XI về tiếp tục đối mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.
Thứ hai, tiếp tục hồn thiện chính sách, pháp luật về đất đai. Trong đó,
cần tổng kết, đánh giá việc thực hiện và đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất
đai năm 2013. Việc sửa đổi, bổ sung Luật này phải khắc phục được các
vướng mắc, bất cập, bảo đảm sự thống nhất giữa các luật có liên quan; trường hợp các luật khác có quy định về đất đai thì phải thống nhất với Luật Đất đai; đổi mới chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, phương pháp xác định giá đất cụ thể theo hướng hiệu quả, bền vững.
Thứ ba, cần hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất bảo đảm
khách quan, minh bạch, phù hợp với giá thị trường; giá đất được tính đúng, tính đủ các giá trị tăng thêm từ các yếu tố lợi thế, trong đó có lợi thế về vị trí địa lý, lợi thế do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư kết cấu hạ tầng. Rà sốt, sửa đổi, bổ sung các nghị định và thơng tư quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành.
Thứ tư, tiếp tục nghiên cứu, đề xuất nội dung chính sách về chế độ quản
lý, sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật
Đất đai. Trong đó, cần xây dựng nghị định của Chính phủ để tháo gỡ các vướng
mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp bảo đảm hoạt động sản xuất, xây dựng kinh tế. Cần đề ra các quy định cụ thể trong lĩnh vực quản lý đất nông trường, lâm trường, quy trách nhiệm cụ thể đối với tập thể, cá nhân được giao đất, giao rừng, và có chế tài xử lý một cách nghiêm khắc đảm bảo tính răn đe cũng như tính nghiêm túc trong thực thi pháp luật.
Trong công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Để triển khai thực có hiệu quả, cần tổ chức thực hiện việc giao đất, cho thuê đất công khai, minh bạch cho các đối tượng đáp ứng các điều kiện quy định trong pháp luật về đất đai. Thực hiện nghiêm việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua phương thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất; có biện pháp ngăn chặn tình trạng chuyển nhượng QSDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. Kiểm sốt chặt chẽ và cơng khai, minh bạch việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm quyền lợi hợp pháp, hoạt động sản xuất và đời sống của người có đất thu hồi.
3.2. Giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất nông trường, lâm trường dụng đất nông trường, lâm trường
3.2.1. Đề xuất hồn thiện chính sách, pháp luật về quản lý, sử dụng đất nông trường, đất lâm trường trong thời gian tới nông trường, đất lâm trường trong thời gian tới
Thứ nhất, cần quy định chặt chẽ hơn về thẩm quyền quản lý, mục đích
quản lý đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng theo hướng kiểm soát quyền lực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực đất nông lâm. Đồng thời, có sự tham vấn ý kiến của các cơ quan chức năng, của người chịu ảnh hưởng trực tiếp về mục đích qaunr lý sử dụng đất đất để phát triển kinh tế - xã hội xem có thực sự “vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng” hay khơng trước khi quyết định hành chính
Thứ hai, chuẩn bị tốt phương án sử dụng đất nơng lâm, trên cơ sở tính
tốn đầy đủ lợi ích của Nhà nước, cá nhân, tổ chức sử dụng đất. Đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khơi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.
Thứ ba, tham khảo kinh nghiệm của một số nước về quản lý sử dụng
đất nơng lâm. Nhà nước cần có chính sách thuế; kế hoạch sử dụng đất nơng lâm phù hợp
Thứ tư, chính sách, pháp luật về quản lý, sử dụng đất nông lâm phải
đồng bộ, thống nhất, khách quan đảm bảo lợi ích cho các bên có liên quan. Trên thực tế, quản lý và sử dụng phải có mối quan hệ biện chứng với nhau theo đó, người có QSDĐ ln trong mối quan hệ biện chứng với nhà nước.
