4.2.1 Nguy cơ xâm nhập từ các đối thủ tiềm ẩn
Có thể khẳng định, rào cản lớn nhất khi thâm nhập thị trường căn hộ tại Tp.
HCM hiện nay là quỹ đất dự án. Trong thời gian qua, việc thực hiện giao, cho thuê
đất thực hiện dự án bất động sản ở nước ta nói chung và ở Tp. HCM nói riêng cịn
thiếu minh bạch, bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp, cịn nhiều vấn đề tiêu cực. Với những doanh nghiệp có nguồn đất sẵn (các doanh nghiệp nhà nước), thì rào cản
đó là vốn và kinh nghiệm làm dự án căn hộ.
Rào cản tiếp theo là vốn. Doanh nghiệp cần phải có nguồn vốn lớn để mua,
thuê đất, xây dựng, quản lý,… đặc biệt trong điều kiện giá đất cao tại Tp. HCM như hiện nay. Việc tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng cịn nhiều khó khăn về tài sản
đảm bảo, lãi suất, uy tín, năng lực tài chính và có mối quan hệ tốt với ngân hàng,
cũng là rào cản của các doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này.
Vậy đối thủ tiềm năng thật sự trong lĩnh vực căn hộ là các liên doanh mới
(theo quy định đất nhà nước không được bán, cho thuê lại) hợp tác đầu tư và khai
thác dự án bất động sản giữa một bên có đất, một bên có vốn và kinh nghiệm.
Mặt khác, nước ta ngày càng hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới (gia nhập WTO), thì các hành lang pháp lý cũng dần được dỡ bỏ thay vào đó là sân chơi công bằng hơn. Điều này tạo điều kiện cho các công ty bất động sản hàng đầu thế giới đang nhắm đến Việt Nam.
4.2.2 Áp lực từ phía khách hàng
Khách hàng của RESCO gồm nhiều tầng lớp dân cư thuộc mọi thành phần kinh tế có nhu cầu mua nhà ở, đất ở thuộc các dự án của RESCO. Có thể phân loại khách hàng thành 2 đối tượng: Nhà nước và nhân dân.
Nhà nước giao cho Tổng Công Ty thực hiện các sản phẩm nhà mà chủ yếu là nhà chung cư để phục vụ cho chương trình xóa bỏ nhà ổ chuột, nhà ở trên kênh
rạch, nhà trong diện giải tỏa phục vụ cơng trình cơng cộng…với một số điều kiện
ưu đãi. Đây là khách hàng lớn của RESCO, mà cũng là một nhiệm vụ chính trị của
Người dân mua nhà ở, đất ở là đối tượng kinh doanh chính của RESCO. Căn cứ vào thu nhập ta có thể phân loại khách hàng làm các nhóm đối tượng:
Khách hàng có nhu cầu mua nền nhà có hạ tầng Khách hàng có nhu cầu thuê nhà ở
Khách hàng có nhu cầu mua nhà ở giá rẻ Khách hàng có nhu cầu mua nhà ở trả góp
Khách hàng có nhu cầu mua nhà ở với tiện nghi trung bình Khách hàng có nhu cầu mua nhà ở với tiện nghi cao cấp Khách hàng có nhu cầu thuê nhà ở với tiện nghi cao cấp…
Sản phẩm của Tổng Công Ty hiện nay là nhà ở phù hợp đáp ứng mọi khách
hàng cung ứng cho nhu cầu khách hàng. Sản phẩm nhà của RESCO thường là ở khu quy hoạch mới với điều kiện sống, sinh hoạt tương đối đầy đủ, đảm bảo thủ tục pháp lý, nên được khách hàng tín nhiệm. Hiện nay, một mặt khách hàng có nhu cầu mua nhà biệt thự và nhà liên kế cao cấp có phần hạn chế, mặt khác khách hàng có nhu cầu thật sự là khách hàng có thu nhập trung bình cần mua nhà ở giá trung bình hay rẻ.
