2.1 Khái quát về dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội
2.1.3 Thực trạng đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội
Triển khai Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011, UBND Thành phố đã phối hợp với Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, xây dựng "Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 – 2020 và định hướng đến năm 2030". Sau khi điều tra khảo sát hiện
trạng nhà ở,hạ tầng đô thị của 29 quận, huyện trên địa bàn Thành phố, tập hợp các dữ liệu thống kê trình Chính phủ xem xét quyết định. Ngày 19/6/2014, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 996/QĐ-TTg về việc phê duyệt Chương trình phát triển
Triển khai Quyết định số 996/QĐ-TTg ngày 19/6/2014 của Thủ tướng Chính phủ nêu trên, Ngày 28/11/2014, UBND Thành phố ban hành Quyết định số 6336/QĐ-UBND
về việc phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2016-2020), trong đó việc phát triển nhà ở xã hội được quan tâm đặc biệt.
• Về việc dành quỹ đất và quy hoạch khu vực riêng để phát triển nhà ở xã hội:
Ngay từ năm 2001 UBND Thành phố đã chủ trương tạo lập quỹ đất 20%, 25% để sử dụng chủ yếu cho mục đích xây dựng nhà ở tái định cư, xây nhà ở cho người thu nhập thấp, đấu giá quyền sử dụng đất và các mục đích khác theo yêu cầu của Thành phố. Cụ thể tại các quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 6/12/2001, Quyết định số 153/2006/QĐ-UBND ngày 31/8/2006; Quyết định số 26/2010/QĐ-UBND ngày
21/6/2010. Một số cơ chế chính sách của thành phố tại các quyết định này đã được các bộ, ngành Trung ương ghi nhận và được đưa vào áp dụng chung trên địa bàn cả nước
trong đó có quy định về việc dành quỹ đất tại các dự án phát triển nhà ở để xây dựng quỹ nhà chính sách, nhà ở xã hội hiện nay.
Tại Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 và Nghị định số 100/2015/NĐ-
CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, quy định: các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị không phân biệt quy mơ diện tích đất, phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng để phát triển nhà ở xã hội; đối với dự án quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội hoặcnộp bằng tiền.
Hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội đã có rất nhiều dự án tại các khu đô thị và khu nhà ở dành quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội như:
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Lô N010A và N012-3 tại khu đô thị mới Sài Đồng; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại các ô đất CT1, CT2 quỹ đất 20% thuộc khu nhà ở Đại Mỗ; Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại ơ đất có ký hiệu N05 khu đất 20% thuộc dự án xây dựng khu đô thị mới Đặng Xá II; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập
thấp tại ô đất NO5B và N10B khu đô thị mới Đặng Xá I; Dự án đầu tư xây dựng khu
nhà ở cho người có thu nhập thấp tại ơ đất có ký hiệu CT (quỹ đất 20%) thuộc dự án xây dựng khu chức năng đô thị Tây Mỗ…
• Về thực trạng đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội: (Chi tiết tại bảng so sánh các chỉ tiêu Kế hoạch nhà ở xã hội phía dưới và phụ lục 1 gửi kèm) Theo Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2012-2020 và định hướng đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại ban Quyết định số 996/QĐ-TTg Ngày 19/6/2014 về việc phê duyệt, mục tiêu đến năm 2015: 1.800.000 m2 sàn nhà ở cho người thu nhập thấp; 1.600.000 m2 sàn nhà ở công nhân, 540.000 m2 sàn nhà ở sinh viên.
Trên cơ sở rà sốt thực trạng cơng tác phát triển nhà ở và nhu cầu thực tế về nhà ở xã
hội, thành phố Hà Nội xác định mục tiêu phát triển nhà ở đến năm 2015 theo Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo (giai đoạn 2016-
2020) đã được UBND thành phố phê duyệt tại Quyết định số 6336/QĐ-UBND ngày
28/11/2014: nhà ở cho người thu nhập thấp: 1.800.000 m2 sàn, nhà ở công nhân: 485.034m2 sàn, nhà ở sinh viên: 540.000m2 sàn.
