4.1 Phân tich chuỗi giá trị của Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn 48
4.1.3 Thực trạng chung về tình hình kinh doanh, thị phần, cạnh tranh của bất
bất động sản và căn hộ
- Nguồn cung căn hộ tại các quận Tp. HCM:
Từ năm 2007 đến 2010 số lượng các dự án căn hộ tại Tp HCM tăng rất mạnh. Trong khi đó, Quý 1,2 năm 2010 số lượng căn hộ có xu hướng giảm, chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp hoặc bình dân.
Trong 24 Quận, Huyện của Tp. HCM, Quận 7 là nơi dẫn đầu về số lượng các dự án căn hộ, tiếp theo là Quận 2, Bình Thạnh, Quận 1… Những quận này có lợi thế hơn các quận khác nhờ yếu tố vị trí: Tại khu vực trung tâm thương mại (quận 1, 3) hay gần các quận trung tâm (quận 7, 2, 9 và Bình Thạnh) theo quy hoạch của Tp. HCM về mở rộng khu trung tâm thương mại theo hướng Nam và hướng Đông. Các quận 2, 7, 9 thu hút các nhà đầu tư bởi chúng tọa lạc không xa khu vực trung tâm thương mại, chỉ cách 10-30 phút lái xe từ trung tâm Tp. HCM. Hiện tại, các khu vực này được kết nối với nhau khá tốt thông qua: tuyến đường Bắc – Nam, Đại lộ Đông – Tây, cầu, Hầm Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ nên rút ngắn rất nhiều thời gian di chuyển như trước đây.
- Cầu về căn hộ:
Cầu về căn hộ tăng mạnh mẽ trong thời gian qua là do một số nhân tố bao gồm nhưng không giới hạn, việc tăng dân số các thành phố lớn (tăng tự nhiên và tăng cơ học), sự thay đổi phong cách sống, dân số trung lưu thành thị tăng lên và nhu cầu đầu tư.
Về nhu cầu phân khúc căn hộ , đại diện Savills dự báo là sẽ giữ ở mức cao
trong cả trung và dài hạn. Nó được thúc đẩy bởi những yếu tố như phong cách sống thay đổi, tốc độ tăng dân số ổn định, đơ thị hóa, thu nhập bình qn đầu người tăng cũng như cấu trúc gia đình đang thay đổi.
- Xu hướng mới của thị trường căn hộ1:
Phân khúc căn hộ cao cấp đóng băng khi tám tháng đầu năm khơng có dự án siêu cao cấp nào chào bán. Trong khi đó, những dự án căn hộ có giá từ khoảng 17 triệu đồng/m2 đổ lại bung hàng mạnh mẽ. Xu hướng chuyển động của kênh bất động sản ngắn hạn cũng như trung hạn là hướng đến khách hàng với cách xây căn
1 Theo Pháp luật TPHCM
(http://www.tin247.com/xu_huong_moi_cua_thi%CC%A3_truo%CC%80ng_can_h o%CC%A3-3-21640205.html)
hộ giá trung bình, chất lượng cao, nhiều tiện ích. Đây là nhận định của Cơng ty
TNHH Cushman & Wakefield Việt Nam, chuyên nghiên cứu về thị trường bất động sản đưa ra trong “Đêm bất động sản lần thứ 28” do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức ngày 26-8.
- Căn hộ hạng trung lên ngôi
Báo cáo của Công ty TNHH Cushman & Wakefield Việt Nam này cho thấy ở TP trong tám tháng qua đã có 46 dự án với tổng số 8.550 căn hộ giá khoảng 17 triệu
đồng/m2 trở xuống chào bán ra thị trường, còn lại các phân khúc khác thì chủ đầu
tư án binh bất động hoặc ra sản phẩm nhỏ giọt. Nhận định này cũng trùng khớp với kết quả khảo sát của các công ty nghiên cứu bất động sản khác như CBRE, Savill,
Vietrees… Các báo cáo nghiên cứu của các công ty trên đều cho thấy trên thị trường sơ cấp chỉ có các dự án căn hộ giá trung bình tại các quận như 9, Tân Phú, Thủ Đức, Gò Vấp bung hàng.
Còn ở các sàn giao dịch bất động sản có uy tín như Sacomreal, Tín Nghĩa,
Nhà Việt Nam, Phát Hưng… thì giao dịch chủ yếu về đất nền và căn hộ giá hạng trung.
- Phục vụ người mua ở
Lý giải cho việc căn hộ cao cấp mất đi tính dẫn dắt thị trường bất động sản, ông Hugo Slade, Giám đốc Công ty TNHH Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết là do giá bán không phù hợp với khả năng chi trả, đầu cơ “lướt sóng” thì ít cơ hội và lãi suất vay quá cao đối với người mua ở. Ngồi ra các chính sách như Nghị
định 69 tính thuế tiền sử dụng đất, Nghị định 71 siết đầu cơ… cũng tác động mạnh đến tâm lý khách hàng và làm ảnh hưởng thị trường. Vì thế kênh bất động sản đã có
sự đổi ngơi khi căn hộ cao cấp rơi vào cảnh ảm đạm, còn phân khúc căn hộ giá
trung bình, bình dân lên ngơi.
Ơng Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng thị trường căn hộ lúc này đang hướng đến người mua ở. “Hiện người mua quan tâm đến vị trí, giá, chương trình thanh tốn, hỗ trợ tài chính, thiết kế, thương hiệu, sự
sang xây căn hộ có giá trung bình, chất lượng, nhiều tiện ích để cung ứng”. Theo ông Châu, sự chuyển hướng như vậy của doanh nghiệp bất động sản là có lợi cho
khách hàng mua ở cũng như đầu tư.
Thực tế thị trường cũng cho thấy các chủ đầu tư như Nam Long, Thuduc
House, Vạn Phát Hưng… thời gian gần đây tung sản phẩm căn hộ giá trung bình từ 18 triệu đồng/m2 trở lại, xây chất lượng, giao nhà đúng tiến độ… đã rất hút khách .