CHƢƠNG 3 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
3.5. Đánh giá tính khả thi của dự án
Dự án bắt đầu vào năm 2012 trên kế hoạch cơ bản sẽ sử dụng 25% vốn chủ sở hữu, 25% vốn vay ngân hàng và cịn lại 50% vốn của khách hàng. Vốn của khách hàng đƣợc huy động theo tiến độ của dự án với kế hoạch thu đƣợc 30% vào năm 2013, 40% vào năm 2014 và cịn lại 30% vào năm 2015. Đây là kế hoạch chính trong huy động nguồn vốn của dự án nhƣng trong phân tích tình huống thì tùy vào tiến độ huy động vốn của khách hàng mà sẽ cĩ chính sách điều chỉnh vay vốn ngân hàng khác nhau. Theo chủ đầu tƣ thì dự án sẽ triển khai bán hàng từ năm 2013 với giá khởi điểm là 16 triệu VNĐ/m2
, giá này sẽ đƣợc điều chỉnh mỗi năm thêm 10%. Theo khảo sát tác giả thì một số chung cƣ cùng loại trên thị trƣờng thì mức giá 16 triệu VNĐ/m2
Xét trên quan điểm của dự án thì NPV dự án là 262,198 tỷ VNĐ lớn hơn 0, ngồi ra hệ số an tồn trả nợ trong năm 2014 là 1,74 và năm 2015 là 2,13 đều lớn hơn mức yêu cầu của ngân hàng khi cho vay là 1,20. Do vậy, khả năng huy động đƣợc nguồn vốn của dự án này trên quan điểm khả năng thanh tốn là khả thi.
Bảng 3.3. Kết quả thẩm định tài chính của dự án
IRR theo Chủ đầu tƣ (%) 47,65%
IRR theo Dự án (%) 36,87% Chi phí vốn chủ đầu tƣ (%) 20,7% NPV chủ đầu tƣ (tỷ VNĐ) 172,402 Chi phí vốn dự án (%) 17,1% NPV dự án (tỷ VNĐ) 262,198 3.6. Phân tích độ nhạy
Chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí đầu tƣ cho dự án, do vậy một trong các yếu tố cần đánh giá rủi ro gây ảnh hƣởng tới tính khả thi của dự án là biến động của chi phí xây dựng. Nguồn vốn đầu tƣ huy động cho dự án cũng là yếu tố quan trọng cĩ ảnh hƣởng lớn tới dự án do vậy lãi suất vay và biến động nhu cầu mua của khách hàng sẽ là hai yếu tố tiếp theo sẽ đƣợc phân tích độ nhạy. Ngồi ra mức giá khởi điểm mà chủ đầu tƣ dự tính tùy cũng cĩ thể phải thay đổi tùy vào tình hình thị trƣờng.
3.6.1. Biến động chi phí xây dựng
Một trong những rủi ro ảnh hƣởng rất lớn đến hầu hết các dự án xây dựng là việc tăng giá của chi phí xây dựng. Theo nhƣ phân tích độ nhạy của biến chi phí xây dựng thì ta thấy rằng đối với dự án này chi phí xây dựng ảnh hƣởng rất lớn đến tính khả thi của dự án.
Bảng 3.4. Ảnh hƣởng của thay đổi chi phí xây dựng
Thay đổi chi phí xây dựng 0% 5% 21%
NPV chủ đầu tƣ ( tỷ VNĐ) 172,402 145,114 0
Từ kết quả độ nhạy thì theo kế hoạch cơ bản nếu chi phí xây dựng tăng quá 21% thì dự án khơng cịn khả thi về mặt tài chính. Theo đánh giá của tác giả thơng qua biến động chỉ số giá
xây dựng trong các năm trƣớc thì khả năng chi phí xây dựng tăng quá 21% là cĩ thể xảy ra (Xem phụ lục 3.4). Tuy nhiên, vào thời điểm hiện tại thị trƣờng bất động sản đang giai đoạn trầm lắng, số lƣợng các dự án bất động sản giảm khá nhiều so với các năm trƣớc, theo số liệu của Tổng cục Thống kê thì lạm phát trong thời gian qua cũng đã cĩ dấu hiệu giảm trong 3 tháng gần đây (từ tháng 04/2012-6/2012). Do vậy, theo đánh giá của tác giả thì biến động chi phí xây dựng ảnh hƣởng khơng nhiều đến tính khả thi tài chính của dự án13.
