2.2 .Thẩm quyền, trình tự, thủ tục xác định tiền sử dụng đất
2.2.2 .Trình tự, thủ tục xác định tiền sử dụng đất
3.1. Thực tiễn thi hành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất tại Tp.HCM
Tiền SDĐ là một trong những nghĩa vụ mà người SDĐ phải hồn thành khi được nhà nước cơng nhận QSDĐ. Vấn đề đặt ra là nhà nước phải có chính sách thực hiện như thế nào để đảm bảo cân bằng hài hịa lợi ích của người SDĐ và ngân sách nhà nước?
Thành phố Hồ Chí Minh là đơ thị lớn nhất nước ta, một trung tâm chính trị kinh tế văn hóa và khoa học quan trọng của cả nước tiếp giáp với các vùng sau: Phía bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây bắc giáp tỉnh Tây Ninh, đông và đông bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông nam giáp tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An26. Với vị trí địa lý và là đầu tàu của cả nước về kinh tế nên giá đất tại Tp.HCM khá cao so với các tỉnh thành khác. Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, giá đất ngày một tăng cao và có thể biến động từng ngày.
Căn cứ để tính tiền SDĐ là Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về Thu tiền sử dụng đất. Dựa trên nội dung các cơ sở pháp lý của Trung ương, UBND Tp.HCM đã ban hành các quyết định làm căn cứ cho việc tính tiền SDĐ tại địa phương như: quyết định số 09/2018/QĐ-UBND ngày 15/03/2018 quy định về hệ số điều chỉnh bảng giá đất năm 2018 trên địa bàn TP.HCM; Quyết định số 18/2016/QĐ-UBND ngày 16/05/2016 quy định về hạn mức đất trên địa bàn TP.HCM; Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND Tp.HCM đính kèm bảng giá đất giai đoạn 2015-2019, quyết định 30/2017/QĐ-UBND về điều chỉnh bổ sung bảng giá đất giai đoạn 2015-2019.
Giá đất căn cứ quan trọng để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước cơng nhận QSDĐ, đồng thời là nội dung chủ yếu giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa nhà
26http://www.hochiminhcity.gov.vn/thongtinthanhpho/gioithieu/Lists/Posts/Post.aspx?List =9efd7faa-f6be-4c91-9140-e2bd40710c29&ID=5495&Web=9d294a7f-caf2-456d-8ca0- 36b393b8c052, truy cập lần cuối ngày 02/10/2018
nước và người SDĐ. Tiền SDĐ cũng là một trong những nội dung gây ra tranh chấp khiếu kiện giữa người sử dụng đất và cơ nhà nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định pháp luật thì quy trình xác định tiền SDĐ phải dựa trên nhiều yếu tố: diện tích, mục đích sử dụng, giá đất…Tuy luật quy định đã rõ nhưng trong q trình thực thi khơng phải là điều đơn giản.
Vì là vùng kinh tế trọng điểm nên giá đất khu vực Tp.HCM luôn cao và biến động hơn các khu vực khác rất nhiều. Có thể thấy, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 là 1 (một) lần giá đất do UBND thành phố quy định và công bố27, đến năm 2018 hệ số này đã tăng lên là 1,1 lần28. Việc giá đất ngày một tăng cao làm cho tiền SDĐ cũng phải tăng tương ứng khiến người SDĐ không lường trước được số tiền SDĐ phải nộp và dẫn đến tình trạng người SDĐ đã nộp hồ sơ xin cấp GCN yêu cầu VPĐK hủy hồ sơ trả lại giấy tờ ban đầu hoặc không đến nhận GCN.
Như trường hợp tại quận 8, Tp.HCM hàng trăm hộ dân yêu cầu được trả lại “sổ đỏ” cho chính quyền địa phương vì khơng có tiền đóng tiền sử dụng đất. Ngay tại khu vực trung tâm quận 3, lãnh đạo phịng tài ngun mơi trường cho biết nhiều hồ sơ được yêu cầu bổ sung giấy tờ pháp lý để cấp giấy chứng nhận nhưng không nhận được sự hợp tác lý do là tiền sử dụng đất quá cao nên dù được cấp giấy chứng nhận họ vẫn khơng có khả năng đóng nên bỏ mặc không quan tâm, chỉ trừ các
trường hợp có nhu cầu giao dịch nhà đất thì mới chấp nhận đóng29.
Về phía VPĐK thì tình trạng hồ sơ cấp GCN tồn đọng dẫn đến việc cấp GCN không bao giờ đúng hẹn so với biên nhận.Việc chậm cấp giấy chứng nhận cũng có nguyên nhân từ lịch sử quản lý đất đai, do việc buông lỏng quản lý đất trong một thời gian dài, vì việc xem xét nguồn đất tạo lập đất đai rất khó khăn và phức tạp, đất do lấn chiếm, đất vi phạm về xây dựng nên quá trình xét duyệt, thẩm định hồ sơ gặp nhiều khó khăn dẫn đến tình trạng hồ sơ đã nộp nhưng vài năm sau mới được cấp
27Khoản 1 điều 2 quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 23/03/2017 quy định về hệ số điều chỉnh bảng giá đất năm 2017 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
28Khoản 1 điều 2 quyết định số 09/2018/QĐ-UBND ngày 15/03/2018 quy định về hệ số điều chỉnh bảng giá đất năm 2018 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
29http://vneconomy.vn/dia-oc/nhieu-nguoi-dan-tphcm-dong-loat-doi-tra-so-do- 201305161106552.htm, truy cập lần cuối ngày 02/10/2018.
GCN. Điều này ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi của người SDĐ.Trong khi đó, chính sách pháp luật liên quan luôn thay đổi và giá đất biến động không ngừng. Ngay cả cơ quan thuế cũng khá lúng túng không biết xử lý trường hợp hồ sơ đã có phiếu chuyển thơng tin địa chính trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực nhưng sau thời điểm 01/07/2014 mới kê khai nộp tiền SDĐ thì sử lý như thế nào?Vì vậy, trong quá trình thực thi, cơ quan thuế phải thường xuyên gửi văn bản yêu cầu hướng dẫn của Tổng Cục Thuế, Bộ Tài chính. Ví dụ: tại công văn số 2843/BTC/QLCS ngày 27/02/2017 về việc xác định tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo phiếu chuyển thơng tin địa chính được xác lập trước ngày luật đất đai 2013 gửi cục thuế Tp.HCM đối với trường hợp hộ gia đình cá nhân đã nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận trước ngày 01/07/2014 nhưng từ ngày 01/07/2014 trở về sau mới kê khai nộp tiền sử dụng đất Bộ tài chính đã giải đáp các thắc mắc của Cục thuế Tp.HCM về việc tính tiền sử dụng đất:
Thứ nhất, trường hợp khơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ghi nợ thì phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất và chính sách tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận, đồng thời phải nộp phạt chậm kê khai tiền sử dụng đất.
Thứ hai, trường hợp được cơ quan thẩm quyền cho phép ghi nợ thì trường hợp trả nợ trong vòng 5 năm kể từ ngày ghi nợtheochính sách và giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận hoặc số tiền ghi trên giấy chứng nhận. Trường hợp trả nợ sau năm năm thì theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ.
Qua thực trạng nộp tiền sử dụng đất tại Tp.HCM có thể thấy rằng hiện nay người dân đang phải tiếp cận với một hệ thống pháp luật về thuế chồng chéo và đan xen nhau. Vẫn có nhiều vấn đế phát sinh trong việc tính tiền sử dụng đất mà cơ quan thuế cấp huyện lúng túng không biết xử lý. Thông thường trong trường hợp này, họ thường gửi công văn xin hướng dẫn của Tổng Cục Thuế, Bộ Tài Chính. Việc văn bản pháp luật quy định đã có nhưng trong q trình thực thi không thể triển khai hoặc không biết hướng xử lý đẫn đến mất niềm tin của người dân vào cán bộ thuế. Thậm chí, trong các thơng báo nộp thuế việc ghi căn cứ quá chung chung
khiến người dân khơng thể nắm bắt vì vậy dẫn đến tranh chấp khiếu kiện của người nộp thuế và cơ quan thuế.
Bên cạnh đó, Nhà nước cần quy định một cách cụ thể, rõ ràng về giá đất, hạn mức công nhận, hệ số điều chỉnh giá đất để người sử dụng đất để dàng tiếp cận, đối chiếu từ đó ngăn chặn được nguy cơ nhũng nhiểu, tham nhũng từ các cán bộ tính thuế cũng như chuyên viên phụ trách xét duyệt hồ sơ cấp GCN.