Hoạt động marketing
Trong các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh thì hoạt động Marketing là hoạt động đóng vai trò rất quan trọng. Với công ty bất động sản CenGroup thì cơng ty ln cố gắng và nỗ lực trong hoạt động Marketing của mình để có thể tìm kiếm đƣợc nhiều khách hàng và phục vụ họ. Công ty xác định lƣợng khách hàng chủ yếu của doanh nghiệp là các khách hàng phân khúc bình dân và cao cấp, phân khúc rất cao cấp sẽ lựa chọn CBRE hoặc Savill. Ngồi ra cơng ty cịn tổ
chức liên hệ với các công ty, các doanh nghiệp khác trong nghành để nhằm liên kết trong việc phục vu nhu cầu của khách hàng.
Công ty luôn cập nhật các thơng tin trên internet để hồn thiện các trang web internet của mình nhằm quảng bá dịch vụ của công ty. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì trang web của cơng ty ln giữ ở vị trí thứ 1. Cơng ty đang dần hồn thiện hệ thơng Marketing trên mạng của mình để có thể một cách rộng rãi hoạt động của công ty đến khách hàng.
Khả năng sản xuất, nghiên cứu và phát triển (R&D)
Với một công ty với quy mô nhỏ và nguồn vốn khơng đƣợc dồi rào thì việc chi phí cho nghiên cứu sản xuất là rất hạn hẹp, nhƣng cơng ty ln cố gắng duy trì một đội ngũ gồm 5 nhân viêc tiến hành nghiên cứu và dự báo về diễn biến của thị trƣờng, bên cạnh đó, tham khảo thêm các nhân viên phịng dự án, nhân viên thẩm định hoặc nhân viên môi giới là những ngƣời hiểu khá rõ về thị. Đồng thời ln quan tâm tìm hiểu rõ các chính sách, bƣớc đi của đối thủ cạnh tranh.
4.4.2.Các yếu tố bên ngồi
4.4.2.1. Mơi trƣờng vĩ mô Môi trƣờng kinh tế:
- Sự tăng trƣởng của nền kinh tế thế giới và trong nƣớc:
Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trƣờng do đó mọi sự biến đổi của nền kinh tế thế giới đều có tác động đến nền kinh tế Việt Nam và ngƣợc lại những yếu tố biến đổi trong nền kinh tế của Việt Nam cũng có thể một phần nào đó tác động đến nền kinh tế thế giới. Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam vừa qua ta đã thấy rõ, với những con số ấn tƣợng về tốc độ tăng trƣởng của Việt Nam và những điều kiện lợi thế nội tại của nền kinh tế Việt Nam đã tạo nên một sự hấp dẫn lớn đối với thị trƣờng Việt Nam, việc hoàng loat các doanh nghiệp trong nƣớc và ngồi nƣớc mở cơng ty, văn phịng đại diện là một biểu hiện cho thấy một lƣợng nhu cầu lớn về đầu tƣ cung nhu nhu cầu lớn đối với bất động sản thuê. Nhƣng gần đây với những biến đổi xấu của nền kinh tế thế giới tác động đến nền kinh tế toàn cầu cũng tác động xấu đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Nhƣng đó là các tác động trong ngắn hạn là nhƣ vậy nhung trong dài hạn thì mơi trƣờng kinh tế Việt Nam vẫn tồn tại những nhân tố tích cực, những nhân tố vẫn tạo một sự hấp dẫn nhƣ
điều tiết của nhà nƣớc trong giai đoạn khủng hoảng và tình hình chính trị ổn định. Do đó muốn tồn tại và phát triển vững mạnh trong nền kinh tế đòi hỏi doanh nghiệp cần có một chiến lƣợc dài hạn và có thể lƣờng tính những biến động của nền kinh tế, mà chỉ số về tăng trƣởng của nền kinh tế và của trong nƣớc lẫn quốc tế là hai yếu tố cần xem xét kỹ.
- Thu nhập: Dựa vào nhƣng báo cáo ta thấy rằng mức thu nhập bình quân đầu ngƣời của Việt Nam là 1000 USD. Tuy rằng trong nhƣng năm vừa qua thì thu nhập bình quân đầu ngƣời Việt Nam tăng lên một cách đáng kể nhƣng vẫn cịn rất lâu nữa thì chúng ta mới đuổi kịp mức thu nhập bình quân đầu ngƣời của thế giới. Tuy nhiên so với mức giá của bất động sản thì mức thu nhập này hồn tồn khả thi để có thể tham gia thị trƣờng bất động sản. Trong thời gian vừa qua sau khi vƣợt qua giai đoạn thị trƣờng bất động sản nói chung trên địa bàn Hà Nội khá ảm đạm thì giá cả đã có những điều chỉnh khá tích cực. Đặc biệt rất nhiều dự án bình dân dành cho ngƣời thu nhập thấp đƣợc khởi cơng. Do đó mức thu nhập của ngƣời Việt Nam tăng lên thì cũng là yếu tố thúc đẩy thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam phát triển.