Ngồi ra tâm lý của khách hàng là vẫn muốn có nhà riêng gắn với đất. Nhà ở gắn với đất thường không bị mất giá lại dễ sinh lời, thuận tiện kinh doanh, có giá trị hơn nhà chung cư. Tuy nhiên khả năng thanh toán lại là vấn đề quyết định sự chọn lựa mua sản phẩm của khách hàng. Những người có tiền thường khơng thích ở chung cư. Nhưng số người có khả năng mua nhà riêng gắn với đất khơng lớn. Đối với những người có thu nhập trung bình và thấp thì việc mua căn hộ chung cư rẻ tiền hơn là giải pháp mà họ buộc phải tính đến. Vì vậy phải nắm được mong muốn và khả năng thanh toán của khách hàng để quyết định đầu tư. Kết quả điều tra cho
thấy, khả năng trả ngay của các giao dịch rất thấp (chiếm 18%), trong khi đó khả năng trả góp chiếm 82%, khả năng trả trước 70% tổng giá trị giao dịch chiếm 53%, trả trước 30 Ỉ 50% tổng giá trị giao dịch chiếm 35% và trả trước dưới 30% chỉ chiếm 12%. Như vậy, những người mua nhà có nhu cầu thực sự, có khả năng trả trước trên mức 30% là rất cao, nghĩa là các giao dịch này có thể kết thúc được nếu người mua nhà được hỗ trợ thêm về tài chính.
4.2.3 Áp lực cạnh tranh của các đối thủ hiện tại trong ngành
Thị trường bất động sản là thị trường thu hút nhiều đối thủ cạnh tranh cả trong và ngoài nước. Với các doanh nghiệp trong nước cạnh tranh với nhau bằng quỹ đất, lợi thế do vận động hành lang mang lại. Doanh nghiệp nước ngoài cạnh tranh với
doanh nghiệp trong nước bằng vốn, công nghệ và quản lý dự án. Thị trường bất
động sản là một thị trường có tỉ suất lợi nhuận cao, các doanh nghiệp trong ngành đều có những lợi thế riêng biệt so với các doanh nghiệp khác cùng lĩnh vực. Những
doanh nghiệp đã hoạt động hiệu quả trên thị trường hiện nay như: Phú Mỹ Hưng,
Hoàng Anh Gia Lai, Hoàng Quân, Vạn Phát Hưng, Đất Xanh, Phát Đạt... - Cơng ty CP Hồng Anh Gia Lai (thứ 119 trong VNR500 năm 2010): Tiền thân là công ty gỗ nhỏ được thành lập năm 1993, trải qua một chặng đường dài hơn 17 năm hình thành và phát triển, đến nay Hoàng Anh Gia Lai đã trở
thành tập đoàn tư nhân hoạt động trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Hiện tại với vốn
điều lệ 2.935 tỷ đồng và tổng tài sản 14.465 tỷ.
Bất động sản, là lĩnh vực mang lại dịng thu nhập chủ yếu cho Hồng Anh Gia Lai trong giai đoạn hiện nay với mức đóng góp hơn 70% vào doanh thu của tập đồn trong năm 2009. Hồng Anh Gia Lai hiện có 20 dự án bất động sản đang triển
khai trên cả nước và 2,5 triệu m2 sàn xây dựng, toàn bộ là quỹ đất sạch được Hoàng Anh Gia Lai mua với giá rẻ từ nhiều năm trước. Với 6 dự án hoàn thành và 6 dự án
đang triển khai, hiện công ty mới sử dụng 30-40% quỹ đất hiện có, quỹ đất này được cơng ty nhận định vẫn đủ sức chiến đấu đến năm 2017. Trong giai đoạn 2010 -
2012, Hồng Anh Gia Lai có thể đưa ra thị trường khoản 2.000 căn hộ mỗi năm và mang về doanh thu hơn 3.000 tỷ hàng năm.
