2.3 Những kết quả đạt được và tồn tại
2.3.2 Những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân
2.3.2.1 Về cơng tác quy hoạch và giải phóng mặt bằng để chuẩn bị quỹ đất phát triển nhà ở xã hội còn chậm và chưa sát với thực tế
Còn chậm so với nhu cầu, hiện Thành phố thiếu quỹ đất có sẵn phát triển nhà ở xã hội để thu hút xã hội hóa đầu tư. Việc quy hoạch xác định vị trí quỹ đất khơng gắn với nhu cầu thực tế nhà ở xã hội khu vực sẽ ảnh hưởng đến đầu ra của thị trường nhà ở. Thực tế, một số dự án đầu tư nhà ở xã hội chậm triển khai vàtiến độbàn giao dự án như dự án nhà ở xã hội AZ Thăng Long (xã Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà Nội) theo kế hoạch là quý II/2017 phải bàn giao nhà nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thiện xong, gây
bức xúc cho khách hàng đã mua căn hộ tại dự án nhà ở xã hội AZ Thăng Long (xã Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà Nội), Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp
tại khu đô thị mới Thanh Lâm, Đại Thịnh (quỹ đất 20%) huyện Mê Linh, Hà Nội do Tổng công ty phát triển nhà và đơ thị (HUD) đã có đất sạch tư năm 2011 nhưng đến
nay chủ đầu tư do thiếu vốn nên trì hỗn, khơng chịu triển khai dự án.Một số dự án do
vị trí nằm xa trung tâm Thành phố, không hấp dẫn đối tượng mua nhà (Dự án khu nhà
ở dịch vụ tại xã Cổ Bi, Gia Lâm, Hà Nội; Dự án CEO tại huyện Quốc Oai).
Việc bố trí quỹ đất ở để phát triển nhà ở xã hội gặp khó khăn. Đa số các dự án nhà ở đang triển khai trên địa bàn của tỉnh Hà Tây cũ, huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc khơng
có quỹ đất ở 20% để phát triển nhà ở xã hội do các dự án này đã triển khai từ trước khi Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 (có hiệu lực thi hành từ ngày 10/01/2014). Mặt khác, đa số các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn Hà Nội cũ có quy mơ sử dụng đất nhỏ (dưới 10ha) chủ đầu tư có quyền lựa chọn hình thức nộp bằng tiền theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ (trước đây theo Điều 6 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP) [17].
Quy định dành 20% diện tích đất ở tại cácdự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội đã tạo ra các khu nhà ở xã hội nằm rải rác tại các khu vực phát triển nhà ở thương mại, gây áp lực về quy mô dân số, đồng thời tiến độ phụ thuộc nhiều vào việc triển khai giải phóng mặt bằng (phần lớn quỹ đất 20% này nằm tại các vị trí có vướng mắc về GPMB) nên Thành phố thiếu tính chủ động trong việc phát triển nhà ở xã hội đảm bảo các chỉ tiêu phát triển nhà ở theo chương trình, kế hoạch của Thành phố đã được duyệt.
Theo quy định 20% diện tích đất trong các dự án nhà ở cần phải được dành cho nhà ở xã hội nhưng thực tế một số doanh nghiệp không thực hiện quy định này. Nhiều trường hợp các doanh nghiệp đã lách luật bằng cách tìm cách chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở hoặc cơng trình thương mại, hoặc đơn giản là bỏ qua chưa phát triển đất này trong các giai đoạn đầu của dự án.
Trong q trình triển khai dự án, cơng tác giải phóng mặt bằng vẫn là cơng việc có nhiều khó khăn, phức tạp vàbộc lộ một số hạn chế, yếu kém, đó là: Tiếnđộ giải phóng
mặt bằng của phần lớn các dự án còn chậm; Việc giải quyết yêu cầu tái định cư chưa đồng bộ, có mặt cịn bất cập; Tình trạng khiếu nại liên quan đến giải phóng mặt bằng
vẫn diễn biến phức tạp; Việc công khai, minh bạch trong cơ chế, chính sách và tổ chức thực hiện còn hạn chế; Cơng tác tun truyền, vận động có lúc, có dự án chưa được thực hiện sâu rộng. Thiếu các giải pháp đột phá về trình tự, thủ tục, tổ chức thực hiện nhiệm vụ giải phóng mặt bằng.
