1.4 Bài học kinh nghiệm cho hoạt động định giá tài sản thế chấp cho SCB
1.4.2 Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam (Vietcombank)
Vietcombank là một trong những ngân hàng thương mại có uy tín hàng đầu tại Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, trong cơ cấu tài sản của khách hàng thì tỷ trọng tài sản là bất động sản chiếm tỷ lệ không cao, chỉ xấp xỉ 50% trên tổng giá trị tài sản bảo đảm.
Bảng 1.2:Cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Vietcombank
Đvt: triệu đồng
Loại TS Quý III/2012 2011
Giá trị Tỷ trọng Giá trị Tỷ trọng Bất động sản 153.613.445 52,8% 145.556.737 51,5% Tiền gửi 29.113.454 10,0% 45.560.503 16,1% Giấy tờ có giá 12.068.796 4,1% 11.750.827 4,2% Tài sản khác 96.248.860 33,1% 79.572.267 28,2% Tổng cộng 291.044.555 100,0% 282.440.334 100,0%
Nguồn: Báo cáo tài chính Vietcombank năm 2011 và quý III/2012
Hình 1.2: Biểu đồ cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Vietcombank
- 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 2011 Quý III/2012 Đv t: tỷ đ ồn g Bất động sản Tiền gửi Giấy tờ có giá Tài sản khác Tổng cộng
Nguồn: Báo cáo tài chính Vietcombank năm 2011 và quý III/2012
Vietcombank tuy là một ngân hàng lớn nhưng tính đến nay vẫn chưa tổ chức một mơ hình hoặc cơng ty định giá riêng trực thuộc ngân hàng. Trong hoạt động định giá tại Vietcombank hiện nay, đối với các tài sản thế chấp có giá trị dưới 2 tỷ đồng thì đơn vị kinh doanh được phép tự định giá và có thẩm quyền duyệt giá trị tài sản, đối với tài sản giá trị trên 2 tỷ đồng thì phải chuyển hồ sơ sang các tổ chức định giá độc
lập. Danh sách các công ty định giá độc lập này sẽ được Vietcombank quy định cụ thể trong từng thời kỳ và đơn vị kinh doanh sẽ đề nghị khách hàng chọn một trong số các cơng ty có tên trong danh sách để thực hiện định giá tài sản. Việc tổ chức định giá như vậy một mặt tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách hàng đối với các tài sản giá trị dưới 2 tỷ đồng, mặt khác cũng tiết kiệm chi phí và nhân lực cho ngân hàng khi thơng qua cơng ty định giá độc lập thay vì tự tổ chức hoạt động định giá riêng tại ngân hàng mình. Tuy nhiên khi định giá thơng qua các cơng ty định giá độc lập thì khách hàng sẽ vẫn phải trả tồn bộ chi phí định giá mà khơng được giảm hay hoàn lại trong trường hợp khách hàng khơng được Vietcombank duyệt cấp tín dụng.
1.4.3 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank)
Đối với tài sản của khách hàng tại Eximbank trong 3 năm gần đây, tỷ trọng tài sản là bất động sản nằm trong khoảng 65% -> 73% trong cơ cấu tổng tài sản. Tỷ trọng này tăng dần đều qua các năm từ 2009 đến 2011 thể hiện rõ việc ưu tiên nhận tài sản thế chấp là bất động sản trong hoạt động tín dụng tại Eximbank.
