2.2 .Thẩm quyền, trình tự, thủ tục xác định tiền sử dụng đất
2.2.2 .Trình tự, thủ tục xác định tiền sử dụng đất
2.5. Quy định của pháp luật liên quan đến việc ghi nợ tiền sử dụng đất
2.5.1. Ý nghĩa của việc ghi nợ tiền sử dụng đất
Hiện nay, nhiều hộ gia đình, cá nhân vẫn chưa được cấp GCNQSDĐ hoặc chưa đi đăng ký để được cấp GCNQSDĐ, nguyên nhân chủ yếu là họ khơng có khả năng tài chính. Vì vậy, nhà nước đã có chính sách mở, cho phép người dân được nợ tiền SDĐ.
Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cơng nhận quyền SDĐ nhưng có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng được ghi nợ thì làm đơn đề nghị được ghi nợ mà khơng phải xuất trình các căn cứ gì để chứng minh về sự khó khăn về tài chính. Đây cũng là một điểm bất cập trong chính sách pháp luật đất đai hiện nay, mặc dù khơng chứng minh có sự khó khăn về tài chính khơng thể nộp tiền sử dụng đất ngay nhưng bất kỳ chủ thể nào khi được cấp GCNQSDĐ cũng có quyền làm thủ tục xin nợ tiền SDĐ, và như vậy điều khoản pháp luật quy định “các chủ thể có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng được ghi nợ” khơng đem lại bất kỳ ý nghĩa nào. Vấn đề bất cập này, tác giả sẽ nêu cụ thể hơn trong chương III của đề tài.
Tuy nhiên, quy định về việc cho nợ tiền SDĐ cũng phần nào thể hiện chính sách mở của pháp luật Việt Nam. Bởi nói cho cùng đất đai là hàng hóa có giá trị cao, chính vì vậy khơng phải hộ gia đình, cá nhân nào cũng sẵn sàng về tài chính để thực hiện nghĩa vụ với nhà nước. Đồng thời, qua việc cho nợ tiền sử dụng đất, nhà nước cũng khuyến khích người SDĐ tiến hành đăng ký kê khai đất đai tại cơ quan
nhà nước, nhằm tạo sự thuận lợi cho nhà nước trong việc quản lý nguồn tài nguyên đất.
2.5.2 Trình tự, thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất
Trình tự, thủ tục ghi nợ tiền SDĐ hiện nay đã được đơn giản hóa tạo điều kiện tất cả các đối tượng có nhu cầu đều có thể làm thủ tục để ghi nợ. Căn cứ theo quy định của pháp luật, cụ thể được hướng dẫn tại khoản 1 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn về thu tiền SDĐ thì thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân theo trình tự sau đây:
Thứ nhất, người SDĐ có quyền lựa chọn nộp hồ sơ ghi nợ tiền SDĐ tại thời điểm nộp hồ sơ cấp GCN hoặc sau khi nhận Thông báo nộp tiền SDĐ của cơ quan thuế.
Theo LĐĐ 2003 muốn được ghi nợ tiền SDĐ, người nộp thuế phải có xác nhận của cơ quan chính quyền địa phương về tình trạng khó khăn tài chính. Đây là chủ trương đúng đắn của nhà nước nhằm hỗ trợ các đối tượng khơng có khả năng tài chính được phép ghi nợ tiền SDĐ. Chính sách ghi nợ tiền SDĐ được kế thừa trong LĐĐ 2013. Tuy nhiên, hiện nay đối tượng ghi nợ tiền SDĐ khơng cịn giới hạn và xác nhận của UBND cấp xã, chỉ cần họ có nguyện vọng thì sẽ được xét duyệt ghi nợ.
Thứ hai, VPĐK (hoặc phịng TNMT) sẽ chuyển tồn bộ hồ sơ địa chính cho chi cục thuế và căn cứ trên các số liệu từ VPĐK chuyển sang, chi cục thuế sẽ xác định số tiền SDĐ phải nộp và chuyển thông tin ngược lại cho VPĐK.
Thứ ba, sau khi nhận được thông tin từ chi cục thuế, VPĐK thực hiện các thủ tục ghi nợ số tiền SDĐ lên giấy chứng nhận.
Trong thời gian nợ tiền SDĐ, hộ gia đình, cá nhân vẫn được cấp GCNQSDĐ.
2.5.3 Thời hạn được ghi nợ tiền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định của pháp luật, hộ gia đình, cá nhân được nợ tiền SDĐ trong vòng 05 (năm) năm kể từ ngày ghi nợ trên GCN.
Để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền SDĐ trước thời hạn được nợ, Luật quy định “hỗ trợ giảm trừ vào tiền SDĐ phải
nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền
SDĐ trả nợ trước hạn” (khoản 1 Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP). Quy định
này nhằm tạo điều kiện cho người SDĐ được nhanh chóng hưởng đầy đủ các quyền của người SDĐ và tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước, giảm tình trạng đọng nợ như hiện nay.
Trường hợp quá thời hạn được nợ mà hộ gia đình, cá nhân vẫn chưa thanh toán được số tiền SDĐ cịn nợ thì người SDĐ phải nộp tiền SDĐ còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.
Sau khi hồn thành việc thanh tốn nợ tiền SDĐ, căn cứ sổ theo dõi nợ, cơ quan thuế xác nhận theo mẫu để người SDĐ đến chi nhánh VPĐK (hoặc Phòng TNMT) làm thủ tục xóa nợ tiền SDĐ ghi trên GCN (Điểm b khoản 2 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC).
2.5.4 Những hạn chế về quyền tài sản trong thời gian xin nợ tiền sử dụng đất dụng đất
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 168 LĐĐ 2013 thì “hộ gia đình, cá
nhân được ghi nợ tiền SDĐ khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền SDĐ cịn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền SDĐ tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng. Trường hợp khi nhận thừa kế QSDĐ mà người để lại di sản thừa kế là QSDĐ thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế”.
Quy định này nhằm hạn chế quyền hạn của chủ thể sử dụng còn nợ tiền, thúc đẩy các đối tượng muốn thực hiện các giao dịch đất đai phải nhanh chóng hồn thành nghĩa vụ đối với nhà nước.
Tiểu kết luận chương II
Chương II của luận văn nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành về nghĩa vụ nộp tiền SDĐ của hộ gia đình cá nhân khi được nhà nước cơng nhận QSDĐ, qua đó có thể thấy:
Thứ nhất, quy trình tính tiền SDĐ phải trãi qua nhiều cơng đoạn và phụ thuộc vào nhiều yếu tố như diện tích, mục đích sử dụng và giá đất. Tùy theo từng trường hợp mà người SDĐ phải nộp tiền SDĐ, không phải nộp tiền hoặc được miễn giảm tiền SDĐ theo chính sách pháp luật quy định.
Thứ hai, nhà nước ln tạo điều kiện để người dân nhanh chóng được cơng nhận QSDĐ nên đề ra chính sách ghi nợ tiền SDĐ, một mặt giúp nhà nước quản lý tốt nguồn lực đất đai, mặt khác giúp người SDĐ tham gia giao dịch một cách an toàn và hợp pháp.
CHƯƠNG III. THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN KHI ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN.