2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
2.2.2Diễn biến thị trường bất ựộng sản tại Hà Nội và TP Hồ
2.2.2.1 Diễn biến thị trường bất ựộng sản tại Hà Nội
Từ ựầu năm 2011 ựến nay, nhìn một cách tổng thể, thị trường bất ựộng sản nói chung ựang cực kỳ ảm ựạm, một nguyên nhân quan trọng ựược cho là
Trường đại học Nông Nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ. 45
do nguồn vốn cho bất ựộng sản bị ngân hàng siết chặt lại. Ảm ựạm là vậy nhưng tại Hà Nội giá nhà ựất nhiều nơi vẫn cao chót vót, nằm ngoài diễn biến chung của thị trường, ngầm chứa nhiều bất ổn.
Những Ộcăn nhà vàngỢ
Theo thông tin từ các sàn giao dịch bất ựộng sản, giá nhà ựất trên ựịa bàn Hà Nội ựang tiếp tục ựi xuống. Báo cáo của Công ty Savills Việt Nam vừa công bố, trong quý 2-2011, phân khúc biệt thự, nhà liền kề ựã chứng kiến sự sụt giảm về số lượng giao dịch thành công. Thị trường căn hộ cũng có mức giá giảm từ 2%-8% so với quý 1-2011 và giảm 15%-20% so với cùng kỳ năm trước. Giá ựất tại nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội như Sóc Sơn, Phúc Thọ, Thạch Thất, Ba VìẦ ựã giảm từ 5-10 triệu ựồng/mỗ so với tháng 1-2011. Thế nhưng giá nhà ựất trong khu vực nội thành lại hầu như không giảm, thậm chắ còn tăng. đầu tiên phải nói ựến các khu ựất vàng, nằm trong quận Hoàn Kiếm, Ba đình của Hà Nội. Thời ựiểm khảo sát, chủ các căn hộ tại ựây ựều ựưa ra giá từ 500 - 700 triệu ựồng/mỗ, tăng khoảng 10% so với năm trước. Vắ dụ, một căn nhà mặt phố Lê Văn Hưu vừa ựược giao dịch thành công giá 500 triệu ựồng/mỗ, một căn nhà mặt phố Trần Xuân Soạn, gần chợ Hôm - đức Viên ựược rao giá 550 triệu ựồng/mỗẦChị Thanh Hương, một nhân viên môi giới bất ựộng sản của mạng Diaoconline cho biết, những Ộcăn nhà vàngỢ này hầu như không cần lên sàn, chỉ cần chủ nhà rậm rịch bán là có ngay các ựại gia ựến hỏi thăm. Thậm chắ, có một ựội cò nhà ựất chuyên ựi săn các căn nhà mặt phố có nhu cầu bán và sau ựó, mọi giao dịch diễn ra rất nhanh chóng. Không chỉ các nhà mặt phố ở khu vực trung tâm, tại các khu phố lớn khác của Hà Nội, giá cũng tăng nhẹ so với năm trước. Vắ dụ, nhà mặt phố Trần Duy Hưng, Láng Hạ, Chùa Bộc hiện ựược rao bán trên dưới 400 triệu ựồng/mỗ. Ở các phố nhỏ hơn, bán kắnh cách hồ Hoàn Kiếm 6-8km, vẫn có giá tới hơn 200 triệu ựồng/mỗ và trong các ngõ là trên dưới 100 triệu ựồng/m2.
Trường đại học Nông Nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ. 46
Thiếu công khai, minh bạch
Theo ông đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, khi giá ựất lên quá cao sẽ khó có xu hướng giảm giá và tình hình sẽ trở nên rất phức tạp. Hệ lụy của nó là câu chuyện ựòi ựền bù 1 tỷ ựồng/mỗ của các hộ dân tại số nhà 22-24 phố Hàng Bài (quận Hoàn Kiếm) kéo dài nhiều năm. Người dân và chắnh quyền cuối cùng cũng ựạt ựược thỏa thuận với mức ựền bù ựược tắnh: tầng 1 phắa ngoài mặt phố là 500 triệu ựồng/mỗ; tầng 1 diện tắch bên trong là 300 triệu ựồng/mỗ; trên tầng 2 là 200 triệu ựồng/mỗ, mức giá cao gấp hơn 5 lần mức giá trần trong khung ựền bù giá ựất của Hà Nội trong năm 2011.