Cùng với lợi thế về vốn, nguồn nhân lực, nguyên vật liệu dồi dào và thương hiệu mạnh Hoàng Anh Gia Lai trở thành đối thủ mạnh cạnh tranh trên thị trường căn hộ hiện nay.
¾ Cơng ty CP Hoàng Quân :
Hoàng Quân thành lập vào năm 2000, với khoảng thời gian 10 năm, cơng ty đã có nhiều bước phát triển vượt bậc, là công ty đầu tiên trong ngành địa ốc triển khai và áp dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001:2000. Hoàng Quân cũng là công ty đầu tiên tại Việt Nam xây dựng một qui trình hoạt động bất động sản khép kín từ: mơi giới, mua bán, thiết kế, xây dựng, thẩm định giá, pháp lý. Qua đó nâng cao được khả năng cạnh tranh trong ngành bất động sản.Hiện tại cơng ty có 6 cơng ty
thành viên, 10 chi nhánh – trung tâm giao dịch trên khắp các tỉnh thành cả nước và văn phòng đại diện ở Mỹ.
Đội ngũ CB-CNV trên 500 người có trình độ chun môn cao (tiến sĩ, thạc sĩ,
luật sư, chuyên viên…). Tổng giá trị cơ sở vật chất trên 2.000 tỷ đồng và hàng chục ngàn căn nhà dự án đang giao dịch tại các Trung tâm địa ốc Hoàng Quân (đặc biệt cơng ty cịn làm chủ đầu tư 02 khu cơng nghiệp Bình Minh - Vĩnh Long và Hàm
Kiệm - Bình Thuận, căn hộ cao cấp Cheery Apartment Quận 2, Khu biệt thự sinh thái Hoàng Quân, chung cư Võ Đình). Lượng khách hàng, đối tác trên 10.000 người trong và ngồi nước tham gia góp vốn đầu tư cùng Hoàng Quân. Cùng với Ban
Tổng Giám Đốc, cơng ty đã triển khai các chương trình nâng cao chất lượng hoạt
động hệ thống Hoàng Quân với những dịch vụ phong phú, cung cách phục vụ
chuyên nghiệp.
Hoàng Quân là chủ đầu tư của các khu cơng nghiệp: KCN Bình Minh-Vĩnh Long (162 ha), KCN Hàm Kiệm- Bình Thuận (143.6 ha) . Hàng chục ngàn căn nhà, cùng nhiều dự án khu công nghiệp tại TP.HCM, Vĩnh Long, Cần Thơ, Bạc Liêu, …đang giao dịch tại các sàn giao dịch Bất Động Sản Hồng Qn.
Bất động sản:
Cơng ty đang sở hữu các dự án và quỹ đất sạch, tại Thành Phố Hồ Chí Minh,
cơng ty sở hữu: Khu căn hộ Cheery Aparment tổng diện tích xây dựng (19.000 m2) – Quận 2,6 ha đất nền thương phẩm tại Quận Bình Tân, 5,5 ha tại Bình Chánh, 2.500 m2 xây dựng nhà cao tầng tại Bình Trưng Đông Quận 2. Ngồi ra cơng ty cịn mở rộng đầu tư ra các tỉnh thành, đặc biệt tại vùng kinh tế trọng điểm Đồng Bằng
Sông Cửu Long với một số dự án tiêu biểu mang tầm cỡ quốc gia như: khu cơng nghiệp - cảng Bình Minh (132ha) - Vĩnh Long. KCN Hàm Kiệm I (146ha) - Bình Thuận. Khu phi thuế quan Trà Vinh (500ha), khu đô thị đại học Đồng Bằng Cửu
Long (320ha) – Cần Thơ, … Về dự án khu dân cư, hiện công ty đang là nhà đầu tư: Khu nhà ở chuyên gia công nhân viên và trung tâm thương mại dịch vụ Bình Minh với (30ha) nằm cạnh KCN - cảng Bình Minh; Khu biệt thự sinh thái Hồng Quân (4,5ha) - Bà Rịa – Vũng Tàu; ….Trong 5 năm kế tiếp công ty tiếp tục phát triển các KCN, khu phi thuế quan Trà Vinh (500ha), khu tái định cư Nam Quân (57,4ha) Long An, 66 ha tại Tiền Giang, ….
