Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp

7. Bố cục đề tài

2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về đăng ký thế chấp tài sản

2.1.2. Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp

Tại Điều 319 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác; Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”. Theo quy định thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự, do đó hợp đồng thế chấp cũng cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự về chủ thể, nội dung và mục đích khơng trái pháp luật và đạo đức xã hội.

Vụ việc số 3: Ngày 15/3/2012, ông T và bà C có ký Hợp đồng tín dụng số 01/2012/HĐ với của Ngân hàng thương mại D – Chi nhánh Tây Ninh – Phòng giao dịch H T để vay số tiền 1.200.000 đồng; Thời hạn vay 12 tháng với lãi suất 18,0%/năm; Tiền lãi được trả định kỳ hàng tháng; Mục đích để chăm sóc cây cao su; Ngày đến hạn trả nợ là 15/3/2013. Khi vay, ông T và bà C có ký hợp đồng thế chấp bất động sản số 01/2012/HĐ tại Phịng cơng chứng Nguyễn Gia T thế chấp quyền sử dụng theo GCNQSDĐ diện tích 936m2, thửa số 297 tờ bản đồ số 3 tọa lạc xã K p5, P4, thành phố T N, tỉnh Tây Ninh theo GCNQSDĐ số 02504/QSDĐ/D6 do UBND huyện H T, tỉnh Tây Ninh cấp ngày 21/5/1994 cho ông Nguyễn Thành T đứng tên. Việc thế chấp được đăng ký tại Phịng Tài ngun và Mơi trường thị xã T N, tỉnh Tây Ninh.

Trong thời gian thực hiện hợp đồng, bà C trả lãi đến ngày 15/3/2013 được số tiền 218.400.000 đồng, tính đến ngày 21/9/2018, tổng số tiền nợ phát sinh theo hợp đồng tín dụng ơng T, bà C chưa trả là 2.525.160.000 đồng. Vì vậy, Ngân hàng khởi kiện đề nghị Tòa án xem xét giải quyết với các yêu cầu:

 Buộc ông T, bà C trả tiền nợ gốc và nợ lãi tính đến ngày 21/9/2018 là 2.525.160.000 đồng (Trong đó bao gồm nợ gốc là 1.200.000.000 đồng, lãi trong hạn là 883.433.333 đồng, lãi quá hạn là 441.716.667 đồng).

 Trong trường hợp ông T, bà C không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo phán quyết có hiệu lực của Tịa án nhân dân có thẩm quyền thì Ngân hàng thương mại D được đề nghị Cơ quan Thi hành án có thẩm quyền kê biên và phát mại các tài sản bảo đảm nêu trên để xử lý thu hồi nợ27

Kết quả giải quyết của Toà án cấp phúc thẩm:

 Chấp nhận một phần yêu cầu của Ngân hàng thương mại cổ phần D đối với ông Nguyễn Thành T, bà Tiêu Thị Kim C về số tiền vay. Buộc ông Nguyễn Thành T, bà Tiêu Thị Kim C trả nợ cho Ngân hàng thương mại cổ phần D số tiền nợ gốc là 1.200.000.000 đồng gồm: lãi trong hạn là 883.433.333 đồng, lãi quá hạn là 441.716.667 đồng. Tổng nợ gốc và lãi là 2.525.160.000 đồng.

 Tuyên bố:

 Hợp đồng thế chấp bất động sản số 01/2012/HĐ (số đăng ký tại HN: 01/740.176) ngày 15/3/2012 giữa Ngân hàng thương mại cổ phần D – chi nhánh Tây Ninh – Phòng giao dịch H T với bà Tiêu Thị Kim C và ông Nguyễn Thành T được phịng cơng chứng Nguyễn Gia T chứng thực số 1353, Quyển số 02.TP/SCC/HĐGD vô hiệu.

 Buộc Ngân hàng thương mại cổ phần D có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Thành T GCNQSDĐ số C635527 do UBND huyện H T cấp ngày 21/5/1994.