2.3.2.2 Cơng tác cải cách hành chính tại các cơ quan quản lý nhà nước còn chậm, nhiều tiêu cực, phiền hà đến quá trình đầu tư dự án nên chưa tận thu được những lợi thế từ một số dự án
Trong các năm qua, cơng tác cải cách hành chính của Thành phố được đánh giá là đạt yêu cầu. Hạn chế trong công tác lãnh đạo, chỉ đạo nhiệm vụ cải cách hành chính của một số cấp ủyđảng chưa quyết liệt, thiếu những biện pháp khắc phục hạn chế, khuyết điểm. Cá biệt có nơi, có lúc cịn coi đây là nhiệm vụ của chính quyền. Người đứng đầu một số cơ quan, đơn vị chưa thực sự quan tâm chỉ đạo cải cách hành chính, cịn mang tính hình thức, thậm chí có nơi cịn khốn trắng cho cấp phó hoặc cơ quan chun
môn.
Công tác quản lý, điều hành trong lĩnh vực tài chính, xây dựng, kinh doanh bết động sản còn yếu kém, lỏng lẻo để xảy ra sai phạm, gâybức xúc dư luận.
Chất lượng đội ngũ cán bộ, cơng chức chưa đồng đều, cịn yếu, nhất là năng lực phát hiện những vấn đề vướng mắc, tham mưu và đề xuất biện pháp giải quyết. Một số cán bộ, công chức khi giải quyết công việc liên quan đến tổ chức, công dân chưa làm hết trách nhiệm. Nhận thức của một bộ phận cán bộ, công chức về những yêu cầu mới đặt ra đối với công tác cải cách hành chính chưa đầy đủ, cịn đùn đẩy, né tránh trách nhiệm, nhất là những việc khó, nổi cộm, bức xúc.
Chính vì vây, các dự án nhà ở xã hội do không thu tiền sử dụng đất, giá bán nhà bị khống chế nên tại một số dự án nhà ở xã hội (nhất là các dự án nhỏ lẻ) nhưng có lợi thế về vị trí, thương mại cao, giá nhà ở xã hội có chênh lệch lớn so với nhà ở thương mại cùng khu vực dẫn đến tiêu cực trong việc mua, bán nhà, quản lý đối tượng mua nhà. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu nhà ở công nhân thấp, một số đã xây dựng xong nhưng chưa lấp đầy. Các dự án nhà ở công nhân hiện nay chủ yếu phục vụ cho các cơng nhân độc thân chưa lập gia đình (phịng ở tập thể mỗi phòng từ 8 đến 24 người), sau khi lập gia đình căn hộ trên khơng phù hợp dẫn đến bất cập về mơ hình đầu tư [22].
2.3.2.3 Về nguồn lực đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội cịn ít, chưa hấp dẫn để nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư
Các dự án nhà ở xã hội nằm tại các vị trí, khu vực mà hệ thống hạ tầng của Thành phố chưa hoàn chỉnh (chủ yếu là hệ thống giao thơng, thốt nước đối với các dự án nhà ở xã hội tập trung và dự án tại các khu đất nhỏ lẻ độc lập). Do đó, thực tế một số dự án đã thi công xây dựng và đủ điều kiệnhuy động vốn nhưng ít khách hàng đăng ký mua (một số dự án như: Dự án xây dựng nhà ở thuộc lô đất CC-1 - Khu đô thị mới tại N1 + N3 thuộc khu đô thị Quốc Oai tại huyện Quốc Oai, Dự án Tổ hợp nhà ở thương mại dịch vụ chung cư AZ Thăng Long tại huyện Hoài Đức, Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở đô thị Phú Lãm tại quận Hà Đơng).
Dù có nhiều ưu đãi trong đầu tư nhà ở xã hội, tiến trình thực hiện và thủ tục hành chính liên quan đến q trình thiết lập dự án và xây dựng nhà ở là tương đối phức tạp và tốn nhiều thời gian của chủ đầu tư, khiến cho các chủ đầu tư không muốn tham gia vào thị trường vốn kém hấp dẫn về thương mại này. Theo quy định, chủ đầu tư nhà ở xã hội chỉ được phép hưởng 10% lợi nhuận biên, là mức thấp so với lợi nhuận kỳ vọng của các dự án bất động sản khác tại Việt Nam. Do đó trong thực tế các doanh nghiệp chỉ chú trọng xây dựng phân khúc nhà ở cho những người khá giả, vốn không bị ràng buộc về điều kiện tiếp cận nhà ở và có khả năng chi trả nhanh hơn, tạo điều kiện quay vòng vốn và thu lợi nhanh cho chủ đầu tư. Ngoài ra, khi tiến hành xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư cũng không được tự quyết định giá bán, giá thuê nhà mà phải theo mức trần do địa phương quy định, do đó họ khơng chủ động được trong chiến lược đầu tư của mình.