Ông Tống Văn Nga, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất ựộng sản Việt Nam ựưa ra nhận xét, chủ trương chung của Chắnh phủ là tất cả ựều phải theo giá thị trường, nhưng với Hà Nội, áp mức giá cụ thể nào lại không dễ. Thông thường, yếu tố quan trọng nhất ựể thực hiện theo giá thị trường là thông qua giao dịch nhưng giá thị trường ựất ở Hà Nội có nơi lên tới 1 tỷ ựồng/mỗ thì áp giá thế nào là vấn ựề rắc rối. Rõ ràng là giá nhà ựất ở một số khu vực của Hà Nội vượt ra khỏi tầm kiểm soát của các cơ quan chức năng. Việc kiểm soát càng trở nên khó khăn hơn khi các giao dịch ựất ựai chủ yếu vẫn là giao dịch ngầm, chưa công khai minh bạch. Ngoài việc thất thu thuế cho ngân sách nhà nước, chắnh các giao dịch loại này ựã khiến cho nhiều người bỏ tiền ra mua ựất rơi vào tình thế nguy hiểm, vì nếu tranh chấp xảy ra thì coi như mất không. Giá nhà ựất cao hơn giá trị thật còn làm ựội giá các công trình xây dựng, dẫn ựến giá cả thị trường bị ựẩy lên theo gây xáo trộn xã hội. để khắc phục tình trạng này, vấn ựề quan trọng nhất là công khai minh bạch trên thị trường, vừa công khai minh bạch thông tin về thu nhập cá nhân, tài sản cá nhân với hệ thống quản lý ựất ựai, vừa công khai ựược nhu cầu, khả năng ỘcungỢ về ựất ựai, bất ựộng sảnẦ
Thay vì ựầu tư vào vàng, chứng khoán, rất nhiều người dân có nguồn tiền mặt nhàn rỗi, ựặc biệt là người dân khu vực phắa bắc ựã chọn BđS như một kênh trú ẩn an toàn của ựồng vốn. Tuy nhiên, ở ựây cũng xuất hiện nhiều
Trường đại học Nông Nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ. 47
vấn ựề, mà nói như một chuyên gia BđS nước ngoài, mang tắnh Ộựặc thùỢ mà chỉ nhà ựầu tư Việt mới có. Thứ nhất, ựó là thắch mua theo hình thức Ộrỉ taiỢ. Các dự án minh bạch về chắnh sách giá cả, phương thức chào bán thường kém hấp dẫn hơn so với những dự án ựược chào mời theo kiểu này. Các dự án có chủ ựầu tư là các doanh nghiệp nhà nước, với mức giá gốc thấp là loại ựược nhiều nhà ựầu tư chuộng nhất, dù tiền chênh phải chồng ngay 100% nhiều khi gấp ựôi, gấp ba, thậm chắ gấp nhiều lần so với giá gốc. Có nhiều nguyên nhân, nhưng một trong những lý do là những dự án ra mắt rỉnh rang ở khách sạn 5 sao thường có giá quá cao so với mức thu nhập trung bình của người dân. Trong khi phần lớn dự án của các DN xây dựng nhà nước lớn thì giá cả bình dân hơn, nhưng lại thiếu công khai, minh bạch. Một vắ dụ ựiển hình, theo than phiền của phần lớn người dân, mua ựược nhà giá gốc của các Tổng công ty xây dựng lớn như HUD, Vinaconex, Sông đà... khó như kều sao ở trên trời, dù các TCty này ựều có sàn giao dịch BđS theo ựúng quy ựịnh, song gần như không có gì ựể bán trên các sàn này.
Thị trường bất ựộng sản Hà Nội có quy luật riêng.
