CHƢƠNG 3 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
3.7. Đánh giá khả năng sẵn lịng gia nhập thị trƣờng của các doanh nghiệp đầu tƣ
Đối với một doanh nghiệp khi tham gia thị trƣờng họ thƣờng phải chịu sự đánh đổi giữa lợi nhuận và rủi ro. Hiện tại, các doanh nghiệp đầu tƣ vào thị trƣờng sẽ cân nhắc 2 vấn đề này. Thứ nhất, thị trƣờng BĐS hiện nay vẫn cịn nhiều rủi ro, tâm lý khách hàng hiện nay vẫn cịn đang “chờ đợi” cho thị trƣờng xuống thêm; mặc dù giá bán đối với phân khúc bình dân hiện nay khá hợp lý nhƣng rủi ro phải giảm giá xuống cũng cĩ khả năng xảy ra. Thứ hai, suất sinh lợi vốn chủ sở hữu tác giả tính gián tiếp theo thị trƣờng Mỹ và đánh giá đây là suất sinh lợi hợp lý cho ngành BĐS trong dài hạn; tuy nhiên việc lợi nhuận trong những năm trƣớc đây trong ngành BĐS là rất cao, theo báo cáo của cơng ty Chứng khốn Phú Hƣng thì tỷ suất sinh lợi rịng biên của ngành BĐS năm 2010 đạt 37%15, nhƣ vậy trong thời điểm hiện tại suất sinh lợi của ngành khơng cịn cao nhƣ trƣớc trong khi đầu tƣ vào BĐS địi hỏi nguồn vốn lớn và dài hạn.
Bảng 3.9. Thay đổi IRR chủ đầu tƣ theo giá bán
Giá bán khởi điểm 12,5 14 16 18
IRR chủ đầu tƣ 12% 27,02% 47,65% 68,99%
Theo Bảng 3.9, nếu thị trƣờng căn hộ bình dân khả quan nhƣ đánh giá trong tình huống, mức giá khởi điểm là 16 triệu VNĐ/m2 thì suất sinh lợi chủ đầu tƣ là 47,65%. Khi thị trƣờng cĩ nhiều doanh nghiệp tham gia thì mức giá bán là 13,3 triệu VNĐ/m2 tƣơng ứng với suất sinh lợi 20,7%. Trong điều kiện thị trƣờng khơng tốt, mức giá phải giảm xuống 12,5 triệu VNĐ/m2 thì suất sinh lợi của chủ đầu tƣ là 12% bằng với giả định lạm phát tức là suất sinh lợi thực bằng 0. Nhƣ vậy, theo đánh giá giữa rủi ro và lợi nhuận cho phân khúc căn hộ bình dân thì đây là thị trƣờng tốt, lợi nhuận đủ sức hấp dẫn cho các doanh nghiệp BĐS đầu tƣ.
Kết quả phân tích tài chính trong Chƣơng 3 cho thấy các dự án đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS nhằm vào phân khúc căn hộ bình dân cĩ rủi ro khơng cao, lợi nhuận đủ để cho các nhà đầu tƣ sẵn lịng tham gia. Với giả định thị trƣờng khi đi vào ổn định thì suất sinh lợi nhà đầu tƣ yêu cầu chỉ là 20,7% tƣơng ứng với mức giá họ sẵn lịng bán ra là 13,3 triệu VNĐ/m2. Mức giá 13,3 triệu VNĐ/m2 là tính tốn theo phân tích của tác giả dựa trên các điều chỉnh chi phí quy định của Bộ Xây dựng nhƣng cấu trúc quy hoạch dự án theo dự án Khải Hồn, thực tế nếu xây dựng căn hộ bình dân thì chủ đầu tƣ cĩ thể điều chỉnh lại số tầng, tăng tỷ lệ diện tích hữu dụng (tỷ lệ diện tích căn hộ/diện tích sàn xây dựng) qua đĩ cĩ thể giúp giảm thêm khoảng 5-10% giá bán.
Ở Chƣơng 4 tiếp theo tác giả sẽ đánh giá năng lực tài chính của nhĩm khách hàng đang cĩ nhu cầu thực lớn về nhà ở tại TP.HCM, với mức giá giả định là tối thiểu các doanh nghiệp sẵn lịng bán với giá 13,3 triệu VNĐ/m2 thì sẽ tính đƣợc khoảng diện tích hợp lý của căn hộ.
CHƢƠNG 4. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ KINH TẾ CỦA CĂN HỘ DIỆN TÍCH NHỎ
Chƣơng 4 sẽ đánh giá khả năng tài chính của nhĩm khách hàng chiếm tỷ trọng lớn trong lƣợng cầu thực về nhà ở tại TP.HCM. Với mức giá bình quân m2 hiện nay là khĩ cĩ thể giảm nhiều nên ứng với khoảng năng lực tài chính của nhĩm khách hàng này sẽ xác định đƣợc khoảng diện tích căn hộ phù hợp với khả năng của họ. Diện tích căn hộ phù hợp với đa phần khả năng tài chính của ngƣời dân nhỏ hơn quy định trong Luật nhà ở. Do vậy, phần tiếp theo trong chƣơng là thẩm định hiệu quả kinh tế, nếu dự án hiệu quả về mặt kinh tế thì sẽ tạo cơ sở để khuyến nghị chính sách điều chỉnh lại quy định diện tích tối thiểu của căn hộ thƣơng mại.