4.1 Phân tich chuỗi giá trị của Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn 48
4.1.4 Chuỗi giá trị lĩnh vực bất động sản của RESCO 56
4.1.4.1 Phân tích các hoạt động chủ yếu
- Các hoạt động đầu vào: Các dự án của RESCO, khởi nguồn từ thông tin
quy hoạch của thành phố, quận, huyện, quỹ đất của Công ty, của các đối tác trong nước. Từ các thơng tin trên, Cơng ty xem xét, tìm cách để có được quyền sử dụng khu đất dự kiến làm dự án. Quyền sử dụng đất được xem là đầu vào của quá trình phát triển dự án, tạo ra sản phẩm bất động sản. Về mặt này Cơng ty có nhiều thuận lợi tương đối so với các cơng ty khác:
• Là Cơng ty hoạt động khép kín như địa ốc, thẩm định giá, thiết kế, pháp lý,
xây dựng. Tạo thành một mạng lưới, đánh giá và tìm kiếm quỹ đất.
• Có nhiều mối quan hệ với các cơng ty nhà nước, công ty nhà nước đã chuyển
đổi sang cổ phần hóa nên có nhiều cơ hội hợp tác khai thác quỹ đất.
• Có quan hệ với các cơ quan chức năng như: Ban bồi thường giải phóng mặt bằng các quận, huyện; Phịng tài chính các quận, huyện; Phịng tài chính thành phố; tịa án và thi hành án các quận, huyện và các cơ quan cơng quyền khác.
• Là cơng ty hoạt động trong lĩnh vực địa ốc nhiều năm và có nhiều kinh
nghiệm làm dự án nên việc hợp tác với các cơng ty có quỹ đất có nhiều thuận lợi. Quỹ đất là đầu vào chính của bất động sản và quyết định giá trị bất động sản.
Chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành bất động sản. Trong thời gian vừa qua
RESCO hợp tác rất tốt với các cơng ty có quỹ đất để phát triển dự án. Chính sự hợp tác kiểu này tạo nhiều thuận lợi:
Thứ nhất, khơng cần nguồn tài chính lớn để mua đất, đền bù, các nghĩa vụ tài
chính khác để chuyển mục đích sử dụng đất, xin dự án..
Thứ hai, không tốn nhiều thời gian để có được quyền sử dụng đất.
Thứ ba, có thể thanh tốn cho các cơng ty có quỹ đất theo tiến độ của dự án. Thứ tư, cơng ty có quỹ đất cũng là nhà phân phối của RESCO.
Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có nhiều điểm hạn chế về tính chủ động, giá đầu vào, sự phù hợp của phương án phát triển với tình trạng pháp lý.
- Vận hành: Giai đoạn này bao gồm các cơng việc như: tìm kiếm nhà thiết kế,
xin phép xây dựng, nhà cung cấp vật liệu, xây dựng hoàn thành cơng trình, sẵn sàng
đi vào khai thác kinh doanh.
Đối với các dự án lớn, vấn đề tìm kiếm các nhà thiết kế, xây dựng có năng lực
là một yếu tố then chốt. Nhằm tạo ra sản phẩm hoàn hảo với thời gian xây dựng nhanh. Vấn đề thi cơng xây dựng trong thời gian qua, ít nhiều cịn trễ tiến độ ảnh
hưởng khơng nhỏ đến hình ảnh của RESCO cũng như việc đưa dự án vào hoạt động
để giải quyết vấn đề tài chính.
Một số dự án lớn, các cơng trình phức tạp hay các dự án căn hộ cao cấp thì Cơng ty th các cơng ty thiết kế nước ngồi có uy tín hợp tác cùng thiết kế để được sản phẩm hồn hảo. Các cơng ty cung cấp vật liệu xây dựng, các công ty xây dựng là những công ty lớn có nhiều tiềm lực và có hợp tác với RESCO trong thời gian lâu dài, vì vậy có thể hưởng được những ưu đãi trong vấn đề thanh tốn.
¾ Các hoạt động đầu ra: Đối với sản phẩm là bất động sản đặc biệt so với các
sản phẩm thông thường nghĩa là không thể di dời, vận chuyển cho khách hàng. Các hoạt động đầu ra của sản phẩm bất động sản là các hoạt động tổ chức bán hàng tại các sàn giao dịch bất động sản của Công ty và của các sàn liên kết.
