- Lập Tổ kiểm tra hiện trạng TSBĐ lă bất động sản
3.2.1.1 Hoăn thiện môi trường phâp lý về xử lý nợ CVĐ cho câc NHTM đảm bảo cho việc mua bân nợ được diễn ra nhanh chóng, thuận lợ
đảm bảo cho việc mua bân nợ được diễn ra nhanh chóng, thuận lợi
Trong q trình xử lý nợ có vấn đề, để có thể hội nhập kinh tế quốc tế, câc NHTM nói chung vă Ngđn hăng TMCP Ngoại thương Việt Nam nói riíng đê gặp phải nhiều khó khăn lăm kĩo dăi thời gian xử lý nợ. Một trong những vướng mắc đó lă mơi trường phâp lý về xử lý nợ chưa hoăn thiện vă có nhiều điểm bất cập, chưa hợp lý cần sửa đổi, hoăn thiện. Cụ thể:
Thứ nhất, về cơ chế xử lý đối với TSBĐ lă bất động sản: Khi ký Hợp đồng
bảo đảm khâch hăng đê đồng ý với điều khoản quy định trong HĐBĐ v/v Ngđn hăng được toăn quyền xử lý TSBĐ để thu nợ nếu khâch hăng vi phạm hợp đồng tín dụng, tuy nhiín khi phải xử lý TSBĐ để thu nợ quâ hạn thì khâch hăng lại khơng
hợp tâc băn giao tăi sản cho Ngđn hăng xử lý hoặc đồng ý bân TSBĐ nhưng lại địi bân giâ cao nín Ngđn hăng khơng thể xử lý được... Để chủ động bân TSBĐ qua tổ chức bân đấu giâ thì trước tiín Ngđn hăng phải thu giữ, niím phong được tăi sản. Khoản 5 Điều 63 của Nghị định số 12/2012/NĐ-CP quy định “Trong quâ trình tiến
hănh thu giữ TSBĐ, nếu bín giữ TSBĐ có dấu hiệu chống đối, cản trở, gđy mất an ninh, trật tự nơi cơng cộng hoặc có hănh vi vi phạm phâp luật khâc thì người xử lý TSBĐ có quyền u cầu UBND xê, phường, thị trấn vă cơ quan Công an nơi tiến hănh thu giữ TSBĐ, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình âp dụng câc biện phâp theo quy định của phâp luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tăi sản thực hiện quyền thu giữ TSBĐ”, tuy nhiín trong thực
tiễn quy định năy đê không phât huy hiệu quả, Ngđn hăng vẫn khơng thể thu giữ TSĐB để xử lý. Khi đó Ngđn hăng đănh phải thực hiện xử lý TSBĐ thông qua khởi kiện ra Toă ân để u cầu thi hănh ân nhưng q trình xử lý năy rất chậm, kĩo dăi (thơng thường lă trín 02 năm) do phụ thuộc quâ trình thụ lý, xĩt xử của Toă ân vă sự phối hợp giữa cơ quan Thi hănh ân, cơ quan thẩm định giâ vă/hoặc cơ quan bân đấu giâ vì ở giai đoạn thi hănh ân khơng có quy định giới hạn về thời gian thực thi. Đến khi bân được tăi sản thì lại khơng đạt hiệu quả kinh tế do giâ trị tăi sản bân được qua công tâc thi hănh ân thường thấp hơn giâ thị trường nhiều (do phải hạ giâ bân đấu giâ nhiều lần mới bân được).
Mặc dù có nhiều văn bản hướng dẫn việc giao dịch thế chấp, xử lý TSBĐ nhưng câc văn bản chưa sât với thực tế, khó thực thi, hiệu quả thu hồi nợ thấp, đặc biệt đối với TSBĐ lă quyền sử dụng đất. Vì vậy, Nhă nước cần điều chỉnh chính sâch phâp luật liín quan, cho phĩp Ngđn hăng có nhiều quyền hạn cụ thể hơn trong xử lý TSBĐ. Khi đó, việc xử lý TSBĐ sẽ dễ dăng vă thuận lợi, đặc biệt đối với TSBĐ lă bất động sản sẽ có tính thanh khoản cao hơn vă đóng góp nhiều hơn văo quâ trình phât triển kinh tế xê hội. Nhă nước cũng nín sửa đổi Nghị định 12/2012/NĐ-CP theo hướng tăng thím quyền hạn cho Ngđn hăng, cho phĩp Ngđn hăng tự bân TSBĐ. Văn bản hướng dẫn xử lý TSBĐ phải được soạn thảo theo hướng khi khâch nợ khơng trả được nợ thì TSBĐ được xem như thuộc sở hữu Ngđn hăng, vă Ngđn hăng có được đầy đủ quyền hạn để xử lý tăi sản, trânh khỏi những phiền hă do cơ quan khâc gđy ra. Ngoăi ra, Nhă nước cần ban hănh văn bản quy
định rõ câc trường hợp xử lý TSBĐ lă đất thuí của Nhă nước, tăi sản thuộc sở hữu Nhă nước.