Về hỗ trợ vốn vay phát triển nhà ở xã hội theo quy định Nghị định số 100/2015/NĐ-
CP ngày 20/10/2015 (các điều 18, 20) của Chính phủ cịn thiếu và chậm. Sự thiếu hụt nguồn vốn đầu tư dành cho nhà ở xã hội cũng là một nguyên nhân quan trọng khác dẫn đến tình trạng hạn chếtrong phát triển nhà ở xã hội, nguồn vốn ngân sách trung ương và địa phương dành cho lĩnh vực này bị giới hạn bởi phải căn cứ vào chính sách tài khóa và tình hình nợ cơng của quốc gia. Một điểm đáng lưu ý là Luật Nhà ở có quy định phí sử dụng đất tại địa phương từ các dự án phát triển nhà ở thương mại cần được sử dụng để phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên việc thực hiện điều khoản này là chưa
khả thi do các địa phương thường ưu tiên ngân sách cho các nhu cầu khác được đánh giá là cấp bách hơn.
Đối với nhà ở cho sinh viên và nhà cơng nhân: Vốn ngân sách Trung ương cịn thiếu, Thành phố chưa có nhiều kinh phí bố trí vốn ngân sách trong đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên và công nhân. Theo quy định giá thuê nhà sinh viên khơng tính khấu hao nên việc huy động vốn xã hội hóa khó khăn. Các dự án nhà ở công nhân cho thuê nên thu hồi vốn chậm (15 năm), chưa thu hút các nhà đầu tư, doanh nghiệp tham gia.
2.3.2.4 Việc sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước đầu tư các dự án nhà ở xã hội còn hạn chế, hiệu quả chưa cao
Hiệu quả đầu tư các dự án nhà ở xã hội từ nguồn vốn nhà nước chưa cao thể hiện qua tình trạng đầu tư dàn trải, tiến độ thi cơng dự án cịn chậm trễ, kéo dài, chất lượng thi cơng khơng đảm bảo, vượt chi phí dự tốn ban đầu, gây ơ nhiễm môi trường, chưa an tồn cho người thi cơng và người sử dụng. Một số tiêu cực trong quá trình đầu tư xây dựng làm cho ngân sách nhà nước bị thất thốt, tham ơ, lãng phí vốn đầu tư, hiệu quả kinh tế xã hội thấp, gây bức xúc trong nhân dân. Việc sử dụng các nguồn lực không hợp lý, nhiều quyết định đầu tư dự án không đúng với nhu cầu thực tiễn dẫn đến hậu quả nhiều dự án đầu tư xây dựng xong có ít khách hàng đăng ký mua, th. Mặt khác, việc giải ngân, cho vay vốn cịn có nhiều hạn chế, tiêu cực như các khách hàng không thuộc đối tượng thu nhập thấp vẫn được hỗ trợ vay vốn với mức lãi suất ưu đãi để mua, thuê nhà ở xã hội gây bức xúc trong xã hội.
2.3.2.5 Về cơng tác điều tra thống kê chưa chính xác, các số liệu cập nhật khơng kịp thời
Địa bàn thành phố Hà Nội rộng lớn, dân số nhiều trong khi việc phát triển nhà ở nằm rải rác ở tất cả 30 quận, huyện, thị xã (bao gồm cả nhà ở phát triển theo dự án và nhà ở do dân tự xây). Một số chỉ tiêu phát triển nhà ở theo Chương trình phát triển nhà ở quốc gia (như: tình trạng diện tích nhà ở tối thiểu, tỷ lệ nhà ở kiêncố, tỷ lệ nhà đơn sơ, hộ gia đình có cơng trình phụ hợp vệ sinh tại khu vực đô thị và tại khu vực nông thôn…) phải thường xuyên điều tra thống kê, theo dõi nhưng một số địa phương cấp huyện còn chưa nắm bắt kịp thời và niên giám thống kê hàng năm, kể cả kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở giữa kỳ (năm 2016) cũng khơng có số liệu này [26].
