2.1.1.1. Chủ thể để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất
Do tớnh chất đặc biệt của loại tài sản là QSDĐ mà phỏp luật về TKQSDĐ cũng cú những quy định đặc biệt về người để lại TKQSDĐ. Khụng phải bất cứ ai cũng cú QSDĐ cũng đều cú quyền để lại TKQSDĐ, chỉ cú những chủ thể đỏp ứng được những điều kiện phỏp luật quy định mới cú quyền này và được thực hiện quyền này. Vỡ đất đai thuộc sở hữu nhà nước, do nhà nước thống nhất quản lý nờn chủ thể để lại di sản thừa kế là QSDĐ trước hết được quy định trong LĐĐ năm 2013. Tại Điều 179 LĐĐ năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh sử dụng đất, điểm đ khoản 1 đó ghi nhận rừ chủ thể để lại di sản là QSDĐ bao gồm:
- Cỏ nhõn.
Theo quy định tại Điều 5 LĐĐ năm 2013, cỏ nhõn là chủ thể sử dụng đất, được nhà nước giao đất, cho thuờ đất, cụng nhận QSDĐ, nhận chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của phỏp luật. Tiếp đến, theo điểm đ khoản 1 Điều 179 LĐĐ “cỏ nhõn sử dụng đất cú quyền để lại TKQSDĐ theo di chỳc hoặc theo phỏp luật”. Sở dĩ phỏp luật quy định cỏ nhõn cú thể để lại TKQSDĐ mà khụng phải là tổ chức, bởi thừa kế trước hết là một quan hệ mang tớnh đặc thự, đú là sự dịch chuyển tài sản từ người đó chết cho người cũn sống, được phỏt sinh khi người để lại tài sản chết. Trong trường hợp này giữa người chết và người sống cú mối quan hệ nhất định với nhau như quan hệ hụn nhõn, huyết thống... Những quan hệ này chỉ cú được giữa cỏc cỏ nhõn với nhau chứ tổ chức khụng thể cú
đặc điểm này. Phỏp luật hạn chế quyền để lại TKQSDĐ của tổ chức cũn cú ý nghĩa quan trọng là nhằm hạn chế tỡnh trạng để lại thừa kế một cỏch
tràn lan, hưởng thừa kế khi khụng cú nhu cầu sử dụng đất, dẫn đến đất đai bỏ hoang làm giảm giỏ trị của đất đai, hay hạn chế tỡnh trạng chuyển đổi mục đớch sử dụng đất một cỏch bừa bói.
Bờn cạnh quy định cỏ nhõn được để lại di sản là QSDĐ, LĐĐ cũn ghi nhận một chủ thể là cỏ nhõn khỏ đặc biệt tại khoản 1 Điểu 186 Luật đất đại năm 2013 là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam cũng cú quyền để thừa kế nhà ở gắn liền với QSDĐ ở nhưng phải thuộc cỏc đối tượng cú quyền sở hữu nhà ở theo quy định của phỏp luật về nhà ở.
- Thành viờn hộ gia đỡnh.
Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 179 LĐĐ 2013, hộ gia đỡnh được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ cú thành viờn chết thỡ QSDĐ của thành viờn đú được để thừa kế theo di chỳc hoặc theo phỏp luật. Thực chất cỏc thành viờn trong hộ gia đỡnh cũng là cỏ nhõn nhưng LĐĐ vẫn tỏch riờng chủ thể này bởi vai trũ quan trọng của chủ thể này trong LĐĐ. Theo khoản 29 Điều 3 LĐĐ 2013: “Hộ gia đỡnh sử dụng đất là những người cú quan hệ hụn nhõn,
huyết thống, nuụi dưỡng theo quy định của phỏp luật về hụn nhõn và gia đỡnh, đang sống chung và cú quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất, cụng nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Cũn theo quy định của luật dõn sự, BLDS năm 2015 khụng đưa ra khỏi niệm cụ thể thế nào là hộ gia đỡnh như Điều 106 BLDS 2005 “Hộ gia đỡnh mà cỏc thành viờn cú tài sản chung, cựng đúng gúp cụng sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nụng, lõm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khỏc do phỏp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dõn sự thuộc cỏc lĩnh vực này”. BLDS năm 2015 vẫn thừa nhận hộ gia đỡnh là thực thể phỏp lý đang tồn tại trong đời sống xó hội, tham gia vào nhiều quan hệ phỏp luật dõn sự như quan hệ sử dụng đất, điện, nước… phự hợp với cỏc điều kiện đặc thự về kinh tế, văn húa, xó hội, gia đỡnh và lịch sử của Nhà nước ta. Tuy nhiờn, điểm mới của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 là đưa ra quy định việc tham gia của hộ gia đỡnh vào quan hệ dõn sự là thụng qua cỏ nhõn đại diện. Điểm mới này của BLDS năm 2015 đó giải quyết được những vướng mắc, bất cập kộo dài trong nhiều năm qua liờn quan đến việc tham gia cỏc quan hệ dõn sự
của hộ gia đỡnh, trong quỏ trỡnh giải quyết tranh chấp tại Tũa ỏn và cơ quan nhà nước khỏc. Tuy nhiờn, thực tiễn cho thấy vẫn cú trường hợp một thành viờn trong hộ gia đỡnh cú quan hệ huyết thống, hụn nhõn hay nuụi dưỡng theo quy định của phỏp luật nhưng về lý họ khụng là thành viờn hộ gia đỡnh như con nuụi, con riờng cú tờn trong sổ hộ khẩu gia đỡnh nhưng họ khụng cú đúng gúp gỡ để tạo ra tài sản chung là QSDĐ, dẫn đến tranh chấp thừa kế xảy ra. Mặt khỏc, quy định “đang sống chung” trong Điều 3 LĐĐ năm 2013 chưa thực sự rừ ràng, vớ dụ hộ gia đỡnh được giao đất năm 1995, đến 2003 được cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhưng năm 2002 cụ con gỏi trong gia đỡnh đi lấy chồng và chuyển khẩu về nhà chồng thỡ cú được coi là thành viờn hộ gia đỡnh đang chung sống hay khụng và cú nhất thiết phải cú điều kiện đang sống chung hay khụng? Cú lẽ vấn đề này cần quy định cụ thể hơn.
