Chi phí vốn kinh tế 8.00%
NPV dự án (tỷ VNĐ) 46,961
IRR dự án 12,1%
Các chƣơng trƣớc đã chứng minh đƣợc các doanh nghiệp sẵn lịng tham gia vào thị trƣờng xây dựng căn hộ phân khúc bình dân. Trong Chƣơng 4 kết quả cũng cho thấy nếu cĩ các điều chỉnh cho phép xây dựng diện tích nhỏ hơn quy định hiện hành thì đa số ngƣời cĩ nhu cầu thực về nhà ở cĩ thể tiếp cận đƣợc. Bên cạnh đĩ, xét trên tổng thể nền kinh tế thì việc xây dựng các dự án căn hộ bình dân này cũng mang lại hiệu quả kinh tế. Tất cả lí do trên sẽ là cơ sở cho việc đánh giá chính sách Nhà nƣớc cần điều chỉnh lại quy định diện tích tối thiệu của căn hộ thƣơng mại là hợp lý và cần thiết.
CHƢƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1 Kết luận và kiến nghị
Kết quả nghiên cứu của luận văn đã chỉ ra đƣợc việc các căn hộ cĩ diện tích nhỏ hơn đƣợc xây sẽ gĩp phần giải quyết đƣợc một lƣợng lớn nhu cầu về nhà ở của ngƣời dân TP.HCM. Bên cạnh đĩ cịn mở ra một thị trƣờng mới cho các doanh nghiệp đầu tƣ BĐS trong bối cảnh thị trƣờng đang khĩ khăn. Nhƣ vậy, trong điều kiện thị trƣờng nhà ở cho ngƣời dân đang lâm vào bế tắc; các chính sách hỗ trợ về nhà ở của Nhà nƣớc đang cĩ dấu hiệu thất bại; chênh lệch cung cầu trên thị trƣờng ngày càng cao thì việc cho phép các dự án căn hộ thƣơng mại cĩ thể đƣợc xây dựng với diện tích nhỏ hơn mức quy định hiện tại cĩ thể xem là một chính sách hiệu quả. Đối với ngƣời dân, sẽ cĩ thêm nhiều căn hộ phù hợp với nhu cầu và năng lực tài chính của họ; đối với các doanh nghiệp BĐS thì đây là cơ hội đầu tƣ hiệu quả và an tồn hơn; đối với xã hội nĩ gĩp phần giải quyết một lƣợng lớn lao động trong ngành xây dựng, giải quyết đầu ra cho nhiều ngành sản xuất vật liệu xây dựng nhƣ xi măng, sắt thép…
Nhƣ vậy, qua nghiên cứu luận văn này tác giả muốn đề nghị Nhà nƣớc nên cĩ chính sách điều chỉnh lại quy định diện tích tối thiểu của căn hộ thƣơng mại. Nên cho phép các doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng các căn hộ cĩ diện tích từ 20-40m2
. Nhƣ một số nƣớc khác thì bên cạnh cho phép xây dựng các căn hộ cĩ diện tích nhỏ thì thƣờng phải đi kèm với các quy định khác để đảm bảo chất lƣợng sống của ngƣời dân nhƣ chất lƣợng căn hộ, ánh sáng, lƣu thơng khơng khí…Chính vì vậy, nếu cho phép xây dựng căn hộ nhỏ thì Nhà nƣớc cũng phải kèm theo các yêu cầu về kiến trúc, chất lƣợng cơng trình để các căn hộ này khơng chỉ đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của ngƣời dân mà nĩ cịn phải đảm bảo các điều kiện sinh hoạt cũng nhƣ khơng làm ảnh hƣởng tới quy hoạch đơ thị trong tƣơng lai.
Trong nhiều năm qua biến động lãi suất khá lớn khiến cho khĩ cĩ một thị trƣờng vốn dài hạn cung cấp tín dụng cho ngƣời cĩ nhu cầu mua nhà. Chính vì thế khả năng chính sách trên thành cơng cịn phải đi kèm với điều kiện lãi suất cho vay hợp lý và ổn định, nhƣ vậy Nhà nƣớc cần xây dựng và phát triển nhiều hơn các quỹ nhà ở để cĩ thể cung cấp những nguồn tín dụng ổn định.