Việc điều tra thống kê của Tổng cục thống kê chưa theo kịp việc thay đổi quy định phạm vi các đối tượng được hưởng hỗ trợ nhà ở xã hội theo quy định tại các văn bản của Trung ương, do đó việc đánh giá nhu cầu nhà ở, nhất là nhà ở xã hội cho kỳ kế hoạch phát triển nhà ở của Thành phố gặp khó khăn, cụ thể tiêu chí về điều kiện hiện trạng diện tích nhà ở đối với đối tượng đã có nhà ở được xét mua nhà ở xã hội: các nghị địnhhướng dẫn Luật Nhà ở 2005 (Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006
và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-
CP) quy định diện tích bình qn trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người; Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có hiệu lực kể từ ngày 10/01/2014 quy định dưới 8m2 sàn/người; Nghị định số 100/2015/NĐ-CP
ngày 20/10/2015 có hiệu lực kể từ ngày 10/12/2015 quy định dưới 10m2 sàn/người. Việc điều tra thống kê nhu cầu nhà ở công nhân, sinh viên thuê gặp khó khăn. Số lượng công nhân, người lao động làm việc trong các khu cơng nghiệp có thể xác định theo thực tế và chiến lược sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong từng thời kỳ, tuy nhiên nhu cầu nhà ở lại biến động thường xuyên do phụ thuộc vào ổn định vị trí việc làm, khả năng chi trả của công nhân, người lao động. Thành phố chỉ quản lý các trường cao đẳng, trung cấp nghề của Thành phố, các trường đại học do các Bộ chuyên ngành quản lý trong khi quy định hiện hành chưa quy định trách nhiệm của các trường đào tạo phải báo cáo nhu cầu nhà ở của học sinh, sinh viên đang theo học ở trường. Mặt khác, nhu cầu thuê nhà ở của sinh viên lại phụ thuộc vào các chỉ tiêu luôn biến động như: số lượng sinh viên theo kế hoạch tuyển sinh hàng năm và thời gian đào tạo tại trường, hoàn cảnh kinh tế - gia đình của từng học sinh, sinh viên.
Cơng tác điều tra thống kê nhiều bất cấp, hạn chế nên việc xác định nhu cầu về nhà ở của các đối tượng thu nhập thấp của Thành phố chưa chính xác. Từ đó, gây ra tình
trạng thiếu- thừa cung cầu trong thị trường bất động sản.
2.3.2.6 Chủ đầu tư thực hiện các dự án nhà ở xã hội còn hạn chế về năng lực, việc tuân thủ các quy định pháp luật chưa cao
Hiện nay theo quy định chủ đầu tư được quyền tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán, điều chỉnh hợp đồng và các thay đổi của dự án trong khuôn khổ tổng mức đầu tư và thiết kế cơ sở. Điều này là phù hợp với thông lệ quốc tế và ở các nước phát triển,
tuy nhiên ở Việt Nam, do năng lực của chủ đầu tư còn hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý; thị trường tư vấn quản lý dự án đầu tư xây dựng, quản lý chi phí dự án mới hình thành, cho nên chưa đáp ứng được yêu cầu cả về quy mô và chất lượng cơng trình. Dẫn đến, nhiều dự án bị thiếu vốn, chậm tiến độ, vượt chi phí, gây thất
thốt lãng phí vốn đầu tư do năng lực của chủ đầu tư và tư vấn yếu kém. Bên cạnh đó các chế tài của pháp luật đối với các vi phạm trong quản lý dự án, quản lý chi phí đầu tư xây dựng chưa đủ mạnh để hạn chế tiêu cực trong lĩnh vực này.
Ý thức tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư kém, hầu như không thực hiện các chế độ báo cáo giám sát, đánh giá đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng (Điều 8 Luật Xây dựng năm 2014), thực hiện báo cáo định kỳ hàng tháng, hàng quý và khi kết thúc dự án đưa vào khai thác sử dụng, theo quy định về nhà ở, kinh doanh bất động sản đối với dự án (Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014; Điều 16 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày