1.1.1 .Khái niệm về công nhận quyền sử dụng đất
2.1.1. Các trường hợp bắt buộc phải nộp tiền sử dụng đất
Trải qua nhiều biến động lịch sử cùng với sự thay đổi về cơ chế chính sách của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước pháp quyền Việt Nam liên tục phải thay đổi các chính sách pháp luật về đất đai nhằm phù hợp với điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, đồng thời có những chính sách hợp lý để khuyến khích người dân đi đăng ký QSDĐ, tạo điều kiện để Nhà nước có thể quản lý nguồn tài nguyên đất một cách có hiệu quả hơn, thể hiện được vai trị của Nhà nước trong việc thay mặt chủ sở hữu đất đai để quản lý và phân phối QSDĐ cho các chủ thể khác trong xã hội.
Thể theo tinh thần nêu trên, Nhà nước ta ln có chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các trường hợp đã sử dụng đất trước đây nhưng chưa làm thủ tục để được cấp GCNQSDĐ hoặc các đối tượng này có những điều kiện, khó khăn dẫn đến việc họ chưa đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ.
Bên cạnh việc công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trong các trường hợp đặc biệt này, chính sách pháp luật đất đai cũng có những quy định đối với nghĩa vụ đóng tiền SDĐ tương ứng. Theo đó, có bốn trường hợp khi cơng nhận QSDĐ hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền SDĐ. Cụ thể:
Trường hợp thứ nhất được quy định tại khoản 1 điều 6 nghị định 45/2014/NĐ-CP là trường hợp hộ gia đình, cá nhân “đã sử dụng ổn định trước ngày
15/10/1993 mà khơng có các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 LĐĐ 2013”.
Nếu tại thời điểm bắt đầu SDĐ mà các hộ gia đình, cá nhân này khơng thuộc các trường hợp theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì đối với diện tích đất ở (có nhà ở) phải nộp 50% tiền SDĐ theo giá đất cụ thể đối với phần đất vượt hạn mức tại thời điểm có quyết định công nhận QSDĐ; nếu rơi vào các trường hợp theo Điểu 22 thì người SDĐ phải nộp 50% đối với đất trong hạn và
100% đối với đất vượt hạn mức. Trong trường hợp có cơng trình xây dựng khơng phải là nhà ở thì phải nộp 50% tiền SDĐ theo giá đất cụ thể.
Trường hợp thứ hai gồm “hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/07/2004 mà khơng có giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 100 LĐĐ 2013” – trường hợp này được quy định cụ thể tại khoản 1 điều 7 Nghị
định 45/2014/ NĐ-CP.
Nếu tại thời điểm bắt đầu SDĐ mà các hộ gia đình, cá nhân này không thuộc các trường hợp theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì nộp 50% đối với phần diện tích trong hạn mức và 100% đối với phần diện tích vượt hạn mức tại thời điểm có quyết định cơng nhận QSDĐ theo giá đất cụ thể. Trong trường hợp có cơng trình xây dựng khơng phải là nhà ở thì phải nộp 50% tiền SDĐ theo giá đất cụ thể. Nếu người SDĐ thuộc vào các trường hợp quy định tại Điều 22 thì phải đóng 100% đối với đất trong hạn mức theo bảng giá đất và 100% đối với đất vượt hạn mức theo giá đất cụ thể. Trong trường hợp có cơng trình xây dựng khơng phải là nhà ở thì phải nộp 100% tiền SDĐ theo giá đất cụ thể.
Trường hợp thứ ba được quy định tại Khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP là “các hộ gia đình, cá nhân đối với đất có nguồn gốc được giao
khơng đúng thẩm quyền trước ngày 01/07/2004”:
Thứ nhất, trong khoảng thời gian từ 15/10/1993 đến 01/07/2004 người SDĐ đáp ứng được các tiêu chí như: nhà ở ổn định, có giấy tờ chứng minh nộp tiền thì căn cứ vào quy định tại thời điểm đó, số tiền đã nộp thấp hơn mức quy định thì sẽ được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã nộp; phần diện tích cịn lại sẽ áp dụng theo quy định hiện hành. Tuy nhiên, luật khơng quy định rõ là đối với phần diện tích cịn lại có được tính đất trong hạn mức hay không.
Thứ hai, người SDĐ có nhà ở ổn định trước 15/10/1993, nhưng khơng có giấy tờ chứng minh đã nộp thì sẽ thu 40% theo bảng giá đất đối với diện tích trong hạn mức và 100% đối với phần diện tích vượt hạn mức.