Bảng 1.3: Cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Eximbank
Đvt: triệu đồng Loại TS Giá trị 2011 Tỷ 2010 2009 trọng Giá trị trọng Tỷ Giá trị trọng Tỷ Bất động sản 84.016.205 72,8% 71.076.424 67,7% 43.441.880 65,4% Động sản 17.638.000 15,3% 11.740.012 11,2% 8.285.376 12,5% Chứng từ có giá 11.052.590 9,6% 19.709.147 18,8% 10.078.427 15,2% Tài sản khác 2.761.339 2,4% 2.521.434 2,4% 4.659.983 7,0% Tổng cộng 115.468.134 100,0% 105.047.017 100,0% 66.465.666 100,0%
Nguồn: Báo cáo thường niên Eximbank các năm 2009, 2010, 2011
- 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 2009 2010 2011 Đv t: tỷ đ ồn g Bất động sản Động sản Chứng từ có giá Tài sản khác Tổng cộng
Nguồn: Báo cáo thường niên Eximbank các năm 2009, 2010, 2011
Hiện tại, Eximbank cũng không thành lập công ty con chuyên về lĩnh vực định giá tài sản mà tự xây dựng một hệ thống định giá riêng trong ngân hàng mình:
- Đối với các chi nhánh thuộc khu vực TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ thì chi nhánh sẽ thực hiện khảo sát các tài sản thế chấp đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ dưới 2 tỷ đồng đối với bất động sản nhóm 1 (bất động sản phi nơng nghiệp tại đô thị, đất ở nhà ở tại nông thôn) hoặc dưới 1 tỷ đồng đối với bất động sản nhóm 2 (bất động sản phi nông nghiệp tại nông thôn, đất nơng nghiệp) nhưng khơng có thẩm quyền duyệt kết quả định giá tài sản.
- Đối với các chi nhánh thuộc tỉnh, thành phố khác thì chi nhánh sẽ thực hiện khảo sát các tài sản thế chấp đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ dưới 5 tỷ đồng đối với bất động sản nhóm 1 hoặc dưới 2 tỷ đồng đối với bất động sản nhóm 2 và có thẩm quyền phê duyệt kết quả định giá bất động sản nhóm 1 đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ dưới 1 tỷ đồng.
- Các trường hợp vượt thẩm quyền phê duyệt kết quả định giá tài sản đều phải chuyển sang Bộ phận thẩm định giá khu vực hoặc Phòng thẩm định giá Hội sở. Bộ phận thẩm định giá khu vực sẽ thực hiện khảo sát, thẩm định và phê duyệt kết quả định giá theo sự phân cơng của Phịng thẩm định giá Hội sở trong từng thời kỳ.
Với cách thức tổ chức như trên thì Eximbank đang quản lý khá tốt hoạt động định giá tại ngân hàng và hỗ trợ tối đa cho hoạt động tín dụng. Tuy nhiên nhược điểm có thể nhìn thấy là sẽ mất nhiều thời gian cho hoạt động định giá khi cấp thẩm quyền duyệt kết quả định giá của chi nhánh khá thấp, hầu như đều phải chuyển lên Bộ phận thẩm định giá khu vực hoặc Phòng thẩm định giá Hội sở.
1.4.4 Bài học kinh nghiệm cho hoạt động định giá TSTC cho SCB
Như vậy, dù tổ chức định giá theo phương thức nào thì các NHTM cũng đã nhận thấy tầm quan trọng của định giá TSTC trong hoạt động tín dụng nên thường xun có những chính sách, hướng dẫn thay đổi trong từng thời kỳ để hoạt động định giá ngày càng chặt chẽ và phù hợp với thực tế, có thể phục vụ tốt cho hoạt động tín dụng. Một số bài học kinh nghiệm có thể rút ra cho hoạt động định giá tại các NHTM Việt Nam như sau:
- Tổ chức quy mô hoạt động định giá phải phù hợp với quy mơ tín dụng và nhu cầu tăng trưởng tín dụng tại mỗi ngân hàng trong từng thời kỳ.
- Tổ chức nhân sự thực hiện hoạt động định giá một cách hợp lý để rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ và nâng cao chất lượng kết quả định giá tài sản.
- Tổ chức mơ hình định giá có thể thơng qua công ty định giá độc lập hoặc cho phép các đơn vị kinh doanh tự định giá tài sản nhưng vẫn có sự kiểm tra giám sát của các phòng ban chức năng, sao cho giảm thiểu tối đa yếu tố chủ quan trong quá trình định giá tài sản nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng.
- Cần ban hành đầy đủ hướng dẫn về phương pháp định giá TSTC để có thể sử dụng linh hoạt trong từng trường hợp khác nhau, khi đó giá trị định giá sẽ phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản, không chênh lệch so với thị trường.