3.6.2. Biến động lãi suất vay
Dự án sử dụng khoảng 25% nguồn vốn là vốn vay nên lãi suất cũng là một yếu tố cần phải quan tâm. Trong thời gian qua, nhiều thời điểm Nhà nƣớc cĩ chính sách thắt chặt tín dụng đối với ngành Bất động sản, lãi suất vay cĩ thời điểm tăng cao nhƣng cũng chỉ biến động từ 20- 25%14.
Bảng 3.5. Ảnh hƣởng của lãi suất vay đối với NPV chủ đầu tƣ
Lãi suất vay vốn 15% 18% 25% 57%
NPV ( tỷ VNĐ) 185,780 172,402 141,186 0
Tuy nhiên theo bảng phân tích độ nhạy thì lãi suất vay khơng ảnh hƣởng nhiều đến tính khả thi của dự án, dự án sẽ khơng khả thi nếu lãi suất vay vƣợt quá 57%/năm, khả năng này là khĩ cĩ thể xảy ra. Nhƣ vậy thì rủi ro lãi suất khơng ảnh hƣởng nhiều đến tính khả thi của dự án.
3.6.3 Thay đổi giá bán
Giá khởi điểm mà chủ đầu tƣ dự tính bán là 16 triệu VNĐ/m2 là giá cạnh tranh theo tình hình thị trƣờng hiện nay. Tuy nhiên, tùy vào những biến động của thị trƣờng cũng nhƣ sự cạnh tranh của các doanh nghiệp khác thì mức giá bán này cĩ thể phải điều chỉnh cho phù hợp hơn với nhu cầu của thị trƣờng.
Bảng 3.6. Ảnh hƣởng giá bán tới tính khả thi dự án
Giá khởi điểm 10 13.3 16
NPV chủ đầu tƣ (tỷ VNĐ) -220,910 0 172,402
Theo kết quả chạy độ nhạy thì chỉ khi chủ đầu tƣ phải giảm mức giá khởi điểm xuống dƣới 13,3 triệu VNĐ/m2 thì dự án mới khơng cịn khả thi. Với những điều kiện thuận lợi về giao thơng, quy hoạch và chất lƣợng cơng trình nên nếu giảm giá xuống 13,3 triệu VNĐ/m2 tức là giảm gần 20% thì đây là mức giá theo đánh giá của tác giả hợp lý đối với phân khúc căn hộ bình dân.
Ngồi ra, theo kết quả chạy độ nhạy thì giá 13,3 triệu VNĐ/m2 là giá mà chủ đầu tƣ vừa đạt đƣợc suất sinh lợi kỳ vọng. Suất sinh lợi kỳ vọng của chủ đầu tƣ dự án “Khu căn hộ Thƣơng mại Khải Hồn” đƣợc tác giả tính tốn và đánh giá đây là suất sinh lợi hợp lý cho ngành Bất động sản trong dài hạn. Trong tƣơng lai nếu thị trƣờng phát triển ổn định thì mức giá 13,3 triệu VNĐ/m2 là mức giá các chủ đầu tƣ khác sẽ sẵn lịng bán trên thị trƣờng. Do vậy, mức giá 13,3 triệu VNĐ/m2 sẽ đƣợc tác giả sử dụng làm mức giá chuẩn cho các phần phân tích và đánh giá diện tích phù hợp của căn hộ trong khả năng tài chính của đối tƣợng chính sách mà luận văn hƣớng tới.
