CHƢƠNG 3 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
3.6. Phân tích độ nhạy
3.6.3 Thay đổi giá bán
Giá khởi điểm mà chủ đầu tƣ dự tính bán là 16 triệu VNĐ/m2 là giá cạnh tranh theo tình hình thị trƣờng hiện nay. Tuy nhiên, tùy vào những biến động của thị trƣờng cũng nhƣ sự cạnh tranh của các doanh nghiệp khác thì mức giá bán này cĩ thể phải điều chỉnh cho phù hợp hơn với nhu cầu của thị trƣờng.
Bảng 3.6. Ảnh hƣởng giá bán tới tính khả thi dự án
Giá khởi điểm 10 13.3 16
NPV chủ đầu tƣ (tỷ VNĐ) -220,910 0 172,402
Theo kết quả chạy độ nhạy thì chỉ khi chủ đầu tƣ phải giảm mức giá khởi điểm xuống dƣới 13,3 triệu VNĐ/m2 thì dự án mới khơng cịn khả thi. Với những điều kiện thuận lợi về giao thơng, quy hoạch và chất lƣợng cơng trình nên nếu giảm giá xuống 13,3 triệu VNĐ/m2 tức là giảm gần 20% thì đây là mức giá theo đánh giá của tác giả hợp lý đối với phân khúc căn hộ bình dân.
Ngồi ra, theo kết quả chạy độ nhạy thì giá 13,3 triệu VNĐ/m2 là giá mà chủ đầu tƣ vừa đạt đƣợc suất sinh lợi kỳ vọng. Suất sinh lợi kỳ vọng của chủ đầu tƣ dự án “Khu căn hộ Thƣơng mại Khải Hồn” đƣợc tác giả tính tốn và đánh giá đây là suất sinh lợi hợp lý cho ngành Bất động sản trong dài hạn. Trong tƣơng lai nếu thị trƣờng phát triển ổn định thì mức giá 13,3 triệu VNĐ/m2 là mức giá các chủ đầu tƣ khác sẽ sẵn lịng bán trên thị trƣờng. Do vậy, mức giá 13,3 triệu VNĐ/m2 sẽ đƣợc tác giả sử dụng làm mức giá chuẩn cho các phần phân tích và đánh giá diện tích phù hợp của căn hộ trong khả năng tài chính của đối tƣợng chính sách mà luận văn hƣớng tới.