5.2. Các mặt hạn chế của đề tài và hƣớng phát triển
Luận văn cĩ ba vấn đề hạn chế, thứ nhất là nguồn số liệu khảo sát về nhu cầu nhà ở và thu nhập của các nhĩm khách hàng chƣa đầy đủ và cập nhật với thời điểm hiện tại; thứ hai việc thẩm định tài chính và kinh tế dựa trên một dự án cĩ quy hoạch và đặc điểm khác với loại căn hộ để đƣa ra chính sách; thứ ba luận văn chƣa đi sâu vào so sánh các đặc điểm về nhân khẩu học của các nƣớc trên thế giới với thực tế tại TP.HCM.
Hƣớng phát triển của đề tài là đi vào khảo sát và đánh giá cụ thể hơn năng lực tài chính của nhĩm khách hàng cĩ nhu cầu nhà ở thực nhƣng cịn gặp nhiều khĩ khăn về tài chính. Từ đĩ, tìm ra các giải pháp tín dụng để hỗ trợ hiệu quả nhất.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1. ADB (1997), Hướng dẫn phân tích kinh tế các dự án.
2. Bộ Xây dựng (2010), Thơng tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ- CP.
3. CBRE Vietnam (2012), “Tồn cảnh thị trƣờng BĐS TP.HCM”, Báo cáo quý CBRE- 04/2012, tr. 1-20.
4. Chính phủ (2010), Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 về Quy định
chi tiết và Hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
5. Cơng ty Chứng khốn Phú Hƣng (2012), Báo cáo năm 2010 ngành Bất động sản. 6. Cơng ty Tƣ vấn Bất động sản Vietrees (2012), Báo cáo nhu cầu căn hộ tại TP.HCM
trong năm 2010-2011.
7. Cơng ty Tƣ vấn Kiến trúc Alinco (2010), Báo cáo thẩm định tiền khả thi dự án khu chung cư thương mại Khải Hồn.
8. Cổng Thơng tin Điện tử Bộ Tài chính (2012), “Tỷ giá hạch tốn ngoại tệ tháng 1 năm 2012”, Cổng Thơng tin Điện tử Bộ Tài chính, truy cập ngày 07/01/2012 tại địa chỉ:
http://www.mof.gov.vn/portal/page/portal/mof_vn/1641775?p_folder_id=52782684&p _recurrent_news_id=53080242.
9. Cục Thống kê TP. HCM (2009), Báo cáo kết quả sơ bộ Tổng điều tra dân số và nhà ở
2009.
10. Diaoconline.vn (2012), “Đa dạng loại hình căn hộ”, Diaoconline.vn, truy cập ngày
05/07/2012 tại địa chỉ: http://www.diaoconline.vn/in-tin-tuc/32813/.
11. H.S (2012), “Chính sách nhà cho ngƣời thu nhập thấp tại một số nƣớc Asean”, Báo Sài
Gịn Tiếp thị, truy cập ngày 17/12/2012 tại địa chỉ:
13. Bảo Hạnh (2011), “Khu cơng nghiệp, chế xuất TP.HCM: căng thẳng nguồn nhân lực”,
Báo Đại đồn kết, truy cập ngày 04/07/2012 tại địa chỉ:
http://daidoanket.vn/PrintPreview.aspx?ID=31752
14. Nguyễn Phi Hùng (2010), Ước tính chi phí cơ hội của vốn kinh tế Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, TP. HCM.
15. Jenkins, Glenn P. và Harberger, Arnold C. (1995), Phân tích chi phí và lợi ích cho các
quyết định đầu tư, Harvard University.
16. Đắc Kiên (2011), “Chính sách nhà cho ngƣời thu nhập thấp: Nguy cơ đổ bể”, Báo điện
tử cafefland, truy cập ngày 15/02/2012 tại địa chỉ:
http://land.cafef.vn/20111011075435835CA44/chinh-sach-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap- thap-nguy-co-do-be.chn.
17. Hồng Lan (2011), “Mua nhà thu nhập thấp bị kẹt tiền”, Báo Vnexpress, truy cập ngày 20/01/2012 tại địa chỉ:
http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2011/11/mua-nha-thu-nhap-thap-bi- ket-tien/.
18. Thanh Ngà (2012), “Giá tham khảo dự án BĐS tại TP.HCM tháng 4/2012”, Báo điện
tử cafefland, truy cập ngày 20/5/2012 tại địa chỉ:
http://land.cafef.vn/20120430041033540CA43/gia-tham-khao-du-an-bds-tai-tphcm- tuan-4-thang-4.chn.
