1.6 Cơ sở thực tiễn về công tác quản lý nguồn vốn ngân sách Nhà nước đối với các
1.6.2 Kinh nghiệm tại một số nước đầu tư các dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn
ngân sách
Trong nhiều năm qua, việc chú trọng đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại các quốc gia được Chính phủ quan tâm đặc biệt, mang đến nhiều phúc lợi xã hội cho hàng trăm
triệu người dân. Từ kinh nghiệm của một số nước như:, Trung Quốc, Hàn Quốc…. giúp chúng ta có thể học hỏi và ứng dụng.
1.6.2.1 Kinh nghiệm từ Trung Quốc
Với dân số hiện nay trên 1,4 tỷ dân, Trung Quốc là quốc gia đông dân nhất thế giới. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân là một thách thức lớn đối với quốc gia này. Trong các năm qua, sự di cư nhanh và mạnh từ nông thôn ra thành thị đã gây áp lực
lớn lên Chính phủ Trung Quốc trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, nhờ có những chính sách đúng đắn, qut liệt vấn đề này hiện nay đã từng bước được giải quyết [27]:
Theo thống kê của Cục quản lý nhà ở Trung Quốc, năm 2008: tổng đầu tư cho nhà ở chiếm khoảng 20% tổng đầu tư của quốc gia, Nhà nước đã xây dựng hơn 500 triệu
m2 nhà ở xã hội, giải quyết cho khoảng 2 triệu hộ gia đình có nhà ở, tỷ lệ hỗ trợ cho nhà ở bằng khoảng 1/6 mức hỗ trợ toàn xã hội. Hàng năm, ngân sách trung ương đầu tư khoảng 49 tỷ nhân dân tệ (khoảng hơn 7 tỷ USD) để hỗ trợ xây dựng nhà ở cho khoảng 4 đến 5 triệu hộ gia đình có thu nhập thấp.
Đạt được kết quả như vậy là do sự chỉ đạo thống nhất của Chính phủ và xây dựng được hệ thống chính sách đồng nhất, đúng đắn đối với phát triển nhà ở xã hội như: chính sách dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội: dành từ 2-5% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội và bố trí quỹ đất riêng xây dựng dự án nhà ở xã hội; chính sách áp dụng việc miễn thuế, cho vay đối với các tổ chức, doanh nghiệp là chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Với loại hình nhà ở xã hội, Trung Quốc áp dụng cơ chế thị trường, có sự khống chế về giá của Nhà nước bằng hình thức điều tiết lợi nhuận (dưới 3%), áp dụng việc miễn
thuế, cho vay đối với các tổ chức, doanh nghiệp là chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Giá thuê, mua nhà do Nhà nước quyết định để phù hợp với tình hình kinh tế- xã hội và mức thu nhập của người dân. Cơ chế kinh doanh loại nhà này sẽ do Chính phủ quy định thơng qua chính sách quản lý giá th nhà, giá bán trả dần.
Hình 2: nhà ở xã hội tại Trung Quốc [27]
1.6.2.2 Kinh nghiệm từ Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước phát triển có mức sống cao, có nền kinh tế phát triển. Theo phân loại của Ngân hàng Thế giới và IMF. Hàn Quốc là nền kinh tế lớn thứ 4 ở châu Á và thứ 15 trên thế giới. Do vậy, việc giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân (đặc biệt là người dân có thu nhập thấp) được Chính phủ đặc biệt quan tâm [27].
Với mục tiêu tất cả mọi người dân đều có nhà ở, Chính phủ Hàn Quốc đã ban hành
nhiều chính sách về nhà ở xã hội như:
Chính sách hỗ trợ vốn: Áp dụng "Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu" với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp, khoảng 6% - 6,5%/năm. “Chương trình Chonsei” có thể vay đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5,5%/năm. Riêng với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm. Những hộ gia đình có thu nhập thấp với tỷ lệ tín
chấp thấp, nếu đáp ứng được điều kiện của Tổ chức Tài chính Nhà Hàn Quốc thì vẫn được vay. Chương trình này đang được mở rộng thêm để đem lại lợi ích cho nhiều người dân.
Chính phủ Hàn quốc khơng khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng chung cư cao cấp, đồng thời có những chính sách hỗ trợ tích cực để tăng cường nguồn vốn xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp. Chính phủ nhắm tới mục tiêu giúp nhiều người mua được nhà bằng cách tăng nguồn cung ứng nhà ở với giá phải chăng thông qua việc giảm tiền đất, rút ngắn thời gian dự án, áp giá bán trần và yêu cầu bán giá gốc theo chi phí xây dựng. Ngồi ra pháp luật Hàn Quốc quy định trong các dự án tái phát triển và tái kiến thiết phải xây dựng các cơng trình nhà ở xã hội cho các hộ gia đình tái định cư và tăng nguồn cung nhà ở xã hội.
Nhờ có sự can thiệp quyếtliệt từ Chính phủ, giờ đây đại bộ phận người dân Hàn Quốc đều có cơ hội để mua, thuê nhà ở với giá cả hợp lý.
Hình 3: nhà ở xã hội Hàn Quốc [27]
1.6.2.3 Bài học kinh nghiệm cho phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội
Phát triển NƠXH theo hướng bền vững: Đây là một định hướng lớn liên quan tới sự ổn định, bền vững xã hội, môi trường, và quản lý. Phạm vi của sự bền vững không phải chỉ đối với mơi trường sinh thái, mà cịn đề cập tới bền vững xã hội, đảm bảo sự cân bằng lợi ích giữa các bên cũng như hiệu quả của chính sách quản lý phát triển nhà ở
nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Sự bền vững có nghĩa là sự ổn định để phát triển, gắn với quy hoạch tổng thể chung của Thủ đơ. Hay nói cách khác, Thành phố Hà Nội cần xác định thời gian cụ thể cho sự tồn tại của mơ hình NƠXH đề xuất, đi kèm theo đó là những nguồn lực cơ bản-cần thiết để đảm bảo cho sự tồn tại đó.
Kinh nghiệm trong xây dựng cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển NƠXH: xây dựng những chính sách, cơ chế ưu đãi của nhà nước về thuế, về giá thành liên quan tới diện tích sử dụng, vật liệu xây dựng, giải pháp thi công, mức độ đầu tư tiện ích, …. Ngồi ra, khả năng chi trả của người thu nhập thấp phụ thuộc vào thu nhập và việc làm của người mua, thuê, và nó cũng được quyết định bởi chính sách ưu đãi của từng địa phương đối với các đối tượng thụ hưởng NƠXH; đưa ra được những chính sách, cơ chế hỗ trợ của Thành phố như vay vốn, quỹ đất, quy trình xin cấp phép xây dựng, thời gian triển khai, quản lý vận hành, cơ chế ưu đãi trợ cấp chéo – được đầu tư vào hạng mục kinh doanh khác…
Kinh nghiệm vềcác tiêu chuẩn thiết kế và tiêu chuẩn chất lượng NƠXH: trong đó lưu ý tới đặc thù của từng đối tượng thụ hưởng, điều kiện thực tiễn của Hà Nội. Các tiêu
chuẩn này cần được tính tốn để áp dụng một cách ổn định, nhất quán trong khoảng
thời gian quy định, phù hợp với quy hoạch tổng thể chung. Cơng việc này sẽ góp phần quan trọng vào việc định hướng thị trường bất động sản, dự báo những thay đổi trong chiến lược nhà ở cũng như chính sách văn bản pháp lý Nhà nước.