Thứ hai, ựó là tâm lý ựầu tư theo kiểu bầy ựàn. Cách ựây gần 2 năm, khi cơn sốt ựất lan ựến tận chân núi Tản - Ba Vì, có những cơ quan cả phòng rủ
Trường đại học Nông Nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ. 48
nhau cùng lên xem và mua ựất vườn. Xác ựịnh BđS như một kênh ựầu tư hiệu quả, cứ mua là thắng, vì bằng chứng là giá ựất liên tục tăng sau mỗi năm, năm nay cao hơn năm trước. Vì vậy khi giá ựất tăng, người ta lao vào mua vì lo ngại giá sẽ còn tăng nữa. Chắnh vì tâm lý này mà ựất tại các ựịa bàn thuộc Hà Tây (cũ) như trục Láng - Hoà Lạc, một số khu vực thuộc quận Hà đông... giá bị ựẩy lên tới mức chóng mặt với mức tăng 100-200% trong vòng 2 năm. Tuy nhiên, người bán không nhiều, các giao dịch trên thị trường chủ yếu thuộc về giới ựầu cơ, lướt sóng, còn các nhà ựầu tư nhỏ lẻ chủ yếu găm hàng lại không bán, chờ giá lên. Còn ở thời ựiểm hiện nay, khi giá ựất nhiều khu vực ựã giảm từ 20-30%, vẫn có khá nhiều nhà ựầu có tiền mặt vẫn khoanh tay ựứng nhìn, chờ giá còn giảm tiếp mới mua vào. Ở ựây không bàn ựến việc nguồn tắn dụng cho vay ựầu tư vào BđS của các ngân hàng ựang bị siết chặt, mà chỉ phân tắch dưới góc ựộ tâm lý của nhà ựầu tư. đúng như nhận ựịnh của một chuyên gia BđS nước ngoài: Tâm lý bầy ựàn ựang dẫn dắt thị trường BđS Hà Nội.
Trở về giá trị thực
Theo báo cáo thị trường của Colliers International (nhà ựầu tư BđS), từ ựầu năm tới nay tại Hà Nội có khoảng 45.000 căn hộ ựược bán ra, và trong thời gian tới ước tắnh 11.006 căn hộ mới sẽ ựược chào bán. Tuy nhiên, ghi nhận thực tế cho thấy, thị trường căn hộ ở Hà Nội 5 tháng qua ắt giao dịch và có giao dịch cũng ắt thành công. Tại thời ựiểm này, chủ ựầu tư phân khúc căn hộ trung cấp tại Hà Nội (có giá dao ựộng 20-30 triệu ựồng/mỗ) buộc phải bung ra những ỘchiêuỢ hút khách. Vắ dụ, mua 1 căn hộ, ựược ựảm bảo 1 suất ựỗ ô tô vĩnh viễn và ựược miễn phắ 1 năm gửi xe tại dự án Unimax (quận Hà đông). Tương tự, ựể tạo sự yên tâm và thoải mái cho khách hàng, Vihajico, chủ ựầu tư khu ựô thị Ecopark, cũng ựiều chỉnh giá mua bán nhà theo CPI. Theo ựó giá bán căn hộ là giá ựược xác ựịnh tại thời ựiểm ựăng ký mua với bên bán. Giá thanh toán theo từng ựợt sẽ ựược ựiều chỉnh theo biến ựộng của CPI do Tổng cục Thống kê công bố tại thời ựiểm thanh
Trường đại học Nông Nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ. 49
toán so với giá gốc quy ựịnh, nhằm giảm bớt thiệt thòi cho người mua. Theo ông Phạm Thành Hưng, Phó Tổng giám ựốc CEN Group, bên cạnh các chương trình khuyến mãi, thời gian tới sẽ chia nhỏ, kéo dài phân ựoạn góp vốn. Thay vì nộp 4-5 ựợt như trước kia, nhiều chủ ựầu tư ựang áp dụng 7-8 ựợt, thậm chắ trên 10 ựợt thu tiền. Tương tự căn hộ chung cư, giá ựất nền tại Hà Nội ựến thời ựiểm này vẫn tiếp tục lao dốc. Giảm mạnh nhất thuộc về các dự án phắa Tây Hà Nội như Geleximco, Dương Nội, Văn Khê, Văn Phú, hay các dự án trục quốc lộ 32 như Kim Chung - Di Trạch, Vân Canh (Hoài đức)... Khu vực trục đại lộ Thăng Long, dự án Geleximco ựang giảm tới 8 triệu ựồng/mỗ, với mức giá khoảng trên 40 triệu ựồng/mỗ ựường nhỏ khu A nhưng vẫn không có giao dịch. Ông Nguyễn Bá Ân, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển (Bộ Kế hoạch và đầu tư), nhận xét, thời ựiểm này, thị trường BđS ựang trở về với giá trị thực, giá trị ảo mất dần ựi.