Đối với kết quả giải quyết của Tòa án cấp phúc thẩm liên quan đến Hợp đồng thế chấp số 01/2012/HĐ, tác giả có một số nhận xét như sau:

Thứ nhất, về giá trị pháp lý của Hợp đồng thế chấp số 01/2012/HĐ

Về nguyên tắc, một hợp đồng được coi là hợp pháp, có hiệu lực pháp luật nếu thoả mãn những điều kiện về năng lực chủ thể, tính tự nguyện, về nội dung và mục đích, về hình thức và hợp đồng thế chấp cũng phải đáp ứng các điều kiện này. Vì vậy, xét các điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng thế chấp số 01/2012/HĐ, tác giả nhận thấy:

Về năng lực chủ thể giao kết hợp đồng: dựa vào thông tin trong vụ việc này,

có đủ cơ sở để khẳng định các bên hồn tồn có đủ năng lực chủ thể khi giao kết hợp đồng.

Về nội dung và mục đích của hợp đồng: dựa vào nội dung vụ việc, qua quá

trình điều tra bà C khai nhận tự ý lấy GCNQSDĐ của ơng T đem đi thế chấp, ngồi

Bản án số: 233/2018/DS-PT ngày 19/11/2018 của TAND tỉnh Tây Ninh “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng”

ra thực hiện hành vi giả chữ ký ông T để giao kết hợp đồng thế chấp với Ngân hàng. Ơng T xác nhận định khơng có giao dịch vay mượn tiền với Ngân hàng D. Tất cả các thủ tục do bà C giả chữ ký của ông, ông không ký tên trong hợp đồng tín dụng cũng như hợp đồng thế chấp bất động sản. Xét về hành vi của bà C đã phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định của Bộ luật hình sự:

Về khách thể: bà C đã thực hiện hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu của ông T cụ thể là xâm phạm đến quyền sử dụng đất thông qua hành vi tự ý lấy GCNQSDĐ của ông T đi thế chấp.

Về mặt chủ quan: bà C thực hiện hành vi với lỗi cố ý. Bà C đã có suy tính từ đầu, vì vậy nên đã làm giả chữ ký của ông T và sau đó đến ngân hàng vay tiền.

Về hành vi khách quan: Dùng thủ đoạn gian dối và chiếm đoạt tài sản của ông T và số tiền vay từ ngân hàng.

Chiếm đoạt tài sản, được hiểu là hành vi chuyển dịch một cách trái pháp luật tài sản của người khác thành của mình. Đặc điểm của việc chiếm đoạt này là gắn liền và có mối quan hệ nhân quả với hành vi dùng thủ đoạn gian dối. Bà C bằng thủ đoạn gian dối của mình đã lừa dối Ngân hàng và chiếm giữ số tiền đã vay được. Như vậy, về mặt nội dung và mục đích hợp đồng thế chấp trên hồn tồn khơng hợp pháp, trái pháp luật và đạo đức xã hội.

Về tính tự nguyện của các chủ thể khi giao kết hợp đồng: Ông T xác nhận

khơng có giao dịch vay mượn tiền với Ngân hàng D. Tất cả các thủ tục do bà C giả chữ ký của ông, ông không ký tên trong hợp đồng tín dụng cũng như hợp đồng thế chấp bất động sản. Nhận định của Toà án “Tại kết luận giám định số 2400/C54B ngày 09/7/2018 kết luận chữ ký mang tên Nguyễn Thành T trong hợp đồng tín dụng số 01/2012/HĐ và hợp đồng thế chấp bất động sản số 01/2012/HĐ, so với tài liệu giám định là khơng phải do một người ký ra”. Vì vậy lời khai của ơng T là có sự thật. Do đó, ơng T khơng tự nguyện khi giao kết hợp đồng thế chấp.