3.6.4. Biến động nhu cầu mua
Theo kế hoạch cơ bản thì dự án sẽ bán hết căn hộ trong 3 năm từ 2013-2015. Nếu kế hoạch bán hàng khơng thực hiện đƣợc nhƣ kế hoạch cơ bản thì sẽ ảnh hƣởng rất lớn đến tính khả thi về mặt tài chính của dự án vì 50% nguồn vốn của dự án thực tế là nguồn thu từ khách hàng. Ở đây tác giả sẽ phân tích 2 tình huống nhu cầu của khách hàng khơng nhƣ kế hoạch cơ bản. Hai tình huống sẽ đƣợc phân tích theo nhận định chủ quan của tác giả, tình huống thứ 1 giả sử số lƣợng căn hộ sẽ đƣợc bán hết sau 3 năm nhƣ kế hoạch cơ bản nhƣng do nhu cầu khách hàng khơng nhƣ dự tính ban đầu của chủ đầu tƣ nên giá bán khơng tăng qua các năm mà vẫn giữ bằng mức giá chào bán ban đầu; tình huống thứ 2 khi chủ đầu tƣ vẫn tăng mức giá sau mỗi năm lên 10% nhƣng số lƣợng căn hộ bán ra sẽ khơng nhƣ kế hoạch mà kéo dài thêm một năm; khu thƣơng mại và nhà trẻ giả sử vẫn đƣợc bán hết vào năm 2015 sau khi các căn hộ đều đƣợc hồn thiện hồn tồn. Trong cả 2 tình huống trên bên cạnh xét tính khả thi của dự án theo tiêu
chí NPV thì cịn phải đánh giá cả nguồn vốn lƣu động tức là trong mỗi năm tổng tài sản ngắn hạn phải đủ chi trả cho tổng nợ ngắn hạn. Trong luận văn này tác giả giả định đơn giản rằng tổng tài sản ngắn hạn chỉ gồm tiền mặt chủ sở hữu (nguồn vốn chủ sở hữu), vốn vay và doanh thu; tổng nợ ngắn hạn là các chi phí cho dự án, lãi vay, nợ gốc, thuế thu nhập doanh nghiệp.
Tình huống 1: Khơng tăng giá bán trong các năm sau
Bảng 3.7. Kết quả thẩm định tài chính khi mức giá khơng tăng 10% mỗi năm
Suất sinh lợi chủ đầu tƣ (%) 20,7% NPV chủ đầu tƣ danh nghĩa ( tỷ VNĐ) 75,934
IRR chủ đầu tƣ (%) 33,42%
Chi phí vốn dự án (%) 17,1%
NPV dự án danh nghĩa ( tỷ VNĐ) 135,302
IRR dự án (%) 27,90%
Trong tình huống này nếu giá bán khơng đƣợc điều chỉnh mà vẫn giữ nguyên mức giá khởi điểm là 16 triệu VNĐ/m2
cho các năm sau thì NPV chủ đầu từ và NPV dự án đều dƣơng nên dự án khả thi về mặt tài chính.
Nhƣ vậy, trƣờng hợp này doanh thu bị giảm so với kế hoạch cơ bản nhƣng vẫn bảo đảm đƣợc việc huy động vốn từ khách hàng là 50% nên cơ cấu vốn vay vẫn khơng thay đổi. Ngồi ra đối với dự án này thì giá bán cĩ thể đƣợc điều chỉnh trong vịng 10% mỗi năm cũng là một chính sách để chủ đầu tƣ cĩ thể sử dụng tùy vào nhu cầu và biến động của thị trƣờng. Nếu nhƣ thị trƣờng căn hộ cho ngƣời thu nhập trung bình khả quan nhƣ dự tính của chủ đầu tƣ thì mức giá bán cĩ thể tăng 10% mỗi năm để giúp gia tăng lợi nhuận, nhƣng nếu trƣờng hợp thị trƣờng khơng nhƣ mong đợi và mức giá bán khơng đƣợc điều chỉnh qua các năm thì vẫn khơng ảnh hƣởng tới tính khả thi của dự án này.