Thứ ba, người SDĐ từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 có nhà ở ổn định thì sẽ thu 50% theo bảng giá đất đối với diện tích trong hạn, đối với phần
vượt hạn mức sẽ thu 100% theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định cơng nhận QSDĐ.
Trường hợp thứ tư được quy định tại khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP là “hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc đất được giao không đúng
thẩm quyền hoặc vi phạm pháp luật đất đai từ ngày 01/07/2004 đến ngày 01/07/2014”.
Nếu người SDĐ thuộc trường hợp quy định tại điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ –CP hoặc đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền trong giai đoạn này thì phải nộp100% giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định cơng nhận QSDĐ. Nếu người SDĐ chứng minh được mình đã nộp tiền thì sẽ được trừ vào số tiền đã nộp. Đối với cơng trình khơng phải nhà ở thì phải nộp 100% theo giá đất cụ thể.
Luật đất đai hiện hành đã mở rộng thêm nhiều đối tượng được công nhận QSDĐ, cho phép người SDĐ khơng có giấy tờ được nộp tiền SDĐ khi cấp GCN, quy định nộp tiền SDĐ cao đối với các đối tượng vi phạm pháp luật đất đai để đảm bảo cơng bằng giữa các đối tượng có QSDĐ.
Với những quy định trên có thể thấy đối tượng phải nộp tiền SDĐ được quy định khá rõ ràng. Từ các quy định này có thể thấy chính sách mở của nhà nước ta đối với các trường hợp khơng có giấy tờ hợp pháp theo khoản 1 điều 100 LĐĐ 2013 chỉ cần họ hồn thành nghĩa vụ đối với nhà nước thì sẽ được cơng nhận QSDĐ. Qua đó có thể thấy, nhà nước quan tâm đến khía cạnh quản lý hơn là thực hiện chính sách tận thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời khuyến khích người dân thể hiện trách nhiệm của mình trong việc hoàn thành thủ tục để được hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ đất đai.
Như vậy, căn cứ tính tiền SDĐ đối với các trường hợp trên dựa vào các căn cứ sau:
Thứ nhất, liên quan đến giai đoạn sử dụng đất, pháp luật về đất đai chia thành 04 giai đoạn khá rõ ràng: sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, SDĐ từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, SDĐ từ ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014
và SDĐ giai đoạn từ ngày 01/7/2014 trở về sau; tuy nhiên, làm thế nào để xác định chính xác mốc thời gian SDĐ là điều không đơn giản. Trên thực tế, nhiều trường hợp SDĐ lâu đời nhưng họ khơng có giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng. Do đó, chỉ cần xác định sai lệch mốc thời gian sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi của người SDĐ. Đồng thời dẫn đến việc tham nhũng, quan liêu của cán bộ địa chính trong việc xem xét thẩm tra mốc thời gian SDĐ. Thời điểm đất đưa vào sử dụng không phụ thuộc vào thời gian dài hay ngắn chỉ cần chứng minh được khoảng thời điểm sử dụng thì mức tính tiền SDĐ của từng trường hợp sẽ khác nhau.
Thứ hai, liên quan đến việc SDĐ có hay khơng có hành vi vi phạm pháp luật đất đai – cụ thể là có vi phạm điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; theo đó, các đối tượng SDĐ thời điểm trước 15/10/1993 có hành vi vi phạm và các đối tượng SDĐ từ sau ngày 15/10/1993 đến 01/07/2004 khơng có hành vi vi phạm thì mức tiền SDĐ được tính giống nhau.
Thứ ba, về hạn mức SDĐ bao gồm diện tích đất trong hạn mức và diện tích đất ngồi hạn mức. Theo đó, đất trong hạn mức thì sẽ được áp dụng theo bảng giá đất; cịn đất ngồi hạn mức thì sẽ được áp dụng theo giá đất cụ thể.
Thứ tư, pháp luật đề cập đến trường hợp được giao không đúng thẩm quyền nhưng đã nộp tiền SDĐ hoặc chưa nộp tiền SDĐ. Trong trường hợp này, người SDĐ phải đáp ứng được tiêu chí sử dụng ổn định, đất khơng có tranh chấp khiếu nại, việc SDĐ mặc dù khơng có giấy tờ nhưng là ngay tình khơng xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Tuy nhiên, xác nhận ổn định thường được thơng qua các bộ địa chính cấp xã vì vậy không tránh khỏi việc thiếu khách quan, không công tâm.