CHƢƠNG 3 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
3.4. Các giả định và thơng số chung cho phân tích tài chính
3.4.1. Lạm phát
Theo đánh giá của IMF thì lạm phát tại Việt Nam trong năm 2012 là khoảng 12%11. Cũng theo đánh giá của tổ chức này nếu chính phủ cĩ các chính sách hợp lý, thị trƣờng cĩ những tiến triển tốt thì lạm phát trong vài năm tới sẽ giảm. Do đĩ, tác giả sẽ giả định trong dự án này lạm phát sẽ là 12% trong năm 2012, giảm xuống dần mỗi năm 1% trong các năm tiếp theo, đến năm 2016 lạm phát giảm xuống cịn 8% và duy trì mức này trong các năm tiếp sau đĩ của dự án.
3.4.2. Tỷ giá ngoại tệ
Trong luận văn, hầu hết hàng hĩa ngoại thƣơng đƣợc thanh tốn bằng đơ la Mỹ nên đồng ngoại tệ đƣợc sử dụng trong luận văn là USD. Theo đĩ, tỷ giá USD/VNĐ vào năm 2012 đƣợc sử dụng trong luận văn là 20.813VNĐ/USD12.
3.4.3. Nguồn vốn đầu tƣ
Theo nội dung quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở sẽ cĩ hiệu lực từ ngày 08/8/2010 thì chủ đầu tƣ cĩ thể huy động vốn từ khách hàng sau khi xây dựng xong phần mĩng. Do đĩ, chủ đầu tƣ dự tính 50% vốn cho dự án sẽ đƣợc huy động từ khách hàng bắt đầu từ năm 2013. Nguồn vốn cịn lại trong dự án sẽ gồm 25% vốn chủ sở hữu, 25% vốn vay từ ngân hàng thƣơng mại. Đây là kế hoạch huy động vốn ban đầu từ chủ đầu tƣ, nếu nhƣ phần huy động vốn từ khách hàng cĩ thay đổi so với kế hoạch ban đầu thì nguồn vốn bổ sung sẽ đƣợc vay thêm từ ngân hàng và sẽ đƣợc phân tích trong phần đánh giá rủi ro của dự án.
11Vietbiz24 (2011), “IMF forecasts Vietnam’s Inflation at 18.8 Pct in 2011”, Báo Businesstime ,truy cập ngày 7/1/2011 tại địa chỉ http://businesstimes.com.vn/imf-forecasts-vietnam%E2%80%99s-inflation-at-18-8-pct-in- 2011/
Theo kế hoạch của chủ đầu tƣ, tổng vốn vay là 300 tỷ VNĐ. Nguồn vốn vay này của dự án từ ngân hàng thƣơng mại mà chủ đầu tƣ đã ký kết cĩ lãi suất 18%/năm, đƣợc trả trong năm 2014 là 40% vốn vay và trong năm 2015 là 60% vốn vay, kế hoạch trả nợ này đƣợc phân bổ để đảm bảo các yêu cầu về hệ số an tồn trả nợ (DSCR) từ phía ngân hàng, kế hoạch trả nợ sẽ đƣợc điều chỉnh để đáp ứng các yêu cầu DSCR trong các tình huống kế hoạch bán hàng cĩ thay đổi so với kế hoạch ban đầu của dự án. Việc giải ngân nợ hồn tồn trong năm 2012 lí do là vốn lúc này chỉ gồm vốn chủ sở hữu và vốn vay trong khi tổng chi phí xây dựng trong năm là rất lớn. Lịch nợ vay chi tiết đƣợc trình bày ở Bảng 3.2.
Bảng 3.2. Lịch nợ vay (triệu VNĐ) Năm 2012 2013 2014 2015 Năm 2012 2013 2014 2015 Dƣ nợ đầu kỳ 0 300.000 300.000 180.000 Giải ngân nợ 300.000 0 0 0 Trả lãi 0 54.000 54.000 32.400 Trả nợ gốc 0 0 120.000 180.000 Trả lãi và nợ gốc 0 54.000 174.000 212.400 Dƣ nợ cuối kỳ 300.000 300.000 180.000 0 Ngân lƣu nợ 300.000 -54.000 -174.000 -212.400 Nguồn: Tính tốn của tác giả
Sở dĩ ở đây giải ngân một lần vào năm 2012 vì trong năm này chƣa cĩ nguồn doanh thu vào nhƣng chủ đầu tƣ phải chi cho đầu tƣ xây dựng rất lớn. Năm 2013 mặc dù cĩ doanh thu nhƣng chỉ đủ chi trả cho các khoản chi phí xây dựng trong năm, do vậy nợ gốc sẽ đƣợc trả trong các năm 2014 và 2015. Trƣờng hợp, dự án kéo dài thời gian bán hàng sang năm 2016 thì lịch trả nợ sẽ đƣợc điều chỉnh lại cho phù hợp, việc điều chỉnh lịch trả nợ tùy vào tình hình thị trƣờng đƣợc giả định chủ đầu tƣ cĩ thể đàm phán với bên ngân hàng.
Chi phí vốn chủ sở hữu cĩ nhiều cách tính khác nhau. Nĩ cịn thể hiện suất sinh lợi yêu cầu của chủ đầu tƣ đối với mỗi dự án. Tuy nhiên, trong luận văn việc phân tích tài chính sẽ nhằm mục đích xác định mức giá mà các doanh nghiệp đầu tƣ khác sẵn lịng tham gia vào thị trƣờng phân khúc này. Chính vì thế, chi phí vốn chủ sở hữu ở đây sẽ đƣợc tác giả tính gián
tiếp theo chi phí vốn của một thị trƣờng đã phát triển ổn định đĩ là Mỹ. Nhƣ vậy, chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu sẽ đƣợc tính tốn trên mơ hình CAPM bằng phƣơng pháp gián tiếp. Chi phí vốn chủ sở hữu re đƣợc tính theo cơng thức:
re = E[re]US + RPc + RPe Trong đĩ E[re]US
là chi phí vốn kì vọng của một cơng ty trong ngành BĐS ở Hoa Kỳ, RPc là mức bù rủi ro quốc gia, RPe là mức bù rủi ro ngoại hối.
Với E[re]US = 7,7% ; RPc = 4%, RPe = 9% ( Xem tính tốn phụ lục 3.2)
Chi phí vốn chủ sở hữu re = 20,7% , chi phí vốn này nếu so với chi phí vốn của các doanh nghiệp đầu tƣ bất động sản trong những năm trƣớc đây thì khá thấp. Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại, nếu so với mức bình quân các ngành khác cũng nhƣ tình trạng thị trƣờng bất động sản đang “đĩng băng” nhƣ hiện này thì đây là mức chấp nhận đƣợc.
Chi phí vốn bình qn trọng số WACC của dự án: đƣợc tính tốn theo cơ cấu vốn chủ sở hữu và vốn vay ngân hàng.
WACC = E/(D+E)*re + D/(D+E)*rd*(1-T) = 17,1%
Trong đĩ:Vốn chủ sở hữu E, Vốn vay D, Chi phí vốn chủ sở hữu re = 20,7%, Lãi suất vay rd = 18%, Thuế thu nhập doanh nghiệp T = 25%.