Thứ năm, pháp luật về quản lý sử dụng đất nông lâm cần xem xét bồi
thường về đất không chỉ với tư cách là tài sản mà còn là tài nguyên và tư liệu sản xuất. Luật Đất đai năm 2013 vẫn giữ nguyên tắc khi Nhà nước thu hồi đất thì bồi thường bằng đất cùng loại, nếu khơng có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương. Cách tiếp cận này xuất phát từ quan niệm đơn giản coi đất đai là tài sản có thể trả thay bằng tiền bồi thường để mua được một thửa đất tương đương. Trên thực tế, ngoài ý nghĩa là tài sản, đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất và nguồn sống của con người. Vì đất là tư liệu sản xuất của người bị thu hồi đất nên nhà đầu tư ngoài việc bồi thường giá trị như một tài sản còn phải bồi thường về thu nhập, sinh kế cho người bị thu hồi đất. Cơ chế bồi thường, hỗ trợ hợp lý cần dựa trên nguyên tắc
“Nhà nước chi trả tiền bồi thường đối với giá trị QSDĐ theo nghĩa là tài sản của người mất đất; nhà đầu tư chi trả bồi thường phần giá trị để khôi phục tài nguyên đất cho Nhà nước và chi trả phần giá trị để khôi phục những tổn thất cho người sử dụng đất do mất tư liệu sản xuất”. Nếu chỉ là khoản hỗ trợ trong một thời gian nhất định thì coi như đã phó mặc cho việc tìm sinh kế mới cho người bị thu hồi đất. Do đó, thay vì phó mặc gánh nặng hỗ trợ đào tạo nghề đối với người bị thu hồi đất cho Nhà nước, nhà đầu tư cần phải được yêu cầu cùng bàn bạc với người bị thu hồi đất về cơ hội tìm sinh kế mới cho họ; đồng thời, nhà đầu tư phải chi trả cho người bị thu hồi đất một khoản tiền tương ứng với mức thu từ sử dụng đất trước đây cho khi người có đất bị thu hồi có nguồn thu nhập mới và theo nguyên tắc, càng để lâu chi phí bồi thường càng lớn để bắt buộc nhà đầu tư khơng thể trì hỗn.
Thứ sáu, nhận thức về vai trò của sự đồng thuận và nâng cao sự đồng
thuận của người dân đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất nông lâm. Để phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do cơ quan có thẩm quyền đưa ra phù hợp, nhận được sự đồng thuận của người dân; bảo đảm việc hỗ trợ được khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định, đồng thời cần nâng cao ý thức cộng đồng đối với khu vực thu hồi đất, Nhà nước cần bổ sung nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 như sau: Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt khi đạt được ít nhất 70% ý kiến đồng ý của những người có đất bi thu hồi”.
3.2.2. Bình đẳng hoá mối quan hệ giữa Nhà nước và Nhân dân khi Nhà nước quản lý đất nông lâm nước quản lý đất nông lâm
Với tư cách là chủ thể đại diện quyền sở hữu đất đai nên quyền của
Nhà nước cần được giới hạn cụ thể. Nhà nước chỉ được thực hiện một số quyền theo cơ chế uỷ quyền rõ rang. Theo pháp luật hiện hành thì quyền đại diện sở hữu của Nhà nước đối với đất đai là không giới hạn, đáng lẽ ra với tư cách là chủ sở hữu đất đai thì Nhân dân có tồn bộ quyền đối với đất đai, tuy nhiên pháp luật chưa ghi nhận cụ thể mà Điều 13 Luật Đất đai ghi nhận 8 nhóm quyền của Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai. Các quyền của nhân dân (chủ sở hữu thật sự) khi Nhà nước thu hồi đất chỉ được giới hạn là quyền của tư cách “người sử dụng đất”. Do đó, pháp luật cần có quy định giới hạn
quyền của chủ thể đại diện quyền sở hữu đối với đất đai là Nhà nước và quy định quyền của chủ sở hữu thật sự là Nhân dân, đặc biệt trong trường hợp cần thi hồi đất vì mục đích an ninh quốc gia, lợi ích công cộng… để đảm bảo Nhân dân có tất cả quyền năng đối với tài sản của mình.
Bên cạnh đó, cần xây dựng cơ chế để Nhân dân kiểm soát Nhà nước trong việc đại diện thực hiện quyền sở hữu đất đai. Quyền sở hữu đất đai của Nhà nước là được Nhân dân trao quyền, do đó quyền lực của Nhà nước là có giới hạn, quyền của nhân dân là khơng giới hạn. Như vậy, cho nên Nhân dân phải có cơ chế giám sát phù hợp và hữu hiệu có thể kiểm soát quyền lực Nhà nước. Nhất là trong việc xác định thiệt hại, giá đất, tài sản khác gắn liền với đất để bồi thường tương xứng giá trị và các chế độ hỗ trợ để người có đất bị hồi tái lập kinh tế, ổn định đời sống. Có quy định như vậy mới hạn chế được tình trạng lạm quyền đại diện và xa rời mục tiêu phục vụ nhân dân. Đồng thời, xây dựng cơ chế cho nhân dân trực tiếp sử dụng quyền sở hữu đất đai thông qua trưng cầu dân ý.
