CHƯƠNG I :PHƯƠNG PHÁP LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
2.2 Thực trạng nghiệp vụ thẩm định dự án đầu tư tại Sở
2.2.2.2. Thẩm định dự án đầu tư:
a. Giới thiệu chung về dự án a.1.Thông tin về dự án
- Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khách sạn và khu nhà ở cao cấp
Pacific Tower.
- Địa điểm: 85 Lý Thường Kiệt, Hà Nội
- Chủ đầu tư: Cơng ty TNHH Kim Khí Hồng Minh.
- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng và khai thác kinh doanh. - Tổng mức đầu tư: 55,283,526,000 đồng. Trong đó:
+ Vốn tự có: 13,951,000,000 đồng.
+ Tiền khách hàng trả trước: 30,169,641,000 đồng. + Tiền vay: 11,162,885,000 đồng.
a.2.. Tổng diện tích và quy mơ của dự án
- Tổng diện tích lơ đất: 3,429.9 m2. - Tổng diện tích xây dựng: 30,256.56m2. - Thời hạn thuê đất: 40 năm từ 16/08/2009.
a.3. .Vốn xây dựng
- Vốn tự có của chủ đầu tư: 25% - Khách hàng trả trước: 55%
- Vốn vay tín dụng thương mại: 20%
+ Dự kiến vay vốn NHTMCP Quốc tế Sở giao dịch : 9,000,000,000 đồng. + Số cịn lại sẽ vay từ các tổ chức tín dụng khác.
a.4. Tiến độ thực hiện
Hiện tại dự án đã hồn thành phần móng và phần xây thơ, đang tiến hành hoàn thiện. Dự kiến tháng 02 năm 2012 sẽ hoàn thành xong và đưa vào khai thác.
Đã đặt hàng 20% thiết bị. Chủ đầu tư dự kiến vay vốn Sở giao dịch NHTMCP Quốc tế để hỗ trợ cho phần hoàn thiện dự án.
b.. Thẩm định dự án
Hiện nay cơng trình đã gần hồn thành. Cơng ty cung cấp được các hồ sơ pháp lý chính cho Sở giao dịch NHTMCP Quốc tế như sau:
- Giấy phép đầu tư số 705/GP do Bộ kế hoạch và đầu tư cấp ngày 28/10/2009. - Giấy phép đầu tư điều chỉnh số 705A/GP do Bộ kế hoạch đầu tư cấp ngày 16/08/2009.
- Quyết định số 1210/QĐ-UB ngày 08/02/2008 của UBND TP Hà Nội về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Cơng ty TNHH Kim Khí Hồng Minh.
- Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất số 1210 và chứng nhận quyền sử dụng đất số 00449QSD do UBND TP Hà Nội cấp ngày 08/02/2008, diện tích 3.429,9m2, thời hạn sử dụng thuê 40 năm (từ ngày 16/08/2009 đến ngày 16/08/2049).
b. Mục tiêu và sự cần thiết của dự án
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn và khu căn hộ cao cấp pacific Tower là rất cần thiết vì:
- Hiện nay nhu cầu văn phịng cho thuê và căn hộ cao cấp đang rất cao. Lượng cầu cao hơn rất nhiều so với cung.
- Các dịch vụ thương mại của tồ nhà cũng góp phần kích thích tiêu dùng, góp phần tăng trưởng kinh tế của thành phố và có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
c. Thẩm định về phương diện thị trường của dự án
* Đánh giá khả quan về nhu cầu văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội.
Thực tế cho thấy nhu cầu về văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội hiện tại là rất cao. Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp hiện nay vẫn tiếp tục sốt cả về giá lẫn nhu cầu.
* Đánh giá cung - cầu về văn phòng và căn hộ cao cấp tại Hà Nội
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của cơng ty CBRE thị trường văn phịng loại A và B rất khan hiếm tại Hà Nội. Hiện tại chỉ có 9 tồ nhà hạng A được
xây dựng tại Hà Nội tại thời điểm hiện nay. Những tòa nhà này đều được xây dựng trước năm 2001.
Tóm lại: Từ các phân tích ở trên cho thấy thị trường văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp là chưa cân bằng. Cầu còn lớn hơn trong khi nguồn cung chỉ có hạn. Số lượng văn phịng cao cấp còn rất thiếu. Do vậy thị trường cho dự án của cơng ty là hồn tồn khả thi.
