căn tin. Ngồi cịn có mợt số thiết bị hệ thống phụ trợ khác như 2 ô tô con phuc vụ di chuyển của Tổng giám đốc và cán bợ nhân viên khi có khách muốn đi xem dự án

Với số vốn hoạt động trên cho chi nhánh Phú Nḥn thì khơng phải là một số vốn lớn, nhưng cũng duy trì được hoạt đợng Marketing, chi trả các chi phí cơ sở vật chất cố định hàng tháng, thưởng, Team building. Tuy nhiên hoạt động Marketing của chi nhánh Phú Nhuận nói riêng do quỹ cịn hạn chế, cơng ty cũng có kết hoạch xin cấp thêm chi phí Marketing từ tập đoàn thông qua việc nâng cao hiệu suất doanh thu. Điều này giúp tăng năng lực cạnh tranh trên thị trường nói chung và các chi nhánh khác nói riêng.

Doanh thu của chi nhánh qua các năm so với chỉ tiêu cơng ty

Hình 4-6: Biểu đồ doanh thu của chi nhánh Phú Nhuận qua các năm Nguồn: Phịng Kế Tốn

Doanh thu qua các năm của chi nhánh so với mục tiêu đề ra của công ty mẹ đều không đạt. Cụ thể là năm 2016 đạt 86.21%, năm 2017 đạt 76.36%, năm 2018 đạt 75%. Về mặt tỷ lệ đạt được giữa doanh thu so với chỉ tiêu công ty đề ra qua các năm là biến động không nhiều nhưng doanh thu thì tăng trưởng đều qua các năm. Cụ thể doanh thu năm 2017 so với 2016 tăng 9 tỷ (12%), năm 2018 so với 2017 tăng 42 tỷ (50%).Chi nhánh có mợt sự ổn định trong hoạt động kinh doanh tuy nhiên chưa có bước đột phá lớn và vẫn chưa đạt được mức kỳ vọng công ty đề ra.

4.3.3 Hoạt động Marketing và bán hàng

4.3.3.1 Đánh giá thị trường BĐS tại TPHCM

Do vấn đề chậm cấp phép từ năm ngoái, lượng căn chào bán mới trong Quý 2 giảm xuống mức thấp nhất trong vòng năm năm qua. Tổng cợng có 4.124 căn hợ được chào bán từ 10 dự án trong Quý 2/2019, giảm 7% theo quý và 34% theo năm.

Mặc dù khơng có nhiều các sự kiện mở bán, các chủ đầu tư tích cực tổ chức các sự kiện tiền bán hàng, triển lãm và sự kiện khách hàng để thu hút sự chú ý của thị trường trong nửa đầu năm. Các sự kiện này hứa hẹn nửa cuối năm sơi đợng. Tình hình tiêu thụ vẫn tốt tại các phân khúc với hơn 80% sản phẩm chào bán được tiêu thụ. Trong Quý 2/2019 có 4.576 căn được bán, giảm 23% theo quý và 37% theo năm. Số lượng căn hộ bán được giảm chủ yếu do nguồn cung chào bán mới giảm. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và tình hình kinh doanh tốt tại các giai đoạn trước, giá bán trung bình thị trường đạt 1.873 USD/m2, tăng 5% theo quý và 20% theo năm. Giá bán tăng được ghi nhận tại tất cả các dự án chào bán trong quý và các sản phẩm còn lại trên thị trường. Theo khu vực, Quận 2, Quận 7 và Quận 9 ghi nhận mức tăng giá cao nhất từ 15%-25% theo năm.

Bảng 4-5: Số lượng căn hộ bán được qua các năm tại TPHCM Nguồn: Nghiên cứu CBRE, Q2/2019

Trong hai quý cuối năm 2019, thị trường kỳ vọng sẽ đón nhận mợt lượng nguồn cung lớn từ phía Đơng được dẫn đầu bởi Vinhomes GRANDPARK tại Quận 9 với hơn 10.000 căn và năm dự án mới tại quận 2. Các khu vực khác cũng hoạt đợng tích

cực hơn như khu phía Tây và phía Nam. Thị trường sẽ có thêm hơn 23.000 căn hợ vào nửa cuối năm 2019. Trong ba năm qua, mức giá sơ cấp trên toàn thị trường đã tăng trung bình là 7% mỗi năm.

Trong giai đoạn 2020 và 2021, tốc độ tăng giá trên thị trường sơ cấp dự kiến trung bình là 5-10% theo năm. Phân khúc cao cấp sẽ có mức tăng thấp hơn là 6% theo năm vì sản phẩm tốt nhưng vị trí xa trung tâm hơn. Phân khúc bình dân sẽ tăng không nhiều và duy trì mức tăng 3% theo năm.

Bảng 4-6: Đơn giá căn hộ theo phân khúc Nguồn: Nghiên cứu CBRE, Q2/2019

Nguồn cung hạn chế trong khi nguồn cầu vẫn cao. Sự thiếu hụt nguồn cung mới trên thị trường nhà phố và biệt thự xây dựng sẵn tại TP. HCM tiếp tục diễn ra ở Q2/2019. Trong quý này, thị trường BĐS của TP. HCM đã chào đón 216 căn mới (98 biệt thự, 76 nhà phố và 42 nhà phố thương mại) từ ba dự án, trong đó bao gồm một dự án mới ra mắt và hai dự án triển khai giai đoạn bán tiếp theo. Tổng nguồn cung mới trong Q2/2019 giảm 27% so với quý trước và chỉ tương đương với một nửa số sản phẩm ra mắt mới cùng kỳ năm ngoái.