Về hình thức và hiệu lực của hợp đồng: Hợp đồng thế chấp số 01/2012/HĐ

được công chứng và đã được đăng ký thế chấp, và từ nhận định của Toà án “tại biên bản định giá ngày 03/4/2018 thể hiện trên đất có 01 tường cấp 2A, nhà tạm khung sắt tiền chế, nền gạch Tezzero, mái che khung sắt tiền chế nền gạch Tezzero, cổng hàng rào khung sắt phía trên lợp ngói cao, nền sân gạch Tezzero nhưng hợp đồng thế chấp và đơn đăng ký thế chấp ngày 15/3/2012 không thể hiện tài sản gắn liền với đất. Hợp đồng thế chấp trên không thoả mãn điều kiện có hiệu lực, chưa tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật; khơng bảo đảm hình thức giao dịch dân sự nên vô hiệu theo quy định tại Điều 122, Điều 127, Điều 342 BLDS năm 2005” (Nội dung tương ứng với Điều 117, Điều 122, Điều 317 BLDS năm 2015) . Như vậy, theo quy định thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký thế chấp thì mới phát

sinh hiệu lực theo quy định tại Điều 3 Nghị định 83/2010/NĐ – CP. Mặc dù Hợp đồng thế chấp số 01/2012/HĐ đã được công chứng và đăng ký thế chấp và phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, tuy nhiên, tác giả đã phân tích và từ nhận định trên của Tồ án có thể thấy hợp đồng thế chấp số 01/2012/HĐ vơ hiệu.

Thứ hai, về hậu quả vô hiệu của hợp đồng thế chấp số 01/2012/HĐ

Như tác giả đã phân tích, và từ việc khẳng định Hợp đồng thế chấp số 01/2012/HĐ vô hiệu. Tác giả cho rằng kết quả giải quyết của Tòa án đối với hậu quả của Hợp đồng thế chấp số 01/2012/HĐ: “Buộc Ngân hàng thương mại cổ phần D có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Thành T GCNQSDĐ số C635527 do UBND huyện H T cấp ngày 21/5/1994” là hồn tồn thuyết phục vì Hợp đồng thế chấp trên đã vô hiệu, đồng nghĩa với việc thế chấp tài sản bị huỷ bỏ, nghĩa vụ bảo đảm của hợp đồng thế chấp để đảm bảo cho khoản vay hay nói cách khác đối với hợp đồng tín dụng khơng cịn tồn tại. Việc buộc Ngân hàng thương mại cổ phần D trả cho ông Nguyễn Thành T GCNQSDĐ số C635527 là hoàn toàn phù hợp.

Trong một vụ việc khác. Vụ việc số 428: Vào năm 2010, bà C (được chồng và

các con uỷ quyền) có ký hợp đồng thế chấp số 07 ngày 08/12/2010 cho bà Ngô Thị L vay tiền tại Ngân hàng Thương mại cổ phần C – Chi nhánh B vay vốn làm cơng trình. Tài sản thế chấp là nhà và đất ở của gia đình bà C tại khối 6, phường T, thành phố V, tỉnh Nghệ An (Kèm theo gấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 790144 do Ủy ban nhân dân thành phố V cấp ngày 20/11/2001 đối với thửa số 140, tờ bản đồ số 18, diện tích 147.4m2) hạn mức cho vay 2 tỷ đồng. Ngày 11/12/2010, bà L đã ký hợp đồng tín dụng số 38/HĐTD với Ngân hàng thương mại cổ phần C – chi nhánh B vay số tiền 1.945.000.000 đồng.

Ngày 21/12/2011, bà L đã tất toán số tiền nợ gốc và lãi cho Ngân hàng đối với hợp đồng tín dụng số 38/HĐTD, nhưng Ngân hàng khơng thực hiện nghĩa vụ thơng báo cho gia đình bà C lên nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà tự ý dùng tài sản bảo đảm tiếp tục cho bà L vay tiếp số tiền 2.365.000.000 đồng thông qua hợp đồng tín dụng số 05/2011 ký ngày 22/12/2011. Việc Ngân hàng dùng tài sản thế chấp của gia đình bà C tại Ngân hàng cho bà L vay tiền, gia đình bà C hồn tồn khơng biết.

Sau khi biết sự việc, gia đình bà C đã làm đơn yêu cầu phía ngân hàng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử đụng đất số S 790144 nhưng ngân hàng cho rằng tài sản của bà C hiện đang được bảo đảm khoản vay của bà L nên chưa trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà C. Vì vậy, bà C khởi kiện đề nghị Tòa án xem xét giải quyết với các yêu cầu:

Bản án số: 76/2018/DS-ST ngày 24/10/2018 của TAND tỉnh Nghệ An “V/v yêu cầu

 Yêu cầu Tồ án tun vơ hiệu hợp đồng thế chấp số 07 ngày 08/12/2010 được ký kết giữa Ngân hàng thương mại cổ phần C – Chi nhánh B và bà L.