19. Ngân hàng Ngoại thƣơng (2012), “Hồ sơ vay vốn mua nhà”, Ngân hàng Ngoại thương, truy cập ngày 17/03/2012 tại địa chỉ:
http://www.vietinbank.vn/web/home/vn/doc/saving/index.html.
20. Minh Nghĩa (2012), “Các chủ đầu tƣ khơng mặn mà với nhà ở xã hội”, Báo điện tử Vietnamplus, truy cập 10/06/2012 tại địa chỉ http://www.vietnamplus.vn/Home/Cac- chu-dau-tu-khong-man-ma-voi-nha-o-xa-hoi/20125/139695.vnplus
21. Nhĩm P.V (2012), “Nên hay khơng cho phép xây dựng căn hộ nhỏ”, Báo Lao động, truy cập ngày 03/07/2012 tại địa chỉ:
http://laodong.com.vn/Bat-dong-san/Nen-hay-khong-cho-phep-xay-dung-can-ho- nho/64873.bld.
22. Quốc hội (2005), Luật Nhà ở.
23. Trần Hà Kim Thanh (2011), Phát triển tín dụng nhà ở cho người thu nhập trung bình
và thấp, Luận văn Tiến sỹ.
24. Nguyễn Xuân Thành (2011), Tập bài giảng mơn Phân tích Tài chính, Chƣơng trình
Giảng dạy Kinh tế Fulbright, TP. HCM.
25. Nguyễn Xuân Thành (2011), Nghiên cứu tình huống đường cao tốc Long Thành – Dầu
Giây, Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, TP. HCM.
26. Nguyễn Xuân Thành (2011), Bài giảng Tỷ giá hối đối kinh tế, Chƣơng trình Giảng
dạy Kinh tế Fulbright, TP. HCM.
27. Lƣơng Thiện (2012), “Căn hộ diện tích nhỏ, tại sao khơng?”, Báo Sài Gịn giải phĩng, truy cập ngày 15/06/2012 tại địa chỉ:
http://micinvest.vn/index.php?main=news&catid=29&id=125&xtname=Can-ho-dien- tich-nho-Tai-sao-khong.
28. Nguyễn Thị Thu Trang (2010), Thất bại thị trường và can thiệp nhà nước trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở TP.HCM, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, Chƣơng
trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, TP. HCM.
29. T.Triển (2011), “Giảm giá căn hộ hàng loạt: Điều phải đến đã đến”, Báo baomoi, truy cập ngày 15/03/2011 tại địa chỉ
http://www.baomoi.com/Home/NhaDat/tinnhanhchungkhoan.vn/Giam-gia-can-ho- hang-loat-Dieu-phai-den-da-den/7289922.epi
30. Vietstock (2012), “Dữ liệu Kinh tế vĩ mơ”, Vietstock, truy cập ngày 16/04/2012 tại địa chỉ: http://macro.vietstock.vn/52/cpi.htm.
Tiếng Anh
31. Damodaran, Awash (2012), “Annual Returns on Stock, T.Bonds and T.Bills: 1928 – Current”, New Home page, truy cập này 20/04/2012 tại địa chỉ:
32. Damodaran, Awash (2012), “Country Default Spreads and Risk Premiums”, New Home page, truy cập này 20/04/2012 tại địa chỉ:
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html.
33. Department of the Environment, Herigtage and Local Government (2007), “Quality Housing for Sustainable Communities”, Department of the Environment, Community and Local Government, truy cập ngày 15/04/2012 tại địa chỉ:
http://www.treasury.gov/resourcecenter/datachartcenter/interestrates/pages/textview.as px?data=yield.
34. Greater London Authority (2006), “Housing Space Standars”, The Major of London,
truy cập ngày 25/03/2012 tại địa chỉ:
http://legacy.london.gov.uk/mayor/planning/docs/space-standards.pdf.
35. Greater London Authority (2010), Housing Design Standars: Summary of Evidence on
Proposed Housing Design Standards for the Examination in Public of the Draft Replacement London Plan, Greater London Authority, London.
36. LIU, Eva, WU, Jackie và LEE, Joseph (1999), “Housing standards of private dwellings”, Research and Library Services Division, Legislative Council Secretariat,
No. RP10/98-99.
37. Melia, Marilyn Kennedy (2012), “How to Calculate a Home’s Value”, Bankrate.com, truy cập ngày 12/7/2012 tại địa chỉ:
http://www.bankrate.com/finance/mortgages/how-to-calculate-a-home-s-value-1.aspx.