Thực tế kết quả phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố đến hết năm 2016, Thành phố Hà Nội đã có 20 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, cung cấp cho thị trường khoảng 824.204m2 sàn với 11.529 căn hộ, 05 dự án nhà ở công nhân với khoảng 163.808m2 sàn với 24.470 căn và 10 dự án nhà ở dành riêng cho sinh
viên (ký túc xá) với khoảng 298.365m2 sàn với 29.518 căn, cụ thể [26]:
Năm 2011: Có 01 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, cung cấp cho thị trường khoảng 21.115m2 sàn, với 328 căn (dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp tại Khu di dân tái định cư Ngơ Thì Nhậm CT1); 01 dự án nhà ở công nhân với khoảng 19.428m2 sàn, với 2.606 căn (dự án đầu tư xây dựng nhà ở công nhân công ty
YoungFast tại lô đất NHA-1 1 khu công nghiệp Thạch Thất, Dự án nhà ở công nhân tại khu công nghiệp Phú Nghĩa huyện Chương Mỹ).
trường khoảng 9.176m2 sàn với 124 căn (dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại các ô đất CT1, CT2 quỹ đất 20% thuộc khu nhà ở Đại Mỗ); 02 dự án nhà ở công nhân với khoảng 119.714m2 sàn với 12.182 căn.
Năm 2013: Có 03 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, cung cấp cho thị trường khoảng 126.096m2 sàn với 1.704 căn hộ (dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu di dân tái định cư Kiến Hưng- Hà Đông- giai đoạn 1…); 06 dự án nhà ở dành riêng cho sinh viên (ký túc xá) với khoảng 251.539m2 sàn với
23.338 căn và 01 dự án nhà ở công nhân với khoảng 24.666m2 sàn với 9.682 căn (dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở công nhân tại NO1 khu công nghiệp Thạch Thất- Quốc
Oai).
Năm 2014: Có 04 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, cung cấp cho thị trường khoảng 185.397m2 sàn với 3.200 căn hộ (dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại ô đất NO5B và N10B khu đô thị mới Đặng Xá 1, dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại ơ đất có ký hiệu CT (quỹ đất 20%) thuộc dự án xây dựng khu chức năng đô thị Tây Mỗ….)
Năm 2015: Có 08 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, cung cấp cho thị trường khoảng 361.443m2 sàn với 4.940 căn hộ (dự án nhà ở xã hội tại tòa nhà SDU 143 đường Trần Phú Hà Đông, dự án xây dựng nhà ở xã hội cho cán bộ cơng chức có thu nhập thấp của Bộ Tài chính tại ơ đất NO5 quỹ đất 20% thuộc dự án khu đô thị mới Tứ Hiệp…), có 02 dự án nhà ở dành riêng cho sinh viên (ký túc xá) với khoảng 28.758m2 sàn với 4.097 căn.
Năm 2016: Có 03 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, cung cấp cho thị trường khoảng 120.977m2 sàn với 1.233 căn hộ (dự án xây dựng nhà ở thuộc lô đất CC1 khu đô thị mới tại N1+N3 thuộc khu đô thị Quốc Oai…), 01 dự án nhà ở dành
riêng cho sinh viên (ký túc xá) với khoảng 11.220 m2 sàn với 950 căn (dự án nhà ở học viện cao tầng ký túc xá Học viện Chính trị Hành chính Quốc gia Hồ Chí Minh). Trong giai đoạn này số lượng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp khoảng 11.529 căn hộ, 10 dự án nhà ở sinh viên đáp ứng cho khoảng 39.000 sinh viên, 05 dự án nhà ở công nhân, đáp ứng cho khoảng 25.000 công nhân.