2.1.1.2. Chủ thể nhận thừa kế quyền sử dụng đất
Chủ thể nhận TKQSDĐ được quy định tại Điểm d khoản 1 Điều 169 LĐĐ năm 2013, theo đú “Tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, cộng đồng dõn cư
được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thụng qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất”. Cơ sở để nhận thừa kế là theo di chỳc của người để lại QSDĐ
hoặc theo phỏp luật. Điểm đ khoản 1 Điều 179 LĐĐ năm 2013 quy định “Cỏ
nhõn sử dụng đất cú quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mỡnh theo di chỳc hoặc theo phỏp luật”. Điều 609 BLDS năm 2015 cú quy định: “Người thừa kế khụng là cỏ nhõn cú quyền hưởng di sản theo di chỳc.”
Người thừa kế theo phỏp luật chỉ cú thể là cỏ nhõn và phải cú quan hệ hụn nhõn, huyết thống hoặc quan hệ nuụi dưỡng đối với người để lại di sản. Người thừa kế theo di chỳc cú thể là cỏ nhõn, tổ chức hoặc Nhà nước. Điều kiện của người thừa kế được quy định tại Điều 613 BLDS năm 2015: “Người
thừa kế là cỏ nhõn phải là người cũn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và cũn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đó thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chỳc khụng là cỏ nhõn thỡ phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế”. Người thừa kế cú những
quyền, nghĩa vụ tài sản do người để lại di sản để lại.
2.1.1.3. Điều kiện để quyền sử dụng đất được coi là di sản thừa kế
Thứ nhất: Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 LĐĐ năm 2013, giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất là chứng thư phỏp lý để Nhà nước xỏc nhận QSDĐ, quyền sử hữu nhà ở, tải sản khỏc gắn liền với đất hợp phỏp của người cú QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tải sản khỏc gắn hiện với đất. Thụng qua giấy chứng nhận QSDĐ, nhà nước xỏc lập mối quan hệ phỏp lý giữa nhà nước với tư cỏch là chủ sở hữu đất đai với cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được nhà nước chuyển giao QSDĐ và xỏc định phạm vi, giới hạn sự tỏc động đến đất đai của người sử dụng đất thụng qua cỏc nội dụng: Mục đớch sử dụng đất, thời hạn sử dụng, diện tớch sử dụng... được ghi nhận trờn giấy.
Mặc dự giấy chứng nhận QSDĐ là điều kiện quan trọng nhưng điều kiện này khụng mang tớnh tuyệt đối bởi thực chất di sản cú giỏ trị tài sản là QSDĐ chứ khụng phải là giấy chứng nhận QSDĐ. Do đú, nếu cú chứng cứ chứng minh người quỏ cố là người cú QSDĐ hợp lệ thỡ QSDĐ đú vẫn được xỏc định là di sản thừa kế. LĐĐ năm 2013 đó cú quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế khi cú Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất. So với LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013 khụng chỉ căn cứ vào cỏc loại giấy tờ thay thế giấy chứng nhận mà đó tạo ra một cơ chế thụng thoỏng hơn khi quy định “đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với đất”. Theo LĐĐ năm 2013 nhiều loại giấy tờ được bổ sung thờm mà nếu cú nú người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ như: Sổ mục kờ đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 thỏng 12 năm 1980; dự ỏn hoặc danh sỏch hoặc văn bản về việc di dõn đi xõy dựng khu kớnh tế mới, di dõn tỏi định cư; giấy tờ của nụng trường, lõm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nụng trường, lõm trường để làm nhà ở:... Thậm chớ, Điều 101 LĐĐ năm 2013, Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành LĐĐ năm 2013 quy định hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khụng cú giấy tờ về QSDĐ mà “đang sử dụng đất trước ngày
01/7/2014, cú hộ khẩu thường trỳ tại địa phương và trực tiếp sản xuất nụng nghiệp, lõm nghiện, nuụi trồng thủy sản, làm muối tại vựng cú điều kiện kinh tế - xó hội khú khăn, vựng cú điều kiện kinh tế - xó hội đặc biệt khú khăn được ủy ban nhõn dõn cấp xó nơi cú đất xỏc nhận là người đó sử dụng đất ổn định,
khụng cú tranh chấp” hoặc “đó được sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 thỏng 7 năm 2004 và khụng vi phạm phỏp luật về đất đai, được Ủy ban nhõn dõn cấp xó xỏc nhận là đất khụng cú tranh chấp, phự hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xõy dựng đụ thị, quy hoạch xõy dựng điểm dõn cư nụng thụn đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt đối với nơi đó cú quy hoạch” thỡ vẫn đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận. Vỡ vậy
những chủ thể này cũng cú quyền để thừa kể QSDĐ.