¾ Hoạt động Marketing và bán hàng: Bộ phận Marketing đảm nhận việc tiếp
thị sản phẩm, bộ phận kinh doanh phát triển đại lý, cộng tác viên và hỗ trợ bán
Các hình thức tiếp cận khách hàng thường là gửi thư ngỏ, thư điện tử (email),
đăng báo, điện thoại và gặp trực tiếp khách hàng. Các kênh marketing, quảng cáo
thông qua báo giấy, báo điện tử, thông qua các băng rôn treo tại các trụ sở, chi nhánh của Công ty, trên trang web của Cơng ty và các trang web khác có liên quan
đến ngành bất động sản, quảng cáo tại các sàn giao dịch bất động sản,…
¾ Dịch vụ hậu mãi/ sau bán hàng: Các dịch vụ hậu mãi bao gồm các dịch vụ
về: điện, nước, gas, internet, truyền hình cáp, thu gom rác, bảo trì, bảo dưỡng tịa
nhà, từng căn hộ. Các dịch vụ trên được quản lý và thực hiện đồng bộ đảm bảo giá theo giá thị trường. Hỗ trợ các thủ tục hành chánh khác với chính quyền địa
phương.
Trên đây là những hoạt động chủ yếu trong chuỗi dây chuyền giá trị của
RESCO. Tuy phân thành các giai đoạn khác nhau nhưng hoạt động bất động sản
của Công ty thường đan xen với nhau. Chẳng hạn, các hoạt động đầu vào có được các chỉ số quy hoạch kiến trúc thì các bộ phận như dự án, kinh doanh… đã tham gia vào quá trình tìm kiếm đối tác, nhà tư vấn (thuộc giai đoạn vận hành). Đặc biệt, đối với lĩnh vực bất động sản, việc hoạt động Marketing và tìm kiếm khách hàng trước khi cơng trình hồn thành (vận hành) có ý nghĩa rất quan trọng đối với sự thành
công của dự án. Việc này sẽ giúp đảm bảo đầu ra của dự án, giúp tiết kiệm chi phí (trang trí, thiết kế cơng trình phù hợp nhu cầu của khách hàng), giải quyết vấn đề tài chính cho Cơng ty thơng qua tiền đặt cọc (dưới hình thức góp vốn đầu tư) của khách hàng. Do tính chất đan xen như vậy, nên việc phối hợp thống nhất của các bộ phận dự án (kinh doanh, marketing, pháp lý, xây dựng) có ý nghĩa to lớn.
4.1.4.2 Các hoạt động hỗ trợ
Ngoài các hoạt động chủ yếu nêu trên gắn trực tiếp với các sản phẩm và dịch vụ, trong dây chuyền giá trị của cơng ty cịn có các hoạt động tác động một cách
gián tiếp đến các sản phẩm và dịch vụ được gọi là các hoạt động hỗ trợ.
¾ Quản trị nguồn lực: Nhân sự trong RESCO có nhiều thế hệ đan xen lẫn
nhau. Những nhân viên trẻ năng động, có nhiều kỹ năng về cơng nghệ, kỹ thuật mới
đảm nhận nhiệm vụ kinh doanh, marketing, xây dựng – những cơng việc địi hỏi sự
lớn hơn thực hiện những công việc liên quan đến vấn đề quan hệ, khéo léo. Trong q trình hoạt động có sự hỗ trợ, bổ sung nhau.
Chú trọng công tác đào tạo cho các nhân sự của Công ty và của tồn hệ thống
để đáp ứng các u cầu cơng việc, phù hợp với phát triển của ngành, của Công ty
như: (1) Đào tạo chứng chỉ môi giới; (2) Đào tạo chứng chỉ định giá; (3) Đào tạo
chứng chỉ quản lý sàn. Ngoài các đào tạo tập trung của hệ thống, cịn có các đào tạo nội bộ từng các phòng ban, gửi đi đào tạo tại các trung tâm khác.
Xét về mặt tổng thể, vẫn cịn khoảng cách giữa các nhân sự trong Cơng ty. Nhiều nhân sự vẫn chưa được đào tạo chuyên môn tại vị trí mà mình phụ trách. Tuy nhiên, về phương diện quản trị nguồn nhân lực để khắc phục điều này. Cơng ty có chính sách mời những nhân sự có tầm ảnh hưởng về ngành, lĩnh vực bất động sản
về làm việc cho Cơng ty.
¾ Công nghệ và hệ thống thông tin: Yếu tố công nghệ trong đặc thù của
Công ty chủ yếu sử dụng trong phạm vi hỗ trợ quản lý, kiểm soát và theo dõi việc thực hiện dự án.
Hệ thống thơng tin đóng vai trị quan trọng trong việc truyền tải các chiến lược, mục tiêu đến từng cán bộ, nhân viên, cũng như truyền tải các thông điệp của lãnh đạo đến từng thành viên Công ty, giúp từng thành viên hiểu tình hình Cơng ty và cùng nỗ lực đạt được mục tiêu chung. Về đối ngoại, hệ thống thông tin tốt sẽ
giúp quảng bá Công ty, làm các nhà đầu tư hiểu rõ Công ty. Tuy vai trò quan trọng như vậy nhưng việc tổ chức thực hiện vẫn cịn chậm, chưa thơng suốt theo chiều dọc, chiều ngang.
