1.3 CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HỆ THỐNG KIỂM SOÁT NỘI BỘ 19
1.3.2 Sự cần thiết ứng dụng hệ thống kiểm soát nội bộ trong Công ty bất động sản 19
động sản
Hệ thống kiểm sốt nội bộ trong cơng ty bất động sản là tổng thể các cơ chế,
chính sách, quy trình, quy định nội bộ, cơ cấu tổ chức đơn vị thuộc ngành bất động sản được thiết lập phù hợp với các quy định của pháp luật nhằm mục đích ngăn
ngừa rủi ro, phát hiện xử lý kịp thời các hành vi gian lận, sai sót; cung cấp các thơng tin trung thực, phục vụ kịp thời cho việc ra quyết định quản lý; đảm bảo thực hiện
các mục tiêu đã đề ra cũng như đảm bảo tính chính xác của các số liệu trên báo cáo tài chính.
kiểm sốt. Đây là những hoạt động kiểm tra việc thực hiện của mỗi nhân viên trong
đơn vị dựa trên quy trình đã được xây dựng và ban giám đốc phê chuẩn.
Công việc kiểm soát đem lại cho doanh nghiệp bất động sản rất nhiều lợi ích, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp niêm yết. Một cơng ty đã có xây dựng hệ thống
kiểm soát nội bộ và hoạt động hữu hiệu sẽ tạo được niềm tin từ phía chủ đầu tư. Bên cạnh đó kiểm sốt nội bộ trong công ty bất động sản cũng giúp đảm bảo an tồn cho tài sản, thực hiện có hiệu quả mục tiêu của doanh nghiệp đã đề ra.
Công ty bất động sản là công ty cũng giống như tất cả các loại hình doanh
nghiệp khác trong quá trình hoạt động ln ln tồn tại những rủi ro. Đối với cơng ty có quy mơ nhỏ hay lớn thì kiểm sốt nội bộ cũng rất cần thiết đối với nhà quản trị. Hệ thống KSNB sẽ giúp nhà quản trị hoạch định được các mục tiêu, chiến lược cũng như nhận dạng được các rủi ro đặc biệt là đối với những doanh nhiệp đại
chúng.
Với những quy trình, thủ tục được thiết lập một cách chặt chẽ ngay từ ban đầu hệ thống kiểm soát nội bộ trong cơng ty bất động sản sẽ góp phần đảm bảo cho đơn vị hoạt động an toàn, hiệu quả và đúng pháp luật quy định.
Hơn thế nữa BĐS là lĩnh vực hiện nay đang thu hút rất nhiều sự quan tâm từ phía nhà đâu tư nước ngoài, để nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong giai đoạn hội nhập hiện nay việc nhà quản trị trong các công ty BĐS nghiên cứu, xây dựng cho doanh nghiệp mình một hệ thống KSNB hữu hiệu là hết sức
Kết luận chương 1
Thông qua việc nghiên cứu về lý thuyết kiểm soát nội bộ, các bước để xây
dựng hệ thống kiểm sốt nội bộ cho một tổ chức có thể thấy được sự cần thiết cũng như tác dụng của hệ thống kiểm soát nội bộ.
Thực tế hiện nay ở Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp ngành BĐS Tp. HCM nói riêng, KSNB chưa được đánh giá đúng tầm quan trọng của nó. Chưa được các nhà quản trị quan tâm và ứng dụng trong công tác quản trị doanh nghiệp. Việc nghiên cứu lý thuyết KSNB và các bước xây dựng hệ thống KSNB sẽ giúp cho tác giả hệ thống lại lý thuyết cơ bản của KSNB từ đó ứng dụng vào thực tế để xây dựng hệ thống KSNB cho các doanh nghiệp ngành BĐS tại Tp. HCM.
Nghiên cứu, xây dựng một hệ thống kiểm soát nội bộ cho một doanh nghiệp trước hết phải hiểu rõ những đặc trưng của ngành, của từng doanh nghiệp cụ thể
trong ngành. Những đặc điểm cụ thể của ngành. Vì thế để việc xây dựng hệ thống
kiểm soát nội bộ cho một ngành mà sát với thực tế, có ý nghĩa thực tiễn cao thì sự cần thiết trước tiên là phải nắm bắt được thực trạng chung của ngành tại thời điểm xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ cũng như đánh giá được những rủi ro có thể
xảy ra trong q trình hoạt động của doanh nghiệp. Từ đó mới xây dựng những thủ tục, quy trình phù hợp với thực tế và mang lại hiệu quả cao cho nhà quản trị.
Dựa trên những nghiên cứu về lý thuyết KSNB ở chương 1 làm cơ sở, nền tảng cho chúng tơi sẽ phân tích và đánh giá thực trạng của hệ thống KSNB tại các công ty BĐS tại Tp. HCM ở chương 2.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG KIỂM SỐT NỘI BỘ TẠI CÁC CƠNG TY BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Như chúng tơi đã trình bày trong phần 1.2 ở chương 1, hệ thống KSNB của một tổ chức giúp cho doanh nghiệp tránh được những điều cần tránh: giảm thiểu rủi ro, ngăn ngừa gian lận, hạn chế tổn thất về vật chất… cũng như giúp doanh nghiệp
đạt được mục tiêu mà nhà quản trị đề ra, nâng cao hiệu quả trong quá trình hoạt động. Đối với các doanh nghiệp sản xuất sản phẩm có thể sử dụng các hệ thống
quản lý khác nhau như hệ thống quản lý chất lượng (Total Quality Managerment -
TQM), hệ thống đảm bảo chất lượng sản phẩm trước khi sản xuất (Quality Assurance - QA) hoặc kiểm tra chất lượng sản phẩm sau khi hoàn thành ( Quality Control – QC) nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của doanh nghiệp. Riêng đối với
các công ty BĐS không thể áp dụng các hệ thống trên trong quá trình kiểm sốt doanh nghiệp do nó có những đặc thù riêng của ngành. Vì thế hệ thống KSNB chính là một biện pháp phù hợp với đặc trưng của ngành BĐS trong quá trình quản lý là tiền đề cho các chủ doanh nghiệp tiến đến quản lý doanh nghiệp BĐS theo tiêu
chuẩn quản lý chất lượng quốc tế (International Organization for Standardization –
ISO)
Chính vì những điều trên mà trước khi xây dựng hệ thống KSNB cho một
doanh nghiệp ngành BĐS chúng ta cần phải nắm bắt được những đặc điểm riêng
của ngành và tình hình kiểm sốt hiện tại mà các doanh nghiệp đang áp dụng.
