CHƢƠNG 3 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
3.6. Phân tích độ nhạy
3.6.4. Biến động nhu cầu mua
Theo kế hoạch cơ bản thì dự án sẽ bán hết căn hộ trong 3 năm từ 2013-2015. Nếu kế hoạch bán hàng khơng thực hiện đƣợc nhƣ kế hoạch cơ bản thì sẽ ảnh hƣởng rất lớn đến tính khả thi về mặt tài chính của dự án vì 50% nguồn vốn của dự án thực tế là nguồn thu từ khách hàng. Ở đây tác giả sẽ phân tích 2 tình huống nhu cầu của khách hàng khơng nhƣ kế hoạch cơ bản. Hai tình huống sẽ đƣợc phân tích theo nhận định chủ quan của tác giả, tình huống thứ 1 giả sử số lƣợng căn hộ sẽ đƣợc bán hết sau 3 năm nhƣ kế hoạch cơ bản nhƣng do nhu cầu khách hàng khơng nhƣ dự tính ban đầu của chủ đầu tƣ nên giá bán khơng tăng qua các năm mà vẫn giữ bằng mức giá chào bán ban đầu; tình huống thứ 2 khi chủ đầu tƣ vẫn tăng mức giá sau mỗi năm lên 10% nhƣng số lƣợng căn hộ bán ra sẽ khơng nhƣ kế hoạch mà kéo dài thêm một năm; khu thƣơng mại và nhà trẻ giả sử vẫn đƣợc bán hết vào năm 2015 sau khi các căn hộ đều đƣợc hồn thiện hồn tồn. Trong cả 2 tình huống trên bên cạnh xét tính khả thi của dự án theo tiêu
chí NPV thì cịn phải đánh giá cả nguồn vốn lƣu động tức là trong mỗi năm tổng tài sản ngắn hạn phải đủ chi trả cho tổng nợ ngắn hạn. Trong luận văn này tác giả giả định đơn giản rằng tổng tài sản ngắn hạn chỉ gồm tiền mặt chủ sở hữu (nguồn vốn chủ sở hữu), vốn vay và doanh thu; tổng nợ ngắn hạn là các chi phí cho dự án, lãi vay, nợ gốc, thuế thu nhập doanh nghiệp.
Tình huống 1: Khơng tăng giá bán trong các năm sau
Bảng 3.7. Kết quả thẩm định tài chính khi mức giá khơng tăng 10% mỗi năm
Suất sinh lợi chủ đầu tƣ (%) 20,7% NPV chủ đầu tƣ danh nghĩa ( tỷ VNĐ) 75,934
IRR chủ đầu tƣ (%) 33,42%
Chi phí vốn dự án (%) 17,1%
NPV dự án danh nghĩa ( tỷ VNĐ) 135,302
IRR dự án (%) 27,90%
Trong tình huống này nếu giá bán khơng đƣợc điều chỉnh mà vẫn giữ nguyên mức giá khởi điểm là 16 triệu VNĐ/m2
cho các năm sau thì NPV chủ đầu từ và NPV dự án đều dƣơng nên dự án khả thi về mặt tài chính.
Nhƣ vậy, trƣờng hợp này doanh thu bị giảm so với kế hoạch cơ bản nhƣng vẫn bảo đảm đƣợc việc huy động vốn từ khách hàng là 50% nên cơ cấu vốn vay vẫn khơng thay đổi. Ngồi ra đối với dự án này thì giá bán cĩ thể đƣợc điều chỉnh trong vịng 10% mỗi năm cũng là một chính sách để chủ đầu tƣ cĩ thể sử dụng tùy vào nhu cầu và biến động của thị trƣờng. Nếu nhƣ thị trƣờng căn hộ cho ngƣời thu nhập trung bình khả quan nhƣ dự tính của chủ đầu tƣ thì mức giá bán cĩ thể tăng 10% mỗi năm để giúp gia tăng lợi nhuận, nhƣng nếu trƣờng hợp thị trƣờng khơng nhƣ mong đợi và mức giá bán khơng đƣợc điều chỉnh qua các năm thì vẫn khơng ảnh hƣởng tới tính khả thi của dự án này.
Tình huống 2: Số lƣợng các căn hộ đƣợc bán hết trong 4 năm từ 2013-2016 với tỷ lệ bán đƣợc mỗi năm là 25%
Bảng 3.8. Kết quả thẩm định tài chính khi các căn hộ đƣợc bán hết trong 4 năm với tỷ lệ bán
đƣợc mỗi năm là 25%
Suất sinh lợi chủ đầu tƣ (%) 20,7% NPV chủ đầu tƣ danh nghĩa (tỷ VNĐ) 4,413
IRR chủ đầu tƣ (%) 21,35%
Chi phí vốn dự án (%) 17,1%
NPV dự án danh nghĩa (tỷ VNĐ) -56,793
IRR dự án (%) 12,73%
Trƣờng hợp này NPV chủ đầu tƣ 4,413 tỷ VNĐ lớn hơn 0 nhƣng NPV dự án là -56,793 tỷ VNĐ nhỏ hơn 0. Mặc dù dự án khả thi đứng trên quan điểm của chủ đầu tƣ nhƣng trên quan điểm của tổng đầu tƣ thì lại khơng khả thi nên ngân hàng sẽ khơng cho dự án vay vốn. Do vậy nếu tình huống này xảy ra thì dự án sẽ khơng cịn khả thi về mặt tài chính. Đây chính là rủi ro mà doanh nghiệp sẽ gặp phải khi thị trƣờng khơng nhƣ kỳ vọng, số lƣợng căn hộ bán ra trong 3 năm đầu sẽ khơng đủ chi trả chi phí đầu tƣ và các khoản nợ vay.