1.6. Thực tiễn pháp lý và kinh nghiệm của một số quốc gia trên
1.6.1. Thực tiễn pháp lý và kinh nghiệm quản lý quỹ đất từ Australia
Australia bao gồm 6 Bang và 2 vùng lãnh thổ hƣởng quy chế tự quản (tƣơng đƣơng Bang) là nƣớc cơng nghiệp phát triển, có thu nhập bình qn đầu ngƣời thuộc nhóm cao. Các Bang ở Australia quản lý việc sử dụng và phát triển đất đai của mình thơng qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mỗi Bang đều có Luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất riêng, với nội dung khác nhau.
Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nƣớc và sở hữu tƣ nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhƣợng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà khơng có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Luật cũng quy định Nhà nƣớc có quyền trƣng thu đất tƣ nhân để sử dụng vào mục đích cơng cộng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và việc trƣng thu đó gắn liền với việc Nhà nƣớc thực hiện bồi thƣờng.
Theo luật Accquisition Act 1989 của Australia có hai loại thu hồi đất, đó là thu hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự nguyện. Thu hồi đất tự nguyện đƣợc tiến hành khi chủ đất cần đƣợc thu hồi đất. Trong thu hồi đất tự nguyện khơng có quy định đặc biệt nào đƣợc áp dụng mà việc thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần đƣợc thu hồi và ngƣời thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thƣờng đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trƣờng. Khơng có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không bên nào đƣợc áp đặt đối với bên kia. Thu hồi đất bắt buộc đƣợc Nhà nƣớc Australia tiến hành khi Nhà nƣớc có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích cơng cộng và các mục đích khác, thơng thƣờng Nhà nƣớc có đƣợc đất đai thơng qua đàm phán.
25
Trình tự thu hồi đất bắt buộc đƣợc thực hiện nhƣ sau: Nhà nƣớc gửi cho các chủ đất một văn bản trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích cơng cộng. Văn bản này gồm các nội dung chính nhƣ cơ quan muốn thu hồi đất, miêu tả chi tiết mảnh đất, mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh đất đó phù hợp với mục tiêu cơng cộng đó. Chủ sở hữu mảnh đất có thể yêu cầu Bộ trƣởng Bộ Tài chính và Quản lý xem xét lại vấn đề thu hồi đất. Nếu chủ sở hữu vẫn chƣa hài lịng thì có thể tiếp tục yêu cầu Trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử. Trọng tài phúc thẩm hành chính khơng thể xem xét tính đúng đắn về quyết định của Chính phủ nhƣng có thể xem xét các vấn đề liên quan khác. Nhà nƣớc thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu đất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi đất của Chính phủ. Sau đó, Nhà nƣớc sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và thông báo trên báo chí. Chủ sở hữu đất nhận đƣợc thông báo tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thƣờng. Chủ sở hữu đất thơng thƣờng có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6 tháng sau khi đã có quyết định thu hồi đất. Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất, chủ đất có thể yêu cầu Nhà nƣớc bồi thƣờng. Nguyên tắc của bồi thƣờng là công bằng và theo giá thị trƣờng. Thông thƣờng, các yếu tố sẽ đƣợc tính tốn trong q trình bồi thƣờng đó là giá thị trƣờng, giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan nhƣ chi phí di chuyển, chi phí tái định cƣ.