4.2.4 Áp lực của nhà cung cấp
Các nhà cung cấp bao gồm: quỹ đất, các dịch vụ tư vấn phát triển, định giá,
tiếp thị, tư vấn thiết kế, nhà thầu xây dựng, nhà cung cấp vật liệu xây dựng, ngân hàng.
- Quỹ đất: Đây là đầu vào rất quan trọng đối với các công ty kinh doanh bất
động sản nói chung cũng như Resco.
Đất đai là áp lực lớn nhất của những yếu tố đầu vào trong kinh doanh nhà đất.
Trước đây, đất đai chủ yếu là do nhà nước cấp quyền sử dụng đất theo quy hoạch,
chính quyền Tp.HCM tạo điều kiện cho Tổng Công Ty được nhận đất để xây dựng các khu dân cư mới theo chương trình nhà ở của Thành phố, đủ sức đáp ứng hoạt động sản xuất kinh doanh của toàn Tổng Công Ty. Nhưng hiện nay khi tốc độ đô thị
hóa ngoại thành tăng cao, sự thừa nhận quyền sở hữu quyền sử dụng đất của người dân, chính sách đền bù thỏa đáng theo giá thị trường khi giao đất cho các đơn vị kinh doanh nhà ở, nhiều doanh nghiệp lao vào mua - sang nhượng đất để kinh
doanh. Vì vậy áp lực của nhà cung cấp đất là rất lớn cần quan tâm. Có nhiều cách để dành được quỹ đất triển khai dự án:
Hợp tác với các doanh nghiệp đã được Ủy ban nhân dân thành phố giao đất, cho thuê đất nhưng thiếu nguồn vốn, kinh nghiệm triển khai dự án.
Quỹ đất từ các cơng trình trọng điểm của thành phố như khu đô thị mới Nam Tp. HCM, khu Dân cư Công nghiệp Tây Bắc Củ Chi,…
- Nhà tư vấn: Với mục tiêu phát triển các dự án một cách chuyên nghiệp,
đảm bảo chất lượng, đường nét kiến trúc hiện đại hài hịa với văn hóa truyền thống, đáp ứng được các công năng sử dụng,… cũng như tình hình và xu hướng cung cầu
về căn hộ trên thị trường.
- Ngân hàng: Một đặc trưng của ngành kinh doanh bất động sản là tỷ lệ sử
dụng vốn vay rất lớn để tiến hành thực hiện dự án. Hiện tại, vốn vay ngân hàng
chiếm một tỷ lệ không nhỏ hiện nay của Resco.
Ngồi ra cơng ty địi hỏi phải có mối quan hệ tốt với các ngân hàng để tạo mối liên kết trong việc cho khách hàng vay mua các dự án của Resco
4.2.5 Áp lực từ các sản phẩm thay thế
Bất động sản là một tài sản đặc biệt, có những đặc trưng riêng, là kết hợp của nhiều loại sản phẩm của các ngành khác nhau. Đây là một sản phẩm rất phức tạp, có một khơng hai, khơng có sản phẩm bất động sản nào giống các sản phẩm khác. Một phần vì trong thành phần chính cấu tạo nên bất động sản chính là đất đai, mà đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và có tính khác biệt. Đất đai có vị trí khác nhau, thì
khác nhau về giá trị và khơng bao giờ có một vị trí khác tương tự như vậy.
Tuy nhiên, sản phẩm bất động sản là loại căn hộ thì các sản phẩm thay thế thì cũng là các sản phẩm bất động sản như: (1) căn hộ thường, căn hộ cao cấp, (2) căn hộ sang, (3) nhà phố, biệt thự nên chưa có sản phẩm thay thế.