- Tổ chức hoạt động định giá cần nghiên cứu vấn đề thu phí định giá của khách hàng sao cho vừa tăng tính cạnh tranh vừa đem lại doanh thu cho ngân hàng.
Kết luận chương 1
Để tạo tiền đề cho việc đánh giá thực trạng và đưa ra các giải pháp cho sự phát triển công tác định giá TSTC tại SCB, chương I đi vào tìm hiểu về cơ sở lý luận về định giá tài sản thế chấp, vai trò của tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng, các nhân tố có ảnh hưởng đến cơng tác định giá TSTC và kinh nghiệm tổ chức hoạt động định giá tại một số ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay để từ đó rút ra bài học cho SCB nhằm ngày càng hoàn thiện hoạt động định giá TSTC của mình sao cho có thể hỗ trợ tối đa cho hoạt động tín dụng và hạn chế những rủi ro có thể xảy ra. Để có những giải pháp cụ thể phù hợp cho việc hoàn thiện hoạt động định giá TSTC tại SCB trên cơ sở lý luận của chương 1, chương sau tác giả sẽ đi vào phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác định giá TSTC của Ngân hàng TMCP Sài Gòn.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB)
2.1 Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Sài Gòn
Ngân hàng TMCP Sài Gịn tiền thân là Ngân hàng TMCP Quế Đơ được thành lập theo Giấy phép hoạt động số 00018/NH-GP ngày 06/06/1992 của Thống Đốc Ngân hàng Nhà nước và Giấy phép thành lập số 308/GP-UB ngày 26/06/1992 của Ủy ban Nhân dân TP.HCM với số vốn điều lệ 5 tỷ đồng.
Sau hơn 11 năm hoạt động không hiệu quả dưới tên gọi Ngân hàng TMCP Quế Đô, đến ngày 08/04/2003, Ngân hàng TMCP Sài Gịn chính thức được thành lập theo quyết định số 336/QĐ-NHNN ngày 08/04/2003 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước với số vốn điều lệ tăng lên 92 tỷ đồng, rồi tăng lên 150 tỷ đồng vào năm 2004. Bước vào giữa thập niên 2000, SCB đã hoàn toàn trút bỏ được những vấn đề trục trặc tài chính của mình và sẵn sàng gia nhập vào làn sóng tăng trưởng của khu vực ngân hàng Việt Nam. Năm 2005, SCB được NHNN xếp hạng A trong khối các ngân hàng cổ phần. Trước những yêu cầu của Chính phủ buộc các NHTM phải tăng mạnh vốn điều lệ, SCB là một trong số ít các ngân hàng đã thành cơng trong việc chào bán thêm cổ phiếu để tăng vốn, thậm chí cịn trước cả những hạn chót của NHNN (SCB là ngân hàng đầu tiên phát hành trái phiếu chuyển đổi trên thị trường tài chính Việt Nam vào năm 2006). Đến cuối quý 3/2011, vốn điều lệ của SCB đạt 4.185 tỷ đồng. Quy mô mạng lưới, tổng tài sản và nguồn vốn huy động của Ngân hàng cũng tăng mạnh.
Ngày 26/12/2011, Thống đốc NHNN chính thức cấp Giấy phép số 238/GP-NHNN về việc thành lập và hoạt động Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) trên cơ sở hợp nhất tự nguyện 3 ngân hàng: Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB), Ngân hàng TMCP Đệ Nhất (Ficombank), Ngân hàng TMCP Việt Nam Tín Nghĩa (TinNghiaBank) thành Ngân hàng TMCP Sài Gòn (Ngân hàng hợp nhất). Ngân hàng SCB hợp nhất chính thức đi vào hoạt động từ ngày 01/01/2012. Đây là bước ngoặt trong lịch sử phát triển của cả ba ngân hàng, đánh dấu sự thay đổi về quy mô tổng tài sản lớn hơn,
phát triển vượt bậc về công nghệ, mạng lưới chi nhánh phát triển rộng khắp cả nước và trình độ chun mơn vượt bậc của tập thể cán bộ nhân viên.