Nếu Nhà nước “thu hồi đất” bằng luật (Luật Đất đai), thơng qua mệnh lệnh hành chính thì “bồi thường thiệt hại” cho nhân dân cũng phải được điều chỉnh bằng luật, nhằm bảo đảm sự tương xứng về mặt pháp lý, có như vậy thì quyền của người sử dụng đất mới được đảm bảo cơng bằng, bình đẳng với Nhà nước - chủ thể thu hồi đất. Hơn nữa “bồi thường” mang bản chất dân sự, kinh tế, thể hiện tính cơng bằng, ngang giải theo quy luật “chủ thể nào gây thiệt hại, chủ thể đó phải bồi thường”, “thiệt hại đến đâu, bồi thường đến đó”. Có thiệt hại phải bồi thường tương xứng chứ không phải hỗ trợ mang tính tương đối.
Khi thu hồi đất, Nhà nước cần bỏ tiền ra đền bù cho dân theo khung giá đất. Sau khi giải phóng mặt bằng có đất “sạch” thì Nhà nước tiếp tục giao lại cho các chủ đầu tư, hoặc cho các chủ đầu tư thuê theo một giá mới. Khoản tiền chênh lệch thu được sẽ được nộp vào ngân sách nhà nước và quyền của chủ sở hữu đối với đất đai của Nhà nước mới được bảo vệ.
3.2.3. Xây dựng cơ chế cho người dân tham gia quy trình xây dựng kế hoạch sử dụng đất nông lâm hoạch sử dụng đất nông lâm
Giá đất vừa là sản phẩm tất yếu của cơ chế thị trường, vừa là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai và thị trường bất động sản, đồng thời giá đất là
phương tiện để Nhà nước thực hiện các chính sách xã hội về đất đai. Giá đất cịn góp phần đảm bảo cho cơ chế sử dụng đất có hiệu quả và tiết kiệm, nhưng giá đất hiện nay hầu hết ở các tỉnh, thành phố đều thấp hơn nhiều so với giá thực tế. Trong khi đó, giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá thị trường mà giá thị trường thực chất là sự ước lượng của người mua và người bán29. Do đó, cần phải xây dựng cơ chế cho người dân tham gia vào quy trình xây dựng bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể ởi họ khơng thể đứng ngồi cuộc khi người khác định giá tài sản mà mình là chủ sử dụng.
Để đảm bảo sự tham gia của người dân vào quy trình xây dựng bảng giá đất khi Nhà nước thu hồi đất, cần quan tâm đến các giải pháp sau:
- Cơng khai, minh bạch tồn bộ thơng tin về quy trình xác định giá đất và được giám sát từ người dân, tạo cơ chế để người dân được trợ giúp tri thức từ tất cả tổ chức, cộng đồng mà chủ yếu là các tổ chức hoạt động xã hội vì mục tiêu bảo vệ lợi ích Nhân dân; Có cơ chế giải trình khi người dân có u cầu từ cơ quan, cá nhân có thẩm quyền xây dựng bảng giá đất.
- Cần bổ sung một số căn cứ để định giá đất, chẳng hạn như đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, phải căn cứ vào độ phì nhiêu của đất, các điều kiện khí hậu tưới tiêu, vào vị trí địa hình có khả năng tạo điều kiện thuận lợi cho việc sản xuất và áp dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật; đối với đất đô thị và đất khu dân cư nông thơn, cần phải căn cứ vào mức độ hồn thiện của cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi của đất và vị trí đất có khả năng tạo được các hoạt động dịch vụ.
- Phải xác định giá đất một cách cụ thể, thường xuyên theo từng giai đoạn, từng thời kỳ, phù hợp với sự biến động của thị trường, với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...
- Nhà nước cần ban hành các quy định pháp lý để thành lập cơ quan định giá đất, tạo nền tảng pháp lý cho việc thành lập hệ thống cơ quan này. Cơ quan định giá đất được thành lập sẽ có tác dụng định giá đất kịp thời, khách quan, khoa học khi đất đai có sự biến động. Đây chính là điểm mấu chốt để việc định giá đất sát với giá thực tế ở nước ta hiện nay.