hàng thương mại.
Khi tín dụng ngân hàng ngày càng được mở rộng và trở thành một kênh cung ứng vốn quan trọng cho cá nhân và doanh nghiệp thì hoạt động định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại ngày càng được quan tâm hơn. Mỗi ngân hàng sẽ có
một phương thức riêng để tổ chức hoạt động định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng mình nhưng đều có mục tiêu chung là chú trọng đến các nhân tố có tác động đến hoạt động định giá TSTC để dần hoàn thiện hoạt động này cho phù hợp với tình hình thực tế tại mỗi ngân hàng.
- Quy trình định giá tài sản thế chấp: quy trình định giá TSTC là điều đầu tiên các ngân hàng thương mại cần quan tâm khi tổ chức hoạt động định giá. Quy trình định giá một mặt vẫn phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật, mặt khác phải đáp ứng được các mục tiêu đề ra trong hoạt động tín dụng. Tính chặt chẽ và hợp lý của quy trình sẽ quyết định rất lớn sự thành cơng của hoạt động định giá, nếu một quy trình khơng rõ ràng, chức năng nhiệm vụ các phịng ban chồng chéo nhau thì khi đưa vào thực tế sẽ rất khó áp dụng, lúc ấy quy trình chỉ mang tính hình thức và rất khó truy cứu trách nhiệm khi có sai sót xảy ra.
- Phương pháp định giá tài sản thế chấp: theo các tiêu chuẩn chung của Nhà nước về định giá tài sản thì hiện có 5 phương pháp được sử dụng trong định giá tài sản là: so sánh, chi phí, thu nhập, thặng dư, lợi nhuận. Tuy nhiên tại mỗi ngân hàng sẽ có những hướng dẫn cụ thể riêng biệt từng phương pháp thường dùng đối với từng loại tài sản khác nhau. Do mỗi ngân hàng đều có những chính sách tín dụng khác nhau và liên tục thay đổi qua từng thời kỳ, nên chính sách về định giá tài sản thế chấp cũng sẽ thay đổi theo. Và nhân tố có thể tác động trực tiếp đến giá trị tài sản chính là phương pháp định giá. Chỉ một thay đổi nhỏ trong phương pháp định giá, trong hệ số K điều chỉnh, hoặc trong đơn giá tối đa xây dựng cơng trình … cũng dẫn đến một sự thay đổi lớn trong giá trị tài sản. Phương pháp định giá càng chi tiết cụ thể thì càng dễ áp dụng, buộc mọi người phải tuân thủ, tránh được những chủ quan của nhân viên định giá khi các quy định hướng dẫn có nội dung mập mờ, khơng rõ ràng.
- Quy định về định giá TSTC: Hiện tại thì Nhà nước đã có một hệ thống các văn bản pháp luật quy định về định giá tài sản để các doanh nghiệp, ngân
hàng hoạt động trong lĩnh vực định giá tham chiếu thực hiện. Tuy nhiên đối với lĩnh vực định giá bất động sản, mặc dù các bảng giá đất, suất xây dựng, thông tin quy hoạch, quy định kiến trúc cơng trình từng địa bàn … là đầy đủ nhưng không phải lúc nào cũng được cập nhật kịp thời theo sự biến động liên tục của thị trường. Và do các bảng giá này chủ yếu để Nhà nước làm căn cứ thực hiện thu thuế, khơng phải nhằm mục tiêu chính là định giá tài sản để thế chấp vay ngân hàng nên hoạt động định giá tại các ngân hàng nếu thực hiện tham chiếu theo giá Nhà nước ban hành thì sẽ phải điều chỉnh khá nhiều. Mặt khác, mỗi khi xuất hiện luồng thông tin về quy hoạch, hoặc có văn bản mới về kiến trúc xây dựng trên các địa bàn thì có thể sẽ gây biến động trên thị trường đối với các bất động sản liên quan trong khu vực, giá cả bất động sản có thể tăng giảm bất thường, việc này có tác động trực tiếp đến hoạt động định giá TSTC của ngân hàng.