Trên cơ sở thừa kế những thế mạnh vốn có của 3 ngân hàng, Ngân hàng hợp nhất đã có ngay lợi thế mạnh trong lĩnh vực ngân hàng và nằm trong nhóm 5 ngân hàng cổ phần lớn nhất tại Việt Nam. Cụ thể: Vốn điều lệ đạt 10.585 tỷ đồng. Xét về quy mô vốn điều lệ thì SCB đứng thứ 4/14 Ngân hàng trên địa bàn TP.HCM (chỉ xếp sau Eximbank: 16.317 tỷ đồng, Sacombank: 14.224 tỷ đồng, và ACB: 13.948 tỷ đồng). Xét về Tổng tài sản ngân hàng đã đạt 147.151 tỷ đồng (xếp thứ 3/14, chỉ xếp sau ACB: 279.288 tỷ đồng và Eximbank: 183.973 tỷ đồng). Và đặc biệt là mạng lưới của ngân hàng đã lên đến 230 điểm giao dịch trên cả nước (xếp thứ 4/14, xếp sau Sacombank: 373 điểm giao dịch, ACB: 323 điểm giao dịch và Ngân hàng TMCP Đông Á: 235 điểm giao dịch), điều này sẽ giúp khách hàng giao dịch tại SCB một cách thuận lợi và tiết kiệm nhất.
Từ những thế mạnh sẵn có cùng với sự quan tâm hỗ trợ của cơ quan ban ngành, Ngân hàng Nhà Nước và sự quyết tâm cao của tập thể cán bộ nhân viên, Ngân hàng TMCP Sài Gòn đã từng bước ổn định hoạt động kinh doanh và sẽ phát huy được thế mạnh về năng lực tài chính, quy mô hoạt động và khả năng quản lý điều hành.
2.2 Quy định về nhận tài sản thế chấp tại SCB
Để đảm bảo cho khoản vay tại SCB, khách hàng phải thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản. SCB sẽ nhận tài sản thế chấp là bất động sản của khách hàng theo các quy định riêng nhưng vẫn đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật.
2.2.1 Tài sản là quyền sử dụng đất các loại hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất gắn liền với đất
Các loại tài sản nêu dưới đây đều có thể nhận làm TSTC tại SCB, tuy nhiên đối với mỗi loại sẽ có các quy định riêng về nguồn gốc, về các điều kiện cũng như các trường hợp hạn chế3
:
- Tài sản là QSDĐ của doanh nghiệp là pháp nhân mới được hình thành do góp vốn bằng QSDĐ.
- Tài sản là QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân khơng phải là đất th (bao gồm cả QSDĐ của hộ gia đình, các nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển từ đất không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất).
- Tài sản là QSDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Tài sản là quyền sử dụng đất thuê.
- Ngoài ra, SCB cịn có thể nhận thế chấp các QSDĐ loại khác mà Luật đất đai và/hoặc các nghị định của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật đất đai cho phép thế chấp.
2.2.2 Các trường hợp chỉ nhận bất động sản là tài sản gắn liền với đất (không bao gồm quyền sử dụng đất) bao gồm quyền sử dụng đất)
Đối với những trường hợp sau, SCB chủ trương chỉ nhận tài sản thế chấp là bất động sản gắn liền với đất, không nhận quyền sử dụng đất:
- QSDĐ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các cơng trình khơng bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước.
- QSDĐ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất/tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
- QSDĐ của tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức/cá nhân nước ngồi th đất/th lại đất trong khu cơng
3 Nội dung đầy đủ các điều kiện xem tại Phụ lục 3
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (không phân biệt thuê đất trước hay sau 01/07/2004).
- QSDĐ của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn th đất đã được trả tiền cịn lại ít nhất là 5 năm mà tiền thuê đất trong đó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước cho thuê (thuê sau ngày 01/07/2004 hoặc thuê trước ngày 01/07/2004 nhưng trả tiền thuê hàng năm hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn đã trả tiền cịn lại ít hơn 5 năm).
- Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khơng thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước và tổ chức kinh tế đó chọn hình thức thuê đất hoặc tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
- QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất và chọn hình thức thuê đất.
- Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng QSDĐ nay chuyển