Tốc độ tăng trưởng lũy kế của nguồn cung tính đến Q2/2019 chỉ đạt khoảng 1,4%. 65% sản phẩm chào bán là nhà phố và shophouse. Đáng chú ý là trong Quý

2, nhà phố thương mại chiếm gần 1/5 tổng nguồn cung mới (giảm 58% so với quý trước) và tiếp tục có giá chào bán cao. Tỷ lệ bán của các dự án mới ra mắt trong quý đạt 86%. Nhìn chung, tỷ lệ bán lũy kế từ năm 2012 (số căn đã bán lũy kế/ tổng nguồn cung lũy kế) là khoảng 96,5% tính đến hết sáu tháng đầu năm 2019.

Thị trường thứ cấp vẫn rất sôi động trong bối cảnhhàng tồn kho thấp cùng với nguồn cung mới hạn chế. Cụ thể, giá chào bán biệt thự và nhà phố xây sẵn trong Q2/2019 tăng nhẹ 1,3% (22% so với cùng kỳ năm 2018) và 7,1% (13% so với cùng kỳ năm 2018) so với quý trước. Trong khi đó, giá chào bán nhà phố thương mại vẫn ổn định so với Q1/2019 nhưng đã tăng 27 % so với cùng kỳ năm ngoái. Dự kiến thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến sự thiếu hụt nguồn cung mới trong nửa cuối năm nay.

4.3.3.2 Vấn đề sản phẩm

Trong Quý 1 và đầu Quý 2 năm 2019 đánh dấu một giai đoạn ảm đạm trong kinh doanh của chi nhánh. Do tổng công ty mẹ, Tập Đoàn Hưng Thịnh không tung thêm dự án mới vì từ giữa năm 2018, Nhà Nước đã siết chặt việc cấp phép xây dựng dự án tại TPHCM nói riêng và cả nước nói chung. Vì vậy cơng ty có sự chuyển dịch mở bán các dự án có vị trí ở xa TPHCM như là dự án đất nền Vĩnh Long New Town ở TP. Vĩnh Long, dự án condotel Quy Nhơn Melody tại TP. Quy Nhơn, dự án condotel Vũng Tàu Pearl tại thành phố Vũng Tàu, dự án biệt thự vườn Saigon Riverside Garden Villass ở Quận 9, TPHCM. Việc sản phẩm ở vị trí xa TPHCM khiến khách hàng do dự trong việc đầu tư do không nắm rõ thị trường mới và xa nơi họ ở gây khó khăn trong việc quản lý, mua bán.

Bên cạnh đó việc khó khăn trong xin giấy phép dự án và việc phải ra sản phẩm để duy trì doanh thu cơng ty khiến cho các dự án mới được mở bán trong khi pháp lý đang được chuẩn bị. Thời điểm pháp lý đầy đủ sẽ có độ trễ nhất định so với thời điểm mở bán. Tuy nhiên đây là tình trạng chung của hầu hết các dự án trong thành phố.

Bên cạnh đó các dự án của tập đoàn vẫn duy trì được mức giá hấp dẫn, duy trì ở phân khúc tầm trung cao cấp hợp với nhu cầu mua ở cũng như đầu tư, cợng với uy

tín cơng ty đã gây dựng như giao nhà đúng hạn, thực hiện đúng những gì đã cam kết. Nên hầu hết các dự án vẫn bán được mặc dù tồn tại những vấn đề liên đến pháp lý kể trên.

Tên sản phẩm Vị trí dự án Loại hình sản phẩm

Số lượng sản phẩm

Vĩnh Long New Town

Phường 5, TP Vĩnh Long

Đất nền 1000

Quy Nhơn Melody An Dương Vương, Tp. Quy Nhơn

Condotel 1300

Vũng Tàu Melody Thi Sách, TP. Vũng Tàu

Condotel 1700

Q7 Boulevard Nguyễn Lương Bằng, Q7, TPHCM

Căn hộ thương mại 1008

Saigon Garden Riverside Villas

Cầu Đình, Q9, TPHCM

Biệt thự vườn 168

Tổng 5,176

Bảng 4-7: Các dự án của tập đoàn Hưng Thịnh được mở bán trong năm 2019 Nguồn: Phòng Kinh Doanh

4.3.3.3 Vấn đề giá bán

Trên thị trường có hàng trăm chủ đầu tư cũng như hàng nghìn đơn vị phân phối cạnh tranh trực tiếp với công ty Hưng Thịnh, trong đó có rất nhiều cơng ty có kinh nghiệm đầu tư, phát triển dự án và phân phối sản phẩm với thị trường lớn sẵn có. Chính vì thế cơng ty đang đứng trong một trong một thời điểm và thị trường cạnh tranh mạnh mẽ. Là một Chủ Đầu Tư cũng như đơn vị phân phối sản phẩm tuy nhiên giá đất tăng nhanh khiến cho việc giá thâu mua quỹ đất phát triển dự án đội lên rất