* Khả năng cạnh tranh của dự án
Bên cạnh yếu tố cầu lớn hơn cung thì dự án Pacific Tower bản thân cũng có tính cạnh tranh rất cao trên thị trường. Tồ nhà được xây dựng ở một vị trí đẹp, thuận lợi nằm ngay trong khu trung tâm của Thành Phố Hà Nội.
* Đánh giá về mặt kỹ thuật.
- Dự án được thiết kế theo lối kiến trúc của Pháp rất ấn tượng. Tồ nhà gồm 9 tầng nổi trong đó có một tầng áp mái và 1 tầng hầm. Trong đó:
- Khu trung tâm thương mại có diện tích 4,528 m2 được bố trí từ tầng thứ nhất đến tầng hai bao gồm khu siêu thị hiện đại và khu ẩm thực cao cấp tại tầng thứ nhất; Các nhãn hiệu thời trang, mỹ phẩm, trang sức quốc tế, khu chăm sóc thẩm mỹ, bể bơi tại tầng 2.
- Khu văn phịng có diện tích khoảng 9,000m2, văn phịng hạng A được thiết kế và đầu tư theo tiêu chuẩn Quốc tế.
- Khối căn hộ có khoảng 90 căn hộ các loại, bố trí từ tầng 4 đến tầng 9 và có nhiều diện tích khác nhau như: căn hộ một phòng ngủ 76 m2, căn hộ hai phòng ngủ 140 m2. Khu căn hộ được bố trí lối đi riêng biệt với hệ thống bảo vệ 24/24. Các căn hộ được thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế với đầy đủ tiện nghi hiện đại: phịng tắm, ti vi, bếp, máy giặt, truyền hình cáp…
* Đánh giá về tài sản đảm bảo
- Tài sản đảm bảo là toàn bộ quyền sử dụng đất thuê số 85 Lý Thường Kiệt, Hà Nội và quyền sở hữu tài sản hình thành trên đất là một phần khu văn
phịng, căn hộ cho thuê, khu trung tâm thương mại có giá trị bằng 150% dư nợ vay.
- Khách hàng có văn bản kết chuyển nguồn thu từ các hợp đồng cho thuê văn phòng, căn hộ, khu thương mại và nguồn thu khác từ dự án qua tài khoản mở tại Vib (Ngân hàng quốc tế) với giá trị tối thiểu bằng tỷ lệ mức dư nợ/tổng mức đầu tư tính theo hàng kì trả nợ gốc (06 tháng 1 lần).
- NHTMCP Quốc tế Việt Nam Sở giao dịch trực tiếp giữ bản gốc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
* Đánh giá hiệu quả của dự án - Nguồn vốn của dự án
Bảng 2.8: Nguồn vốn của dự án
Chỉ tiêu Số tiền (VND) Tỷ lệ (%)
Tổng giá trị đầu tư 55,283,526,000 100
Vốn tự có 13,951,000,000 25
Tiền khách hàng trả trước 30,169,641,000 55
Vốn vay 11,162,885,000 20
- Nguồn thu của dự án
Dự án sẽ có nguồn thu từ cho thuê và phí dịch vụ, văn phịng, căn hộ và các dịch vụ khác.
