1.2.2.5 .Các nghĩa vụ khác
2.2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về nghĩa vụ của ngườ
2.2.1.1. Giao hàng đúng đối tượng
Luật thương mại số 36/2005/QH11 ra đời thay thế cho Luật thương mại năm 1997 đã góp phần tích cực trong việc điều chỉnh hoạt động mua bán hàng hóa nói chung và nghĩa vụ của người bán nói riêng. Sau nhiều lần bổ sung và sửa đổi, Luật thương mại 2005 đã thiết lập nhiều quy định rõ ràng về nghĩa vụ của người bán trong hợp đồng mua bán hàng hóa. Liên quan đến nghĩa vụ giao hàng đúng đối tượng, thì Luật thương mại năm 2005 quy định:
“1. Bên bán phải giao hàng, chứng từ theo thỏa thuận trong hợp đồng về số lượng, chất lượng, cách thức đóng gói, bảo quản và các quy định khác trong hợp đồng.
2. Trường hợp khơng có thỏa thuận cụ thể, bên bán có nghĩa vụ giao hàng và chứng từ liên quan theo quy định của Luật này”.[9]
Như vậy, người bán phải giao hàng đúng đối tượng và chất lượng theo thỏa thuận của hợp đồng và quy định của pháp luật. Chất lượng của hàng hóa có thể được thỏa thuận hoặc xác định theo nhiều cách khác nhau: theo mẫu, theo mô phỏng, trên cơ sở tiêu chuẩn hóa, theo giám định,… Hàng hóa phải đảm bảo khơng có các khuyết tật có thể nhìn thấy được khi bàn giao (khuyết tật bên ngồi) và cả những khuyết tật khơng thể nhìn thấy ngay được mà chỉ có thể phát hiện trong quá trình sử dụng (khuyết tật ẩn giấu bên trong). Trường hợp không thể xác định một cách rõ ràng được đối tượng là hàng hóa được giao có phù hợp với hợp đồng hay khơng thì theo Luật thương mại 2005 quy định những hàng hóa khơng phù hợp với
hợp đồng, bao gồm:
“1. Trường hợp hợp đồng khơng có quy định cụ thể thì hàng hố được coi là khơng phù hợp với hợp đồng khi hàng hố đó thuộc một trong các trường hợp sau đây: a) Không phù hợp với mục đích sử dụng thơng thường của các hàng hố cùng chủng loại;
b) Khơng phù hợp với bất kỳ mục đích cụ thể nào mà bên mua đã cho bên bán biết hoặc bên bán phải biết vào thời điểm giao kết hợp đồng;
c) Không bảo đảm chất lượng như chất lượng của mẫu hàng hoá mà bên bán đã giao cho bên mua;
d) Khơng được bảo quản, đóng gói theo cách thức thơng thường đối với loại hàng hố đó hoặc khơng theo cách thức thích hợp để bảo quản hàng hố trong trường hợp khơng có cách thức bảo quản thơng thường.
2. Bên mua có quyền từ chối nhận hàng nếu hàng hố khơng phù hợp với hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều này”.[10]
Nhìn chung Luật thương mại 2005 khá linh hoạt trong việc phân loại các loại hàng hóa khơng đúng hợp đồng thỏa thuận theo mục đích sử dụng, theo chất lượng và theo cách thức bảo quản…Việc quy định rõ ràng nhóm các hàng hóa như vậy nhằm phân định nghĩa vụ của người bán trong từng trường hợp. Theo đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác, trách nhiệm đối với hàng hóa khơng phù hợp với hợp đồng được quy định như sau:
“1. Bên bán không chịu trách nhiệm về bất kỳ khiếm khuyết nào của hàng hoá nếu vào thời điểm giao kết hợp đồng bên mua đã biết hoặc phải biết về những khiếm khuyết đó;
2. Trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, trong thời hạn khiếu nại theo quy định của Luật này, bên bán phải chịu trách nhiệm về bất kỳ khiếm khuyết nào của hàng hố đã có trước thời điểm chuyển rủi ro cho bên mua, kể cả trường hợp khiếm khuyết đó được phát hiện sau thời điểm chuyển rủi ro;
3. Bên bán phải chịu trách nhiệm về khiếm khuyết của hàng hóa phát sinh sau thời điểm chuyển rủi ro nếu khiếm khuyết đó do bên bán vi phạm hợp đồng.” [11]
Luật thương mại năm 1997, thì trách nhiệm của người bán đối với hàng hóa mua bán hàng hóa khơng phù hợp với hợp đồng được quy định khá chung chung, chưa phù hợp với những đặc thù của hợp đồng mua bán thương mại:”Người bán phải chịu trách nhiệm về việc hàng không phù hợp với thoả thuận trong hợp đồng, trừ trường hợp người bán chứng minh được là mình khơng có lỗi. Trường hợp hàng khơng phù hợp
10[] Nguồn: Điều 39, Luật thương mại 2005
với thoả thuận trong hợp đồng, người bán phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về thiệt hại phát sinh, dù người bán biết hoặc không biết về thiệt hại đó” [12]. Quy định này chỉ dừng ở mức độ tiếp cận trường hợp người bán phải chịu trách nhiệm về việc giao hàng khơng đúng đối tượng, khó có thể xác định thời điểm nào thì phải bồi thường, những trường hợp nào được coi là khơng có lỗi…So với Luật thương mại 1997 thì Luật thương mại 2005 đã khắc phục được những bất cập của luật cũ, có cái nhìn tổng quan và tồn diện hơn, thống nhất với những quy định của Luật Dân sự 2005.
