CHƢƠNG 3 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
3.3. Các dịng ngân lƣu của dự án
3.3.1. Lợi ích tài chính, dịng ngân lƣu vào
Đối với dự án khu chung cƣ thƣơng mại thì lợi ích chính hay các dịng ngân lƣu vào của dự án sẽ gồm : lợi ích từ bán các căn hộ chung cƣ, từ việc sang nhƣợng hay cho thuê khu thƣơng mại và nhà trẻ. Trong một số chung cƣ khác cịn cĩ nguồn thu từ mặt bằng gửi xe, tuy nhiên trong dự án này giả định mặt bằng gửi xe đã đƣợc bán kèm trong chi phí mua nhà.
Đối với Khu Thƣơng mại và nhà trẻ, nguồn ngân lƣu đối với các khu vực này sẽ đƣợc giả định là chủ đầu tƣ sẽ sang nhƣợng lại cho các cá nhân, tổ chức sau khi hồn thành dự án. Mặc dù đầu tƣ cho hạ tầng và trang thiết bị trong hai khu này ít hơn so với một căn hộ hồn chỉnh, tuy nhiên tùy vào kỳ vọng lợi nhuận từ việc kinh doanh khu thƣơng mại và nhà trẻ này cao hơn hay thấp hơn so với một căn hộ mà giá sang nhƣợng trên thị trƣờng của khu thƣơng mại cĩ các mức chênh lệch khác nhau so với giá căn hộ. Cùng với tính tốn và so sánh từ khảo sát mức giá trên các trang mạng internet, báo giấy… thì tác giả giả định giá thị trƣờng của khu thƣơng mại của dự án này sẽ bằng với giá căn hộ (tính trên đơn vị mỗi m2 sàn). Khu diện tích dành cho nhà trẻ thì tác giả cũng giả định sẽ sang nhƣợng hồn tồn với giá bằng với giá căn hộ.
3.3.2. Chi phí tài chính - dịng ngân lƣu ra
Chi phí tài chính hay ngân lƣu ra của dự án sẽ gồm các chi phí phục vụ cho quá trình xây dựng dự án. Cụ thể gồm:
Chi phí đất: Theo chủ đầu tƣ thì tổng diện tích đất cho dự án là 1,92 hecta. Diện tích đất này đã đƣợc mua lại từ ngƣời dân, sau khi cộng với các chi phí san lấp, cải tạo mặt bằng thì bình qn chi phí cho mỗi mét vuơng đất sạch của dự án là 4 triệu VNĐ.
Chi phí xây dựng bao gồm các hạng mục: chi phí xây dựng cho các lơ A, B, C và chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật; chi phí thiết bị cho các lơ A, B, C và hạ tầng kỹ thuật; chi phí quản lý; chi phí tƣ vấn; chi phí khác. Chi tiết dự tốn cho các chi phí này đƣợc trình bày chi tiết trong phụ lục 3.1.
Ngồi ra cịn cĩ các chi phí khác đối với dịng ngân lƣu ra của dự án là trả lãi và nợ gốc; thuế thu nhập doanh nghiệp.
Đối với chung cƣ thƣơng mại, khi đi vào hoạt động hàng năm đều cĩ một khoản thu chi đối với các dịch vụ quản lý và hoạt động của chung cƣ. Tuy nhiên sau khi hồn thành, chủ đầu tƣ sẽ giao lại việc này cho ban quản lý chung cƣ nên các nguồn thu chi này tác giả khơng đƣa vào phân tích tài chính của dự án.
Theo kế hoạch của chủ đầu tƣ thì tổng chi phí xây dựng sẽ phân bổ cho 3 năm thực hiện dự án bắt đầu từ năm 201210.
Cụ thể các chi phí cho dự án đƣợc phân bổ đầu tƣ theo tỷ lệ nhƣ trình bày ở Bảng 3.1.
Bảng 3.1. Phân bổ đầu tƣ cho dự án
Năm 2012 2013 2014
Chi phí xây dựng các lơ A, B,
C, và hạ tầng kỹ thuật 45% 40% 15%
Chi phí trang thiết bị, hạ tầng
kỹ thuật 40% 40% 20%
Các Chi phí khác
Chi phí quản lý 30% 40% 30%
Chi phí tƣ vấn 100% 0% 0%
Chi phí khác 80% 10% 10%
(Nguồn: Khái tốn giá trị đầu tƣ, cơng ty tƣ vấn Alinco)