Tình huống 2: Số lƣợng các căn hộ đƣợc bán hết trong 4 năm từ 2013-2016 với tỷ lệ bán đƣợc mỗi năm là 25%
Bảng 3.8. Kết quả thẩm định tài chính khi các căn hộ đƣợc bán hết trong 4 năm với tỷ lệ bán
đƣợc mỗi năm là 25%
Suất sinh lợi chủ đầu tƣ (%) 20,7% NPV chủ đầu tƣ danh nghĩa (tỷ VNĐ) 4,413
IRR chủ đầu tƣ (%) 21,35%
Chi phí vốn dự án (%) 17,1%
NPV dự án danh nghĩa (tỷ VNĐ) -56,793
IRR dự án (%) 12,73%
Trƣờng hợp này NPV chủ đầu tƣ 4,413 tỷ VNĐ lớn hơn 0 nhƣng NPV dự án là -56,793 tỷ VNĐ nhỏ hơn 0. Mặc dù dự án khả thi đứng trên quan điểm của chủ đầu tƣ nhƣng trên quan điểm của tổng đầu tƣ thì lại khơng khả thi nên ngân hàng sẽ khơng cho dự án vay vốn. Do vậy nếu tình huống này xảy ra thì dự án sẽ khơng cịn khả thi về mặt tài chính. Đây chính là rủi ro mà doanh nghiệp sẽ gặp phải khi thị trƣờng khơng nhƣ kỳ vọng, số lƣợng căn hộ bán ra trong 3 năm đầu sẽ khơng đủ chi trả chi phí đầu tƣ và các khoản nợ vay.
3.7. Đánh giá khả năng sẵn lịng gia nhập thị trƣờng của các doanh nghiệp đầu tƣ
Đối với một doanh nghiệp khi tham gia thị trƣờng họ thƣờng phải chịu sự đánh đổi giữa lợi nhuận và rủi ro. Hiện tại, các doanh nghiệp đầu tƣ vào thị trƣờng sẽ cân nhắc 2 vấn đề này. Thứ nhất, thị trƣờng BĐS hiện nay vẫn cịn nhiều rủi ro, tâm lý khách hàng hiện nay vẫn cịn đang “chờ đợi” cho thị trƣờng xuống thêm; mặc dù giá bán đối với phân khúc bình dân hiện nay khá hợp lý nhƣng rủi ro phải giảm giá xuống cũng cĩ khả năng xảy ra. Thứ hai, suất sinh lợi vốn chủ sở hữu tác giả tính gián tiếp theo thị trƣờng Mỹ và đánh giá đây là suất sinh lợi hợp lý cho ngành BĐS trong dài hạn; tuy nhiên việc lợi nhuận trong những năm trƣớc đây trong ngành BĐS là rất cao, theo báo cáo của cơng ty Chứng khốn Phú Hƣng thì tỷ suất sinh lợi rịng biên của ngành BĐS năm 2010 đạt 37%15, nhƣ vậy trong thời điểm hiện tại suất sinh lợi của ngành khơng cịn cao nhƣ trƣớc trong khi đầu tƣ vào BĐS địi hỏi nguồn vốn lớn và dài hạn.
Bảng 3.9. Thay đổi IRR chủ đầu tƣ theo giá bán
Giá bán khởi điểm 12,5 14 16 18
IRR chủ đầu tƣ 12% 27,02% 47,65% 68,99%
Theo Bảng 3.9, nếu thị trƣờng căn hộ bình dân khả quan nhƣ đánh giá trong tình huống, mức giá khởi điểm là 16 triệu VNĐ/m2 thì suất sinh lợi chủ đầu tƣ là 47,65%. Khi thị trƣờng cĩ nhiều doanh nghiệp tham gia thì mức giá bán là 13,3 triệu VNĐ/m2 tƣơng ứng với suất sinh lợi 20,7%. Trong điều kiện thị trƣờng khơng tốt, mức giá phải giảm xuống 12,5 triệu VNĐ/m2 thì suất sinh lợi của chủ đầu tƣ là 12% bằng với giả định lạm phát tức là suất sinh lợi thực bằng 0. Nhƣ vậy, theo đánh giá giữa rủi ro và lợi nhuận cho phân khúc căn hộ bình dân thì đây là thị trƣờng tốt, lợi nhuận đủ sức hấp dẫn cho các doanh nghiệp BĐS đầu tƣ.