2.1 SỰ PHÁT TRIỂN CỦA NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA BÀN TP.
HCM
Giai đoạn trước 2006
Đây là giai đoạn thị trường bất động sản chuyển từ giai đoạn trầm lắng sang
đặc biệt đến cơng tác quản lý và cơ chế chính sách trong một thời gian dài, lúc thì
quá thắt chặt lúc lại buông lỏng. Các nhà đầu tư bất động sản vào những năm đầu thế kỷ XXI có cơ hội để thu lợi nhuận lớn trong nhiều dự án được Nhà nước giao đất để kinh doanh hạ tầng, kinh doanh nhà bán. Vào thời điểm đó, Nhà nước chưa điều tiết kịp thời về giá trị chênh lệch tiền sử dụng đất. Tuy nhiên sau đó, Nhà nước
cũng đó kịp thời điều tiết bằng một loạt cơ chế chính sách mà nổi bật là Nghị định
181. Nghị định 181 đó điều tiết được một phần hoạt động tự phát, tự do của thị
trường bất động sản, đưa dần thị trường này vào hoạt động có khn khổ.
Chính nghị định 181 có những quy định mới (cấm phân lô bán nền) đã làm cho giao dịch BĐS trong giai đoạn đang sôi động chuyển sang trầm lắng và đóng băng.
Giai đoạn 2006-2007
Cho đến nay đây là giai đoạn mà ngành bất động sản phát triển nhất. Các giao dịch diễn ra rất sôi động. Sản phẩm do các công ty BĐS tung ra không đủ đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư. Bất kỳ một dự án nào cũng được nhà đầu tư đón nhận
một cách thái quá. Không quan tâm đến chất lượng, giá cả. Nhà đầu tư phải xếp hàng, bốc thăm rất khó khăn mới có được cơ hội mua được phiếu mua căn hộ, nền dự án. Giá BĐS trong giai đoạn này được thổi lên rất cao so với giá trị thực của nó.
Chủ đầu tư và các chuyên gia đều rất lạc quan khi dự báo thị trường BĐS trong giai đoạn này. Đã có những nhận định như: thị trường BĐS đang tăng trưởng và sẽ còn tăng trưởng trong 50 năm tới. Và trong 10 năm tới (2006-2016) mức tăng trưởng đã được dự báo khoảng 50%-100%. Giai đoạn này cả nhà đầu tư trong và
ngoài nước đều có chung một nhận định là thị trường BĐS đang là lĩnh vực kinh
doanh “hốt bạc”. Chính vì thế khơng ít doanh nghiệp thi nhau nhảy vào kinh doanh BĐS. Điều này càng mang lại nhiều bất cập cho thị trường BĐS còn non trẻ của
Việt Nam nói chung và Tp. HCM nói riêng.
Giai đoạn sau 2008 đến nay
Chịu tác động của cuộc suy thối kinh tế tồn cầu, từ năm 2008 đến nay ngành BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn. Đặc biệt là đối với những dự án cao cấp. Hầu hết giao dịch trên thị trường BĐS không phải nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của
khách hàng. Những khách hàng có nhu cầu thực sự thì khơng có khả năng tài chính
để giao dịch, những nhà đầu tư thì gặp khó khăn do chính sách thắt chặt tín dụng đối với ngành BĐS của nhà nước. Vì thế hiện tại các cơng ty BĐS trên địa bàn Tp.
HCM từ 2008 đến nay rất khó khăn trong việc tiếp xúc nguồn vốn để đầu từ cho các dự án mới. Ngay cả đối với những cơng ty có tiềm lực về tài chính hoặc có cơ hội tiếp xúc được với nguồn vốn ngân hàng (các cơng ty thuộc loại hình này hoạt động chủ yếu dựa vào vốn vay) thì sản phẩm tung ra thị trường cũng khơng được đón
nhận như giai đoạn 2006-2007.
Tuy nhiên, khi nền kinh tế đi xuống, thị trường BĐS sẽ đi xuống và trầm lắng theo vì thu nhập của người muốn mua nhà, nhà đầu tư bị giảm sút. Giai đoạn này lại xuất hiện cơ hội cho những khách hàng có nhu cầu về nhà ở thực sự vì giá nhà đất giảm xuống rất nhiều so với giai đoạn sốt 2006-2007.
Có thể minh họa tình hình tăng trưởng của ngành BĐS qua các giai đoạn theo hình sau:
Hình 2: Minh họa sự phát triển của công ty BĐS qua các giai đoạn Trước 2006 2006-2007 Từ 2008 đến nay 0 1 2 3 4 5 6 7 Column1 Tăng trưởng bất động sản từ giai đoạn trước 2006 đến nay
2.2 ĐẶC ĐIỂM HOẠT ĐỘNG CHUNG CỦA CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP. HCM.