- Lạm phát: Trong bất kỳ nền kinh tế nào để khuyến khích tăng trƣởng thì nhà nƣớc ln điều chỉnh một tỷ lệ lạm phát nhất định, nhƣng nếu tỷ lệ lạm phát tăng cao thì có thể dẫn đến có thể ảnh hƣởng xấu đến nền kinh tế, nếu lạm phát quá cao có khi làm đổ vỡ nền kinh tế. Vào đầu năm 2008, do giá dầu leo thang nên không nhƣng chỉ mỗi Việt Nam mà các nền kinh tế trên thế giới đều chịu một trận bão lạm phát khủng khiếp. Nó làm suy giảm các nền kinh tế, làm giảm các hoạt động đầu tƣ và do đó hoạt động đầu tƣ bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn, việc lạm phát cịn liên quan đến giá thành các cơng trình xây dựng, yếu tố này có thể ảnh hƣởng đến các tính tốn lẫn các thƣớc đo kinh tế trong bất kỳ một dự án nào. Do đó cần có một chiến lƣợc sản xuất kinh doanh cụ thể để có thể ứng phó với yếu tố lạm phát trong thị trƣờng.
- Lãi suất, tiết kiệm và đầu tƣ: Lãi xuất chính là chi phí tiền vay, việc điều chỉnh lãi suất tác động lớn đến đầu tƣ lẫn tiêu dùng của nền kinh tế. Mức lãi suất ở đây cịn có thể hiểu là mức lãi suất của thị trƣờng. Nếu mức lãi suất quá cao không hấp dẫn các nhà đầu tƣ dòng vốn lập tức đổ vào các kênh khác có mức sinh lời cao hơn, do đó thơng qua các chỉ số về lãi suất các nhà hoạch định kinh tế có thể tác động đến hoạt động đầu tƣ của khách hàng đầu tƣ và thậm chỉ là các chủ đầu tƣ lớn nhỏ.
- Tiền lƣơng và thu nhập dân cƣ : Tiền lƣơng và thu nhập dân cƣ là các chỉ tiêu để đánh giá khả năng thanh toán của nhu cầu trong xã hội. Đây chính là một lợi thế của Việt Nam, lợi thế tiền lƣơng nhân công thấp giúp cho chi phí hàng hóa bất động sản trở nên dễ tiếp cận trên thị trƣờng, do yếu tố trên những năm vừa qua nền kinh tế Việt Nam đã nhận một lƣợng lớn đầu tƣ vào các lĩnh vực bất động sản. Từ đó tạo nên một nhu cầu lớn trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Qua số liệu này doanh nghiệp hoạch định có thể hình thành các chiến lƣợc để tạo ra sản phẩm phù hợp với thị trƣờng và xu hƣớng của thị trƣờng.
Mơi trƣờng chính trị, pháp luật:
Các chính sách pháp luật hiện tại và xu hƣớng trong tƣơng lai: Việt Nam đƣợc coi là một trong những nơi có tình hình chính trị ổn định nhất, đây cũng đƣợc xem là một ƣu thế hấp dẫn của thị trƣờng bất động sản Việt Nam. Sau khi gia nhập WTO và hiệp định bình thƣờng hóa quan hệ với Mỹ năm 2007 thì mơi trƣờng chính trị Việt Nam càng ngày càng đƣợc cải thiện và có uy tín trên thế giới, nó góp phần duy trì sự ổn định cho nền chính trị Viêt Nam. Đây là một trong những yếu tố góp phần tăng trƣởng cho thị trƣờng bất động sản. Hệ thống pháp luật của Viêt Nam tuy còn nhiều những vƣớng mắc cũng nhƣ thiếu sót nhƣng hệ thống đang ngày càng hoàn thiện và cải tiến. Nhất là vào cuối năm 2009 thì sẽ có những sửa đổi mới trong luật kinh doanh bất động sản có thể tạo ra những thuận lợi cho kinh doanh bất động sản và các dịch vụ của nó.
