2.3 THỰC TRẠNG VỀ KIỂM SOÁT NỘI BỘ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG BẤT
2.3.3.1 Rủi ro kinh doanh (rủi ro xuất phát từ môi trường bên ngoài) 39
Đây là rủi ro mà doanh nghiệp rất khó kiểm sốt vì nó xuất phát từ bên ngồi.
Có thể xem như là những rủi ro khách quan. Tuy nhiên loại rủi ro này tác động rất lớn đến hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản. Việc nhận dạng các rủi ro
này sẽ giúp doanh nghiệp có những biện pháp hạn chế tối đa sự tác động của nó đến q trình hoạt động của doanh nghiệp. Các yếu tố bên ngồi có thể là nguyên nhân
gây ra rủi ro kinh doanh cho công ty BĐS như: chính trị, mơi trường – đối thủ cạnh tranh, thay đổi pháp lý, thị trường tiền tệ: chính sách tiền tệ của nhà nước: lãi suất, tỷ giá hối đối…Có thể phân nhóm chi tiết:
a. Rủi ro từ môi trường vĩ mô: - Rủi ro xuất phát từ nền kinh tế:
o Lạm phát: Đây là yếu tố tác động rất lớn đến doanh nghiệp BĐS. Thơng thường trong giai đoạn lạm phát thì chính sách Nhà nước thường thắt chặt tín dụng.
Đặc biệt ở Tp. HCM khi thắt chặt tín dụng thì đầu tiên là chứng khoán và BĐS.
o Thu nhập của người dân: Nếu thu nhập giảm xuống người dân sẽ phải dành tiền để chi tiêu cho những nhu cầu thiết yếu khác thay vì mua nhà hoặc đầu tư BĐS.
o Lãi suất (chi phí sử dụng vốn): Đây là rủi ro tác động rất lớn đến các cơng ty giao dịch BĐS. Vì như phân tích ở phần trên vốn thực hiện các dự án của các doanh nghiệp thường chủ yếu hình thành từ vốn vay. Lãi suất càng cao thì chi phí càng cao. Chưa kể đến vốn vay đầu tư BĐS thường kéo dài hơn những loại hình
kinh doanh khác và số vốn vay thường rất lớn từ hàng trăm đến hàng ngàn tỷ đồng cho một dự án.
o Chu khỳ suy thối kinh tế: Thơng thường trong những giai đoạn kinh tế suy thối thì thị trường BĐS thường đóng băng và hoạt động kém hiệu quả.
- Rủi ro chính trị:
o Thay đổi chính sách nhà nước đối vơi ngành BĐS.
o Thay đổi pháp luật (Luật thuế – thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS,
luật đất đai…)
o Chính sách khuyến khích đầu tư vào nhà ở thu nhập thấp. - Rủi ro từ xã hội:
o Xu hướng xã hội: Giai đoạn “sốt đất” thì đầu tư BĐS như là trào lưu, xu hướng chung của người dân Tp. HCM. Mọi nguồn vốn dường như đổ dồn vào BĐS và đã tạo nên bong bóng BĐS. Đây là giai đoạn rất nhạy cảm và đầy rủi ro cho cơng
o Thói quen: Thói quen cũng tạo ra rủi ro cho doanh nghiệp BĐS. Ví dụ người dân Tp. HCM nói riêng và Việt Nam nói chung thường có thói quen thích mua nhà riêng hơn là căn hộ.
- Khoa học công nghệ:
o Sự ứng dụng khoa học công nghệ trong quản lý của các công ty BĐS:
Nếu công ty khơng chú trọng đến vấn đề này thì sẽ khó cạnh tranh với các đối thủ ngày một chuyên nghiệp trong cùng ngành (cụ thể là các doanh nghiệp trong nước và các doanh nghiệp nước ngồi, cơng ty liên doanh hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.)
o Cách quản lý mới: Sẽ mang lại hiệu quả hơn, nâng cao khả năng cạnh tranh với đối thủ
o Các kênh tiếp cận khách hàng và phân phối sản phẩm: Với lĩnh vực được cho là “hốt bạc” ngày càng có nhiều doanh nghiệp nhảy vào lĩnh vực này. Vì thế với cách tiếp cận khách hàng không tốt, kênh phân phối không hiệu quả sẽ là rủi ro loại dần các doanh nghiệp trong cùng ngành.
b. Rủi ro từ môi trường vi mô:
- Đối thủ cạnh tranh: Rủi ro xuất phát từ đối thủ cạnh tranh như số lượng sản
phẩm cung cấp ra thị trường của đối thủ, chất lượng sản phẩm, vị trí của dự án.
Khách hàng của đối thủ. Thương hiệu của đối thủ cũng là rủi ro cho cơng ty BĐS. Cùng một vị trí, cùng một sản phẩm tung ra thị trường cùng một thời điểm thì rủi ro sẽ rơi vào doanh nghiệp thương hiệu kém nổi tiếng hơn. Vì thế nếu là một doanh nghiệp chưa khẳng định được thương hiệu của mình trên thị trường thì việc nghiên
cứu thời điểm thích hợp để tung sản phẩm ra thị trường nhằm đạt hiệu quả cao là rất quan trọng. Để thu hồi vốn một cách nhanh nhất giảm thiểu chi phí sử dụng vốn của dự án.
- Khách hàng: Khách hàng là người mua nhà ở thực sự, khách hàng là nhà
đầu tư (tổ chức, cá nhân).
- Đối tác: nhà thầu, ngân hàng, nhà cung cấp vật tư, dịch vụ…
doanh nghiệp bất động sản là hết sức quan trọng. Giúp cho nhà quản trị khi xây
dựng hệ thống KSNB sẽ đưa ra được các thủ tục, giải pháp nhằm tránh và hạn chế một cách tối đa sự tác động của loại rủi ro này đến hoạt động của các doanh nghiệp.