 Yêu cầu Toà án buộc Ngân hàng trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số S 790144.

Kết quả giải quyết của Toà án cấp phúc thẩm:

 Tuyên bố hợp đồng thế chấp tài sản số 07 ngày 08/12/2010 được ký giữa Ngân hàng thương mại cổ phần C – Chi nhánh B với bên thế chấp là bà C, bên vay là bà L để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tại hợp đồng tín dụng số 05/2011/HĐTD ngày 22/12/2011 vơ hiệu.

 Buộc Ngân hàng thương mại cổ phần C trả lại GCNQSDĐ số S 790144 do UBND thành phố V cấp ngày 20/11/2011 cho gia đình bà Trần Thị C.

Đối với kết quả giải quyết của Tòa án cấp phúc thẩm liên quan đến Hợp đồng thế chấp số 07 ngày 08/12/2010, tác giả có một số nhận xét như sau:

Thứ nhất, về giá trị pháp lý của Hợp đồng thế chấp số 07

Về năng lực chủ thể khi giao kết hợp đồng: dựa vào thông tin trong vụ việc

này, có đủ cơ sở để khẳng định các bên hồn tồn có đủ năng lực chủ thể khi giao kết hợp đồng. Và đây là trường hợp đồng thế chấp bằng tài sản của người thứ ba, trong đó, Ngân hàng thương mại cổ phần C là bên nhận thế chấp, và C là bên bảo đảm, bà L là bên vay. Theo khoản 1 Điều 342 BLDS năm 2005 (Nội dung này tương ứng với khoản 1 Điều 317 BLDS năm 2015)29 “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) ...” nên việc bà C sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình để đảm bảo cho khoản vay của bà L là hoàn toàn hợp pháp, phù hợp với quy định của pháp luật.

Về nội dung và mục đích của hợp đồng: hợp đồng thế chấp số 07 ngày 08/12/2010 được dùng để bảo đảm cho khoản vay của hợp đồng tín dụng số 38/HĐTD ngày 11/12/2010 số tiền vay nhằm mục đích làm cơng trình nên mục đích

Một trong những khó khăn của tác giả khi thực hiện đề tài này là tác giả hầu như không thu thập được bản án tranh chấp về thế chấp tài sản được áp dụng theo BLDS năm 2015. Vì vậy trong phần bình luận của mình tác giả phân tích, so sánh những điểm khác biệt cũng như tương đồng về thế chấp tài sản trong hai BLDS (BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015) và những văn bản khác có liên quan.

và nội dung của hợp đồng là hồn tồn hợp pháp, khơng trái pháp luật và đạo đức xã hội.

Về tính tự nguyện khi các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng: Hợp đồng thế chấp số 07 ngày 08/12/2010 bà C đã trình bày trong đơn khởi kiện, bà được chồng và các con uỷ quyền có ký hợp đồng thế chấp số 07 ngày 08/12/2010 cho bà Ngô Thị L vay tiền tại Ngân hàng thương mại cổ phần C. Việc ký hợp đồng thế chấp của bà C thể hiện ý chí tự nguyện của bà C một cách tự nguyện.

Về hình thức của hợp đồng: tài sản bảo đảm được hai bên ký kết hợp đồng

thế chấp số: 07 ngày 08/12/2010 Hợp đồng thế chấp được các bên tự nguyện giao kết, thực hiện đầy đủ các trình tự, thủ tục về cơng chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật. Nên hợp đồng thế chấp này phù hợp với quy định của pháp luật về hình thức thế chấp quyền sử dụng đất và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp.

Thứ hai, về phạm vi bảo đảm và hiệu lực của Hợp đồng thế chấp số 07 ngày

08/12/2010

Như tác giả đã phân tích, dựa vào những thơng tin trong bản án, lời khai của các bên có liên quan, có đủ cơ sở để khẳng định: Hợp đồng thế chấp số 07 ngày

Về chủ thể thế chấp tài sản