- Trường hợp xử lý TSBĐ lă Quyền sử dụng đất nằm trong khu nhă dự ân (Chủ
đầu tư thế chấp tăi sản gắn liền với đất lă câc nhă ở vă cơng trình xđy dựng trín đất, trong khi câc câ nhđn, tổ chức mua chính câc nhă dự ân hình thănh trong tương lai mă
chủ đầu tư đê thế chấp để thế chấp tại câc TCTD thực hiện vay vốn): Đối với chủ đầu
tư thực hiện thế chấp câc tăi sản gắn liền với đất sẽ thực hiện đăng ký tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tăi ngun vă Mơi trường, trong khi câc câ nhđn,
tổ chức mua nhă dự ân, do chỉ mới có hợp đồng mua bân, vì vậy khi thế chấp tăi sản lă
nhă ở sẽ thực hiện ký kết 3 bín giữa Ngđn hăng, Chủ đầu tư vă Bín thế chấp, hợp đồng
năy sẽ đăng ký tại Trung tđm Đăng ký giao dịch bảo đảm, vì vậy sẽ rất khó cho câc TCTD khi xảy ra tranh chấp vă phải xử lý TSBĐ do phải xâc định quyền ưu tiín thanh toân.
Thứ hai, về cơ chế xử lý đối với tăi sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ tại câc TCTD khâc nhau, câc TCTD đều ký Hợp đồng bảo đảm có cơng chứng vă Đăng ký
giao dịch bảo đảm đầy đủ, Ngđn hăng Ngoại thương thực hiện Đăng ký giao dịch bảo đảm trước nhưng lại không thể chủ động trong việc xử lý tăi sản thu nợ quâ hạn mă phải phụ thuộc sự thoả thuận đồng ý với câc TCTD khâc (nếu khơng thoả thuận được thì khơng xử lý được tăi sản hoặc câc bín phải khởi kiện ra Toă ân). Nếu TSBĐ lă hăng hoâ tồn kho mau giảm giâ (câ đơng lạnh) khơng sớm được xử lý thì Ngđn hăng Ngoại thương sẽ gặp rủi ro không thể thu hồi được đủ nợ.
Thứ ba, về cơ chế xử lý đối với TSBĐ lă động sản, theo Quy định tại điều
20a, có quy định Trong trường hợp tăi sản thế chấp lă tău bay, tău biển hoặc phương tiện giao thông quy định tại Điều 7a Nghị định năy thì bín thế chấp giữ bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu tău bay, Giấy chứng nhận đăng ký tău biển Việt Nam, Giấy đăng ký phương tiện giao thơng trong thời hạn hợp đồng thế chấp có hiệu lực”. Đđy lă một quy định gấy thiệt thòi vă bất lợi cho câc TCTD khi xử lý tăi sản thế chấp lă động sản, đặc biệt lă ô tô - động sản thế chấp chủ yếu cho câc khoản vay câ nhđn tại Ngđn hăng, vì nếu được nắm giữ bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu, khi xảy ra nợ CVĐ vă khâch hăng chđy ì, khơng hợp tâc trong việc trả nợ, khâch hăng hoăn toăn có thể bân tăi sản của mình mă khơng thơng qua ngđn
hăng, đến khi xử lý nợ thì cũng khơng cịn nguồn thu. Vì thế, Nhă nước cần ban hănh thím câc Nghị định, văn bản hướng dẫn cụ thể việc thế chấp tăi sản lă động sản để giảm bớt thiệt hại cho Ngđn hăng khi xử lý tăi sản thu nợ