Mặt khác, với việc khắc phục cho các trường hợp giao thiếu hàng, giao hàng khơng phù hợp với hợp đồng thì theo Luật thương mại 2005 quy định: “Trừ trường hợp có thỏa thuận khác, nếu hợp đồng chỉ quy định thời hạn giao hàng và không xác định thời điểm giao hàng cụ thể mà bên bán giao hàng trước khi hết thời hạn giao hàng và giao thiếu hàng hoặc giao hàng không phù hợp với hợp đồng thì bên bán vẫn có thể giao phần hàng cịn thiếu hoặc thay thế hàng hố cho phù hợp với hợp đồng hoặc khắc phục sự không phù hợp của hàng hố trong thời hạn cịn lại.”[13]. Như vậy, đối với nghĩa vụ giao hàng đúng đối tượng, Luật thương mại 2005 đã có những quy định chi tiết và cụ thể tại Điều 34 và từ Điều 39 đến Điều 41 phù hợp cho việc thực thi và giải đáp những vấn đề pháp lý về việc giải quyết các trường hợp giao hàng không đúng đối tượng tại các doanh nghiệp, trong đó có Cơng ty CP Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang (LongGiang Land).
Hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản và thi cơng xây lắp các cơng trình dân dụng và cơng nghiệp, sau hơn 15 năm hình thành và phát triển Cơng ty CP Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang đã và đang tham gia đầu tư hàng loạt các dự án phát triển bất động sản trên phạm vi cả nước với quy mô vốn lên đến hàng ngàn tỷ đồng như Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ 173 Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội; Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ 102 Trường Chinh, Đống Đa, Hà Nội; Dự án “Khu chung cư Thành Thái”, Phường 14, Quận 10, TP HCM; Dự án Văn phịng và Nhà ở 69 Vũ Trọng Phụng, Nhân Chính, Thanh Xn, Hà Nội…đồng thời thi cơng nhiều cơng trình quy mơ lớn và có tính phức tạp cao, được khách hàng đánh giá cao về chất lượng, tiến độ, hiệu
quả. Công ty đã thực hiện tốt theo định hướng pháp luật quy định về việc giao hàng đúng đối tượng trong hoạt động mua – bán, cho thuê các dự án nhà ở, văn phịng với vai trị là người bán. Phía Cơng ty cũng đảm bảo kê khai đúng giá trị tài sản, diện tích mặt bằng, đảm bảo thiết kế, chất lượng và tiến độ của các cơng trình trước khi thực hiện giao dịch với khách hàng hoặc giao bán trên các phương tiện thông tin đại chúng
12[] Nguồn : Điều 68, Luật thương mại 1997
như kế hoạch giao bán dự án Long Giang Land Thành Thái, Q10, TP. HCM với diện tích khn viên: 10.680 m2, gồm 3 khối nhà căn hộ cao cấp, mỗi khối cao 25 tầng, 1 tầng hầm thông tầng. Tổng số lượng chung cư dự kiến: 620 căn, DT từ 55 m2 – 110 m2, gía 1,4 tỷ /căn [14].