38. Turner và Townsend (2012), International Consctruction Cost Survey 2012.
39. Vietbiz24 (2011), “IMF Forecasts Vietnam’s Inflation at 18.8 Pct in 2011”, Business Times, truy cập ngày 7/1/2011 tại địa chỉ: http://businesstimes.com.vn/imf- forecastsvietnam%E2%80%99s-inflation-at-18-8-pct-in-2011/.
PHỤ LỤC
Phụ lục 1. Địa điểm dự án Phụ lục 3.1. Bảng dự tốn
Phụ lục 3.2. Tính tốn chi phí vốn chủ sở hữu Phụ lục 3.3. Bảng giá tham khảo căn hộ chung cƣ Phụ lục 3.4. Chỉ số giá vật liệu xây dựng, thiết bị Phụ lục 4.1. Thu nhập bình quân đầu ngƣời TP.HCM Phụ lục 4.2. Khoản vay mua nhà theo tiết kiệm
Phụ lục 4.3. Các khoản chi tiêu và mức sẵn lịng chi trả tiền thuê nhà Phụ lục 5. Số liệu phân tích tài chính
Phụ lục 1. Địa điểm dự án: Nguồn: Cơng ty cổ phần K59 Phụ lục 3.1. Bảng dự tốn STT CHI PHÍ HỆ SỐ CÁCH TÍNH CHI PHÍ KÍ HIỆ U TRƢỚC THUẾ
I CHI PHÍ XÂY DỰNG A=a1 + a2 816.689,
76
a.1 Xây lắp lơ A, B, C thơ 119.721 m2 *
7,420 triệu/m2/1,1
807.572,
56 a.1
a.3 - Hạ tầng kỹ thuật khu chung cƣ 1,982 ha x 5,060
II CHI PHÍ THIẾT BỊ B=b1 + b2 97.351,6 6 b.1 Thiết bị lơ A, B, C 119.721 m2 * 0,89 Triệu/m2 /1,1 96.865,1 7 b.1
b.2 - Hạ tầng kỹ thuật khu chung cƣ 1,982 ha x 270
triệu/ha /1,1 486,49 b.2
III CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN c.1 10.027,0
3
c.1 Chi phí quản lý dự án 1,097% * (A+B) 10.027,0
3 c.1 IV CHI PHÍ TƢ VẤN ĐẦU TƢ 4.1 + 4.2 + …+ 4.16 + 4.17 28.739,9 6 4.1 Chi phí lập dự án 0,172%*(A+B) 1.572,15 4.1
4.2 Chi phí thiết kế 2 bƣớc cơng trình cấp 2 1,535%*A 12.536,1
9 4.2
4.3 Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật 0,057%*A 465,51 4.3
4.4 Chi phí thẩm tra tổng dự tốn 0,053%*A 432,85 4.4
4.5 Chi phí lựa chọn nhà thầu thi cơng xây dựng 0,032%*A 261,34 4.5 4.6 Chi phí lựa chọn nhà thầu cung cấp thiết bị 0,089%*B 86,64 4.6
4.7 Chi phí giám sát thi cơng xây dựng 0,679%*A 5.545,32 4.7
4.8 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 0,315%*B 306,66 4.8
4.9 Chi phí kiểm dịnh chứng nhận chấ lƣợng cơng trình
35% chi phí giám
sát 2.048,19 4.9
4.10 Chi phí lập hồ sơ mời thầu 200 4.1
4.11 Chi phí kiểm định vật liệu 500 4.11
4.12 Chi phí kiểm tra tính hiệu quả và khả thi của
dự án 0,021%*(A+B) 191,95 4.12
4.13 Chi phí khảo sát địa chất 500 4.13
4.14 Chi phí bảo hiểm 0,2%*(A+B) 1.828,08 4.14
4.15 Chi phí thử tải cọc 1.000 4.15
4.16 Chi phí kiểm tốn 0,029%*(A+B) 265,07 4.16
4.17 Chi phí quan trắc lún 1.000 4.17
V CHI PHÍ KHÁC 5.1 + 5.2 + …+
5.3 Lệ phí thẩm định thiết kế cơ sở 0,005%*(A+B) 45,70 5.3 5.4 Chi phí thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu
gĩi thầu thi cơng xây dựng và lắp đặt thiết bị 0,01%*(A+B) 91,40 5.4 5.5 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết tốn 0,037%*(A+B) 338,20 5.5
5.6 Các chi phí liên quan khác Tạm tính 2.500 5.7
VI CHI PHÍ DỰ PHỊNG 6.1 + 6.2 95.595,5
2
6.1 Dự phịng khối lƣợng phát sinh (I+II+III+IV+V)x 10% 95.595,5 2 6.1 TỔNG CỘNG (I+II+II+IV+V+ VI) 1.051.55 0
Nguồn: tham khảo dự tốn cơng ty tƣ vấn Alinco và tính tốn của tác giả
Chi phí xây dựng và chi phí thiết bị đƣợc điều chỉnh theo suất vốn đầu tƣ xây dựng cơng trình do Bộ Xây dựng cơng bố theo quyết định số 295/QĐ-BXD.
