Nguồn: Tổng cục thống kê Việt Nam
Thành phố Hồ Chí Minh ln là địa phương có sức thu hút lớn đối với nguồn vốn FDI, với 3.876 dự án và tổng vốn đầu tư gần 30 tỷ USD vẫn còn hiệu lực hoạt
động trên địa bàn Thành phố tính đến ngày 31/12/2010. Hiện có 29 quốc gia và
vùng lãnh thổ đầu tư vào Thành phố.
Bảng 2.5: Vốn FDI vào TPHCM giai đoạn 2006 - 2010
(Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu tư TPHCM)
Xét về số dự án và vốn đăng ký, giai đoạn 2006-2007 với số dự án 781, đầu tư nước ngoài thực sự phát triển một cách mạnh mẽ nhất, kể từ sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại Thế giới (WTO). Năm 2008, thành phố đạt kỷ lục về thu hút vốn đầu tư nước ngoài với 542 dự án, tổng số vốn đăng ký 8.456 tỷ USD. Năm 2009, tuy đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng đối phó với khủng hoảng tài chính thế
giới nhưng nguồn vốn FDI vào thành phố Hồ Chí Minh giảm khá mạnh, tính cả dự án được cấp phép mới và dự án tăng vốn chỉ đạt 1,4 tỷ USD, giảm 84% so với năm 2008. Dù vốn của các dự án mới đổ vào thành phố Hồ Chí Minh giảm nhưng các doanh nghiệp FDI đang hoạt động vẫn tiếp tục tăng vốn mở rộng đầu tư, thể hiện
qua 114 dự án với tổng vốn tăng thêm đạt trên 370 triệu USD, tăng 3,4% so với năm 2008. Năm 2010 tình hình khả quan hơn năm 2009, số dự án cấp mới giảm nhưng số vốn đăng ký tăng 82% so với năm 2009. Thêm vào đó, số dự án bổ sung vốn cùng số vốn bổ sung cũng tăng đáng kể. Đây là một tín hiệu vui cho thấy môi
trường đầu tư và kinh doanh của thành phố Hồ Chí Minh vẫn được nhiều nhà đầu tư tin tưởng và quyết định lựa chọn trong giai đoạn nền kinh tế gặp nhiều khó khăn
Dự án cấp mới Dự án tăng vốn Năm Số dự án Vốn ĐK (triệu USD) Vốn BQ 1 dự án (triệu USD) Số dự án Vốn BS (triệu USD) Tổng vốn (triệu USD) Tốc độ phát triển vốn (%) 2006 288 1.646 5,71 123 715 2.361 100 2007 493 2.480 5,03 213 428 2.908 123,17 2008 542 8.456 15,6 184 364,63 8.820,63 303,32 2009 389 1.035 2,66 114 371,2 1.406,2 15,94 2010 375 1.883 5,02 128 421,017 2.304.017 163,85 Tổng 2.087 15.500 7,427 762 2.299,847 17.799,847
39
hiện nay. Tuy nhiên con số giải ngân hàng năm chịu chung hoàn cảnh với tình hình vốn giải ngân của cả nước, tỷ lệ vốn giải ngân được chỉ đạt 1/4 - 1/6 số vốn đăng ký. Nguyên nhân: do biến động giá cả, tỷ giá bất ổn trên thị trường gây bất lợi cho
nhà đầu tư nước ngồi; trình độ lực lượng lao động không đáp ứng được nhu cầu
của các nhà đầu tư; một phần cũng do doanh nghiệp thay đổi cơ cấu nội bộ công ty dẫn đến việc giải ngân cho các dự án cũng gặp khó khăn.
Cơ cấu kinh tế thành phố Hồ Chí Minh những năm qua đang dần tăng tỷ lệ của ngành dịch vụ so với ngành công nghiệp và nông nghiệp.
Năm 2007: Ngành nông lâm thủy sản chiếm 1,3% GDP của thành phố, ngành công nghiệp, xây dựng chiếm 46,4% và lĩnh vực dịch vụ chiếm 52,3%.
Năm 2008: Ngành nông lâm thủy sản chiếm 1,4% GDP của thành phố, ngành công nghiệp, xây dựng chiếm 44,1% và lĩnh vực dịch vụ chiếm 54,4%.
Năm 2009: Ngành nông lâm thủy sản chiếm 1,3% GDP của thành phố, ngành công nghiệp, xây dựng chiếm 43,9% và lĩnh vực dịch vụ chiếm 54,8%.
Năm 2010: Ngành nông lâm thủy sản chiếm 1,1% GDP của thành phố, ngành công nghiệp, xây dựng chiếm 45,3% và lĩnh vực dịch vụ chiếm 53,6%.
Theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố Hồ Chí Minh lần thứ IX, xác định chỉ tiêu phấn đấu: ”Cơ cấu kinh tế năm 2015 (% trong GDP): dịch vụ: 57%,
công nghiệp: 42%, nông nghiệp: 1%”.
Công nghiệp, xây dựng, 45.3%
Nơng lâm thủy sản, 1.1%
Dịch vụ, 53.6%
Hình 2.4: Cơ cấu kinh tế TP. Hồ Chí Minh năm 2010
Lãi suất: Trong những năm trở lại đây, dưới tác động của khủng hoảng kinh
tế thế giới cũng như những yếu kém nội tại của nền kinh tế, kinh tế Việt Nam xuất hiện những dấu hiệu thiếu ổn định, nổi bật là lạm phát, tỷ giá và lãi suất, gây ảnh hưởng bất lợi đến môi trường đầu tư và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Lạm phát trên hai con số diễn ra gần như liên tục từ năm 2007 trở lại đây. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, lạm phát năm 2007 ở mức 12,63%, năm 2008 lên đến 19,89%. Lạm phát có giảm xuống ở năm 2009 với mức 6,88% nhưng sau đó lại
bùng phát mạnh ở mức 11,75% vào năm 2010 và đã lên đến 13,39% sau 6 tháng
đầu năm 2011. Tỷ giá diễn biến phức tạp, tại một số thời điểm tồn tại tình trạng hai
giá khiến cho ngân hàng khó khăn trong đáp ứng nhu cầu ngoại tệ, doanh nghiệp
phải hạch toán khống khi mua ngoại tệ. Lạm phát cao, mơ hình tăng trưởng chủ yếu dựa vào thâm dụng vốn nhưng hiệu quả sử dụng vốn ngày càng giảm (hệ số ICOR tăng liên tục và trên 5), cơ cấu kinh tế vẫn duy trì theo mơ hình tập trung về số lượng, chưa tăng trưởng theo chiều sâu và chất lượng, chi tiêu cơng cao và một chính sách tiền tệ thiếu nhất quán đã dẫn đến một mức lãi suất cao trong nền kinh tế. So với các nước trong khu vực, lãi suất của Việt Nam ở mức khá cao và có tính biến động lớn. Vào năm 2008 và trong những tháng đầu năm 2011, lãi suất huy động của các ngân hàng lên đến 17-19%/năm, lãi suất cho vay cũng lên đến 20-
23%, một mức lãi suất quá khả năng chịu đựng của các doanh nghiệp.
Hình 2.5: Lãi suất huy động bình quân giai đoạn 2000 – 2009 của Việt Nam so với các nước.
Nguồn: International Monetary Fund, International Financial Statistics and data files
41
Cơ hội: Sự tăng trưởng nhanh của kinh tế Việt Nam và đặc biệt là thành phố
Hồ Chí Minh là nhân tố hết sức quan trọng để thu hút các tập đoàn đa quốc gia, các tổ chức quốc tế đầu tư vào Việt Nam và thị trường thành phố Hồ Chí Minh. Đây là một cơ hội hết sức thuận lợi cho lĩnh vực kinh doanh chính của Cơng ty An Phú (khách hàng chủ yếu của công ty là những chuyên gia, tổ chức kinh tế, lãnh sự các nước đến làm việc tại Việt Nam và chủ yếu là thành phố Hồ Chí Minh.
Nguy cơ: Tình hình lạm phát, lãi suất ngân hàng cao gây khó khăn cho việc
huy động vốn vào các dự án để mở rộng hoạt động kinh doanh.
2.3.1.2 Yếu tố nhân khẩu – tự nhiên – địa lý:
Việt Nam là một quốc gia có đông dân cư, theo thống kê của Tổng cục thống kê dân số Việt Nam đến cuối năm 2010 là 83.119.900 người, mật độ dân số 252
người/km2, đứng hạng thứ 14 trên thế giới về quốc gia đông dân trên thế giới. Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, với diện tích 2.100 km2 và dân số 7,3892 triệu người vào năm 2010 (dân số cả nước 86,93 triệu người năm 2010), mật độ trung bình
3.419 người/km2 chiếm tỷ lệ cao nhất nước và có tỷ lệ dân số trẻ, dân trí cao, đây là
điều kiện hết sức thuận lợi cho việc phát triển kinh tế của thành phố và thu hút các
nhà đầu tư nước ngồi đến đầu tư.
Tốc độ đơ thị hóa cao, các cơng trình giao thơng, cơ sở hạ tầng, các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại trong những năm qua ngày càng tăng tạo sự thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài đến làm việc và sinh sống.