Từ thực tế kết quả phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố đến năm 2015 có thể so sánh với kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của thành phố Hà Nội đã được duyệt trong kỳ kế hoạch đến năm 2015 như sau:
Bảng 1: Bảng so sánh các chỉ tiêu Kế hoạch nhà ở xã hội- Nguồn Sở Xây dựng Hà Nội
Kỳ kế hoạch
Nhà ở xã hội (m2 sàn) Nhà ở xã hội dành
cho người thu nhập thấp
Nhà ở công
nhân thuê Nhà ở sinh
viên Tổng cộng
Theo Kế hoạch tại Quyết định số
6336/QĐ-UBND 1.800.000 485.034 540.000 2.825.034
Thực tế các dự án đã hoàn thành
đến 31/12/2015 703.277 163.808 287.145 1.154.230
Thiếu so với kế hoạch 1,096,773 321.226 252.855 1.670.804
Hình 6: Biểu đồ thực hiện kế hoạch NƠXH 2011-2015- Theo báo cáo của Sở Xây dựng HN
Trong kỳ kế hoạch này nhà ở xã hội có đạt được 1.154.230m2 sàn nhà ở, đạt 40,9% so với kế hoạch đã được phê duyệt, thiếu 1.670.804m2 sàn nhà ở, đó là do: thị trường bất động sản giai đoạn này bị đóng băng, giá bất động sản giảm mạnh, nhiều chủ đầu tư không đủ khả năng để tiếp tục thực hiện dự án; việc giải phóng mặt bằng tại các ơ đất phát triển dự án nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn, khơng có quỹ đất sạch; việc đầu tư nhà ở xã hội không mang lại lợi nhuận hấp dẫn cho chủ đầu tư tham gia dự án…
Đối với phần diện tích cịn thiếu so với kế hoạch phát triển nhà của Thành phố, Sở Xây dựng đang kiến nghị UBND Thành phố chuyển sang kế hoạch phát triển nhà ở Thành phố giai đoạn 2016-2020.
Từ thực tế triển khai tại Thànhphố Hà Nội cho thấy, đến nay thị trường nhà ở xã hội phần nào mới đáp ứng được nhu cầu, giải quyết được chỗ ở cho một bộ phận cơng chức, viên chức, người lao động có thu nhập ổn định. Dù nhu cầu về nhà ở xã hội là rất lớn nhưng thực tế, các dự án lại không đến được tay người mua. Trong khi đó, doanh nghiệp muốn đầu tư phát triển loại hình này lại gặp vướng mắc về chính sách, khơng thể làm nổi nhà ở giá rẻ nếu tuân thủ theo quy định của nhà nước. Tại phân khúc này, thị trường ghi nhận đã có những dự án rất “hot” nằm tại khu vực các quận nội thành, khách hàng phải bốc thăm chờ may rủi để được mua 1 căn hộ nhà ở xã hội. Ngược lại, có những dự án nhà ở xã hội quy mô lớn mặc dù sắp hoàn thành và chuẩn bị triển khai nhưng khơng thu hút được người dân. Ngun nhânchính là do vị trí chưa phù hợp, hạ tầng xã hội chưa đồng bộ, như dự án nhà ở xã hội Bamboo Garden (huyện Quốc Oai) khoảng 2.500 căn hộ, dự án The Vesta (Phú Lãm, quận Hà Đông) với 1.900 căn hộ, dự
sinh, sinh viên kém hiệu quả như dự án nhà ở cho học sinh, sinh viên tại Khu đơ thị
Pháp Vân – Tứ Hiệp (quận Hồng Mai). Qua kiểm tra của Sở Xây dựng Hà Nội thì số lượng sinh viên vào ở tại 3 toà nhà đã hoàn thành chỉ đạt tỷ lệ 30% sử dụng với khoảng 400 phòng. Đáng chú ý là trước khi triển khai dự án, theo đăng ký của các trường về số lượng sinh viên có nhu cầu muốn vào ở lên tới 15.000 sinh viên.
Hình 7: nhà ở xã hội tại Hà Nội [29].