CHƢƠNG 3 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
4.4. Khung phân tích kinh tế
Tác giả sẽ dựa trên khung số liệu của dự án “Khu căn hộ Thƣơng mại Khải Hồn” để phân tích hiệu quả kinh tế của dự án với giả định diện tích các căn hộ sẽ điều chỉnh giảm theo tình huống phân tích ở trên. Việc điều chỉnh này nhƣ đã trình bày ở mục 4.3 sẽ khơng làm ảnh hƣởng nhiều đến tổng chi phí. Khung phân tích kinh tế cho dự án cũng dựa vào khung phân tích lợi ích-chi phí dựa trên các tiêu chí thẩm định nhƣ phân tích tài chính là NPV và IRR. Nếu thị trƣờng BĐS hồn hảo thì giá kinh tế của căn sẽ đƣợc tính xấp xỉ bằng giá tài chính do lƣợng cung căn hộ của dự án này sẽ khơng ảnh hƣởng nhiều tới cân bằng cung cầu trên thị trƣờng, tuy nhiên sau một thời gian dài bị “đầu cơ” thì thị trƣờng BĐS tại TP.HCM đến nay vẫn chƣa trở lại giá trị thực. Chính vì thế, tác giả sẽ tính giá kinh tế của căn hộ dựa theo giá thuê kinh tế của căn hộ đĩ.
Ở các nƣớc phát triển thì việc định giá nhà ở dựa vào giá thuê nhà là rất phổ biến, giá thuê thƣờng phản ánh khá đúng giá trị thị trƣờng của nhà ở. Cơ sở cho nguyên tắc này là ngƣời mua nhà chỉ sẵn lịng mua căn nhà này ngang với chi phí họ phải bỏ ra trong tƣơng lai (tổng các khoản tiền thuê chiết khấu về giá trị hiện tại) để thuê đƣợc ngơi nhà ở tƣơng tự.
Tỷ lệ P/E (giá nhà/ tiền thuê 1 năm) tại mỗi thời điểm cĩ thể khác nhau do các biến động thị trƣờng nhƣng theo đánh giá của Moody thì tỷ lệ này về dài hạn sẽ khoảng 1621
. Nhƣ vậy, tác giả sẽ dựa vào cơ sở này để tính giá kinh tế cho căn hộ theo cơng thức giá kinh tế căn hộ trên tiền thuê kinh tế bằng 16; trong đĩ tiền thuê kinh tế của căn hộ sẽ đƣợc tính theo mức sẵn lịng chi trả của ngƣời dân cho việc thuê căn hộ.