Cơ hội: Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội của cả
nước do đó tập trung thu hút đầu tư trong nước và đặc biệt là nước ngoài, đây là một thị trường tiềm năng về biệt thự, nhà ở, căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại và các cơ sở vật chất, dịch vụ kèm theo.
2.2.1.3 Yếu tố văn hóa xã hội:
Theo báo cáo phát triển con người các năm 2001-2005 của UNDP, chỉ số phát triển con người (HDI) của Việt Nam đang dần được cải thiện. Năm 2005 là 0,704, xếp thứ 108/177 nước, tăng 2,2% sau 5 năm nhờ vào tăng trưởng kinh tế và tuổi thọ. Xét về thứ hạng, Việt Nam vẫn nằm ở nhóm các nước trung bình, thấp hơn
các nước trong khu vực như Malaixia, Trung quốc, Thái Lan. Điều này chứng tỏ, chất lượng đời sống, vật chất, văn hóa và tinh thần đang được cải thiện dần. Tuy
nhiên so với thế giới, chúng ta vẫn ở mức trung bình, cần phải cố gắng hơn nữa để cải thiện tình hình.
Theo báo cáo của WB, Việt Nam được đánh giá là một nước trẻ, có tỷ lệ
nhập học tiểu học là 90%, trung học là 62% và tỷ lệ sinh viên cao. Theo đánh giá mới đây nhất của UNESCO, Việt Nam đứng thứ 64 toàn cầu về chỉ tiêu giáo dục.
Đây là yếu tố thuận lợi để phát triển một nền kinh tế tri thức. Lực lượng lao động
của Việt Nam đáp ứng được nhu cầu cho các tập đoàn đa quốc gia, các tổ chức quốc tế, tiếp cận nhanh được các vấn đề toàn cầu. Từ đó tạo ra được sức hút thị trường lao động cho các tập đoàn nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh. Đây chính là cơ hội cho Cơng ty An Phú có được nguồn khách hàng tiềm năng.
2.2.1.4 Yếu tố công nghệ:
Với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế và chuyển giao công nghệ giữa các nước trên thế giới, Việt Nam tranh thủ cơ hội để tiếp nhận và ứng dụng các công
nghệ mới về xây dựng vào các cơng trình xây dựng, rút ngắn thời gian thi công, tăng chất lượng, cũng như giảm giá thành xây dựng. Các trang thiết bị mới, hiện đại nhất cho các tòa nhà, biệt thự từ nước ngoài được nhập vào Việt Nam ngày càng nhiều giúp cho việc đầu tư vào các cơng trình xây dựng tòa nhà, biệt thự chất lượng hơn, hiện đại hơn và có tính cạnh tranh cao.
Cơ hội: Ứng dụng công nghệ mới trong xây dựng giúp rút ngắn thời gian thi
cơng, giảm chi phí.
2.2.1.5 Yếu tố chính trị & pháp luật:
Việt Nam được thế giới đánh giá là nước có tình hình chính trị ổn định, là
nước an toàn tại khu vực Châu Á, điều này hết sức thuận lợi để nước ta thu hút vốn
đầu tư từ bên ngoài và tạo ra rất nhiều điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước
43
Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng bộ thành phố Hồ Chí Minh lần thứ IX,
nhiệm kỳ 2010-2015 đã xác định mục tiêu, chỉ tiêu, nhiệm vụ phát triển thành phố, xây dựng Đảng bộ và hệ thống chính trị thành phố, đại hội nhất trí: ”Quán triệt
Nghị quyết số 20-NQ/TW của Bộ Chính trị, phấn đấu xây dựng thành phố Hồ Chí Minh trở thành một thành phố xã hội chủ nghĩa văn minh, hiện đại; từ nay đến năm 2015 và tầm nhìn đến năm 2020, ….. huy động nguồn lực, nâng cao chất lượng tăng trưởng, xây dựng đồng bộ kết cấu hạ tầng, phát triển nhanh, bền vững, với
mục tiêu tổng quát là: Tiếp tục đổi mới toàn diện và mạnh mẽ hơn nữa; nâng cao năng lực lãnh đạo và sức chiến đấu toàn Đảng bộ; phát huy dân chủ và sức mạnh
đại đoàn kết toàn dân tộc; năng động, sáng tạo, huy động mọi nguồn lực, thúc đẩy
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phát triển kết cấu hạ tầng đồng bộ; xây dựng mơi
trường văn hóa lành mạnh; bảo vệ mơi trường, chủ động ứng phó với biến đổi khí
hậu; không ngừng nâng cao đời sống vật chất và văn hóa của nhân dân; bảo đảm quốc phịng - an ninh, giữ vững ổn định chính trị - xã hội; làm tốt vai trò đầu tàu
của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam; đóng góp ngày càng lớn cho cả nước; từng bước trở thành một trung tâm công nghiệp, dịch vụ, giáo dục - đào tạo, khoa học - công nghệ của khu vực Đông Nam Á” Nghị quyết cũng đã đưa ra chỉ tiêu về: “Cơ cấu kinh tế năm 2015 (% trong GDP): dịch vụ: 57%, công nghiệp: 42%, nông nghiệp: 01%”. Đây là điều kiện hết sức thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh
trong lĩnh vực dịch vụ trong đó có các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