Sự hoàn thiện về luật đầu bất động sản thúc đẩy hoạt động đầu tƣ của các nhà đầu tƣ vào thị trƣờng, và bên cạnh đó có những điều luật tạo điều kiện cho ngƣời nƣớc ngoài định cƣ tại Việt Nam đã đƣợc thực hiện. Ngoài ra các điều luật về Việt kiều và ngƣời nƣớc ngồi có nguồn gốc Việt Nam ngày càng hoàn thiện và tạo điều kiện cho họ định cƣ và phát triển tại Việt Nam. Trong xã hội vẫn còn rất nhiều yếu tố tiêu cực tác động xấu đến xã hội lẫn thị trƣờng nói chung cũng nhƣ thị trƣờng bất động sản nói riêng, những vấn đề đó nhƣ tham nhung, quan liêu…những vấn đề vẫn là nhƣng căn bệnh thâm căn cố đế trong xã hội. Do đó khi nhƣng vấn đề nan giải của xã hội chƣa đƣợc giải quyết thì với mỗi bƣớc đi trong hoạt động mơi giới, doanh nghiệp cần phải dự đoán các bƣớc đi phù hợp. Việc điều chỉnh nền kinh tế của nhà nƣớc có khi chƣa hiệu quả nhƣ vừa qua việc điều chỉnh lãi suất lên quá cao trong một thời gian dài làm rât nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn dẫn đến phá sản nhƣng nhà nƣớc ln tìm cách hồn thiện cơ chế quản lý và giúp đỡ nền kinh tế
phát triển một cách vững chắc. Do đó cần phải hoạch định chiến lƣợc phù hợp với yêu cầu chính trị trong nƣớc thế giới, phù hợp với khuôn khổ pháp lụât và điều chỉnh của nhà nƣớc. Điều đó giúp cho doanh nghiệp có thể ứng phó dễ dàng với những biến cố của thị trƣờng bất động sản và có thể chủ động trong hoạt kinh doanh của doanh nghiệp.
Mơi trƣờng xã hội văn hóa
- Dân số: Việt Nam có dân số 86.1 triệu ngƣời, tốc độ tăng dân số là 1%, dân số Việt Nam là dân số trẻ. Đây là một lƣợng lao động lớn trong tƣơng lai cung cấp cho nguồn lực đầu vào của nền kinh tế trong dài hạn. Đây là lực lƣợng lao động giá rẻ lớn của nền kinh tế, cũng đồng nghĩa với việc thấy rằng sẽ có một lƣợng nhu cầu lớn nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đầu tƣ lớn vào thị trƣờng Việt Nam. Do đó các nhà đầu tƣ kinh doanh bất động sản cũng nhƣ các hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải nghiên cứu lực lƣợng lao động của Viêt Nam và cơ cấu lao động của nó để có thể xác định đƣợc đầu tƣ của nƣớc ngồi lẫn trong nƣớc để có thể xây dƣng các dự án phu hợp với xu thế của thị trƣờng lẫn thị trƣờng lao động. Việc xem xét lƣợng khách hàng đầu tƣ vào bất động sản đòi hỏi doanh nghiệp có sách lƣợc cụ thể để có thể đáp ứng đƣợc nhu cầu và tăng khả năm cạnh tranh của doanh nghiệp.
- Văn hóa: Đây là một pham trù phức tạp, nó ảnh hƣởng tới những quan niệm về kiến trúc, giá trị, thị hiếu, tiêu dùng bất động sản. Do đó trong hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi doanh nghiệp cần có nhƣng nhà mơi giới am hiểu những kiến thức xã hội để từ đó có thể giúp cho doanh nghiệp định hƣớng cho hƣớng phát triển của doanh nghiệp phù hợp với yêu cầu và thị hiếu của không những ngƣời trong nƣớc và ngƣời nƣớc ngồi.
4.4.2.2. Mơi trƣờng vi mơ Khách hàng: Khách hàng:
Trong môi trƣờng vi mô khách hàng là một lực lƣợng tác động lớn đến doanh nghiệp. Bằng các cơng cụ của mình doanh nghiệp phải tìm ra nhu cầu của khách hàng là gì và liệu chúng ta có đáp ứng đƣợc nhu cầu của khách hàng hay không. Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản thì khách hàng ở đây chính là những tồn bộ những ngƣời có nhu cầu trên thị trƣờng Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Khách hàng ngày càng khó tính vì thơng tin ngày càng dễ tiếp cận hơn qua các kênh thơng tin đại chúng, chứ khơng cịn tù mù, hay thơng tin bí
mật nhƣ trƣớc kia nữa. Các văn phòng bất động sản mọc ra nhƣ nấm, cách thức làm việc không chuyên nghiệp cũng khiến khách hàng cẩn trọng hơn kia rất nhiều. Chính vì hoạt động kinh doanh ở mức độ cao nên vì vậy CenGroup khơng những phải hiểu rõ nhu cầu của khách hàng mà còn hiểu rõ đối thủ của mình để có những bƣớc đi chiến lƣợc để có thể chiên thắng trong mơi trƣờng cạnh tranh khốc liệt này.