¾ Mua sắm chi tiêu: Do đặc điểm sản phẩm bất động sản trải qua một thời
gian tương đối dài từ khi khởi công đến lúc kết thúc xây dựng từ vài tháng đến vài năm tùy theo quy mô. Do vậy việc mua sắm cần kiểm soát tốt về mặt tiến độ giao hàng (theo nguyên tắc JIT: Just in time) tránh tồn kho. Cũng như việc đàm phán
thanh toán chậm cho nhà cung cấp, bên cạnh giá cả cạnh tranh. Điều này, đảm bảo việc cân đối tài chính cho dự án trong điều kiện nguồn lực có hạn. Trong thời gian qua, điều này Công ty thực hiện rất tốt với nhiều nhà cung cấp lớn cung cấp vật liệu giá cạnh tranh, giao hàng đúng hạn và ưu tiên thanh tốn chậm.
¾ Nghiên cứu phát triển: Do đặc thù của ngành bất động sản việc thiết kế,
xây dựng, bán hàng được chun mơn hóa rất cao và được tiến hành độc lập. Vì vậy hoạt động nghiên cứu chủ yếu nghiên cứu về môi trường kinh doanh, môi trường vĩ mô cũng như các đối thủ trong ngành. Tuy nhiên hoạt động nghiên cứu phát triển của Cơng ty chưa đúng mức, bố trí chưa hợp lý nên hoạt động nghiên cứu phát triển vẫn cịn nhiều hạn chế.
Do tính đặc thù và năng lực bộ phận nghiên cứu không đáp ứng đầy đủ về việc tư vấn cho ban giám đốc để ra quyết định, đặc biệt là cho các dự án lớn. Vì vậy, bên cạnh các kết quả từ bộ phận nghiên cứu, Cơng ty cịn th đơn vị nghiên cứu bên ngoài để tư vấn cho các dự án lớn.
¾ Hoạt động tài chính: Hoạt động tài chính đóng vai trị then chốt cho việc
cân đối và phân bổ nguồn vốn cũng như các nguồn vốn tài trợ cho các dự án. Trong thời gian qua, Cơng ty có nhiều mối quan hệ với các tổ chức tín dụng trong và ngồi nước. Thơng qua các tổ chức tín dụng này, Cơng ty huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án, đặc biệt là nguồn vốn dài hạn.
Huy động vốn thông qua thị trường chứng khốn, nguồn vốn này khơng có lãi suất và không ngày đáo hạn như huy động từ các tổ chức tài chính. Tuy nhiên, việc sử dụng hiệu quả nguồn vốn cũng như việc minh bạch hóa hoạt động tài chính của Cơng ty cần được nâng cao.
¾ Các hoạt động hỗ trợ khác: Văn hóa tổ chức: Có vai trị quan trọng trong
sự phát triển trong của Công ty. Nhiều hoạt động đã thực hiện, kết nối và liên kết
từng cá nhân trong Cơng ty. Về phía lãnh đạo, ngày càng nâng cao phong cách của mình, là đầu tàu để dẫn dắt các cán bộ công nhân viên trong tồn Cơng ty. Về phía nhân viên, ý thức và tác phong làm việc ngày càng nâng cao.
Các hoạt động cộng đồng: Thể hiện sự đóng góp cho cộng đồng tạo sự phát triển
bềnh vững. Những hoạt động này tuy không mang lại lợi nhuận trực tiếp cho Cơng ty Hồng Qn. Tuy nhiên nó có tác động nhận diện và đánh bóng thương hiệu, hỗ trợ cho các hoạt động marketing và hoạt động kinh doanh của Công ty.
Từ kết quả phân tích trên, tác giả tóm tắt lại dây chuyền chuỗi giá trị doanh nghiệp về căn hộ cao cấp như hình 4.
Hình 4 : Chuỗi giá trị lĩnh vực bất động sản của RESCO.
(Nguồn : Nội bộ RESCO)
4.1.4.3 Năng lực cốt lõi của Tổng cơng ty Địa ốc Sài Gịn
Năng lực cạnh tranh về căn hộ được nhận diện như sau:
¾ Là một hệ thống với các hoạt động khép kín: Bất động sản, thẩm định giá,
thiết kế, xây dựng, pháp lý. Các hoạt động này hỗ trợ lẫn nhau qua đó nâng cao được khả năng cạnh tranh so với đối thủ về quy hoạch, thiết kế sự án.
¾ RESCO được đánh giá là thương hiệu có nhiều uy tín trong lịng người tiêu dùng và nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.
¾ Năng lực lõi của RESCO đựơc trình bày ở bảng 4.3 sau đây.