2.3.2 Phân tích mơi trường vi mơ.
2.3.2.1 Khách hàng (Đính kèm Phụ lục 2): a. Đối tượng khách hàng: a. Đối tượng khách hàng:
Khách hàng của Công ty An Phú là các chuyên gia người nước ngoài trong các tập đồn kinh tế, tài chính, các doanh nghiệp nước ngồi, các tổ chức phi chính phủ, các viên chức trong các tổng lãnh sự quán các nước đến làm việc và sinh sống tại thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận. Đánh giá tổng quát về mức độ hài lòng của khách hàng đối với dịch vụ (bảo trì, bảo dưỡng các trang thiết bị, mơi trường, cơ sở vật chất, an ninh, giải trí) được cung cấp bởi công ty, thấy rằng hầu
hết khách hàng được khảo sát đều trả lời là hài lòng với dịch vụ của công ty. Khách hàng của công ty được chia thành các đối tượng sau:
Khách hàng cá nhân: Là các khách hàng thuê biệt thự và căn hộ của công ty
làm việc trong các doanh nghiệp nước ngoài nhưng trả tiền thuê bằng tiền cá nhân. Hiện lượng khách hàng này chiếm tỷ trọng nhỏ trong doanh thu của tồn cơng ty 10,4%. Tuy nhiên công ty cũng rất coi trọng đối tượng khách hàng này vì trong
tương lai các tổ chức, tập đồn kinh tế, tài chính nước ngồi có xu hướng khốn tiền thuê nhà và các loại chi phí khác liên quan đến sinh hoạt của các chuyên gia đến làm việc cho họ.
Khách hàng là doanh nghiệp, các tổ chức phi chính phủ, các tổng lãnh sự quán các nước: Đây là đối tượng khách hàng chiếm tỷ trọng quan trọng trong
doanh thu của công ty (chiếm 89.6%). Khi ký kết hợp đồng với đối tượng khách
hàng này sẽ đảm bảo cho hoạt động kinh doanh của cơng ty được ổn định vì trong
trường hợp các chuyên gia trong tổ chức của họ phải về nước sớm, trước thời hạn hợp đồng thì thường sẽ có chun gia khác thế vào và có tính pháp lý cao hơn so với các đối tượng khách hàng cá nhân.
Nghiên cứu về lòng trung thành của đối tượng khách hàng trên với công ty, 99% khách hàng cho rằng chắc chắn sẽ tiếp tục sử dụng dịch vụ và giới thiệu người khác đến sử dụng sản phẩm của cơng ty. Cơng ty đã có một khách hàng sống gần 20 năm và gần 17 khách hàng sống từ 10 năm đến 13 năm, 41 khách hàng sống từ 4
năm đến 5 năm. Có 20 cơng ty ký hợp đồng thuê biệt thự đã 12 năm và hiện nay
vẫn tiếp tục thuê.
Trích ý kiến của hai khách sống, làm việc trong Khu Biệt thự Cao cấp An Phú – bà Sherry (người Anh) và bà Sally Cox (người Úc) – khi hai bà được phỏng vấn bởi phóng viên Thin Lei Win và nhận xét của họ được đăng tải trên tờ báo tiếng Anh (The WORD HCMC) vào tháng 01-2008 (trang 27) như sau:
Theo Sherry, “Chúng tơi có được đặc ân với những khu vườn, hồ bơi, rộng
45
lựa của lối sống.” Sally nói thêm, “Bạn sẽ có được sự tĩnh mịch ở đây, cái mà bạn sẽ không thể nào có được khi ở trong thành phố.”
(According to Sherry, “We have the privilege of gardens, swimming pools, space and fresh air. It’s a personal choice but also a lifestyle choice.” Sally adds, You get the solitude here that you won’t get in town.”)
Bảng 2.6: Tỷ lệ khách hàng cũ giới thiệu người thuê kế tiếp
Hợp đồng ký mới Do khách hàng cũ hoặc
công ty giới thiệu và giữ lại nhà
Khách hàng mới hoàn toàn do các công ty môi giới hoặc