3.2 Giải pháp đối với Ngân hàng TMCP Sài Gòn
3.2.4 Hoàn thiện phương pháp định giá TSTC là bất động sản
Mục tiêu quan trọng của việc hoàn thiện phương pháp định giá TSTC là nhằm giải quyết vấn đề còn tồn tại về kết quả định giá tài sản còn chênh lệch khá nhiều so với giá trị thực tế trên thị trường. SCB cần phải đưa ra những giải pháp phù hợp đối với từng nguyên nhân khiến kết quả định giá tài sản bị chênh lệch so với thị trường, như vậy cần chú ý vào các giải pháp sau:
- Thứ nhất, đối với các hệ số điều chỉnh trong việc xác định giá đất ở như hệ
số Kmax, hệ số vị trí mặt tiền hoặc đường hẻm, hệ số về hình dáng bất động sản … cần phải được khảo sát thực tế một cách kỹ lưỡng, phân tích nghiên cứu định lượng, có căn cứ cụ thể để từ đó tổng hợp đưa ra số liệu cho phù hợp với thị trường. Có như vậy mới đưa được những hệ số này vào sử dụng trong thực tế định giá đất ở, tránh tình trạng kết quả định giá quá chênh lệch so với thị trường như hiện nay. Riêng với hệ số Kmax có thể nâng lên cao hơn hoặc xây dựng biên độ rộng, sau đó yêu cầu nhân viên định giá phải giải thích rõ ràng lí do chọn hệ số K đối với từng trường hợp tài sản riêng biệt, vì hiện tại trong quy định hệ số Kmax của SCB chỉ có áp dụng đối với một số các quận trung tâm, còn đối với các tuyến đường trọng yếu trong từng quận thì khơng quy định. Hiển nhiên dù trong cùng một quận trung tâm nhưng hệ số K của tài sản nằm ở những con đường chỉ có lộ giới 5m phải khác tài sản nằm trên các đại lộ lớn, nhưng vì giới hạn khá thấp của Kmax hiện nay khiến
nhân viên định giá dù có áp dụng tối đa hệ số Kmax để định giá những tài sản nằm ở đại lộ lớn, thuộc khu vực sầm uất, vị trí hình dáng đẹp thì giá trị tài sản vẫn cịn quá thấp so với giá các tài sản so sánh được tham khảo trên cùng tuyến đường.
- Thứ hai, trong việc xác định đơn giá cơng trình xây dựng theo phương pháp chi phí, cần phân loại rõ các cơng trình đặc biệt như bệnh viện, trường học, nhà xưởng sản xuất các sản phẩm đặc thù … để từ đó xây dựng bộ chỉ tiêu đơn giá tối đa xây dựng những loại cơng trình này sao cho phù hợp với thực tế. Đây là những ngành kinh doanh thuộc các lĩnh vực đặc thù, nên khơng thể sử dụng đơn giá tồ nhà cao tầng hay đơn giá nhà xưởng bình thường để áp dụng định giá đại trà, vì như vậy sẽ khiến giá trị tài sản được định giá còn thấp hơn rất nhiều so với chi phí thực tế đã phải bỏ ra để xây dựng các loại cơng trình đó. Ngồi ra, SCB cũng có thể nghiên cứu xây dựng thêm một loại hệ số điều chỉnh đơn giá xây dựng đối với những cơng trình đặc biệt, để từ đó nhân viên định giá có thể linh động xác định hệ số điều chỉnh trong hoạt động định giá TSTC cho phù hợp với từng loại cơng trình, khơng cịn bị bó buộc trong các con số đơn giá xây dựng tối đa như trong quy định hiện hành.
- Thứ ba, SCB cần chú trọng nghiên cứu và phát triển thêm các phương pháp định giá khác như phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp lợi nhuận để ban hành thêm các hướng dẫn nhằm hoàn thiện tốt hoạt động định giá tại ngân hàng mình. Thực tế khi định giá TSTC là bất động sản mà chỉ dựa trên phương pháp so sánh và phương pháp chi phí đã gây khơng ít khó khăn cho nhân viên định giá vì thực tế phạm vi áp dụng của hai phương pháp này không thể bao quát hết tất cả các loại tài sản là bất động sản. Việc sử dụng thêm các phương pháp định giá khác là hết sức cần thiết, một mặt có thể dùng để kiểm định lại giá trị định giá trong các phương pháp so sánh, phương pháp chi phí; mặt khác dùng để thực hiện định giá đối với những loại tài sản mà giá trị của nó được đánh giá dựa vào khả năng thu về
lợi nhuận trong tương lai như rạp chiếu phim, nhà hát kịch, nhà hàng, khu vui chơi giải trí … Thực tế hiện nay, trong hướng dẫn định giá của một số ngân hàng thương mại lớn như ACB, BIDV, Sacombank, Vietcombank … đều có đầy đủ 5 phương pháp định giá theo đúng các tiêu chuẩn thẩm định giá của Nhà nước đã ban hành. Thiết nghĩ SCB cũng nên học tập kinh nghiệm từ những ngân hàng đã tổ chức khá thành công hoạt động định giá để ngày càng hoàn thiện hoạt động định giá TSTC tại SCB, từ đó giải quyết được các vấn đề cịn tồn tại trong phương pháp định giá của mình, làm cho kết quả định giá TSTC ngày càng đáng tin cậy.