- Năng lực của nhân viên định giá: Trong bất kỳ hoạt động nào thì yếu tố con người vẫn ln đóng một vai trị hết sức quan trọng. Nhân viên định giá phải thực hiện đúng quy trình quy chế, tuân thủ các nguyên tắc và phải khách quan khi tiến hành định giá. Bên cạnh việc phải có kiến thức đầy đủ về định giá TSTC, nhân viên định giá phải có kinh nghiệm khảo sát tài sản thực tế, phải thường xuyên cập nhật các thông tin về thị trường, phát triển các mối quan hệ để có các cơ sở vững chắc khi đánh giá giá trị thị trường của tài sản. Vì nhân viên định giá là người trực tiếp thực hiện các khâu trong hoạt động định giá, từ khảo sát, tính tốn diện tích, đề xuất đơn giá, hệ số điều chỉnh … nên năng lực của nhân viên định giá thực sự rất quan trọng trong hoạt động này. Nếu khơng có chun mơn hoặc khơng được đào tạo đầy đủ, nhân viên định giá có thể vướng vào lỗi làm sai lệch nhiều trong giá trị thực của tài sản, nếu tài sản được định giá quá cao so với giá thực trên thị trường thì sẽ dẫn đến phát sinh rủi ro trong tín dụng; ngược lại nếu tài sản bị định giá quá thấp, không đáp ứng được nhu cầu làm tài sản thế chấp để vay
vốn thì khả năng phát triển khách hàng mới và duy trì khách hàng cũ sẽ rất khó khăn.
- Hoạt động quản lý và hỗ trợ: bất kỳ ngân hàng thương mại nào khi tổ chức hoạt động định giá cũng có một phịng ban chuyên trách làm nhiệm vụ quản lý, hỗ trợ kịp thời cho các đơn vị. Chức năng của bộ phận này là hướng dẫn các quy trình quy định, huấn luyện nghiệp vụ cho các nhân viên định giá và thực hiện tái định giá tài sản đối với các trường hợp vượt quyền của đơn vị. Ngồi ra, các cơng cụ và phương tiện để thực hiện định giá cũng được đánh giá là khá quan trọng và có tác động trực tiếp đến hoạt động định giá. Khi được trang bị đầy đủ cả kiến thức, phương tiện, sự hỗ trợ thì nhân viên định giá sẽ dễ dàng thực hiện nhiệm vụ định giá của mình, từ đó phịng ban cấp cao cũng sẽ hoàn thành nhiệm vụ quản lý, và cuối cùng là hoạt động định giá TSTC sẽ được tiến hành suôn sẻ và thuận lợi.
- Thị trường bất động sản: trong hoạt động định giá TSTC là bất động sản thì yếu tố thị trường cũng có nhiều tác động trực tiếp đến giá trị của tài sản được định giá. Các biến động trên thị trường bất động sản như tình hình cung cầu, thơng tin quy hoạch, các dự án bất động sản, tâm lý của người dân… tất cả đều có thể gây ra bong bóng bất động sản, hoặc sẽ là tình trạng đóng băng trong một thời gian dài, điều này khiến cho giá cả thị trường của bất động sản trong một giai đoạn bị kéo giãn xa so với giá trị thực của nó, và sẽ trực tiếp gây khó khăn rất nhiều cho hoạt động định giá TSTC khi tham khảo giá thị trường của những tài sản so sánh.
- Môi trường kinh tế: các yếu tố thuộc môi trường kinh tế cũng có tác động nhiều đến hoạt động định giá TSTC. Khi chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản bị thu hẹp, thì ắt hẳn nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực này đột nhiên giảm xuống, kéo theo giá trị bất động sản sẽ bị sụt giảm. Và khi hạn chế cho vay bất động sản như vậy, thì đương nhiên hoạt động định giá TSTC cũng sẽ giảm theo vì cho dù khách hàng có muốn vay thì ngân hàng vẫn phải từ chối để tuân thủ đúng quy định. Hoặc khi yếu tố đầu tư thay đổi
vì một hoặc nhiều nguyên nhân khác nhau, khi đó người dân tạm thời khơng đầu tư vào vàng hoặc chứng khốn vì các chính sách hạn chế vừa ban hành, lúc này vốn đầu tư sẽ chảy dần sang những kênh khác, và lĩnh vực bất động sản sẽ trở thành một kênh hấp dẫn, và giá bất động sản lại có dịp biến động tăng. Mỗi biến động tăng giảm trong giá cả bất động sản đều gây nhiễu thơng tin và khó khăn cho hoạt động định giá TSTC.
Như vậy, các nhân tố trên ít nhiều đều có tác động đến hoạt động định giá TSTC tại các ngân hàng thương mại. Tuỳ theo phương thức tổ chức hoạt động định giá tại mỗi ngân hàng mà từng nhân tố sẽ có những mức độ ảnh hưởng khác nhau.