Làm gì với nhà ỘhoangỢ
Kết quả cuộc rà soát mới ựây của Cục Quản lý nhà và thị trường BđS (Bộ Xây dựng) cùng Sở Xây dựng Hà Nội, với 16 dự án của 11 chủ ựầu tư, gồm 2.684 căn, có 1.743 căn ựã ựược sử dụng (chiếm khoảng 65%), còn lại ở tình trạng xây thô, bỏ hoang. Nhiều biệt thự gần trung tâm vẫn giữ giá rất cao, 140 - 150 triệu ựồng/mỗ, tức trên dưới 15 tỷ ựồng với một căn có diện tắch từ 100mỗ. Một ựiều tra khác với 18 dự án phát triển nhà ở, khu ựô thị mới trên ựịa bàn Hà Nội, chỉ có 58% biệt thự ựược sử dụng, còn 42% Ộnhà hoangỢ thuộc diện ựầu cơ nhưng chưa bán ựược. Ở Hà Nội, ngày càng ỘmọcỢ thêm ra những khu nhà bỏ hoang trong các khu ựô thị mới, nhiều nhất ở Mỹ đình, Cổ Nhuế, Văn Quán, Pháp Vân, Quang Minh. Ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BđS, cho biết, khá hơn biệt thự, các dự án chung cư ựược xây dựng tương ựối hoàn chỉnh, chỉ khoảng 10% chưa hoàn thiện. Tuy nhiên, tốc ựộ bán nhà và ựặc biệt tỷ lệ các căn hộ (ựã hoàn thiện) ựược ựưa vào sử dụng cũng không cao. Hầu hết các dự án vừa kiểm tra ựã vượt quá thời hạn theo quyết ựịnh phê duyệt dự án, thậm chắ có dự án vượt
Trường đại học Nông Nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ. 50
quá 5 - 7 năm.Việc nhiều ngôi nhà ỘhoangỢ tại Hà Nội cho thấy có sự lãng phắ lớn về tài nguyên ựất ựô thị, ựồng thời càng khẳng ựịnh sự phức tạp và thiếu minh bạch thông tin BđS, thông tin dự án xây dựng nhà ở của chủ ựầu tư - dẫn ựến giá trị ảo và tình trạng Ộbong bóngỢ BđS trong một thời gian dài và thiệt thòi vẫn thuộc về người có nhu cầu thực về chỗ ở. được biết, Bộ Tài chắnh ựang xem xét mức thuế suất áp dụng ựối với các trường hợp biệt thự bỏ hoang, với 3 phương án ựược ựưa ra: Trường hợp sau 3 tháng không ựưa biệt thự vào sử dụng sẽ bị thu thuế 5% trên giá trị hợp ựồng, còn sau 1 năm sẽ bị tắnh thuế 10% trên tổng giá trị biệt thự; cách thứ hai tắnh thuế theo diện tắch ựất của căn nhà, với mức 0,15%/năm theo giá trị trên hợp ựồng mua nhà. Cuối cùng, chủ sở hữu biệt thự bỏ hoang sẽ bị phạt 10 - 20 triệu ựồng/căn. Hy vọng, với sự Ộcưỡng chếỢ này, thị trường BđS Hà Nội mới chịu giảm nhiệt, ựỡ tù mù, quay ựầu về giá trị thực ựể dần trở nên lành mạnh hơn.