Nhà cung ứng
Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản thì nguồn cung thực sự rất lớn do chính sách mở rộng các đơ thị mới và mở rộng toàn diện theo quy hoạch tầm nhìn đến năm 2050 của Hà Nội. Khu vực ngoại thành trở thành miếng mồi béo bở mà bất cứ chủ đầu tƣ nào cũng muốn nhảy vào. Thị trƣờng vừa qua chứng kiến sự ra đời của hàng loạt các chủ đầu tƣ, các thứ cấp và thứ phát, các sàn bất động sản lớn nhỏ khiến nguồn cung trở nên có phần thừa mứa.
Có thể thấy hiện nay với lợi nhuận cao từ việc kinh doanh bất động sản nên cung bất động sản tung ra ngồi thị trƣờng là rất nhiều, thậm chí nhiều hơn cả nhu cầu thực tế của khách hàng. Hoạt động đào tạo và thẩm định giá nhờ vậy rất phát triển, tuy nhiên có thể nhận thấy hoạt động mơi giới sẽ gặp nhiều khó khăn khi mà các nguồn cung nhà ở và văn phòng cho thuê đã trở nên thừa mứa.
Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động thì sản phẩm cạnh tranh thƣờng gồm có các hoạt động đào tạo, thẩm định, môi giới khác nhƣ hoạt động môi giới qua mạng, đạo tạo tại các trung tâm khác hay hệ thống thẩm định giá của các ngân hàng thƣơng mại lơn. Tuy nhiên với mỗi hoạt động thì đều có cơ hội, thách thức cũng nhƣ rào cản thâm nhập thị trƣờng
Với hoạt động môi giới bất động sản cho ngƣời Việt Nam thì trên địa bàn Hà Nội có khoảng 2000-3000 nhà mơi giới tham gia hoạt động thị trƣờng, một môi trƣờng vô cùng khắc nghiệt và bên cạnh đó là rất nhiều đối thủ cạnh tranh với tiềm lực rất lớn
Với hoạt động đào tạo hay thẩm định giá thì rào cản thâm nhập thì trƣờng rất lớn, doanh nghiệp phải tuân thủ các điều kiện của pháp luật cũng nhƣ các yêu cầu của ngành kinh doanh, hoạt động bất động sản. Cụ thể là để tiến hành đào tạo phải có chứng nhận của sở địa chính Hà Nội, cịn hoạt động thẩm định giá phải là những ngƣời có chun mơn, và có thẻ thẩm định viên sau những bài thi cực kỳ khó khăn.
Đối thủ cạnh tranh
Trong bất kỳ ngành nghề kinh doanh nào thì mối quan tâm lớn nhất vẫn là mối quan tâm đến đối thủ cạnh tranh. Đối với ngành kinh doanh dịch vụ bất động sản thì vấn đề này lại càng trở lên khốc liệt vì đây là ngành mang lại nhiều lợi nhuận. Trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì có thể nói đối với CenGroup thì các cơng ty bất động sản Megaland, CBRE, Savill là những đối thủ lớn nhất trong ngành, ngồi ra cịn rất nhiều đối thủ khác với quy mô nhỏ hơn . Ta có thể đánh gia đối thủ cạnh tranh trên các tiêu chí sau:
- Cạnh tranh ngành: Ngồi hoạt động thẩm định thƣờng tiến hành theo ngành dọc và gặp phải đối thủ cạnh tranh rất lớn là các công tuy chuyên về thẩm định và quản lý bất động sản nhƣ CBRE, Savill hay thậm chí bộ phận kinh doanh và đầu tƣ bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại. Hoạt động môi giới bất động sản tập trung vào những đối tƣợng khách hàng nhất định và trên những địa bàn nhất định. Về mật độ cạnh tranh thì hoạt động này có mật độ các đối thủ cạnh tranh lớn nhất và cũng là mảng thị trƣờng mà các cơng ty đều có năng lực cạnh tranh vƣợt trội và có đội ngũ nhân viên kinh doanh có trình độ cao.
- Cạnh tranh nhãn hiệu: Về nhãn hiệu thì có thể nói khi nói đến những cơng ty bất động sản CenGroup, CBRE, Savill thì đa số đều biết đây là 3 cơng ty kinh