Nguồn thu hàng năm dự tính của dự án
Đơn vị:nghìn đồng
Chỉ số Tổng Năm 1 Năm 2 Năm 3 ….. Năm 37
Doanh thu từ cho thuê 376,200,378 7,204,932 8,748,846 10,292,760 10,292,760 10,292,760
Văn phòng 4,277,952 5,194,656 6,111,360 6,111,360 6,111,360 Căn hộ cao cấp 0 1,890,134 2,295,164 2,700,192 2,700,192 2,700,192 Khu thương mại tại tầng 1 0 552,888 671,364 789,840 789,840 789,840 Khu thương mại tại tầng 2 0 391,440 475,320 559,200 559,200 559,200 Hầm gửi xe ô tô và xe máy 0 157,366 191,086 224,808 224,808 224,808
Doanh thu từ dịch vụ 128,034,834 2,499,982 3,035,694 3,571,404 3,571,404 3,571,404
Văn phòng 1,711,180 2,077,862 2,444,544 2,444,544 2,444,544 Căn hộ cao cấp 0 406,358 493,436 580,512 580,512 580,512 Khu thương mại tại tầng 1 147,436 179,030 210,624 210,624 210,624 Khu thương mại tại tầng 2 156,576 190,128 223,680 223,680 223,680 Hầm gửi xe ô tô và xe máy 0 17,278 20,982 24,684 24,684 24,684
Tổng Doanh Thu 504,235,212 9,704,914 11,784,540 13,864,164 13,864,164 13,864,164
Chi phí dự kiến của dự án
Đơn vị: nghìn đồng
Chỉ số Năm 1 Năm 2 Năm 3 … Năm 37
Chi khấu hao 1,486,486 1,486,486 1,486,486 1,486,486 1,486,486 Chi Lương, BHXH 34,272 34,272 34,272 34,272 34,272 Điện 145,574 176,768 207,962 207,962 207,962 Nước 58,229 70,707 83,185 83,185 83,185 Bảo dưỡng sửa chữa 145,574 176,768 207,962 207,962 207,962 Chi khác 72,787 88,384 103,981 103,981 103,981 Thuế đất 74,920 74,920 74,920 74,920 74,920
Tổng chi phí 81,173,027 2,017,842 2,108,305 2,198,768 2,198,768 2,198,768
Lợi nhuận trước thuế của dự án:
Đơn vị: nghìn đồng
Năm Tổng Năm 1 Năm 2 Năm 3 … Năm 37
Doanh Thu 504,235,212 9,704,914 11,784,540 13,864,164 13,864,164 13,864,164 Chi phí 81,173,027 2,017,842 2,108,305 2,198,768 2,198,768 2,198,768
Dịng tiền của dự án
Đơn vị: nghìn đồng
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm … Năm 37
Chỉ tiêu Năm đầu tư Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 20… Năm 2048
I Dòng tiền ra (55,283,526) II Dòng tiền vào 10,885,097 12,874,260 14,863,421 14,863,421 14,863,421 1 Chi phí khấu hao 3,198,025 3,198,025 3198025 3,198,025 3,198,025 2 Lợi nhuận trước thuế 7,687,072 9,676,235 11,665,396 11,665,396 11,665,396 III Dòng tiền thuần hàng năm (55,283,526) 10,885,097 12,874,260 14,863,421 14,863,421 14,863,421
Với các thơng số trên kết quả tính tốn của dự án như sau: - Giá trị hiện tại rịng:
Cơng thức:
Trong đó : CFo :Là vốn đầu tư ban đầu của dự án. CFt :Dòng tiền thuần của đầu tư ở năm t. n :Vòng đời của dự án.
r : là tỉ lệ chiết khấu hay tỷ lệ hiện tại hóa. NPV: Giá trị hiện tại thuần (ròng) của DAĐT. (Giả sử r = 14%)
+ Tính ra được: NPV = 45,222,645 nghìn đồng.
- Tỷ suất hoàn vốn nội bộ:
+ Cho NPV= 0 , từ cơng thức tính NPV trên. + Áp dụng phương pháp nội suy để tính :
- Tỷ suất chiết khấu: 14%.
Theo kết quả tính tốn thì dự án là khả thi. Tổng doanh thu của dự án là 504,235,212 nghìn đồng trong đó doanh thu từ cho th là 376,200,378 nghìn đồng. Tổng chi phí sản xuất kinh doanh là 81,173,027 triệu đồng. Dự án đáp ứng được yêu cầu về đầu tư như: NPV dương (45 tỷ đồng ), tỷ suất hoàn vốn nội bộ lớn hơn tỷ suất chiết khấu (24% > 14%).
* Đánh giá phân tích rủi ro - Rủi ro về quản lý:
Công ty mới đầu tư sang lĩnh vực bất động sản, việc quản lý xây dựng thông qua các nhà thầu nên công ty sẽ bị động trong quá trình điều hành. Quản lý cơng trình do khơng trực tiếp làm nên sẽ có rủi ro trong q trình quản lý vận hành.
d. Kết luận và ý kiến đề xuất của Ban thẩm định
Qua phân tích ở trên nhận thấy dự án khu khách sạn và căn hộ cao cấp Pacific Tower là hoàn toàn khả thi:
- Hồ sơ pháp lý là đầy đủ, hợp pháp.