Thừa kế QSDĐ là hỡnh thức cú khỏc biệt so với cỏc hỡnh thức chuyển QSDĐ khỏc như chuyển nhượng, cho thuờ, tặng cho, thế chấp, gúp vốn QSDĐ vỡ người sử dụng đất phải cú giấy chứng nhận QSDĐ mới được thực hiện cỏc quyền trờn. Nguyờn nhõn của sự khỏc biệt này được giải thớch từ bản chất của TKQSDĐ là hành vi phỏp lý đơn phương, khụng mang tớnh chất trao đổi, chỉ phỏt sinh khi người sử dụng đất chết.
Thứ hai: Đất khụng cú tranh chấp.
Đất khụng cú tranh chấp là đất mà tại thời điểm thực hiện cỏc giao dịch về QSDĐ, cỏc chủ thể sự dụng đất khụng cú sự bất đồng với nhau trong việc xỏc định ai là người cú QSDĐ hợp phỏp đối với diện tớch đất đú và cơ quan nhà nước cú thẩm quyền khụng nhận được đơn yờu cầu giải quyết tranh chấp liờn quan đến đất đú. Khi thực hiện quyền thừa kế, người nhận thừa kế sẽ chứng minh đất khụng bị tranh chấp thụng qua việc cung cấp giấy chứng nhận QSDĐ hoặc cỏc loại giấy tờ hợp lệ cú liờn quan đến QSDĐ. Đõy là quy định nhằm xỏc định rừ tư cỏch phỏp lý của chủ thể thực hiện quyền và bảo vệ lợi ớch hợp phỏp của họ, đồng thời tạo điều kiện cho việc giải quyết tranh chấp đất đai, trỏnh những rắc rối, hệ lụy phỏt sinh sau này.
Thứ ba: QSDĐ khụng bị kờ biờn để đảm bảo thi hành ỏn.
Kờ biờn là một biện phỏp cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thi hành ỏn dõn sự khi chủ thể cú nghĩa vụ tài sản nhưng khụng tự nguyện thực hiện nghĩa vụ. QSDĐ bị kờ biờn vẫn thuộc quyền sử hữu hợp phỏp của người sử dụng đất nhưng quyền của họ đó bị hạn chế vỡ họ khụng thể tự mỡnh thực hiện quyền định đoạt đối với QSDĐ mà tài sản này đó đặt dưới sự giỏm sỏt của cơ quan thi hành ỏn, nhằm tiến hành hoạt động bỏn đấu giỏ để thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với người được thi hành ỏn. Quy định này được xõy dựng nhằm bảo vệ quyền, lợi ớch hợp phỏp cho chủ thể mà người chết cú
nghĩa vụ về tải sản, trỏnh tỡnh trạng cố ý tẩu tỏn tài sản, lẩn trỏnh nghĩa vụ của người sử dụng đất, cú như vậy bản ỏn, quyết định của Nhà nước mới cú ý nghĩa thực tế, hoạt động tư phỏp mới đạt được hiệu quả.
Thứ tư: QSDĐ cũn thời hạn sử dụng.
Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được phộp sử dụng đất. Tựy theo từng loại đất khỏc nhau, từng mục đớch sử dụng, từng loại chủ thể sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất là khỏc nhau. Trong thời hạn này, người sử dụng đất chớnh là chủ thể chiếm hữu và cú tỏc động trực tiếp lờn đất đai. Căn cứ vào giấy chứng nhận QSDĐ hoặc cỏc loại giấy tờ cú liờn quan cơ quan cú thẩm quyền sẽ xỏc định thời hạn sử dụng đất để cho phộp TKQSDĐ. Quy định thời hạn sử dụng đất là cỏch thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước. Khi hết thời hạn sử dụng mà người sử dụng đất khụng được gia hạn thỡ QSDĐ sẽ bị Nhà nước thu hồi, lỳc này, QSDĐ của người sử dụng đất chấm dứt. Đương nhiờn khi đú họ khụng cũn là chủ thể cú QSDĐ để cú thể thực hiện được quyền TKQSDĐ. Do đú, chỉ khi QSDĐ cũn thời hạn sử dụng thỡ mới cú thể để thừa kế.