2.1. Thực trạng pháp luật về quản lý quỹ đất phục vụ phát triển
2.1.4. Qui định tài chính về đất đai, giá đất trong quản lý quỹ đất phục vụ
phát triển kinh tế - xã hội
Quy định tài chính về đất đai, giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất trong Luật đất đai 2013 gồm Chƣơng VIII và các Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Luật đất đai năm 2013 đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nƣớc, đồng thời đảm bảo quyền lợi của ngƣời sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nƣớc, chủ đầu tƣ và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với q trình thực hiện sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc.
2.1.4.1. Quy định tài chính về đất đai trong quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội
Về cơ chế tài chính đất đai
54
đai giữa nhà đầu tƣ trong nƣớc và nhà đầu tƣ nƣớc ngoài; cho phép nhà đầu tƣ nƣớc ngồi đƣợc áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tƣ nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê và đƣợc áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án nhƣ các nhà đầu tƣ trong nƣớc.
Quy định cụ thể nguyên tắc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; căn cứ tính tiền sử dụng đất là diện tích đất, mục đích sử dụng đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất; thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nƣớc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất. Bổ sung quy định cụ thể về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất: nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền của loại đất trƣớc khi chuyển mục đích sử dụng đất; nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian đƣợc gia hạn.
Điều 111 Luật đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định cụ thể về Quỹ phát triển đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tƣ phát triển, quỹ tài chính khác của địa phƣơng để ứng vốn cho việc bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng, để tạo lập, phát triển quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt và thực hiện đầu tƣ xây dựng nhà đất tái định cƣ, thực hiện các dự án đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại địa phƣơng.
Quy định này là cơ sở cho việc tạo lập và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Vì trên hết, muốn quản lý, khai thác quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tốt thì các cơ chế tài chính về đất đai phải rõ ràng, chi tiết, đảm bảo sự công khai minh bạch.
55
2.1.4.2. Quy định về giá đất trong quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội
Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
Luật Đất đai 2013 quy định việc định giá phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc (Điều 112). Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trƣờng. Đồng thời, luật quy định bổ sung bốn phƣơng pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới đƣợc quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất: đó là phƣơng pháp so sánh trực tiếp; phƣơng pháp thu nhập; phƣơng pháp chiết trừ và phƣơng pháp thặng dƣ. Việc áp dụng các phƣơng pháp này hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất đƣợc chính xác hơn so với trƣớc kia chỉ sử dụng hai phƣơng pháp so sánh trực tiếp và thu thập. Do đó giá trị thực của thửa đất đƣợc xác định phù hợp với thị trƣờng và khả năng sinh lời.
Quy định về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể
Luật đất đai 2013 quy định cụ thể về: khung giá đất (Điều 113), bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114) đƣợc áp dụng cho từng mục đích nhất định.
Chính phủ quy định khung giá đất định kì 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng để định hƣớng cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phƣơng. Bổ sung so với các quy định trƣớc đây đối với trƣờng hợp các địa phƣơng không thống nhất đƣợc giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh , thành phố trực thuộc trung ƣơng thì báo cáo Thủ tƣớng Chính phủ quyết đi ̣nh. Khi giá đất thị trƣờng tăng hoặc giảm trên 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất chuẩn cho phù hợp. Việc quy định về khung giá đất đƣợc quy định cụ thể tại nghị định 44/2014/ NĐ-CP do chính phủ ban hành mang tính định hƣớng cụ thể, nhờ có những định hƣớng này mà bảng giá đất đƣợc xây dựng cụ thể đối với từng địa phƣơng nhất định.
56
Luật Đất đai 2013 quy định “Bảng giá đất được xây dựng định kì 05
năm một lần và công bố cơng khai vào ngày 01/01 của năm đầu kì” đây là
quy định tạo ra tính ổn định của giá đất. Nhờ có tính ổn định này, bảng giá đất đƣợc sử dụng để xác định các nghĩa vụ tài chính quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 giúp cho hoạt động khai thác, phát triển quỹ đất đƣợc thực hiện dễ dàng và khoa học, tránh thất thoát tài sản của Nhà nƣớc. Bảng giá đất đƣợc thƣờng xuyên cập nhật, điều chỉnh khi giá đất thị trƣờng có biến động tăng hoặc giảm 20% so với bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trƣờng hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích nhƣ quy định trƣớc đây. Trƣờng hợp chƣa điều chỉnh kịp bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Ủy banh nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm định giá để áp du ̣ng đối với các trƣờng hợp cụ thể quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013. Giá đất cụ thể đóng một vai trò quan trọng đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cụ thể, đồng thời đây là căn cứ quan trọng để tính tiền bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi tạo lập quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội sao cho phù hợp nhất với giá đất thực tế. Đối với những nơi chƣa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố, việc xây dựng giá đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hƣớng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất. Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải quyết một trong những bất cập lớn hiện nay, là giá bồi thƣờng tại các khu vực giáp ranh có điều kiện gần tƣơng tự nhau nhƣng giá đất bồi thƣờng lại có sự chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp.
Tư vấn xác định giá đất
Luật đất đai 2013 đã bổ sung quy định về cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tƣ vấn giá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê tƣ vấn để xác định giá đất cụ thể (Điều 115, 116 Luật Đất đai). Đồng thời Nghị định 44/2014/NĐ-
57
CP của Chính phủ cịn quy định cụ thể điều kiện, nội dung, vai trò của tƣ vấn giá đất theo hƣớng đơn vị sự nghiệp công của Nhà nƣớc, hoặc các doanh nghiệp có đủ điều kiện, năng lực theo quy định của pháp luật thì đƣợc tham gia hoạt động dịch vụ về tƣ vấn giá đất. Kết quả tƣ vấn giá đất sẽ là cơ sở quan trọng để Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất. Khi ngƣời dân hay cơ quan Nhà nƣớc không thỏa mãn với giá đất đƣa ra, có thể thuê tổ chức tƣ vấn giá đất độc lập. Với tƣ cách độc lập trong việc định giá đất, tổ chức này sẽ tham vấn cho ngƣời dân và cơ quan Nhà nƣớc về giá đất. Đây là những quy định thiết thực, đáp ứng nhu cầu của ngƣời dân đồng thời đảm bảo quyền lợi của ngƣời sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nƣớc, chủ đầu tƣ và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với q trình thực hiện sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc. Rõ ràng, quy định về tài chính và giá đất là cơng cụ để nhà nƣớc quản lý quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội một cách có hiệu quả.