Phụ lục 3.2. Tính tốn chi phí vốn chủ sở hữu
Suất sinh lợi phi rủi ro Hoa Kỳ = Lợi suất trái phiếu chính phủ Hoa Kỳ kỳ hạn 1 năm =0,2% Nguồn:http://www.treasury.gov/resourcecenter/datachartcenter/interestrates/pages/textview.as
px?data=yield
Suất sinh lợi danh mục thị trƣờng Hoa Kỳ = suất sinh lợi trung bình cổ phiếu= 11,20% ; Suất sinh lợi phi rủi ro lịch sử Hoa Kỳ = suất sinh lợi trung bình trái phiếu= 5,41%
Nguồn:http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/histret.html Hệ số Beta khơng vay nợ ngành xây dựng nhà tại Hoa Kỳ là 0,74
Nguồn: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/Betas.html
Hệ số Beta cĩ vay nợ của cơng ty tƣơng tự K59 tại Hoa Kỳ= 0,74*(1+ (1-TVN)*(D/E)VN) = 1,3 Chi phí vốn bình quân trọng số của cơng ty tƣơng tự K59 tại Hoa Kỳ:
E[re]US = 0,2% + 1,30*(11,20%-5,41%) = 7,7 %
Mức bù rủi ro quốc gia là chênh lệch lợi suất trái phiếu quốc tế của chính phủ Việt Nam và TPCP Hoa Kỳ. Nĩ cũng cĩ thể tính theo mức chênh lệch hạng mức tín nhiệm; theo tổ chức đánh giá tín nhiệm quốc tế Moody’s thì hiện nay Việt Nam đƣợc đánh giá ở mức B1, Hoa Kỳ là Aaa. Nhƣ vậy mức bù rủi ro quốc gia là 4%
Mức bù rủi ro ngoại hối là mức chênh lệnh tiền gửi VNĐ và USD tại ngân hàng nơi thực hiện dự án là Việt Nam. Hiện nay lãi suất tiền gửi VNĐ kỳ hạn 1 năm là 11%, lãi suất tiền gửi USD là 2% nên mức bù rủi ro ngoại hối sẽ là 9%.
Nguồn: http://www.vietinbank.vn/web/home/vn/doc/saving/index.html re = E[re]US + RPc + RPe = 7,7% + 4% + 9% = 20,7%
Phụ lục 3.3. Bảng giá tham khảo căn hộ chung cƣ
Bảng giá tham khảo căn hộ chung cƣ tuần 4 tháng 4
Địa điểm Dự án/Khu vực
Diện tích (m2) Giá tham khảo/m2 Tăng giảm % Quận 2 Thịnh Vƣợng 76-183 19,6-23,4 0 An Hịa 75-95-100 19,1-20,7 0 Bình Minh 95-108 19-22,2 0 Thủ Thiêm Xanh 60-120 15,2-16,5 0 Quận 7 Belleza 127 17-18 0 Phú Mỹ 77-177 20-23,5 0
Hồng Anh Gia Lai 1 77-114 19-20 0
Hồng Anh Gia Lai 2 118-187,6 16-19,5 0
An Viên 73-76 19,5-21 0
Quận 8 City Gate 86-190 18,5-20,5 0
Ngọc Nam Phƣơng 90-118 18,6-21 0
Huyện Bình
Chánh Hồng Lĩnh Plaza 65-97 19-23,5 0
A View 83-110 11,5-13,5 0
Quận Bình Tân Vĩnh Tƣờng Tây SG 90-120 10,5-13,5 0
Huyện Nhà Bè Phú Hồng Anh 87-129 20-30 0