- Tồ nhà Pacific Tower có vị trí thuận lợi, phù hợp với quy hoạch của thành phố.
- Chủ đầu tư thuê các nhà thầu và tư vấn thiết kế giám sát, quản lý chất lượng là các cơng ty có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây lắp và đầu tư khu trung tâm thương mại văn phòng cao cấp ở Việt Nam nên cơng trình sẽ có chất lượng cao, đảm bảo đúng tiêu chuẩn quốc tế.
- Về mặt tài chính: dự án khả thi vì tỷ suất hồn vốn nội bộ cao, thu hồi vốn nhanh. - Dòng tiền của dự án đảm bảo trả nợ vay. Đầu năm 2012 toà nhà dự kiến sẽ đi vào hoạt động, doanh thu sẽ vào ổn định nên sẽ có tiền thanh tốn nợ.
- Dự án có tính cạnh tranh cao về mẫu mã, kết cấu hạ tầng, và quy hoạch kiến trúc.
- Thị trường tiêu thụ của dự án là khả thi. Hiện tại cung còn thấp hơn cầu rất nhiều.
- Về nguồn trả nợ: Nguồn trả nợ của dự án đã rõ ràng. Đầu năm 2012 dự án đã đưa vào khai thác nên đã có nguồn thu ổn định để trả nợ vay.
Từ những nhận xét trên, Ban thẩm định đề nghị Ủy ban tín dụng ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam xem xét và đồng ý tài trợ cho chủ đầu tư – Cơng ty TNHH Kim Khí Hồng Minh với nội dung:
- Trị giá khoản tín dụng: 9 tỷ đồng; bao gồm cả hạn mức tín dụng trung hạn và hạn mức thấu chi (Nếu sử dụng hạn mức thấu chi thì hạn mức thấu chi tối đa là 1 tỷ đồng ). Khoản tín dụng này chiếm tỷ lệ 80,62% so với nhu cầu vay vốn của cơng ty TNHH Kim Khí Hồng Minh.
- Mục đích: Dự án đầu tư xây dựng khách sạn và khu nhà ở cao cấp pacific Tower.
- Thời hạn vay: 60 tháng kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên; Thời điểm bắt đầu trả nợ gốc sau 12 tháng kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. - Lãi suất: 22%/năm đối với VND được áp dụng từ ngày giải ngân tới ngày 01/01/2012. Các kì tiếp theo được điều chỉnh vào ngày 02/01 và ngày 07/01 hàng năm .
- Phương thức giải ngân:
+ Chuyển khoản hoặc thanh toán tiền mặt 100% cho nhà cung cấp vật tư hoặc chi phí nhân cơng trên cơ sở hố đơn, chứng từ chứng minh khối lượng cơng việc đã hồn thiện.
+ Chuyển khoản trả tiền đặt cọc, tiền phạt (nếu có) cho bên thuê dài hạn căn hộ và bên thuê văn phòng trên cơ sở các hợp đồng, biên bản thanh lý và các chứng từ chứng minh về các nghĩa vụ đó.
- Phương thức trả nợ: Nợ lãi trả hàng tháng; nợ gốc trả 06 tháng một lần; trả nợ gốc kỳ đầu tiên sau 12 tháng kể từ ngày nhận nợ khoản vay đầu tiên.
- Tài sản đảm bảo: Là toàn bộ quyền sử dụng đất thuê số 85 Lý Thường Kiệt, Hà Nội và quyền sở hữu tài sản hình thành trên đất có giá trị bằng 150% dư nợ vay.
Điều kiện khác: Tuỳ theo tình hình thực tế, nếu Cơng ty có nhu cầu sử dụng hạn mức thấu chi thì Uỷ ban tín dụng đồng ý cấp hạn mức thấu chi cho công ty TNHH Hồng Minh dưới đây, tuy nhiên khi đó hạn mức tín dụng trung dài hạn trong trường hợp này là 8 tỷ VND (Tổng hạn mức trung hạn và thấu chi tối đa là 9 tỷ VND).
+ Giá trị hạn mức thấu chi: 1 tỷ VND.
+ Điều kiện kèm theo: Tổng số dư thấu chi và dư nợ trung hạn tại mọi thời điểm không vượt quá 9 tỷ VND.