Bảng 4.3: Các năng lực lõi trong lĩnh vực căn hộ của Resco:
Nguồn lực và nhân lực Giá trị Khan hiếm Không thể bắt chước Không thể thay thế Kết Luận
Thiết kế kiến trúc Có Có Có Có Năng lực lõi
Chất lượng hồn
thiện căn hộ Có Có Có Có Năng lực lõi Tiện ích Có Có Có Có Năng lực lõi
Hạ tầng kỹ thuật Có Có Khơng Có Vị trí căn hộ Có Có Có Khơng Chất lượng dịch vụ Có Khơng Có Có (Thông tin quy hoạch, quỹ đất,.. (Các nhà thiết kế, các nhà thầu,..) (Bán căn hộ tại các sàn giao dịch,...) (Marketing, quảng cáo thông báo, internet, tại các sàn giao dịch,...) Dịch vụ hậu mãi
(Điện, nước, gas, internet, truyền hình cáp, thu gom rác, bảo trì, bảo dưỡng tào nhà và căn hộ,...)
Quản trị nguồn nhân lực
4.2 Năm áp lực cạnh tranh của Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn 4.2.1 Nguy cơ xâm nhập từ các đối thủ tiềm ẩn 4.2.1 Nguy cơ xâm nhập từ các đối thủ tiềm ẩn
Có thể khẳng định, rào cản lớn nhất khi thâm nhập thị trường căn hộ tại Tp.
HCM hiện nay là quỹ đất dự án. Trong thời gian qua, việc thực hiện giao, cho thuê
đất thực hiện dự án bất động sản ở nước ta nói chung và ở Tp. HCM nói riêng cịn
thiếu minh bạch, bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp, còn nhiều vấn đề tiêu cực. Với những doanh nghiệp có nguồn đất sẵn (các doanh nghiệp nhà nước), thì rào cản
đó là vốn và kinh nghiệm làm dự án căn hộ.
Rào cản tiếp theo là vốn. Doanh nghiệp cần phải có nguồn vốn lớn để mua,
thuê đất, xây dựng, quản lý,… đặc biệt trong điều kiện giá đất cao tại Tp. HCM như hiện nay. Việc tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng cịn nhiều khó khăn về tài sản
đảm bảo, lãi suất, uy tín, năng lực tài chính và có mối quan hệ tốt với ngân hàng,
cũng là rào cản của các doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này.
Vậy đối thủ tiềm năng thật sự trong lĩnh vực căn hộ là các liên doanh mới
(theo quy định đất nhà nước không được bán, cho thuê lại) hợp tác đầu tư và khai
thác dự án bất động sản giữa một bên có đất, một bên có vốn và kinh nghiệm.
Mặt khác, nước ta ngày càng hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới (gia nhập WTO), thì các hành lang pháp lý cũng dần được dỡ bỏ thay vào đó là sân chơi cơng bằng hơn. Điều này tạo điều kiện cho các công ty bất động sản hàng đầu thế giới đang nhắm đến Việt Nam.
4.2.2 Áp lực từ phía khách hàng
Khách hàng của RESCO gồm nhiều tầng lớp dân cư thuộc mọi thành phần kinh tế có nhu cầu mua nhà ở, đất ở thuộc các dự án của RESCO. Có thể phân loại khách hàng thành 2 đối tượng: Nhà nước và nhân dân.
Nhà nước giao cho Tổng Công Ty thực hiện các sản phẩm nhà mà chủ yếu là nhà chung cư để phục vụ cho chương trình xóa bỏ nhà ổ chuột, nhà ở trên kênh
rạch, nhà trong diện giải tỏa phục vụ cơng trình cơng cộng…với một số điều kiện
ưu đãi. Đây là khách hàng lớn của RESCO, mà cũng là một nhiệm vụ chính trị của
Người dân mua nhà ở, đất ở là đối tượng kinh doanh chính của RESCO. Căn cứ vào thu nhập ta có thể phân loại khách hàng làm các nhóm đối tượng:
Khách hàng có nhu cầu mua nền nhà có hạ tầng Khách hàng có nhu cầu thuê nhà ở
Khách hàng có nhu cầu mua nhà ở giá rẻ Khách hàng có nhu cầu mua nhà ở trả góp
Khách hàng có nhu cầu mua nhà ở với tiện nghi trung bình Khách hàng có nhu cầu mua nhà ở với tiện nghi cao cấp Khách hàng có nhu cầu thuê nhà ở với tiện nghi cao cấp…
Sản phẩm của Tổng Công Ty hiện nay là nhà ở phù hợp đáp ứng mọi khách
hàng cung ứng cho nhu cầu khách hàng. Sản phẩm nhà của RESCO thường là ở khu quy hoạch mới với điều kiện sống, sinh hoạt tương đối đầy đủ, đảm bảo thủ tục pháp lý, nên được khách hàng tín nhiệm. Hiện nay, một mặt khách hàng có nhu cầu