(Nguồn: Internet).
2.2.2.2 Diễn biến thị trường bất ựộng sản tại TP Hồ Chắ Minh
Thị trường bất ựộng sản TP.HCM ựang ựứng trước nguy cơ khủng hoảng về vốn. Các doanh nghiệp ựang gặp khó khăn do thắt chặt tắn dụng ựầu vào. Nhiều nỗ lực, giải pháp thúc ựẩy thị trường ựã ựược thực hiện nhưng vẫn chưa khả thi.
Thị trường bất ựộng sản ựang ựứng trước những thử thách gian nan trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế. Lãi suất tăng cao, tắn dụng thắt chặt khiến cho ựầu vào và ựầu ra của sản phẩm ựều bất ựộng. Từ tháng 3 ựến nay, mọi giao dịch bất ựộng sản giảm dần và bắt ựầu ngưng trệ. Các dự án căn hộ vẫn tiếp tục ựẩy mạnh khuyến mãi, hỗ trợ khách hàng tối ựa, tuy nhiên dấu hiệu thị trường vẫn không khả quan.
để thu hút khách hàng, tại TP.HCM ựang diễn ra một cuộc chạy ựua khuyến mại và giảm giá dành cho khách hàng. Chủ ựầu tư ựang tìm cách bán càng nhiều hàng càng tốt. Có những công ty sẵn sàng hỗ trợ lãi suất 4%/năm
Trường đại học Nông Nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ. 51 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
cho ựến khi bàn giao căn hộ (áp dụng hết tháng 6/2011). Trong quá trình thực hiện hợp ựồng nếu có sự thay ựổi về chắnh sách hỗ trợ vay vốn của ngân hàng mà ngân hàng tạm ngừng cho vay, chủ ựầu tư sẽ cho khách hàng vay số tiền tương ứng với số tiền khách hàng phải thanh toán theo tiến ựộ của hợp ựồng. Chưa kể, khách hàng còn ựược tặng xe tay ga, màn hình LCD, bàn ghế, giường tủ...
Việc thắt chặt tắn dụng dẫn ựến làn sóng của các nhà ựầu tư bán căn hộ giá rẻ nhằm cắt lỗ và hạn chế rủi ro. Hiện tại, một số dự án ựược rao bán với giá khá mềm như khu căn hộ Era (Q.7) cách Phú Mỹ Hưng 1km từ 12-13 triệu ựồng/m2 mà chất lượng ựược quảng bá không thua gì căn hộ cao cấp, nhà ựầu tư cho rằng căn hộ trên là quá rẻ so với căn hộ Sky Garden của Phú Mỹ Hưng ựang ựược rao bán giá 27 triệu ựồng/m2, hay dự án căn hộ The Mansion (Bình Chánh) ựã giao nhà trong tháng 5 và hiện nhiều khách hàng ựồng loạt rao bán ra giá chỉ 11,6-12 triệu ựồng/m2, trong khi giá góp vốn mua từ chủ ựầu tư là khoảng 9,4 triệu ựồng/m2.
Một khu căn hộ cao cấp tại quận 2, TP Hồ Chắ Minh ựang nỗ lực khuyến mại ựể thu hút khách hàng.
Trường đại học Nông Nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦẦ. 52
Từ ựầu năm 2011, không ắt doanh nghiệp ựã phải hoãn kế hoạch bán hàng cho dù trước ựó họ ựã mạnh dạn tuyên bố sẽ hỗ trợ khách hàng bằng các chắnh sách về vay vốn, lãi suất, bảo lãnh cho khách hàng vay khi mua căn hộẦ Tuy nhiên sau khi lãi suất tắn dụng nhảy vọt lên ựến 22%, tiếp theo là việc ngân hàng siết chặt cho vay ựối với lĩnh vực BđS ựã làm thay ựổi kế