Kết quả phân tích tài chính trong Chƣơng 3 cho thấy các dự án đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS nhằm vào phân khúc căn hộ bình dân cĩ rủi ro khơng cao, lợi nhuận đủ để cho các nhà đầu tƣ sẵn lịng tham gia. Với giả định thị trƣờng khi đi vào ổn định thì suất sinh lợi nhà đầu tƣ yêu cầu chỉ là 20,7% tƣơng ứng với mức giá họ sẵn lịng bán ra là 13,3 triệu VNĐ/m2. Mức giá 13,3 triệu VNĐ/m2 là tính tốn theo phân tích của tác giả dựa trên các điều chỉnh chi phí quy định của Bộ Xây dựng nhƣng cấu trúc quy hoạch dự án theo dự án Khải Hồn, thực tế nếu xây dựng căn hộ bình dân thì chủ đầu tƣ cĩ thể điều chỉnh lại số tầng, tăng tỷ lệ diện tích hữu dụng (tỷ lệ diện tích căn hộ/diện tích sàn xây dựng) qua đĩ cĩ thể giúp giảm thêm khoảng 5-10% giá bán.
Ở Chƣơng 4 tiếp theo tác giả sẽ đánh giá năng lực tài chính của nhĩm khách hàng đang cĩ nhu cầu thực lớn về nhà ở tại TP.HCM, với mức giá giả định là tối thiểu các doanh nghiệp sẵn lịng bán với giá 13,3 triệu VNĐ/m2 thì sẽ tính đƣợc khoảng diện tích hợp lý của căn hộ.
CHƢƠNG 4. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ KINH TẾ CỦA CĂN HỘ DIỆN TÍCH NHỎ
Chƣơng 4 sẽ đánh giá khả năng tài chính của nhĩm khách hàng chiếm tỷ trọng lớn trong lƣợng cầu thực về nhà ở tại TP.HCM. Với mức giá bình quân m2 hiện nay là khĩ cĩ thể giảm nhiều nên ứng với khoảng năng lực tài chính của nhĩm khách hàng này sẽ xác định đƣợc khoảng diện tích căn hộ phù hợp với khả năng của họ. Diện tích căn hộ phù hợp với đa phần khả năng tài chính của ngƣời dân nhỏ hơn quy định trong Luật nhà ở. Do vậy, phần tiếp theo trong chƣơng là thẩm định hiệu quả kinh tế, nếu dự án hiệu quả về mặt kinh tế thì sẽ tạo cơ sở để khuyến nghị chính sách điều chỉnh lại quy định diện tích tối thiểu của căn hộ thƣơng mại.
4.1 Quy định xây dựng căn hộ ở các nƣớc
Tại nhiều nƣớc trên thế giới thì quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ vẫn thấp hơn tại nƣớc ta mặc dù đĩ là những nƣớc cĩ nền kinh tế phát triển. Điển hình một số nƣớc nhƣ Hồng Kơng diện tích sàn căn hộ nhà ở xã hội là 15m2 dành cho 2 ngƣời; tại Thái Lan diện tích căn hộ nhà ở xã hội nhỏ nhất là 25m2. Tại Singapore, trên thị trƣờng bất động sản vẫn cĩ nhiều loại căn hộ studio cĩ diện tích 25-28m2. Ở Trung Quốc, một số chung cƣ đƣợc phép đƣợc xây dựng 1 căn hộ cĩ diện tích cho 1 ngƣời là 14m2; căn hộ dành cho 2 ngƣời là 26m2
ở mỗi tầng16.
Để tránh trƣờng hợp việc phát triển các căn hộ diện tích nhỏ này ảnh hƣởng tới quy hoạch đơ thị cũng nhƣ khơng đảm bảo các điều kiện sinh hoạt cho ngƣời dân thì bên cạnh các quy định về diện tích tối thiếu của căn hộ thì các nƣớc trên cịn quy định thêm các điều khoản khác về khơng gian căn hộ; các điều kiện đảm bảo an tồn phịng cháy chữa cháy; các quy định về ánh sáng, lƣu thơng khơng khí…
16 Diaoconline.vn (2012), “Đa dạng loại hình căn hộ”, Diaoconline.vn, truy cập ngày 05/07/2012 tại địa chỉ http://www.diaoconline.vn/in-tin-tuc/32813/
Bảng 4.1 và Bảng 4.2 là các quy định tại Anh và Nhật về số lƣợng ngƣời cho phép sinh sống